Решение по делу № 2-2773/2022 от 20.06.2022

Дело № 2-2773/2022

39RS0004-01-2022-002084-31

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2022 года                        г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи      Нагаевой Т.В.,

при секретаре                          Лалетиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрякова Андрея Борисовича к Чугунову Сергею Валерьевичу, Смысловой Людмиле Николаевне о признании сделки недействительной и возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Петряков А.Б. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 23.05.2021 года между Чугуновым С.В. и ФИО3, действующей от имени Петрякова А.Б. заключено соглашение о задатке, согласно которому Чугунов С.В. получил задаток в размере <данные изъяты> рублей на день заключения настоящего соглашения в счет оплаты за продажу объекта недвижимости – 1-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащего Чугунову С.В. на основании свидетельства о наследстве 39 АА 19711008. Чугунов С.В. принял на себя обязательство о продаже вышеуказанного объекта недвижимости Петрякову А.Б. по цене <данные изъяты> руб. на день заключения настоящего договора купли-продажи в срок до 23.07.2021 года. Согласно условий соглашения о задатке, в случае отказа продавца от совершения сделки (купли-продажи или переуступке) аванс возвращается в полном объеме покупателю в течение трех дней. В случае отказа покупателя от совершения сделки купли-продажи по независимым от продавца причинам аванс не возвращается. С санитарно-техническим состоянием квартиры указанной выше покупатель ознакомлен, претензий не имеет. По состоянию на 23.05.2021 года истцу Петрякову А.Б. в ПАО «Сбербанк» был одобрен ипотечный кредит на сумму <данные изъяты> руб. В этот же день 23.05.2021 года, ответчик Чугунов С.В., получив задаток в размере <данные изъяты> рублей, сказал, что ему необходимо погасить долги по исполнительным производствам, в ходе исполнения которых был наложен запрет на регистрацию квартиры <адрес>, и после этого, как он внесет денежные средства на счет УФССП России по Калининградской области, будет подписан предварительный договор купли-продажи. Наличие задолженностей по исполнительным производствам, а также наложение запрета на регистрацию спорной квартиры подтверждаются сведениями с сайта УФССП России по Калининградской области, которые Чугунов С.В. представил Петрякову А.Б. Согласно квитанциям за услуги ЖКХ, по жилому помещению по адресу: <адрес>, имелась задолженность в общем размере <данные изъяты> руб., которая была оплачена ответчиком Чугуновым С.В. за счет денежных средств Петрякова А.Б., что подтверждается наличием оригиналов квитанций об оплате указанной задолженности у Петрякова А.Б., т.к. Чугунов С.В., произведя оплату задолженности, оригиналы квитанций передал Петрякову А.Б. Проект предварительного договора купли-продажи объекта с соглашением о задатке от 23.05.2021 года содержал условие о том, что продавец подтверждает, на момент подписания настоящего договора покупатель уведомлен, что вышеуказанный объект имеет ограничения (запрещение регистрации), зарегистрированные в Росреестре 25.09.2020 года №, 25.09.2020 года №, 25.11.2020 года № и 25.11.2020 года №.

Основной договор должен был быть заключен до 23.07.2021, ответчик Чугунов С.В. постоянно срывал встречи, либо не являлся на заключение договора, мотивируя это разными обстоятельствами. При этом, Чугунов С.В. неоднократно приходил в офис агентства «Исток альянс» <данные изъяты> и просил у ФИО15 денежные средства, помимо задатка в размере <данные изъяты> руб., который он получил 23.05.2021, в счет оплаты объекта по адресу: <адрес>, однако Чугунову С.В. было в этом отказано, и указано на необходимость заключить договор купли-продажи объекта по вышеуказанному адресу.

В июле 2021 года прошел срок получения ипотечного кредита в ПАО «Сбербанк», в связи с чем, Петряков А.Б. повторно обратился в ПАО «Сбербанк» для одобрения повторно ипотечного кредита, однако Петрякову А.Б. было отказано в этом, и указано, что по данному вопросу можно будет обратиться только спустя три месяца.

