Решение по делу № 33-5702/2024 от 17.04.2024

Судья – Каробчевская К.В.

Дело № 33-5702/2024

Суд первой инстанции дело № 2-701/2024

УИД: 59RS0001-01-2024-000260-53

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Пьянкова Д.А., судей Гладковой О.В. и Владыкиной О.В., при секретаре Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 28 мая 2024 года дело по иску Вершининой Ирины Геннадьевны, Вершининой Анны Алексеевны, Вершининой Екатерины Алексеевны к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Середнево» о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда,

по апелляционной жалобе Вершининой Ирины Геннадьевны на решение Дзержинского районного суда г.Перми от 08 февраля 2024 года.

Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя истцов – Лапонова И.А., поддержавшего доводы жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Вершинина И.Г., Вершинина А.А., Вершинина Е.А. обратились в суд с иском к ООО «СЗ Середнево» о взыскании денежных средств в сумме 61 400 руб., по 20 466,67 руб. в пользу каждого из истцов, неустойку за период с 01.07.2023 по 13.07.2023 в размере 886 002 руб. - по 259 334 руб. в пользу каждого из истцов, а в последующем до дня фактического возврата денежных средств, компенсацию морального вреда в размере 90 000 руб. - по 30 000 руб. в пользу каждого из истцов.

В обоснование заявленных требований указав, что 24.03.2021 между Вершининой И.Г. и ООО «Специализированный застройщик Середнево» заключен договор участия в долевом строительстве № ** по условиям которого застройщик обязался построить (создать) объект недвижимости - многоквартирный жилом дом: количество этажей 9+1 подземный, с привлечением денежных средств участников долевого строительства по строительному адресу: **** и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства - жилое помещение, назначение: квартира, условный номер: **, этаж расположения: 3, номер подъезда (секции): 1, общей приведенной площадью: 55.50 кв.м., количество комнат: 2, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить цену договора в установленном им порядке и принять квартиру по передаточному акту.

Согласно пункту 4 Договора цена указанной квартиры составила 6815 400 руб. из расчета 122 800 руб. за 1 квадратный метр общей приведенной площади квартиры.

Исполняя принятые на себя обязательства, истец полностью произвел оплату по договору в размере 6 815 400 руб.

В нарушение условий договора (пункт 3), положений статей 309-310 ГК РФ ответчик построил и передал по передаточному акту от 10.06.2023 квартиру № ** общей площадью 55 кв.м., что на 0,5 кв.м, меньше, чем предусмотрено договором (55,50-55,0=0,5). Факт передачи квартиры несоответствующей проектной площади указанной в договоре и фактической площади квартиры подтверждается актом приема - передачи квартиры от 10.06.2023 г.

18.09.2023 Вершинина И.Г. обратилась к застройщику с досудебной претензией, просила в добровольном порядке вернуть денежные средства в размере 61 400 руб. (0,5 х 122 800) в течение 10 дней с момента получения претензии, то есть об уменьшении цены договора на стоимость недополученных квадратных метров. Однако ответчик в добровольном порядке вернуть денежные средства отказался.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, извещены.

Решением Дзержинского районного суда г.Перми от 08.02.2024 в удовлетворении исковых требований Вершининой И.Г., Вершининой А.А., Вершининой Е.А. отказано.

Не согласившись с постановленным решением, Вершинина И.Г. обратилась с апелляционной жалобой, в котором просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Полагает, что судом при рассмотрении дела, нарушены нормы материального права. Считает, что условия договора, ограничивающее право Вершининой И.Г. требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора при передаче ей квартиры меньшей площадью, чем та за которую она заплатила, нарушают ее права, как потребителя. В связи с чем, по мнению заявителя, выводы суда об отсутствии правовых оснований для уменьшения цены договора не основаны на нормах действующего законодательства. Кроме того, заявитель указывает, что суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие истца, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Каких-либо извещений из суда в адрес Вершининой И.Г. не поступало.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истцов на удовлетворении жалобы настаивал.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения.

В связи с этим на основании статьи 327, статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, заслушав мнение представителя истцов, проверив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2).

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 названной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора.

Исходя из положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов.

В силу п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.03.2021 между Вершининой И.Г. и ООО «Специализированный застройщик Середнево» заключен договор участия в долевом строительстве № **. Многоквартирного жилого дома по строительному адресу: ****.

В соответствии с условиями договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру под условным номером 27, на 3-м этаже, проектной площадью 55,30 кв.м., проектной общей приведенной площадью: 55,50 кв.м. Проектная площадь без понижающего коэффициента 55,90 кв.м., проектная общая жилая площадь 21.50 кв.м. общей приведённой проектной площадью 67,13 кв.м.

