Решение по делу № 2-412/2024 от 19.01.2024

24RS0054-01-2024-000074-35

Дело № 2-412/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2024 года         г. Ужур

Ужурский районный суд Красноярского края

в составе председательствующего судьи Семенова А.В.,

при секретаре Михеевой Д.Г.,

истца Алексеевой Н.И.,

представителя ответчика Сергеевой А.И. - Рудыка В.Е., действующего по ходатайству,

ответчика,

представителя органа опеки и попечительства администрации Ужурского района Красноярского края Самсоновой Е.И., действующей на основании доверенности от 09.01.2024,

помощника прокурора Ужурского района Красноярского края Русиновой В.В., действующей по поручению прокурора,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Алексеевой Н.И. к Сергеевой А.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Алексеева Н.И. обратилась в суд с исковым заявлением к Сергеевой А.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру и земельный участок. Требования мотивированы тем, что 10.11.2022 между Алексеевой Н.И. и Сергеевой А.И. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. По указанному договору Алексеева Н.И. (продавец) передала в собственность Сергеевой А.И. (покупатель) квартиру общей площадью 32,6 кв.м., с кадастровым № и земельный участок площадью 650 кв.м., с кадастровым №, расположенные по <адрес>. Квартира и земельный участок принадлежали Алексеевой Н.И. на праве собственности на основании договора дарения от 26.03.2014. Договор купли продажи недвижимого имущества от 10.11.2022, заключенный между Алексеевой Н.И. и Сергеевой А.И. был зарегистрирован в Управлении Росреестра 21.11.2022. В настоящее время собственником спорной квартиры и земельного участка является Сергеева А.И., что подтверждается выпиской та Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.08.2023.

Согласно п. 5 договора купли-продажи от 10.11.2022, стоимость квартиры составляет 650000 рублей, стоимость земельного участка 100000 рублей. Сумму в размере 100000 рублей за земельный участок Сергеева А.И. оплатила до подписания договора купли-продажи недвижимого имущества за счет собственных средств. Сумму в размере 500000 рублей Сергеева А.И. оплатила за счет заемных средств, предоставленных ООО «ЗИК» в счет стоимости квартиры. 150000 рублей Сергеева А.И. обязалась оплатить до 15.08.2023. Вместе с тем, до настоящего времени Сергеева А.И. не исполнила свои обязательства по договору в части оплаты полной стоимости квартиры. Алексеева Н.И. не получала средства указанные в п. 6 договора, в котором указанно, что сумма в размере 134663 рубля 16 копеек в счет стоимости квартиры будет оплачена за счет средств краевого (семейного) капитала серия №, выданного Сергеевой А.И. Территориальным отделением КГКУ «УСЗН» по Ужурскому району и ЗАТО п. Солнечный 03.08.2020, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца №, не позднее 15.08.2023. Сумма в размере 15336 рублей 84 копейки будет выплачена за счет собственных денежных средств покупателя не позднее 15.08.2023.

Согласно выписки из ЕГРН от 04.08.202, собственником квартиры, расположенной по <адрес>, является Сергеева А.И., а также установлена ипотека в пользу Тимофеева В.М., 02.08.2004 года, основание государственной регистрации ипотеки - договор купли-продажи, номер государственной регистрации № от 10.07.2023 года. Таким образом Сергеева А.И. продала спорную квартиру с земельным участком Тимофееву В.М., а затем снова у него ее приобрела, использовав средства Краевого материнского (семейного) капитала.

06.12.2023 Алексеева Н.И. отправила Почтой России Сергеевой А.И. досудебную претензию, в которой изложила свои требования о том, что Алексеева Н.И. обратиться в суд в случае, если ей не будет выплачено 150000 рублей за проданные квартиру и земельный участок в течение 15 дней, расположенные по <адрес>. 08.12.2023 указанная претензия возвращена на почтовое отделение, Сергеева А.И. письмо не получила.

Обосновывая свои требования ст. 12, 450, 452, 453 ГК РФ Алексеева Н.И. просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022, заключенный между Алексеевой Н.И. и Сергеевой А.И.; прекратить право собственности Сергеевой А.И. на квартиру и земельный участок, расположенные по <адрес>; признать за Алексеевой Н.И. право собственности на квартиру общей площадью 32,6 кв.м., с кадастровым № и земельный участок площадью 650 кв.м., с кадастровым №, расположенные по <адрес>; а также взыскать с Сергеевой А.И. расходы по оплате госпошлины в размере 10700 рублей и расходы за юридические услуги по составлению искового заявления в размере 3000 рублей.