Петряков А.Б., полагая, что основной договор купли-продажи объекта недвижимости будет заключен с ответчиком Чугуновым С.В., последний от заключения договора не отказывался, а наоборот, желал заключить такой договор, обратился в ТКБ (ОО «Калининградский), где ему (Петрякову А.Б.) одобрили ипотечный кредит на сумму <данные изъяты> руб. Первый раз ипотечный кредит Петрякову А.Б. одобрили в сентябре 2021 года, с учетом того, что ответчик Чугунов С.В. не отказывался заключить основной договор купли-продажи. Исполняя условия ипотечного кредита, предоставляемого ТКБ, истец Петряков А.Б. провел оценку квартиры по адресу: <адрес>, которую представил в ТКБ.

В начале июля 2021 года ответчик Чугунов С.В. совместно с Петряковым А.Б. пошли в МФЦ, где ответчик подал документы на регистрацию Петрякова А.Б. по адресу: <адрес>. С 12.07.2021 года истец Петряков А.Б. зарегистрирован в спорной квартире. 23.05.2021 Петряков А.Б. с согласия и разрешения Чугунова С.В. ввез носильные вещи, рабочий инструмент, посуду, в спорную квартиру <адрес>.

Время ипотечного кредита закончилось, и в ТКБ Петрякову А.Б. ипотечный кредит был повторно одобрен, встреча Петрякова А.Б. и Чугунова С.В. для заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости была назначена на 24.11.2021 года в офисе ТКБ (ОО «Калининградский) по адресу: г. Калининград, пр-т Мира, 72/72А.

За период времени с 23.05.2021 года по 24.11.2021 года Чугунов С.В. постоянно поддерживал контакт с Петряковым А.Б. по вопросам заключения основного договора купли-продажи.

24.11.2021 года Петряков А.Б. совместно с ФИО3, действующей в его интересах, явились в ТКБ (ОО «Калининградский») для заключения сделки купли-продажи спорной квартиры, однако Чугунов С.В. в обозначенное время не явился. Был осуществлен звонок Чугунову С.В. с номера телефона ТКБ, т.к. на номер телефона Петрякова А.Б., Чугунов С.В. не ответил, последнему в процессе разговора Петряков А.Б. сказал, что ждет его в офисе банка, однако Чугунов С.В. бросил телефон и больше на связь не выходил. В тот же день, 24.11.2021, Петрякову А.Б. на номер его мобильного телефона позвонила какая-то женщина и стала требовать ключи от квартиры <адрес>, на вопрос Петрякова А.Б. о происходящем, женщина сказала истцу, что купила данную квартиру.

30.11.2021 года Петряков А.Б. обратился в ОМВД России по Зеленоградскому району г. Калининграда с соответствующим заявлением, однако постановлением от 10.12.2021 года Петрякову А.Б. было отказано в возбуждении уголовного дела.

Из соглашения о задатке следует, что в данном случае сумма в размере <данные изъяты> руб. обеспечивала возникшее обязательство покупателя Петрякова А.Б. и продавца Чугунова С.В. заключить основной договор купли-продажи квартиры в определенный срок.

С учетом того, что Петряковым А.Б. был уплачен задаток, в его распоряжении имелись денежные средства, достаточные для оплаты основного договора купли-продажи (ТКБ был одобрен ипотечный кредит – <данные изъяты> руб., личные денежные средства от продажи квартиры – <данные изъяты> руб.), Петряков А.Б. организовал проведение оценки спорного объекта в сентябре 2021 года, зарегистрировался в спорной квартире с 12.07.2021 года, ввез вещи в спорную квартиру, в связи с чем, уклонения истца Петрякова А.Б. от заключения основного договора купли-продажи не имеется.