Пунктом 4.1 данного договора предусмотрено, что цена договора (стоимость квартиры) составляет 6815400 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 55,50 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 122800 руб. за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 4.2. договора цена договора указанная в пункте 4.1 подлежит изменению в случаях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно условиям пункта 4.4. договора сторонами согласовано, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства до 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м включительно в сторону увеличения либо в сторону уменьшения, цена договора снижению не подлежит,

В случае изменения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м. стороны производят расчет стоимости разницы площадей. Расчет осуществляется по цене за один квадратный метр, установленной в пункте 4.1. настоящего договора. Общая приведенная площадь объекта долевого строительства устанавливается: в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Если общая приведенная площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 0,5 кв.м. то цена договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в пункте 4.1 настоящего договора и рассчитанной исходя из общей приведенной площади объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания (пункт. 4.6. договора).

В преамбуле данного договора даны определения терминам используемым в данном договоре, в том числе: проектная общая приведенная площадь и общая приведенная площадь объекта долевого строительства.

Так, проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства это площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр состоящая из суммы Проектной общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (п. 1.4 договора).

Общая приведенная площадь объекта долевого строительства - площадь, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пp, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти в соответствии с данными экспликации технического плана здания (Объекта недвижимости) изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (л.д. 8-14).

10.06.2023 истцам передана по передаточному акту квартира – жилое помещение 27, расположенная на 3-м этаже по адресу: **, общей площадью 55,00 кв.м., общей приведенной площадью – 55,20 кв.м. Настоящий акт является основанием для осуществления в установленном порядке государственной регистрации права общей долевой (по 1/3 доли) каждого из истцов (л.д. 15).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости квартира № ** расположенная по адресу: ****, зарегистрирована на праве собственности за Вершининой Е.А. и Вершининой И.Г., общая долевая собственности 1/3 и за Вершининой А.А. общая долевая собственность 1/3 (л.д. 16 - 19).

04.09.2023 Вершинина И.Г. направила Обществу претензию о возврате денежных средств в размере 61 400, руб. в счёт соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей площади с 55,50 кв.м. до 55,00 кв.м., которая в добровольном порядке не была удовлетворена ответчиком (л.д. 21).

В своем ответе на претензию ответчик указал, что случаи изменения цены договора изложены в пункте 4.4 договора, а уменьшение в процессе строительства проектной площади не является недостатком объекта долевого строительства и не влияет на его качество (л.д. 22).

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями статей 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», исходил из того, что из условий договора участия в долевом строительстве № ** от 24.03.2021 в пунктах 4.4, 4.5, 4.6 согласован размер определённых отступлений в площади передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади, как в части её уменьшения, так и в части её превышения. При этом разница между общей приведенной площади объекта долевого строительства и проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства является допустимой и не является основанием для изменения цены договора, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

Из содержания вышеприведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В рамках настоящего спора условиями договора долевого участия при определении параметров помещения была определена площадь помещения, его расположение и размер допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади без изменения цены объекта определен не более 5%.

Поскольку частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства, являются лоджия, цена договора была определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. При этом общая приведенная площадь жилого помещения должна состоять из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентам.

Поскольку как обоснованно установил суд, разница между общей приведенной площадью объекта долевого строительства и проектной общей приведённой площади объекта долевого строительства не превышает 0,5 кв.м., а составляет 0,3 кв.м (55,50 кв.м. – 55,20 кв.м.), он пришел к обоснованному выводу о том, что права истца указанным обстоятельством не нарушены.

В данном случае общая приведенная площадь жилого помещения изменилась по сравнению с той, в которой она была определена в договоре в пределах установленной соглашением допустимой погрешности, которая не противоречит положениям пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Соглашение сторон, допускающее изменение площади объекта без изменения цены договора в пределах 0,5 кв.м., вопреки доводам заявителя, не устанавливает каких-либо условий, ущемляющих права потребителя, в связи с чем сам по себе факт передачи объекта долевого участия в строительстве площадью в пределах допустимого законом отступления не противоречат требованиям ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Таким образом, доводы заявителя о недействительности оспариваемого им договора основаны на ошибочном толковании норм права применительно к установленным обстоятельствам этого дела.

Выводы суда сомнений в законности не вызывают, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам данного дела.Несогласие подателя жалобы с оценкой доказательств по делу и применением судом норм материального права не может служить основанием для пересмотра судебного акта.

Существенных нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

При изложенных обстоятельствах решение суда не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Дзержинского районного суда г.Перми от 08 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Вершининой Ирины Геннадьевны – без удовлетворения.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи