Решение по делу № 2-500/2020 от 30.10.2019

Дело №2-500/2020

24RS0017-01-2020-002280-67

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

07 сентября 2020 года      г. Красноярск

Железнодорожный районный суд г. Красноярска в составе: председательствующего судьи Медведева И.Г., при секретаре Зуевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Региональная Строительная Компания «ЭкономЖилСтрой» к Русановой Вере Андреевне, Кутину Геннадию Константиновичу, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании недействительной постановку объектов на государственный кадастровый учет и снятии объектов с государственного кадастрового учета, признании недействительными сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства, признании отсутствующим права собственности в отношении объектов незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Региональная Строительная Компания «ЭкономЖилСтрой» (далее - ООО «РСК ЭЖС») обратилась в суд к Русановой В.А., Кутину Г.К., ФГБУ «ФКП Росреестра», Управлению Росреестра по Красноярскому краю с иском (в рамках уточнений в порядке ст.39 ГПК РФ – от 04.02.2020, т.1, л.д.127-128; от 11.02.2020, т.1, л.д.138-139; от 10.07.2020, т.5, л.д.232-241; от 07.09.2020, т.6) о признании недействительной постановку объектов на государственный кадастровый учет и снятии объектов с государственного кадастрового учета, признании недействительными сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства, без применении последствий их недействительности, признании отсутствующим права собственности в отношении объектов незавершенного строительства, ссылаясь на следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи недвижимости и уступки прав аренды земельных участков от 09.06.2018 истец приобрел у Сергеева С.А. объект незавершенного строительства – недостроенный многоквартирный жилой дом переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями (кадастровый №, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%) по адресу: <адрес>, а также права аренды двух земельных участков (кадастровый № площадью 9 377 кв.м; кадастровый № площадью 8 060 кв.м), расположенных по тому же адресу. В свою очередь Сергеев С.А. приобрел указанный объект незавершенного строительства по договору № купли-продажи недвижимости от 25.09.2017, заключенному с конкурсным управляющим по результатам торгов, проведенных в рамках дела о банкротстве прежнего застройщика дома ЗАО «Сибстоун» (дело А33-2805/2009). По условиям заключенных договоров и положений Закона о банкротстве, истец приобрел вышеназванный объект незавершенного строительства свободным от каких-либо прав третьих лиц, после чего приступил к самостоятельной достройке дома с привлечением средств инвесторов на основании полученных разрешений на строительство.

В июне 2019 в адрес истца поступило письмо ответчика Кутина Г.К., в котором последний предлагал приобрести принадлежащие ему на праве собственности два незавершенных строительством нежилых помещения (№ площадью 343 кв.м и № площадью 357,8 кв.м), расположенных на 1 и 2 этажах 4 блок-секции вышеуказанного строящегося жилого дома по <адрес>, приобретенных им 09.02.2015 по договорам купли-продажи у прежнего участника долевого строительства (Русановой В.А.), выигравшей обособленный арбитражный спор с прежним застройщиком ЗАО «Сибстоун» в рамках дела о его банкротстве (А33-2805-536/2009). Поскольку о наличии каких-либо правопритязаний третьих лиц на часть незавершенного строительством объекта – недостроенного дома по <адрес> (приобретенного на торгах в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» свободным от чьих-либо прав) ранее ООО «РСК ЭЖС» ничего известно не было, после проведенной проверки истец пришел к выводу о незаконности оформления права собственности Кутина Г.К. на незавершенные строительством спорные нежилые помещения и о недействительности их постановки на государственный кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов.

Так, определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 по обособленному спору А33-2805-536/2009 в рамках дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун» (А33-2805/2009), которым признавалось право собственности Русановой В.А. на два незавершенных строительством нежилых помещения (№ площадью 343 кв.м и № площадью 357,8 кв.м), расположенных на 1 и 2 этажах 4 блок-секции строящегося жилого дома по <адрес> – было отменено кассационным постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.04.2015 с передачей спора на новое рассмотрение, в ходе которого вступившим в силу определением Арбитражного суда Красноярского края от 05.06.2015 Русановой В.А. было полностью отказано в признании права собственности на спорные незавершенные строительством нежилые помещения. При этом арбитражными судами всех инстанций сделаны выводы о том, что эти помещения, расположенные в незавершенном строительством доме, не выделены и не индивидуализированы; участник долевого строительства вправе требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре путем передачи в собственность соответствующего объекта долевого строительства только после ввода дома в эксплуатацию; участнику долевого строительства Русановой В.А. предложено трансформировать требование о передаче ей нежилых помещений в денежное требование, подлежащее удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности требований кредиторов застройщика-банкрота и соблюдением пропорциональности таких требований; признание за кредитором застройщика права собственности на нежилые помещения поставило бы его в преимущественное (неравное) положение перед иными кредиторами должника, что противоречит требованиям законодательства о банкротстве и общим принципам гражданского права.

При этом, право собственности прежнего застройщика ЗАО «Сибстоун» на весь объект незавершенного строительства - недостроенный многоквартирный жилой дом переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями (кадастровый №, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%) по адресу: <адрес> было зарегистрировано в установленном порядке 15.08.2013; в состав этого объекта входили, в том числе, спорные нежилые помещения, расположенные в 4 блок-секции на 1 и 2 этажах; именно такой объект незавершенного строительства (с включенными в него нежилыми помещениями) выставлялся на торги при реализации имущества должника – банкрота ЗАО «Сибстоун» в деле о его банкротстве; следовательно, именно такой объект был приобретен сначала Сергеевым С.А., как победителем торгов, а затем – истцом; этот объект перешел в собственность ООО «РСК ЭЖС» свободным от каких-либо прав третьих лиц. В настоящее время процедура банкротства ЗАО «Сибстоун» окончена, 22.02.2019 принято определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства, должник ликвидирован, сведения о нем исключены из ЕГРЮЛ 08.05.2019.

Помимо этого, по мнению истца, сама постановка спорных нежилых помещений на государственный кадастровый учет была произведена 21.10.2014 и 22.10.2014 с грубыми нарушениями действующего законодательства; у заявителя Русановой В.А. отсутствовал необходимый пакет документов; технические характеристики состоящих на таком учете нежилых помещений не соответствуют имеющейся проектно-сметной документации и не существуют в натуре; спорные помещения не изолированы и не обособлены; в кадастровых паспортах отсутствует информация о том, что эти помещения являются незавершенными строительством, не указана степень их готовности, их невозможно идентифицировать в натуре. При этом нежилые помещения, находящиеся по проекту внутри строящегося дома, вообще не подлежат отдельному техническому учету до момента ввода дома в эксплуатацию; они не представляют собой отдельного объекта недвижимости и не могут учитываться в качестве такового.