Наличие собственных денежных средств в размере <данные изъяты> руб. подтверждается следующим. Согласно свидетельству о госрегистрации права 39-АБ 420384 от 05.12.2014, Петрякову А.Б. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28.11.2014, принадлежало 21/300 доли (соответствует одной квартире) в праве общей долевой собственности на жилой дом, общей площадью 380,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

На основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом от 13.04.2021 года, заключенного между ФИО3, действующей от имени Петрякова А.Б. и ФИО8 (продавцы), и ФИО9 (покупатель), стоимость доли Петрякова А.Б. в указанном жилом доме, составила <данные изъяты> руб.

Фактические правоотношения сторон свидетельствуют о том, что обе стороны расценивали соглашение о задатке в качестве предварительного договора.

На момент обращения истца с иском в суд 23.03.2022 года шестимесячный срок для обращения с требованием о понуждении к заключению основного договора не истек (23.11.2021 – дата заключения основного договора купли-продажи спорной квартиры).

19.11.221 года ответчик Чугунов С.В. продал Смысловой Л.Н. спорную квартиру, которая была обеспечена залогом Петрякова А.Б. в размере <данные изъяты> руб., в связи с чем, сделка купли-продажи объекта недвижимости от 19.11.2021 года между Чугуновым С.В. и Смысловой Л.Н. заключена под влиянием обмана последней. Чугунов С.В. перед заключением сделки не сообщил Смысловой Л.Н. о том, что спорная квартира была обеспечена залогом, скрыл.

Истец просил признать сделку купли-продажи квартиры <адрес>, заключенную 19.11.2021 года между Чугуновым С.В. и Смысловой Л.Н, недействительной, применить последствия недействительности сделки; обязать Чугунова С.В. заключить с Петряковым А.Б. договор купли-продажи квартиры <адрес>, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи объекта с соглашением о задатке от 23.05.2021 года.

Истец Петряков А.Б. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания.

Представитель истца Карманович Е.С. по доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснила, что Чугунов С.В. изначально ввел в заблуждение Петрякова А.Б., впоследствии и Смыслову Л.Н. не сообщив о том, что квартира обеспечена залогом. Соглашение об авансе составлялось в агентстве недвижимости <адрес>. Чугунов желал продать квартиру, но Службой судебных приставов были наложены ограничения на нее, чтобы эти ограничения снять, Чугунову необходимо было погасить задолженность. Чугунов, получив <данные изъяты> рублей, расписался в Соглашении об авансе, впоследствии был составлен предварительный договор купли-продажи, который он не подписал, а просто встал с телефоном и ушел, и больше не вернулся. Петряков А.Б. обращался в ПАО Сбербанк за одобрением кредита, поскольку денежных средств от продажи части дома в <адрес> не хватало, проводилась оценка квартиры. Все разговоры по телефону вела ФИО3 с Чугуновым, назначали встречу, но Чугунов не пришел, сделка сорвалась. Только через 3 месяца Петряков А.Б. смог опять подать заявку на одобрение кредита. Петряков А.Б. обратился в банк ТКБ, ему пришло одобрение на кредит. 12 июля 2021 года Чугунов С.В. регистрирует Петрякова А.Б. в качестве знакомого в спорной квартире, чтобы истец не переживал, что квартира будет продана ему. Чугунов разрешил истцу ввезти вещи в квартиру, Петряков хотел делать ремонт в квартире, поскольку ранее там никто не проживал. Крайняя дата сделки была 24 ноября 2021 года в банке ТКБ. После того, как Чугунов не пришел на встречу в банк ТКБ, через несколько дней позвонила Смыслова и стала требовать ключи от квартиры. Впоследствии истец все-таки передал ключи, вывез вещи из квартиры. Больше Чугунов на связь не выходил.

Ответчик Чугунов С.В. в судебное заседание не явился, при рассмотрении дела выяснилось, что фактическое место нахождения ответчика не известно, в связи с чем, в порядке ст. 50 ГПК РФ ему назначен адвокат.

Представитель ответчика Попова Л.В. по ордеру от 30.8.22. в порядке ст. 50 ГПК РФ в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснив, что отсутствуют основания для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Пропущен срок для понуждения к заключению основного договора.