Истец Алексеева Н.И. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает.

Ответчик Сергеева А.И. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена своевременно, надлежащим образом.

Представитель ответчика Сергеевой А.И. - Рудык В.Е. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Самсонова Е.И. в судебном заседании полагает, что в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

Помощник прокурора Ужурского района Красноярского края Русинова В.В. полагает, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, извещен надлежащим образом. Представитель Управления Ильина Е.В., действующая на основании доверенности от 13.12.2023 в письменных пояснениях просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. В пояснениях указала следующее. Согласно исковому заявлению, заявленные требования предъявлены в связи с тем, что ответчицей Сергеевой А.И. нарушены существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022, а именно не была полностью произведена оплата за приобретенное по договору недвижимое имущество, а именно не оплачены денежные средства в размере 150000 рублей в срок до 15.08.2023.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о спорных объектах недвижимости: жилом помещении - квартире с кадастровым №, площадью 32,6 кв.м., земельном участке с кадастровым №, декларированной площадью 650 кв.м., расположенных по <адрес>, на которые 05.12.2023 зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/3 доле за несовершеннолетними С.М., П.Д., Л.А. на основании договора дарения от 30.11.2023, согласно которому, дарителем выступала мать несовершеннолетних детей - Сергеева А.И. (ответчик). Право собственности дарителя Сергеевой А.И. на вышеуказанные объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН 10.07.2023 на основании договора купли-продажи от 05.07.2023, согласно которому продавцом выступал Тимофеев В.М.. Право собственности Тимофеева В.М. на спорные объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН 06.06.2023 на основании договора дарения от 21.04.2023, согласно которому дарителем являлась Сергеева А.И., которая в свою очередь приобретала вышеуказанные квартиру и земельный участок по договору купли-продажи недвижимости от 10.11.2022 у Алексеевой Н.И. (истец).

Государственная регистрация права собственности (перехода права) на спорные объекты недвижимости осуществлялась в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022 был представлен в орган регистрации 17.11.2022 вместе с заявлениями, поданными сторонами сделки: о государственной регистрации перехода права собственности от Алексеевой Н.И., о государственной регистрации права собственности от Сергеевой А.И.. Согласно представленному договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022, Алексеева Н.И. (продавец) продала, а Сергеева А.И. (покупатель) купила квартиру и земельный участок, находящиеся по <адрес>. Оплата по условиям указанного договора производится следующим образом: за квартиру 500000 рублей оплачивается за счет заемных средств, предоставляемых ООО «Забайкальская ипотечная компания», 134663 рублей 16 копеек - за счет средств краевого материнского (семейного) капитала, не позднее 15.08.2023, 15336 рублей - за счет собственных средств не позднее 15.08.2023; за земельный участок оплата в размере 100000 рублей произведена до подписания настоящего договора.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ). В соответствии с п. 2, 3 ч. 3 ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ при осуществлении государственной регистрации прав органом регистрации прав проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа согласно требованиям статей 15, 18, 21 Федерального закона № 218-ФЗ, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При проведении проверки, представленных с заявлениями сторон сделки о государственной регистрации права (перехода права) документов, Управлением не установлено оснований для приостановления государственной регистрации права. По результатам правовой экспертизы, 21.11.2022 в ЕГРН зарегистрировано право собственности покупателя Сергеевой А.И. на вышеуказанные квартиру и земельный участок.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя в ЕГРН 21.11.2022 зарегистрировано обременение права - ипотека в силу закона, в пользу залогодержателя - ООО «Забайкальская ипотечная компания», поскольку в силу требований п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1988 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости», жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

В последующем, 20.12.2022 запись об ипотеке в ЕГРН была погашена на основании, поступившего от представителя залогодержателя заявления.

В соответствии с ч. 1 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения, содержащиеся в ЕГРН, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждением, указанным в ч. 1 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения ЕГРН или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования.