Регистрация права собственности Русановой В.А. (13.11.2014) на спорные нежилые помещения была произведена лишь на основании судебного акта, полностью отмененного в дальнейшем с 05.04.2015; при этом уже 05.06.2015 принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении ее требований о признании права собственности на незавершенные строительством нежилые помещения, расположенные внутри незавершенного строительством здания. Поскольку у Русановой В.А. не возникло (и не могло возникнуть в результате банкротства прежнего застройщика) права собственности на эти помещения, она, соответственно, не могла их продавать 09.02.2015 в адрес Кутина Г.К. по договорам купли-продажи; эти договоры являются недействительными сделками, так как совершены с нарушением закона (ст. 168 ГК РФ), а именно с нарушением требований ст.224 ГК РФ, поскольку продавец Русанова В.А., не обладая спорной вещью, не могла ее передать покупателю Кутину Г.К. Кроме того, в действиях ответчиков Русановой В.А. и Кутина Г.К. усматриваются признаки недобросовестности и злоупотребления правами, так как они не могли не знать о принятых арбитражным судом судебных актах об отказе в признании права собственности на спорные нежилые помещения за участником долевого строительства и о наличии в производстве арбитражного суда банкротского дела в отношении ЗАО «Сибстоун», в рамках которого они должны были заявиться в реестр кредиторов с трансформированным денежным требованием к должнику-застройщику, подлежащим удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности требований кредиторов и соблюдением пропорциональности таких требований, чего ими сделано не было, несмотря на разъяснения арбитражного суда. При этом Русанова В.А., являясь активным участником дела о банкротстве, ничего не сообщила о факте заключения ею 09.02.2015 договора купли-продажи с Кутиным Г.К.; последний также не уведомлял о своих правопритязаниях на нежилые *омещения ни конкурсного управляющего ЗАО «Сибстоун», ни арбитражный суд; более четырех лет в период с февраля 2015 года по май 2019 года он никаким образом вообще не интересовался судьбой приобретенного имущества, и, не смотря на наличие информации о банкротстве ЗАО «Сибстоун», не заявился в качестве его нового кредитора; при этом, дождавшись момента окончания процедуры банкротства прежнего застройщика (08.05.2019) и убедившись в невозможности осуществления поворота судебного акта (определения арбитражного суда от 14.08.2014, которым признавалось право собственности Русановой В.А. на два нежилых помещения), практически сразу (в июне 2019) обратился в ООО «РСК ЭЖС» с письменными предложениями о выкупе у него спорных помещений. Кутин Г.К. также достоверно знал об отмене определения арбитражного суда от 14.08.2014 и принятия этим же судом 05.06.2015 противоположного постановления, однако, понимая незаконность возникновения у него права собственности на спорные объекты, он с 2015 года каких-либо попыток расторгнуть договоры купли-продажи и взыскать с Русановой В.А. уплаченные в ее адрес денежные средства не предпринимал, что, наряду с иными установленными по делу обстоятельствами, свидетельствует о согласованности их совместных недобросовестных действий.

При таких обстоятельствах истец просил признать недействительной постановку на государственный кадастровый учет и снять с государственного кадастрового учета: нежилое помещение № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) и нежилое помещение № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №), расположенные на 1 и 2 этажах дома <адрес>; признать недействительными договоры купли-продажи нежилых помещений (объектов незавершенного строительства) от 09.02.2015, заключенные между Русановой В.А. и Кутиным Г.К. в отношении этих незавершенных строительством объектов без применения реституции; признать отсутствующим право собственности Кутина Г.К. на нежилое помещение № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) и нежилое помещение № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №), расположенных на 1 и 2 этажах дома <адрес>.

В зале суда представитель истца ООО «РСК ЭЖС» Попова А.А. (доверенность в деле) уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным выше.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора на стороне истца Сергеева С.А. – Вильцева Е.О. (доверенность в деле) полагала заявленные ООО «РСК ЭЖС» исковые требования законными и обоснованными, приведя те же доводы и ссылаясь на обстоятельства, изложенные стороной истца; в остальной части поддержала свои письменные пояснения, приобщенные к материалам дела (т.6, л.д.17-37).

Представитель ответчиков Русановой В.А., Кутина Г.К. – Русанов Д.Р. (доверенности в деле) возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, ссылаясь на следующие обстоятельства. На основании договоров на долевое участие в строительстве от 28.09.2006 и от 28.03.2007, заключенных с застройщиком ЗАО «Сибстоун», Русанова В.А. полностью оплатила строительство двух спорных нежилых помещений, расположенных на 1 и 2 этажах строящегося многоквартирного жилого дома по <адрес>. В дальнейшем решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 за ней было признано право требования передачи в собственность от недобросовестного застройщика ЗАО «Сибстоун» этих нежилых помещений после ввода дома в эксплуатацию, а также постановлено зарегистрировать ее договоры долевого участия в строительстве с учетом корректировок технических характеристик нежилых помещений. Фактически строительство спорного жилого дома не осуществлялось застройщиком с 2008 года, с указанного периода времени технические характеристики незавершенного строительством объекта не изменялись, при этом оплаченные дольщиком Русановой В.А. нежилые помещения (как и весь объект в целом) имели готовность 51%, являлись обособленными и изолированными от иных помещений дома. Таким образом, степень их готовности позволяла идентифицировать спорные помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества, что соответствует положениям ст.130 ГК РФ, согласно которой таким объектом может быть объект незавершенного строительства в виде нежилого помещения, если его границы описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровым учете. Эти обстоятельства, в частности, были установлены в ходе проведенной строительно-технической экспертизы в рамках решения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, которым были внесены корректировки в технические характеристики спорных нежилых помещений с последующей государственной регистрацией этих изменений в договоры долевого участия. Существующие положения законов «О кадастровой деятельности», «О государственной регистрации недвижимости» не содержат прямых запретов для постановки на кадастровый учет незавершенных строительством нежилых помещений, которые технически индивидуализированы в составе не введенного в эксплуатацию многоквартирного дома. Согласно имеющимся техническим планам спорные помещения ограничены строительными конструкциями (стенами и перекрытиями), имеют самостоятельное назначение в качестве нежилых (офисных) помещений, у них присутствуют отдельные входы, не использующиеся для доступа в жилую часть дома; эти нежилые помещения занимают все пространство 1 и 2 этажей 4 блок-секции дома, в них отсутствуют какие-либо иные помещения или общедомовое имущество, в связи с чем, эти помещения обладают признаками изолированности и обособленности.

Будучи активным участником арбитражного дела А33-2805/2009 о банкротстве ЗАО «Сибстоун», Русанова В.А. заявила обособленный спор (А33-2805-536/2009), в рамках которого определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 за ней было признано право собственности на два незавершенных строительством нежилых помещения: № общей площадью 343 кв.м и № общей площадью 357,8 кв.м, расположенных на 1 и 2 этажах (в двух уровнях) дома <адрес>. После этого в октябре 2014 года Русанова В.А. в установленном порядке оформила кадастровые паспорта на эти нежилые помещения и осуществила их постановку на государственный кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров № и №. Затем при вступлении определения суда в законную силу (13.11.2014 – момент вынесения апелляционного определения Третьего апелляционного арбитражного суда) она осуществила государственную регистрацию своего права собственности на спорные нежилые помещения, а в дальнейшем, реализуя права собственника, продала эти помещения покупателю Кутину Г.К. по договорам купли-продажи от 09.02.2015, который также осуществил государственную регистрацию перехода права собственности. При этом, поскольку ни конкурсный управляющий ЗАО «Сибстоун», ни арбитражный суд, достоверно знавшие о факте регистрации права собственности Русановой В.А. на спорные нежилые помещения в 2014 году, не инициировали процедуру поворота исполнения решения суда после отмены 07.04.2015 в кассационном порядке определения Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 и принятия по делу нового постановления от 05.06.2015 об отказе в признании права собственности, ответчики полагают, что в настоящее время такой поворот исполнения уже невозможен по причине ликвидации должника ЗАО «Сибстоун». Одновременно с этим, поскольку постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности (перехода права собственности) производились по действующему в тот момент и вступившему в силу судебному акту (определению арбитражного суда от 14.08.2014), эти действия, безусловно, являлись законными и обоснованными. Кроме того, правомерное и добросовестное возникновение у Русановой В.А. права на незавершенные строительством нежилые помещения объективно подтверждаются заключенными ею и полностью проплаченными договорами долевого участия в строительстве и решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011, которые никем не оспорены.

Также в силу требований ст.13, 21.1 закона «Об участии в долевом строительстве…» Русанова В.А. являлась залоговым кредитором в деле о банкротстве застройщика ЗАО «Сибстоун», по результатам окончания которого требования всех других кредиторов были погашены путем пропорционального осуществления им денежных выплат после реализации конкурсной массы должника - в отличии от кредитора Русановой В.А., которой какие-либо денежные средства не выплачивались, а ее требование было погашено путем регистрации за ней права собственности на оплаченные нежилые помещения. Поскольку поворот исполнения решения (определения) арбитражного суда не производился, а в настоящее время такой поворот невозможен, зарегистрированное на основании определения от 14.08.2014 право собственности Русановой В.А. и переход этого права к Кутину Г.К. являются актуальными и не могут быть прекращены. Ввиду не применения поворота исполнения решения в деле о банкротстве спорные незавершенные строительством нежилые помещения выбыли из состава конкурсной массы должника ЗАО «Сибстоун» в деле о его банкротстве с 13.11.2014 (момента регистрации за Русановой В.А. права собственности на помещения), в связи с чем, не могли быть приобретены истцом и его правопредшественником Сергеевым С.А. в результате торгов по реализации имущества ЗАО «Сибстоун», так как последнему уже не принадлежали, что, в том числе, подтверждается выписками из ЕГРП по состоянию на 28.07.2014 и 04.04.2016. При этом ни Кутин Г.К., ни сам истец не являлись участниками банкротского процесса ЗАО «Сибстоун», в связи с чем, они находятся в равном правовом положении в отношении спорного имущества, а итоги названного банкротского дела не влекут для них никаких правовых последствий.

При заключении договоров купли-продажи от 09.02.2015 Кутин Г.К. действовал разумно и осмотрительно, он изучил все имеющиеся документы, убедился в наличии государственной регистрации права продавца на приобретаемые объекты недвижимости, осмотрел эти незавершенные строительством помещения и сам жилой дом по <адрес>, после чего стороны заключили сделку, в ходе которой продавец передала принадлежащие ей объекты незавершенного строительства, а покупатель их принял и оплатил; в дальнейшем Русанова В.И. в установленном порядке оплатила налог 6% с полученной суммы дохода от продажи этого имущества. Спорные помещения после ввода дома в эксплуатацию Кутин Г.К. хотел использовать под медицинскую клинику, так как является практикующим врачом, его устраивала цена незавершенного объекта и отсрочка сдачи дома. После окончания процесса банкротства прежнего застройщика ЗАО «Сибстоун» Кутин Г.К. планировал добросовестно заключить с новым застройщиком договор о достройке спорных объектов, что он готов сделать и в настоящее время. Таким образом Кутин Г.К. является добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений, в связи с чем, эти объекты могут быть у него истребованы только в случае их выбытия из обладания собственника помимо воли последнего. В данном случае нежилые помещения выбыли из правообладания прежнего собственника (ЗАО «Сибстоун») по воле его конкурсного управляющего в рамках дела о банкротстве, который не заявил о повороте исполненного определения суда, признав право Русановой В.А. на эти объекты, в связи с чем, они не могут быть истребованы у Кутина Г.К. На момент продажи Кутину Г.К. спорных помещений (09.02.2015) Русанова В.А. обоснованно считала свои требования к ЗАО «Сибстоун» удовлетворенными путем передачи ей в собственность этих незавершенных строительством объектов, а потому она также действовала добросовестно, продав названные объекты Кутину Г.К. При этом у нее (как в дальнейшем и у Кутина Г.К.) отсутствовали какие-либо основания для обращения в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» с заявлениями о включении в реестр денежных требований кредиторов, поскольку их действующее право собственности на нежилые помещения никто не оспаривал и поворот исполнения решения не применял.

Также ответчики полагают, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в случае удовлетворения заявленного иска Русанова В.А., не получившая денежный эквивалент в банкротском деле как кредитор ЗАО «Сибстоун» за спорные нежилые помещения и вернув деньги Кутину Г.К., полученные по договорам купли-продажи, будет в дальнейшем лишена всякой возможности покрыть свои убытки и защитить свои права ввиду завершения дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун» и ликвидации должника, тогда как решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 бесспорно установлен факт полной оплаты ею строительства двух нежилых помещений застройщику ЗАО «Сибстоун» и наличие у нее права требования на получение в собственность этих объектов после завершения строительства дома. Надлежащим способом защиты прав истца будет являться оспаривание у конкурсного управляющего результатов торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун», в результате которых истцу был передан объект, обремененный правами Кутина Г.К. в части спорных нежилых помещений; либо обращение в страховую организацию, застраховавшую ответственность конкурсного управляющего. Одновременно с этим Кутин Г.К. не отказывается участвовать совместно с иными инвесторами в завершении строительства дома соразмерно принадлежащим ему площадям, о чем он неоднократно сообщал истцу в своих письмах, а также предлагал иные варианты взаимовыгодного сотрудничества, в результате которого истец вообще не понес бы никаких убытков.

Помимо этого, ответчики полагают, что истец является сингулярным правопреемником Сергеева С.А. (который является афилированным лицом – учредителем ООО «РСК ЭЖС»), приобретшего незавершенный строительством объект на торгах в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун», а также правопреемником самого ЗАО «Сибстоун» в вопросе срока давности оспаривания сделок; перед приобретением этого объекта Сергеев С.А. в силу общедоступности и открытости сведений Единого государственного реестра недвижимости имел возможность ознакомиться с составом приобретаемого имущества и убедиться в наличии зарегистрированного права Кутина Г.К. на спорные нежилые помещения, входящие в состав незавершенного строительством жилого дома по <адрес>, в связи с чем, он также имел возможность оспорить это право в установленные законом сроки. О регистрации своего права собственности на спорные нежилые помещения Русанова В.А. также извещала конкурсного управляющего и арбитражный суд еще в 2014 году, в связи с чем, по мнению ответчиков, истцом пропущены сроки исковой давности для обращения в суд с данным иском, что является самостоятельным основанием для отказа в заявленных требованиях.

В остальной части Русанов Д.Р. в полном объеме поддержал доводы письменных возражений ответчиков (т.1, л.д.60-70; т.2, л.д.174-178; т.3, л.д.1-10; т.4, л.д.141-150; т.5, л.д.77-85; т.6, л.д.1-7 и т.д.)

Соответчики ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Красноярскому краю, а также третье лицо ПАО «Сбербанк России» в зал суда своих представителей не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом (т.6, л.д.162-163,171), об уважительности причин неявки представителей не уведомили, об отложении не просили.

В ранее представленных письменных возражениях на иск соответчики указали на правомерное, по их мнению, совершение действий по постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности, перехода права собственности в отношении спорного нежилого помещения № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) и нежилого помещения № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №), расположенных на 1 и 2 этажах дома <адрес> - поскольку эти действия осуществлялись на основании вступившего в силу судебного акта, представленного на регистрацию. При этом полагали себя ненадлежащими ответчиками по заявленным требованиям спора о правах на объекты недвижимости, так как являются лишь регистрирующими органами, осуществляющими постановку на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости (т.1, л.д.115-117, 129-131; т.4, л.д.167-170).

В соответствии с положениями ч.3 ст.17 Конституции Российской Федерации злоупотребление правом не допускается. Согласно ч.1 ст.35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Кроме того, по смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

В этой связи полагая, что ответчики и третьи лица, не приняв мер к явке в судебное заседание, определили для себя порядок защиты своих процессуальных прав, суд с учетом приведенных выше норм права, а также требований ст. 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела и иные представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28.05.2004 администрацией г. Красноярска издано распоряжение № о предварительном согласовании ЗАО «Сибстоун» места размещения жилого дома на земельном участке, площадью 9 917,14 кв.м, расположенном по <адрес> (в дальнейшем 18.07.2006 объекту присвоен адрес: <адрес>, площадь участка увеличена до 18 006 кв.м); 03.05.2006 ЗАО «Сибстоун» выдано разрешение на строительство 1-ой очереди указанного многоэтажного жилого дома.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.08.2010 по делу №А33-2805/2009 ЗАО «Сибстоун» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

16.08.2011 Арбитражным судом Красноярского края вынесено определение о применении в деле о банкротстве ЗАО "Сибстоун" положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), с применением норм которого осуществляются мероприятия конкурсного производства в отношении должника-застройщика.

В ходе конкурсного производства в конкурсную массу должника ЗАО «Сибстоун» был, в том числе, включен объект незавершенного строительства – недостроенное здание многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>.

Согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права (т.1, л.д. 75) за ЗАО «Сибстоун» 15.08.2013 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение не определено, площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%, расположенный по адресу: <адрес>.

23.05.2014 конкурсный управляющий ЗАО «Сибстоун» обратился в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства ЗАО «Сибстоун» путем передачи им прав застройщика, в том числе - на объект незавершенного строительства жилой дом №, расположенный по адресу: <адрес>; по результатам его рассмотрения определением Арбитражного суда Красноярского края от 31.10.2014 и Постановлением Третьего Арбитражного Апелляционного суда от 22.01.2015 по делу №А33-2805-534/2009 в удовлетворении указанного ходатайства было отказано.

30.01.2015 конкурсный управляющий направил участникам строительства, чьи требования включены в реестр о передаче жилых помещений уведомление о возможности предъявления в арбитражный суд денежного требования. В судебном заседании, в ходе процедуры банкротства, были рассмотрены заявления участников строительства, включенных в реестр ЗАО «Сибстоун» о передаче жилых помещений, о включении денежных требований в третью, четвертую очереди реестра требований кредиторов ЗАО «Сибстоун».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 17.07.2015 по делу №А33-2805-651/2009 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Сибстоун» (т.6, л.д.58-85), в соответствии с которым в состав продаваемого имущества должника, реализуемого с торгов и определенного судом на основании данных инвентаризации ЗАО «Сибстоун» включены, в том числе:

- объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта: №, назначение не определено, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>;

- права аренды земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 9 377 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>;

- права аренды земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 8 060 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Поскольку открытые торги по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» 15.12.2015 и 02.02.2016, а также торги в виде публичного предложения 26.05.2016 признавались не состоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие (т.6, л.д. 116-127), определением Арбитражного суда Красноярского края от 18.10.2016 были утверждены изменения (а 25.05.2017 также и дополнения) к Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Сибстоун», в соответствии с которыми продажа имущества должника осуществляется в виде проведения повторных торгов посредством публичного предложения с разделением имущества должника на два лота, состоящих из отдельных объектов незавершенного строительства и прав аренды земельных участков под этими объектами (т.6, л.д.86-102, 103-115, 128-132).

Как следует из протокола № от 18.09.2017 о результатах проведения торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» (т.6, л.д.133-139) победителем электронных торгов по продаже имущества ЗАО «Сибстоун» по лоту №1 (объект незавершенного строительства и права аренды земельных участков) признан ФИО 1 с ценовым предложением 124 500 000 рублей, действовавший от имени и в интересах своего доверителя Сергеева С.А. по договору поручения от 15.09.2017; выгодоприобретателем по торгам является Сергеев С.А.

25.09.2017 года между ЗАО «Сибстоун» в лице конкурсного управляющего Боброва М.В. (продавец) и Сергеевым С.А. в лице представителя Вильцевой Е.О. (покупатель) был заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства, кадастровый номер объекта: №, назначение не определено, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>; а также уступить права аренды земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 9 377 кв.м, кадастровый номер № и права аренды земельного участка, категория земли: земли населенных пунктов, общей площадью 8 060 кв.м, кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>; а покупатель, в свою очередь, обязался принять и оплатить указанное имущество в общей сумме 124 500 000 рублей (т.6, л.д.38-43).

Указанный договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, после чего 28.12.2017 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество были внесены записи о переходе к Сергееву С.А. права собственности на вышеназванный объект незавершенного строительства, а также прав аренды в отношении указанных земельных участков (т.6, л.д.44-46).