Ответчик Смыслова Л.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поясняла, что объявление о продаже квартиры было размещено на сайте «Авито», созвонилась с риелтором, договорились о просмотре квартиры. В день просмотра приехал Чугунов С.В. и риелтор, ориентировочно 13 ноября 2021 года. Осмотрели квартиру, показывал ее Чугунов С.В., он сказал, что живет квартирант, и после сделки он заберет вещи и съедет. 15 ноября 2021 года встретились с Чугуновым С.В. в агентстве, заключили предварительный договор, а 17 ноября 2021 года заключили основной договор, 21 ноября 2021 года получили документы из Росреестра. В поквартирной карточке, копии лицевого счета никто не был прописан. Когда забрали документы, позвонил Петряков А.Б. на телефон ее снохи, сказал, что он Андрей с <адрес>, она сказала, что ему нужно забрать свои вещи, квартира продана. После этого начались возмущения, он поменял замки в квартире. Написала заявление в УМВД, как только вышла оттуда, на ее номер телефона позвонил Петряков, сказал приезжать, отдаст ключи. Подъехала с представителем агентства к квартире, истец отдал ключи, забрал свои вещи. Заселилась, сделала ремонт, оформила все лицевые счета на себя, прописалась, жила спокойно до 17 марта 2022 года. Не знала, что какие-то иски идут по квартире. Когда пошла за справкой для оформления субсидии по коммунальным платежам, выяснилось, что в квартире прописан Петряков, когда он прописался, она не знает. Стала разбираться, ей выдали вторую справку, на которой стоял штамп, что данные могут быть некорректными. Впоследствии составила исковое заявление о снятии Петрякова с регистрационного учета, параллельно идет суд. У Чугунова С.В. не выясняла, почему Петряков А.Б. зарегистрирован в квартире, поскольку в ЖЭУ ей сказали, что она может его выписать. Купила квартиру у Чугунова С.В. за <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> отдавала задаток. Когда увидела в квартире, что обои ободраны, спросила у Чугунова, он сказал, что один хотел купить квартиру, но ему не одобрили ипотеку в Сбербанке, а одобрил ТКБ Банк 20 ноября 2021 года, когда квартира была уже куплена. Считает, что истцом пропущен 6 месячный срок для подачи иска в суд.

Представила Отзыв на исковое заявление, согласно которому тот факт, что Чугунов С.В. умолчал и не сообщил ей о своих правоотношениях с истцом, не является основанием для признания сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Может быть обман Чугуновым С.В. и имел место, но не ее, а Петрякова А.Б. Истец избрал ненадлежащий способ защиты своих прав. Предварительный договор купли-продажи между Чугуновым С.В. и истцом не был заключен, а соглашение о задатке подписано неуполномоченным лицом. Даже, если подачу искового заявления в суд от имени Петрякова А.Б. рассмотреть в качестве последующего одобрения действий ФИО3 по подписанию соглашения о задатке от имени Петрякова А.Б., то срок для понуждения к заключению основного договора составляет шесть месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора в соответствии с п. 5 ст. 445 ГК РФ. Шестимесячный срок истек 23 января 2022 года, а начался в момент окончания срока предварительного договора 23.07.2021, а не 23 ноября 2021 года, как ссылается представитель истца, день, когда истцу стало известно о подписании договора купли-продажи между Смысловой Л.А. и Чугуновым С.В. Петряков А.Б. не проявил должную осмотрительность при заключении предварительного договора и при передаче денежных средств Чугунову С.В., т.к. ему было известно и о задолженности перед судебными приставами и задолженности за коммунальные услуги, что само по себе должно было насторожить истца, данные риски лежали на поверхности, однако, он принял эти риски на себя и передал денежные средства Чугунову С.В. Ссылка представителя истца на то, что Чугунов С.В. уклонялся от заключения сделки ничем не подтверждена, в деле отсутствует хотя бы одно письменное приглашение Чугунова С.В. на совершение сделки. Тот факт, что после окончания срока действия предварительного договора, Чугунову С.В. не было предложено продлить сроки данного договора, а истец продолжал обращаться в другие банки за одобрением последующих кредитов на покупку квартиры, говорит только о низкой квалификации специалиста, сопровождавшего покупку указанной выше квартиры, либо о неосмотрительности самого истца. Как добросовестный покупатель не может нести ответственность за вовремя не предпринятые действия истцом, а именно – не согласование в письменном виде с продавцом новых сроков для совершения сделки купли-продажи квартиры путем заключения дополнительного соглашения. Все остальные косвенные действия, которые по мнению истца свидетельствовали о намерении Петрякова приобрести квартиру, не имели смысла при отсутствии достигнутого соглашения о продлении срока предварительного договора. Неизвестно, было ли хотя бы устное приглашение Чугунова С.В. на подписание договора купли-продажи квартиры. Тот факт, что Петряков А.Б. оказался зарегистрированным по адресу квартиры (что явилось неожиданностью, поскольку до подписания договора купли-продажи квартиры была предъявлена удостоверенная копия поквартирной карты с отсутствующими зарегистрированными гражданами), и отказ истца от снятия с регистрационного учета в добровольном порядке, говорит о том, что сам истец действует недобросовестно, оставаясь зарегистрированным в чужой квартире. В исковом заявлении отсутствует подтверждение платежеспособности истца.