В силу ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 218-ФЗ, в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав отдельные полномочия и оказание отдельных государственных услуг могут осуществляться публично-правовой компанией, созданной в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании «Роскадастр» (ППК «Роскадастр»),

Таким образом, сведения из ЕГРН, в том числе в виде выписок из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении объектов недвижимого имущества предоставляются филиалом ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю (660020, г. Красноярск, ул. Петра Подзолкова, 3).

Также на основании ч. 16 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ судам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимости и (или) их правообладателями по их запросам предоставляются в форме документов на бумажном носителе или электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» либо иных технических средств связи, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия, копии правоустанавливающих документов и (или) копии документов, которые содержатся в реестровых делах.

Основания и последствия расторжения договоров указаны в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» сторона расторгнутого договора, было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. первый п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Также при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», где указано, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Поскольку в отношении спорных объектов недвижимости заключались новые сделки, и на данный момент право собственности ответчицы Сергеевой А.П., являвшейся покупателем по оспариваемой сделке, прекращено в ЕГРН, Управление полагает, что исковые требования должны быть уточнены в части указания лиц, чьи права подлежат прекращению.

На основании п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Частью 1 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 3 ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ в случае, если решением суда предусмотрено прекращение права на недвижимое имущество у одного лица или установлено отсутствие права на недвижимое имущество у такого лица и при этом предусмотрено возникновение этого права у другого лица или установлено наличие права у такого другого лица, государственная регистрация прав на основании этого решения суда может осуществляться по заявлению лица, у которого право возникает на основании решения суда либо право которого подтверждено решением суда. При этом не требуется заявление лица, чье право прекращается или признано отсутствующим по этому решению суда, в случае, если такое лицо являлось ответчиком по соответствующему делу, в результате рассмотрения которого признано аналогичное право на данное имущество за другим лицом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального отделения КГКУ «Управление социальной защиты населения» по Ужурскому району и ЗАТО п. Солнечный в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, извещен надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Тимофеев В.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела, извещен надлежащим образом.

Оценив доводы иска, исследовав материалы и обстоятельства дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст.454 ГК РФ по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями п. 1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу п. 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

Судом установлено, что Алексеева Н.И. на основании договора дарения от 26.03.2014 являлась собственником квартиры общей площадью 32,6 кв.м. с кадастровым № и земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 650 кв.м., с кадастровым №, расположенных по <адрес>, что подтверждается договором дарения от 26.03.2014, свидетельствами о регистрации права от 23.04.2014 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2024.

10.11.2022 между Алексеевой Н.И. (продавец) и Сергеевой А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующее недвижимое имущество: квартира и земельный участок, находящиеся по <адрес> (п. 1 договора).Квартира и земельный участок оценивается сторонами на дату подписания договора в сумме 750000 рублей. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 650000 рублей, стоимость земельного участка - 100000 рублей (п. 5 договора).

Согласно п. 6 указанного договора купли-продажи недвижимого имущества, квартира приобретается покупателем у продавца следующим образом:

- сумма в размере 500000 рублей за счет заемных средств, предоставляемых покупателю на цели приобретения указанной выше квартиры, предоставляемых Обществом с ограниченной ответственностью «Забайкальская ипотечная компания» (ООО «ЗИК»), именуемым в дальнейшим займодавец, согласно договору займа № 3478/22 от 10.11.2022, заключенного между заимодавцем и покупателем, заемные средства уплачиваются после государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости, а также государственной регистрации ипотеки Объекта недвижимости в силу закона в пользу Заимодавца.

Заем по Договору займа № 3478/22от 10.11.2022 предоставляется на срок 36 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа. Процентная ставка за пользование заемными средствами устанавливается в размере 12 % годовых. Предоставление денежных средств по договору займа № 3478/22 от 10.11.2022 в размере 500000 рублей производится ООО «ЗИК» безналичным путем на расчетный счет покупателя в течение 30 календарных дней с момента подписания договора займа (в том числе с возможностью перечисления займа несколькими траншами), при условии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и возникновения ипотеки в силу закона на недвижимое имущество в пользу ООО «ЗИК»;

- сумма в размере 134663 рублей 16 копеек в счет стоимости квартиры за счет средств Краевого материнской (семейного) капитала серия №, выданного Сергеевой А.И. Территориальным отделением КГКУ «УСЗН» по Ужурскому району и ЗАТО п. Солнечный 03.08.2020, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца №, не позднее 15.08.2023;

- сумма в размере 15336 рублей 84 копейки за счет собственных денежных средств покупателя в счет стоимости квартиры не позднее 15.08.2023.