В дальнейшем ходе конкурсного производства в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» была завершена реализация имущества должника в составе двух объектов незавершенного строительства и прав аренды земельных участков под этими объектами, получены денежные средства от реализации на торгах объектов незавершённого строительства, в том числе – недостроенного жилого дома по адресу: <адрес> в полном объеме.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 15.09.2017 по делу №А33-2805-662/2009 был утвержден Порядок распределения денежных средств между кредиторами, предусматривающий распределение денежных сумм, вырученных от реализации конкурсной массы должника в виде объектов незавершенного строительства и иного имущества в порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности требований кредиторов застройщика-банкрота и соблюдением пропорциональности таких требований.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22.02.2019 по делу №А33-2805/2009 завершено конкурсное производство в отношении ЗАО «Сибстоун»; судом установлено частичное погашение требований кредиторов на общую сумму 227 036 205,67 руб. (11,07%): первая очередь - 1 016 666,66 руб. (100%), вторая очередь - 1 189 018,30 руб. (100%), третья очередь - 165 887 139,79 руб. (13,79%), четвертая очередь - 58 943 380,92 руб. (7,50%); в ходе конкурсного производства погашены текущие (внеочередные) требования на общую сумму 11 914 703,57 руб., составляющие, в том числе расходы на процедуру конкурсного производства. При этом арбитражным судом установлено, что иное имущество у должника для погашения задолженности перед кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов, отсутствует, в связи с чем, отсутствует необходимость и целесообразность дальнейшего проведения мероприятий в рамках конкурсного производства в отношении должника. В дальнейшем должник ЗАО «Сибстоун» ликвидирован, сведения о нем исключены из ЕГРЮЛ 08.05.2019 (т.4, л.д.38-48, 162-166)

Также из материалов дела следует, что 09.06.2018 Сергеев С.А. продал приобретенный им 25.09.2017 на торгах у ЗАО «Сибстоун» объект незавершенного строительства (кадастровый номер объекта: №, назначение: не определено, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%, адрес (местонахождения) объекта: <адрес>) в пользу истца ООО «РСК ЭЖС» по договору купли-продажи недвижимости и уступки прав аренды земельных участков от 09.06.2018 за 450 000 000 рублей (т.2, л.д.11-14).

Названный договор купли-продажи недвижимости и уступки прав аренды земельных участков в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, о чем 09.07.2018 в Единый государственный реестр прав внесены записи о переходе к ООО «РСК ЭЖС» права собственности на вышеназванный объект незавершенного строительства, а также прав аренды в отношении указанных земельных участков (т.1, л.д.9-11).

Таким образом в настоящее время истцу ООО «РСК ЭЖС» принадлежит право собственности на объект незавершенного строительства – недостроенный многоквартирный жилой дом переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями (кадастровый №, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%) по адресу: <адрес>, а также права аренды двух земельных участков (кадастровый № площадью 9 377 кв.м; кадастровый № площадью 8 060 кв.м), расположенных по тому же адресу.

При этом по условиям заключенных договоров и положений Закона о банкротстве, истец приобрел вышеназванный объект незавершенного строительства свободным от каких-либо прав третьих лиц, после чего приступил к самостоятельной достройке дома с привлечением средств инвесторов на основании полученных им разрешений на строительство (т.5, л.д.1-53, 121-127).

Одновременно с этим из материалов дела следует, что 28.09.2006 между ЗАО «Сибстоун» (застройщик) и Русановой В.А. (инвестор) был заключен договор № на долевое участие в строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик обязался до окончания 2-го полугодия 2008 года осуществить строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность нежилое помещение № (строительный номер), общей площадью согласно проекту 386,69 кв.м, расположенного на 1-ом и 2-ом этажах стоимостью 11 600 700 рублей (т.1, л.д.99).

Также 28.03.2007 между ЗАО «Сибстоун» (застройщик) и Русановой В.А. (инвестор) заключен договор № на долевое участие в строительстве вышеуказанного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался в те же сроки осуществить строительство многоэтажного жилого дома переменной этажности по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность нежилое помещение № (строительный номер), общей площадью согласно проекту 352,79 кв.м, расположенного на 1-ом и 2-ом этажах стоимостью 8 819 750 рублей (т.1, л.д.100).

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 04.07.2011 (т.1, л.д.86-92) внесены изменения в вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве в части технических характеристик нежилых помещений, являющихся предметом этих договоров, а именно:

- в п. 1.1 договора № от 28.09.2006 признано считать правильным – нежилое помещение № на 1 и 2 этажах, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 357, 81 кв.м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: <адрес>;

- в п. 1.1. договора № от 28.03.2007 признано считать правильным – нежилое помещение № на 1 и 2 этажах, общей площадью (без учета лоджий и балконов) 343 кв.м, расположенное в многоэтажном жилом доме по строительному адресу: <адрес>.

Этим же решением суда за Русановой В.А. признано право требования от ЗАО «Сибстоун» передачи ей в собственность после окончания строительства дома и ввода в эксплуатацию спорных нежилых помещений № и №; также на Управление Росреестра по Красноярскому краю возложена обязанность зарегистрировать заключенные между ЗАО «Сибстоун» и Русановой В.А. договоры участия в долевом строительстве с учетом внесенных в них изменений.

Договоры участия в долевом строительстве № от 28.03.2007 и № от 28.09.2006 зарегистрированы 13.10.2011 Управлением Росреестра по Красноярскому краю в установленном порядке.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 по итогам рассмотрения обособленного спора в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» (дело №А33-2805-536/2009) за Русановой В.А. было признано право собственности на:

- нежилое помещение №, на 1 и 2 этажах, общей площадью 343 кв.м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 – на 1 этаже и в осях А-Б, 8-12 и Б-Г, 8-11 – на 2 этаже, многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, почтовый адрес: <адрес>;

- а также нежилое помещение №, на 1 и 2 этажах, общей площадью 357,81 кв.м (без учета лоджий и балконов), расположенное в осях Б-Г, 8-12 и А-Б, 8-11 – на 1 этаже, Б-Г, 13-18 и 12-18, А-Б – на 2 этаже этого же многоэтажного жилого дома (т.1, л.д.93-98).

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 вышеуказанное определение от 14.08.2014 оставлено без изменения (т.2, л.д.25-32).

В связи с признанием вышеназванными судебными актами спорных нежилых помещений № и № объектами незавершенного строительства, по заданию Русановой В.А. 06.10.2014 кадастровыми инженерами ООО <данные изъяты> подготовлены их технические планы (т.2, л.д.131-146) на основании которых 21.10.2014 и 22.10.2014 вышеназванные объекты поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением им кадастровых номеров № (пом.№) и № (пом. №) (т.1, л.д. 80-85).

13.11.2014 произведена государственная регистрация права собственности Русановой В.А. на нежилые помещения (объекты незавершенного строительства) №, площадью 343 кв.м и №, площадью 357,8 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>, о чем последней выданы соответствующие свидетельства о регистрации права собственности, в которых в качестве правоустанавливающего документа указано определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 (т.1, л.д.78,79).