Представитель ответчика по устному ходатайству Горячева Г.А. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, пояснила, что истец пострадал от халатных действий своего представителя, ФИО3. Банк, даже при наличии письменного одобрения, может отказать в выдаче кредита. Истцу не на что приобрести спорную квартиру.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Из Соглашения об авансе (расписка-обязательство) от 23 мая 2021 года следует, что Чугунов Сергей Валерьевич (продавец) и получил от ФИО3, действующей от имени Петрякова Андрея Борисовича, задаток в сумме <данные изъяты> рублей на день заключения настоящего соглашения в счет оплаты за продажу (переуступку права долевого строительства) объекта недвижимости 1-комнатную квартиру, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежащего на основании свидетельства о наследстве 39 АА 1971008. Обязуется объект по вышеуказанному адресу продать Петрякову А.Б. по цене <данные изъяты> рублей на день заключения настоящего договора купли-продажи квартиры в срок до 23 июля 2021 года. В случае отказа продавца от совершения сделки (купли-продажи или переуступки) аванс возвращается в полном объеме покупателю в течение трех дней. В случае отказа покупателя от совершения сделки купли-продажи, по независимым от продавца причинам аванс не возвращается. С санитарно-техническим состоянием квартиры указанной выше «покупатель» ознакомлен, претензий не имеет.

Представленный истцом экземпляр предварительного договора купли-продажи объекта с соглашением о задатке от 23.05.2021 года (л.д. 10) Чугуновым С.В. не подписан.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из предусмотренных указанным Кодексом оснований, в частности, из договора.

Вместе с тем, Соглашение об авансе от 23.05.2021 года представляет собой предварительный договор купли-продажи, однако основной договор не был заключен, полученные от истца денежные средства ответчиком Чугуновым С.В. не были возвращены.

В силу положений пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Судом установлено, что сделка по купле-продаже вышеуказанной комнаты между сторонами не состоялась, основной договор купли-продажи сторонами в установленный срок – 23 июля 2021 года заключен не был.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что до 23 июля 2021 года ни одна из сторон не инициировала дату заключения основного договора. В судебном заседании представитель истца Карманович Е.С. пояснила, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 24 ноября 2021 года, но ответчик Чугунов С.В. постоянно срывал встречи, либо не являлся на заключение договора, мотивируя это разными обстоятельствами.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

С учетом того, что срок, предусмотренный пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, является сроком исполнения предварительного договора, то право на защиту в судебном порядке исправная сторона предварительного договора получает в момент истечения срока предварительного договора.