Земельный участок приобретается покупателем у продавца за счет собственных средств в размере 100000 рублей, оплата произведена до подписания настоящего договора.

Оплата квартиры в размере 500000 рублей средствами ООО «ЗИК» производится после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору в течение 30 рабочих дней (п. 7 договора).

Стороны пришли к соглашению, что данный договор является одновременно и Актом приема-передачи квартиры и земельного участка. У покупателя претензий к состоянию передаваемого имущества нет. Риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества с момента подписания настоящего договора несет покупатель (п. 9 договора).

Согласно расписки о получении денежных средств за земельный участок и квартиру, Алексеева Н.И. получила от Сергеевой А.И. денежную сумму в размере 600000 рублей в качестве оплаты за объект недвижимости, расположенный по <адрес> соответствии с договором купли-продажи квартиры № 3478/22, заключенным сторонами 10.11.2022. Указанная расписка подписана собственноручно Алексеевой Н.И..

21.11.2022 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Сергеевой А.И., а также обременение - ипотека в силу закона в пользу ООО «Забайкальская ипотечная компания» в отношении квартиры и земельного участка по <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от 23.01.2024.

Согласно пояснений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, 20.12.2022 запись об ипотеке в ЕГРН была погашена на основании поступившего от представителя залогодержателя заявления.

Доказательств, что оставшаяся сумма по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022 в размере 150000 рублей была выплачена Сергеевой А.И. продавцу Алексеевой Н.И., сторонами не представлено и судом не добыто.

В силу положений ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Алексеева Н.И. основывала свои требования о расторжении договора на том, что ответчиком Сергеевой А.И. недоплачено по договору купли-продажи имущества 150000 рублей, полагая, что данное нарушение условий договора об оплате за приобретенные квартиру и земельный участок является существенным.

Вместе с тем, передача не в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи ответчиком Сергеевой А.И. истцу Алексеевой Н.И., как на существенное нарушение договора, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанного нарушения со стороны покупателя существенными.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017), существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Относительно договора купли-продажи в рассрочку п. 2 ст. 489 ГК РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом установлено, что покупатель Сергеева А.И. уплатила продавцу Алексеевой Н.И. по спорному договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022 денежные средства в сумме 600000 рублей, то есть более половины стоимости объектов недвижимости (80 % от общей стоимости объектов недвижимости, определенной договором в размере 750000 рублей).

Наличие задолженности по договору купли-продажи (менее половины стоимости жилого помещения (20 %) также не может быть признано судом существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которое позволяло бы продавцу отказаться от договора.

В любом случае, по смыслу п. 2 ст. 489 ГК РФ продавец не вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возврата проданного товара в случае, когда сумма платежей, полученныхот покупателя, превышает половину цены товара (как в настоящем деле).

Помимо этого, на основании договора дарения от 21.04.2023 Сергеева А.И. подарила Тимофееву В.М. квартиру и земельный участок по <адрес>, право на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за Тимофеевым В.М. 06.06.2023, что подтверждается пояснениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2024.

05.07.2023 на основании договора купли-продажи Тимофеев В.М. (продавец) продал и передал в собственность, а Сергеева А.И. (покупатель) купила и приняла в собственность земельный участок с кадастровым №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 650 кв.м., с размещенным на нем жилым помещением - квартирой, с кадастровым №, общей площадью 32,6 кв.м., расположенной в одноэтажном, двухквартирном, целом, жилом доме, находящиеся по <адрес> (п. 1 договора).

Согласно п. 3 указанного договора купли-продажи, цена проданных объектов недвижимости, определенная по договоренности сторон, составляет 650000 рублей, из которых 10000 рублей - земельный участок и 640000 рублей - квартира. Расчет между сторонами произведен следующим образом:

- денежную сумму в размере 10000 рублей, которая является стоимостью земельного участка, покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора за счет собственных средств;

- кроме того, при подписании настоящего договора, покупатель передал продавцу за счет собственных средств в счет оплаты части стоимости квартиры денежную сумму в размере 520065 рублей 03 копейки.