09.02.2015 между Русановой В.А. (продавец) и Кутиным Г.К. (покупатель) заключены два договора купли-продажи нежилых помещений (объектов незавершенного строительства) № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) стоимостью 3 000 000 рублей и № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №) стоимостью 3 000 000 рублей, расположенных на 1 и 2 этажах дома <адрес> (т.1, л.д.101, 102).

Указанные договоры 13.02.2015 в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Красноярскому краю, правообладателю Кутину Г.К. выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорные нежилые помещения (т.1, л.д.76,77); до настоящего времени записи о государственной регистрации права собственности Кутина Г.К. на спорные незавершенные строительством объекты (нежилые помещения № и №) являются актуальными.

При этом из материалов дела также следует, что в дальнейшем постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.04.2015 вышеназванное определение Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 (которым за Русановой В.А. признавалось право собственности на спорные незавершенные строительством нежилые помещения № и №) и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 были отменены в полном объеме; дело направлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции – в Арбитражный суд Красноярского края (т.2, л.д.33-37).

При повторном рассмотрении обособленного спора (А33-2805-536/2009) в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» (А33-2805/2009), определением Арбитражного суда Красноярского края от 05.06.2015 (оставленным в дальнейшем без изменения постановлениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2015) в удовлетворении требований Русановой В.А. о признании за ней права собственности на вышеназванные незавершенные строительством нежилые помещения было отказано в полном объеме (т.2, л.д.40-57).

При этом арбитражными судами всех инстанций сделаны выводы о том, что спорные нежилые помещения, расположенные в незавершенном строительством доме, не выделены и не индивидуализированы; исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может; участник долевого строительства вправе требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре путем передачи в собственность соответствующего объекта долевого строительства только после ввода дома в эксплуатацию; у застройщика отсутствует обязанность передавать в собственность участнику строительства помещение, которое находится в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме; неисполнение со стороны застройщика обязанности (вследствие не завершения строительства) по передаче в собственность объекта долевого строительства дает право участнику строительства для применения мер ответственности, предусмотренных ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…", в том числе путем расторжения договора, однако, не является основанием для признания права собственности на незавершенный строительством объект (либо его часть); участнику долевого строительства Русановой В.А. предложено трансформировать требование о передаче ей нежилых помещений в денежное требование, подлежащее удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности требований кредиторов застройщика-банкрота и соблюдением пропорциональности таких требований; признание за Русановой В.А., как кредитором застройщика, права собственности на нежилые помещения поставило бы ее в преимущественное (неравное) положение перед иными залоговыми кредиторами должника (иными участниками долевого строительства), что противоречит требованиям законодательства о банкротстве и общим принципам гражданского права (т.2, л.д.40-55).

Кроме того, отказывая Русановой В.А. в передаче ее кассационной жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам, Верховный суд РФ в своем определении от 29.03.2016 также отметил, что ни специальные положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ни общие нормы гражданского законодательства об обязательствах не предусматривают возможность удовлетворения требования о признании права собственности на нежилые помещения за покупателем будущей нежилой недвижимости либо требования о государственной регистрации перехода права собственности на нее в ситуации, когда за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи право собственности не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой ситуации покупатель с учетом установленных законодательством о банкротстве правил вправе предъявить несостоятельному продавцу денежное требование, в том числе в размере уплаченной продавцу суммы (абзац шестой пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем") (т.2, л.д.56-57).

Обсуждая исковые требования истца о признании недействительной постановку на государственный кадастровый учет и снятии с государственного кадастрового учета спорных незавершенных строительством нежилых помещений, суд отмечает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию.

Следовательно, особенность объекта незавершенного строительства в том, что он находится в процессе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, сооружения. Кроме того, часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, признается помещением (пункт 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"). Исходя из указанного определения незавершенное строительством помещение, расположенное, в свою очередь, внутри объекта незавершенного строительства, не может являться самостоятельным объектом недвижимости до момента ввода всего строения в эксплуатацию.

Таким образом, до момента ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства такой объект признается самостоятельным объектом недвижимости без возможности образования в нем (внутри него) иных объектов недвижимости.

На момент постановки спорных незавершенных строительством нежилых помещений на кадастровый учет (21.10.2014 и 22.10.2014), кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлялся в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Статья 7 указанного Закона (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент постановки спорных нежилых помещений на кадастровый учет), определяющая состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, предусматривает, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение; 6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с этим законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости могут также быть внесены дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах (пп.26 п.2 ст.7 закона).

Согласно положениям ч. 2 ст. 16 и п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре сведения об объекте недвижимости включаются в государственный кадастр недвижимости на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов, в частности для объектов капитального строительства - технического плана.

Для проведения кадастрового учета здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства заявителем представляются необходимые для этого документы, в том числе, технический план и другие указанные в ст. 22 Закона о кадастре документы.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Закона о кадастре, технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Из указанных норм Закона о кадастре следует, что проведение кадастрового учета объекта недвижимости осуществляется в отношении здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

Сведения о здании, сооружении или помещении, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ, разрешения на ввод таких объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимости или изготовленного до 1 января 2013 года технического паспорта таких объектов недвижимости. В случае отсутствия данных документов соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и для созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а для бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью (ст. 41 Закона).

Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (ст.55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», наряду с правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен этот объект, является основанием для государственной регистрации прав на созданный объект недвижимости.

Положениями ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрен ряд случаев, при которых выдача разрешения на строительство не требуется. При этом объекты, для строительства которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, могут являться объектами недвижимости с последующей возможностью государственной регистрации прав на них, если такие объекты отвечают признакам, установленным п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества в случае, если для строительства такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, может быть зарегистрировано в порядке, предусмотренном ст.25.3 Закона о регистрации; положения которой, в свою очередь, предусматривают необходимость подтверждения прав на земельный участок, на котором расположен такой объект.

В силу положений ч.9 ст.25 Закона о кадастре постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, для строительства которого выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости.

Из материалов дела следует, что сведения о нежилых помещениях с кадастровыми номерами № и № были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании заявлений Русановой В.А. о постановке на учет объектов капитального строительства от 06.10.2014 и технических планов от той же даты, подготовленных кадастровым инженером на основе деклараций об объектах недвижимости от 18.08.2014 (составленных Русановой В.А.), а также определения Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014 по делу №А33-2805-536/2009, которым признано право собственности последней на незавершенные строительством нежилые помещение № и №.

Между тем, обращает на себя внимание тот факт, что, как обращение Русановой В.А. с заявлениями о постановке на кадастровый учет, так и сама постановка спорых объектов на государственный кадастровый учет (21.10.2014 и 22.10.2014) имели место и были произведены до момента вступления в законную силу (13.11.2014) определения арбитражного суда от 14.08.2014 о признании права собственности Русановой В.А. на нежилые помещения № и №, то есть – в отсутствие каких-либо правовых оснований для совершения подобных действий.