Из материалов дела следует, что стороны обязались заключить основной Договор купли-продажи квартиры в срок до 23 июля 2021 года. С указанного срока в течение шести месяцев Петряков А.Б. приобрел право на защиту в судебном порядке.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку допустимых и относимых доказательств того, что срок заключения основного договора был продлен по соглашению сторон до 24 ноября 2021 года, суду не представлено, предварительный договор прекратил свое действие 23 июля 2021 года.

Так, не имея в июле 2021 года заключенного с ответчиком Чугуновым С.В. дополнительного соглашения о продлении срока на время, которое необходимо для завершения оформления документов (погашение задолженностей, оформление кредита), истец Петряков А.Б. принял на себя риск наступления последствий несовершения ответчиком действий, направленных на заключение основного договора.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании поясняла, что работала риелтором в агентстве недвижимости «Исток Альянс». Продали квартиру Петряков А.Б. в <адрес>, но ему нужен был встречный вариант. Нашли квартиру на <адрес>. Поехали смотреть, Чугунов показал квартиру, Петрякову она понравилась. Чугунов сразу предупредил, что у него есть обременение, нужно погасить долг, поэтому попросил задаток <данные изъяты> рублей, также нужно время для погашения задолженности, поэтому заключили предварительный договор на месяц. В течение месяца (май-июнь) Чугунов приходил в агентство и сообщал о ходе по оплате задолженности. Сделка должна была быть проведена в первых числах июня. После того, как сделка не была совершена, Чугунов приходил в агентство. Когда прошло длительное время, Петряков начал беспокоиться, поскольку квартира в <адрес> была продана, а ему нужно было куда-то прописаться. Чугунов предложил его прописать, отдал Петрякову ключи, тот въехал в квартиру. Ходили в МФЦ, Чугунов подписал документы на постоянную регистрацию Петрякова в квартире. Поскольку времени прошло достаточно много, и квартира не была готова, срок ипотеки в Сбербанке у Петрякова прошел. Он обратился в ТКБ банк, там ему одобрили ипотечный кредит, назначили сделку, но Чугунов позвонил и сказал, что не может прийти. Сделку должны были совершить на проспекте Мира. Чугунов должен был прийти в ТКБ банк заключить договор купли-продажи на покупку квартиры. До этого он приходил в офис агентства, попросил еще <данные изъяты> рублей, но они ему отказали, поскольку должна была уже совершиться сделка купли-продажи, и он бы получил деньги за квартиру. 24 ноября 2021 года была назначена сделка в банке, созвонилась утром с Чугуновым, сказала, что встреча будет в банке, он согласился. С Петряковым пришли в банк, ждали, но Чугунов не пришел. Созванивались с ним, но он положил трубку. С того дня больше он не появился. Стали его искать, пришли по адресу регистрации, но соседи сказали, что Чугунов квартиру давно продал, не живет в ней около 10 лет. Через какое-то время из другого агентства сообщили, что спорная квартира продана. Обратились в полицию, в прокуратуру, нет никакого результата. У них в агентстве подписывается сначала соглашение об авансе, а потом предварительный договор. У нее была доверенность на приобретение квартиры, истец заключил договор с агентством. Деньги от продажи квартиры в <адрес> лежали в агентстве для покупки встречного варианта квартиры Петрякову. Чугунов никогда не отказывался от заключения договора. Деньги Петрякова для покупки квартиры так и лежат у директора, но Петряков часть денег забрал. Когда в Сбербанке и ТКБ банке был одобрен кредит Петрякову, банки проводили оценку. Квартира Петрякова была продана за <данные изъяты> рублей. Квартира на <адрес> продавалась за <данные изъяты> рублей. Когда истек срок, и сделка не была совершена, было в устной форме оговорено о необходимости продления сроков. Все оговаривалось устно. Чугунов не отказывался от сделки каждый раз приходил, показывал квитанции об оплате. Агентство не направляло Чугунову уведомление о месте и времени проведения сделки. Сами с Чугуновым лично ходили в банк и сотрудники банка сами назначали день, когда нужно было прийти. Явка сторон в банк для заключения договора в интересах сторон, поэтому никакое уведомление им не нужны.