- остальная часть денежной суммы в размере 119934 рубля 97 копеек в счет оплаты стоимости квартиры, будет выплачена за счет средств Краевого материнского (семейного) капитала, на основании сертификата на краевой материнский (семейный) капитал серии №, выданного Сергеевой А.И. Территориальным отделением КГКУ «УСЗН» по Ужурскому району и ЗАТО п. Солнечный 03.08.2020, путем перечисления в безналичном порядке в течение установленного действующим законодательством срока, на личный счет продавца Тимофеева В.М., №.

Указанные объекты недвижимости переданы покупателю при подписании настоящего договора. По обоюдному соглашению передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет. Подписанный сторонами договор купли-продажи будет являться для них одновременно и актом приема-передачи, подтверждающим реальное исполнение всех условий настоящего договора. Договор считаем исполненным в полном объеме с момента окончательного расчета и поступления на личный счет продавца Тимофеева В.М. № денежной суммы в размере 119934 рубля 97 копеек (п. 6 договора).

Право собственности Сергеевой А.И. на квартиру и земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 10.07.2023, что подтверждается выпиской, представленной Филиалом ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю от 23.01.2024, одновременно зарегистрировано обременение - ипотека в пользу Тимофеева В.М..

14.07.2023 Сергеева А.И. обратилась в территориальное отделение КГКУ «УСЗН» по Ужурскому району и ЗАТО п. Солнечный Красноярского края с заявлением о распоряжении средствами краевого материнского (семейного) капитала, по которому принято решение о перечислении средств в размере 119934 рубля 97 копеек на улучшение жилищных условий по договору купли-продажи от 05.07.2023 получателю Тимофееву В.М. на расчетный счет №.

20.07.2023 денежные средства в размере 119934 рубля 97 копеек были зачислены Тимофееву В.М. на его расчетный счет, что подтверждается справкой по операции, сформированной 24.08.2023.

На основании договора дарения от 30.11.2023 Сергеева А.И. подарила своим несовершеннолетним детям С.М., П.Д. и Л.А. по 1/3 доле каждому квартиру и земельный участок по <адрес>. 05.12.2023 за несовершеннолетними С.М., П.Д. и Л.А. зарегистрировано право общедолевой собственности по 1/3 доле за каждым на указанные объекты недвижимости. Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 23.01.2024.

Таким образом, в настоящее время Сергеева А.И. распорядилась средствами краевого материнского (семейного) капитала в полном объеме, в связи с чем, у нее прекращено право на дополнительные меры поддержки, что подтверждается информацией территориального отделения КГКУ «УСЗН» по Ужурскому району и ЗАТО п. Солнечный Красноярского края, а приобретенные на указанные средства поддержки квартира и земельный участок по <адрес> на праве общедолевой собственности принадлежат несовершеннолетним детям Сергеевой А.И..

Оценив представленные сторонами доказательства, установив факт оплаты ответчиком Сергеевой А.И. по спорному договору купли-продажи большей части стоимости недвижимого имущества (80%), учитывая, что договором купли-продажи не предусмотрена в качестве основания к его расторжению частичная неоплата имущества покупателем, а каких-либо доказательств существенного по смыслу ст. 450 ГК РФ нарушения договора со стороны ответчиком, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022. Кроме того расторжение оспариваемого договора купли-продажи может привести к нарушению прав несовершеннолетних детей, так как при приобретении спорных объектов недвижимости использованы средства краевого материнского (семейного) капитала.

При этом суд полагает возможным отметить, что истец Алексеева Н.И. не лишена возможности обратиться за восстановлением нарушенного права путем взыскания задолженности по оплате по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022, а также убытков, связанных с ненадлежащим исполнением договора, в судебном порядке.

Учитывая, что в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2022 отказано, производные от него требования о признании прекращенным право собственности и признании за Алексеевой Н.И. права собственности на квартиру и земельный участок, а также о взыскании судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Алексеевой Н.И. к Сергеевой А.И. о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, прекращении права собственности и признании права собственности на квартиру и земельный участок, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ужурский районный суд Красноярского края.

Председательствующий             А.В. Семенов

Решение в окончательной форме составлено и подписано 07 октября 2024 года