Кроме того, в представленных ответчиками в материалы дела технических планах и кадастровых паспортах нет никаких указаний на то, в каком именно здании, сооружении или в незавершенном строительством объекте располагаются эти помещения; отсутствует указание на степень готовности незавершенных строительством нежилых помещений.

При этом суд отмечает, что спорные нежилые помещения на момент их постановки на государственный кадастровый учет не относились в соответствии с законодательством РФ к объектам недвижимости, строительство которых возможно без разрешения на строительство; однако таких разрешений, как и правоустанавливающих документов на земельный участок под регистрируемыми помещениями, заявителем Русановой В.А. предоставлено не было. При таких обстоятельствах, постановка на кадастровый учет спорных помещений на основании только лишь декларации об объектах недвижимости и их технических планов, без предоставления правоустанавливающих документов на эти объекты и на земельный участок, а также без предоставления разрешения на их строительство в составе иного незавершенного объекта недвижимости, не отвечает требованиям закона.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью.

При этом обособленность, как признак помещения, представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.

В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

В представленных в материалах дела технических планах спорные нежилые помещения не имеют признаков изолированности, а именно: в помещении № отсутствует отдельный от жилой части выход наружу из нежилой части, выход предусмотрен через подъезд жилого дома (со двора дома); в помещении № отсутствуют санузлы, которые расположены только в помещении №; в помещении № выходы наружу предусмотрены со стороны строительства 5-й блок-секции, а также через подъезд жилого дома (со двора дома).

Также выводы о том, что спорные нежилые помещения никак не выделены, не индивидуализированы и не изолированы от иных помещений, расположенных в незавершенном строительством объекте – строящемся жилом жоме по <адрес>, содержаться в судебных актах по рассмотрению обособленного спора (А33-2805-536/2009) в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» (А33-2805/2009), а именно – в определении Арбитражного суда Красноярского края от 05.06.2015, постановлениях Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 и Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.12.2015.

Помимо этого, заслуживают своего внимания доводы истца о несоответствии технических характеристик состоящих на кадастровом учете спорных нежилых помещений существующей проектно-сметной и иной технической документации на строящийся жилой дом по <адрес>.

Так, в соответствии с заключением специалистов ООО «СибСтройЭксперт» № от 07.05.2020 (т.5, л.д. 161-173) при сопоставлении имеющихся технических планов от 06.10.2014 спорных нежилых помещений, их габаритов и размещения на этажах с утвержденной проектной документацией жилого дома (том II инв. № Архитектурно-строительные чертежы, шифр 208549-5-АСЗ) - выявлено несоответствие площадей и количества помещений; несоответствие планировочных решений: в техническом плане отсутствуют обособленные от жилой части выходы наружу из нежилой части; отсутствуют противопожарные глухие стены между жилой и нежилой частью здания, отсутствуют санузлы и комната уборочного инвентаря. Ввиду выявленных несоответствий выделение помещения 6 и помещения 7 приведет к невозможности функционирования и эксплуатации жилой части здания и указанных помещений.

Согласно выводам указанных специалистов, а также при визуальном изучении предоставленных сторонами документов следует, что спорные состоящие на кадастровом учете объекты незавершенного строительства – нежилые помещения № и № не идентифицируются ни с первоначальной проектной документацией (шифр №), ни с откорректированной проектной документацией (шифр 208549-5/ВП-244-ПР/18), разработанной в целях завершения строительства объекта по <адрес>. Кроме того, по мнению специалистов ООО «СибСтройЭксперт», размещение спорных помещений в виде, указанном в представленных технических планах будет нарушать требования технических регламентов, что сделает объект капитального строительства небезопасным для жизни и здоровья граждан.

Доводы ответчиков о том, что истцом ООО «РСК ЭЖС» уже после регистрации права собственности Русановой В.А. на спорные нежилые помещения были внесены изменения в проектную документацию на строящийся дом, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются имеющимися доказательствами.

Так, из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома по <адрес> изначально осуществлялось прежним застройщиком ЗАО «Сибстоун» в соответствии с проектной документацией «<адрес>» Шифр 208549-5, разработанной Федеральным государственным унитарным предприятием "Красноярский государственный проектно-изыскательский институт «ВНИПИЭТ», по которой получено положительное заключение № от 29.07.2007 Красноярского государственного учреждения «Красноярская краевая государственная экспертиза».

В соответствии с указанной проектной документацией в 4-й блок-секции жилого дома имеются встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные на одном уровне (одном этаже), а именно: нежилое помещение на 1-м этаже (офис), общей площадью 318,5 кв.м; а также нежилое помещение на 2-м этаже (офис), общей площадью 374,71 кв.м.

В дальнейшем по заказу нового застройщика ООО «РСК ЭЖС» проектировщиками ООО «Проектное бюро "Вертикаль» производилась корректировка проектной документации шифр №, разработанной ФГУП «КГПИ «ВНИПИЭТ», в части разделения строительства второй очереди на два этапа: 3, 4 секция и 5 секция (соответственно) и исключена 6-я блок секция; откорректированы ТЭП; изменено благоустройство вокруг дома. В отношении проектной документации: «Корректировка проектной документации объекта капительного строительства «<адрес>» Шифр 208549-5/ВП-244-ПР/18, разработанной ООО «Проектное бюро «Вертикаль» также получено положительное заключение экспертизы № от 06.05.2019 ООО «СибСтройЭксперт».

Согласно ответу ООО «Проектное бюро «Вертикаль» от 16.03.2020 проведенная корректировка проектной документации шифр 208549-5, ранее разработанной ФГУП «КГПИИ «ВНИПИЭТ», никаким образом не затронула нежилые помещения, расположенные на 1 и 2 этажах 4 блок-секции объекта капитального строительства: «<адрес>» (т.5, л.д.159). Указанное мнение специалистов нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела при визуальном сопоставлении имеющихся в материалах чертежей, планировок и экспликаций, входящих в состав проектно-сметной документации на строящийся дом, представленных как новым застройщиком ООО «РСК ЭЖС», так и самими ответчиками.

К доводам ответчиков о том, что факт существования в натуре спорных нежилых помещений в состоянии, отраженном в их кадастровых паспортах, был доказан еще в 2011 Октябрьским районным судом г.Красноярска, суд относится критически, поскольку решением Октябрьского районного суда г.Красноярска от 04.07.2011 было лишь признано право Русановой В.А. требовать от застройщика ЗАО «Сибстоун» передачи в собственность объектов долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию; при этом судом не устанавливался факт существования в натуре спорных объектов недвижимости, а лишь рассматривалось требование о признании за истцом, как за участником долевого строительства, права на получение объектов долевого строительства после окончания строительства жилого дома.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что спорные помещения с техническими характеристиками, указанными в их кадастровых паспортах, никогда не существовали в натуре как на момент постановки их на государственный кадастровый учет, так не существуют и на текущий момент, поскольку помещения с подобными характеристиками не предусмотрены утвержденной проектной документацией на строительство объекта: «<адрес>».