Таким образом, свидетель подтвердил, что все переговоры велись с Чугуновым С.В. устно, в том числе о необходимости продления срока для заключения основного договора купли-продажи, агентство не направляло Чугунову С.В. уведомление о месте и времени совершения сделки.

Доказательств, подтверждающих действия истца, направленные на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, т.е. до 23.07.2021, равно как и позже, суду не представлено.

Предложение специалиста для оформления ипотечного договора, риэлтора для продажи квартиры, предоставление квартиры для постоянного проживания, не свидетельствует о совершении продавцом действий, направленных на заключение основного договора.

Из сообщения ПАО Сбербанк от 28.07.22 (л.д. 125) следует, что 05.05.2021г. клиентом Петряковым А.Б. была оформлена кредитная заявка № 2515200540, продукт ЖК – приобретение готового жилья, статус заявки – отказ. На имя Петрякова А.Б. кредитные договора не заключались.

ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» одобрило кредит Петрякову А.Б. на приобретение недвижимости в размере <данные изъяты> руб. только 20 ноября 2021 года (л.д. 87), отчет об оценке квартиры составлен 11.10.2021 года.

Таким образом, суду не представлены доказательства наличия финансовой возможности у Петрякова А.Б. для приобретения спорной квартиры по состоянию на 23 июля 2021 года.

Согласно почтовому штемпелю «Почта России» истец обратился с настоящим исковым заявлением 21 апреля 2022 года, тогда как предельный срок обращения с настоящим иском истек 23 января 2022 года.

С учетом установленных по делу обстоятельств, и в соответствии с приведенными нормами закона, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных истцом требований об обязании Чугунова С.В. заключить договор купли-продажи квартиры в связи с истечением, установленного п. 5 ст. 429 ГК РФ срока.

В соответствии с ч. 2 и ч. 4 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось её представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом, подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

    17 ноября 2021 года между Чугуновым Сергеем Валерьевичем (продавец) и Смысловой Людмилой Николаевной (покупатель) заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 176), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в единоличную собственность жилое помещение – квартиру общей площадью 35 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры определена сторонами в сумме <данные изъяты> руб. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован. По заявлению продавца, до совершения настоящего договора, объект, являющийся его предметом, никому не продан, не заложен, не подарен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Суд полагает, что и истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку Петряков А.Б. стороной сделки купли-продажи от 17 ноября 2021 года, не являлся.

Статьей 11 ГК РФ закреплены положения о судебной защите нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом, избранный способ защиты должен быть направлен на восстановление нарушенного или оспоренного права или законного интереса. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако этот выбор является правомерным и может быть поддержан судом только в том случае, если он соответствует характеру нарушенного права и действительно приведет к реальной защите законного интереса.

Доводы истца о возможности оспаривания заключенной сторонами (Чугуновым С.В. и Смысловой Л.Н.) сделки в связи с наличием охраняемого законом интереса истца основаны на неверном толковании норм материального права. Собственником отчужденной квартиры истец Петряков А.Б. не являлся.

Положения ст. 166 ГК РФ, вопреки доводам истца, не предусматривают возможности заявления требований о признании оспоримой сделки недействительной лицом, не являвшимся ее участником.

У суда отсутствуют оснований для признания указанного договора купли-продажи недействительным по правилам пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец не доказал факт совершения оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны Чугунова С.В., не подтвердив, что ответчик преднамеренно создал у покупателя не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, повлиявших на решение покупателя о заключении основного договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Петрякова Андрея Борисовича к Чугунову Сергею Валерьевичу, Смысловой Людмиле Николаевне о признании сделки купли-продажи квартиры, заключенной 19.11.2021г. между Чугуновым Сергеем Валерьевичем и Смысловой Людмилой Николаевной, недействительной и применении последствий недействительности сделки, а также возложении обязанности на Чугунова С.В. заключить с Петряковым Андреем Борисовичем договор купли-продажи квартиры <адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд города Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

    Мотивированное решение изготовлено 24 октября 2022 года.

Судья подпись