Учитывая все вышеизложенные обстоятельства в их совокупности суд полагает, что постановка на государственный кадастровый учет спорных нежилых помещений является недействительной, влекущей необходимость снятия этих объектов с кадастрового учета, так как эти помещения, расположенные в объекте незавершенного строительства, не могут являться самостоятельными объектами недвижимости; до момента ввода всего строящегося жилого дома в эксплуатацию невозможно осуществить их отдельный технический учет; самостоятельным объектом недвижимого имущества может быть лишь незавершенное строительством здание (сооружение), как единое целое без определения в нем конкретных объектов; нежилые помещения, находящиеся по проекту внутри дома не представляют собой отдельного объекта гражданских прав; при постановке спорных помещений на кадастровый учет заявителем не было представлено всех необходимых правоустанавливающих документов; технические характеристики помещений не соответствуют существующей проектной документации на жилой дом.

Разрешая требования истца о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых помещений, заключенных между Русановой В.А. и Кутиным Г.К., суд приходит к следующему.

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п.3 ст.1 ГК РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Пунктом 1 ст.10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

В силу ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из требований статей 421, 422, 431 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации рава собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве, (п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 22.06.2012 № 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве").

Таким образом, все требования участников долевого строительства к застройщику-банкроту должны быть рассмотрены в рамках дела о его банкротстве.

Положениями п.4 ст.138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пп.4, 5, 8 - 19 ст.110 и п.З ст. Закона о банкротстве, и с учетом положений ст.138 Закона о банкротстве.

Согласно п.5 ст. 18.1 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога. При продаже заложенного имущества требования конкурсного кредитора по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, подлежат удовлетворению за счет средств, вырученных от продажи заложенного имущества.

Объект незавершенного строительства (строящийся жилой дом по <адрес>) был реализован в ходе конкурсного производства на торгах согласно положениям ст. 139 Закона о банкротстве, свободным от прав третьих лиц, в соответствии с Порядком реализации имущества, утвержденным арбитражным судом. При заключении договора купли продажи по результатам торгов права и обязанности застройщика-банкрота не переходят к новому правообладателю, покупатель приобретает только права на реализуемое на торгах имущество.

Специальный порядок передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка с обязательствами прежнего застройщика предусмотрен статьей 201.15-1 Закона о банкротстве, однако этот специальный порядок в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» не применялся, в связи с чем, к Сергееву С.А. по возмездной сделке перешли только права на приобретенный им на торгах объект незавершенного строительства и права аренды земельных участков, на которых он расположен, без обременения их какими-либо правами третьих лиц.

Таким образом, заключение в рамках дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун» договора купли-продажи № от 26.09.2017 с Сергеевым С.А., как с победителем торгов, а также последующее исполнение им условий этого договора по оплате приобретенного объекта незавершенного строительства, явилось основанием для прекращения всех прав залога прежних кредиторов должника (участников долевого строительства), а также обременений и ограничений, в силу пп.4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, п.5 ст. 18.1, п. 4, 5, 8-19 ст. 110, п. 3 ст. 111, п. 4.1. ст. 138 Закона о банкротстве, в том числе в части прекращения права залога прежнего кредитора – участника долевого строительства Русановой В.А. и ее правопреемника Кутина Г.К.

При таких обстоятельствах доводы стороны ответчиков о том, что спорные незавершенные строительством нежилые помещения выбыли из состава конкурсной массы должника ЗАО «Сибстоун» в деле о его банкротстве с 13.11.2014 (момента регистрации за Русановой В.А. права собственности на помещения), в связи с чем, не могли быть приобретены истцом и его правопредшественником Сергеевым С.А. в результате торгов по реализации имущества ЗАО «Сибстоун», так как последнему уже не принадлежали, не могут быть приняты во внимание, так как основаны на неправильном понимании ответчиками положений действующего законодательства о банкротстве застройщиков и опровергаются совокупностью исследованных материалов дела.

Как уже отмечалось выше, право собственности на спорные нежилые помещения (объекты незавершенного строительства) было признано за Русановой В.А. в судебном акте (определении Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014), полностью отмененном в дальнейшем 07.04.2015 судом вышестоящей инстанции, с принятием 05.06.2015 нового судебного акта об отказе Русановой В.А. в признании права собственности на незавершенные строительством нежилые помещения, находящиеся в незавершенном строительством доме.

Вступившие в законную силу судебные акты, являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (ст.6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации").

Действительно, осуществить процедуру поворота исполнения решения арбитражного суда (определения от 14.08.2014) в рамках дела о банкротстве застройщика ЗАО «Сибстоун» в настоящее время невозможно по причине завершения конкурсного производства и полной ликвидации указанного юридического лица в мае 2019 года.

Однако сама по себе невозможность осуществления поворота исполнения этого решения (определения) не предполагает, что на территории Российской Федерации должно продолжать исполняться решение (определение от 14.08.2014), правомерно отмененное 07.04.2015 вышестоящей судебной инстанцией, при одновременном наличии противоположного, вступившего в силу судебного акта (определения от 05.06.2015), которым отказано в признании права собственности Русановой В.А. на незавершенные строительством нежилые помещения.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

По смыслу статей 209, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на долю в виде недвижимого имущества может быть признано только в отношении объекта, уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.

Предметом заключенных Русановой В.А. договоров участия в долевом строительстве от 28.09.2006 и 28.03.2007 являлось создание возможности приобретения инвестором в собственность нежилых помещений в составе жилого дома, обязательства по строительству которого приняло на себя ЗАО "Сибстоун". Поскольку договоры от 28.09.2006 и от 28.03.2007 не содержат условия о совместном ведении деятельности, направленной на создание объекта общей долевой собственности, о наличии общей цели, заключенные сторонами сделки представляли собой, по сути, договоры купли-продажи имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, правоотношения по которому регулируются, в том числе, положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитор вправе потребовать отобрания этой вещи у должника на предусмотренных обязательством условиях. Взамен требования передачи имущества, являющегося предметом обязательства, кредитор имеет права требования возмещения убытков.

Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации), могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке (абзац второй пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 11.07.2011 N 54).

По условиям договоров от 28.09.2006 и 28.03.2007 обязанность передать нежилые помещения возникает у застройщика только после ввода дома в эксплуатацию. Обязательство по передаче инвестору (Русановой В.А.) не завершенного строительством объекта застройщик не принимал; на момент заключения Русановой В.А. и Кутиным Г.К. оспариваемых договоров купли-продажи от 09.02.2015 (и до настоящего времени) строительство жилого дома по <адрес> (с входящими в него спорными нежилыми помещениями № и №) не завершено, указанный объект в эксплуатацию не введен.

До момента ввода жилого дома в эксплуатацию нежилые помещения, которые будут в нем располагаться (в частности нежилые помещения № и №), не обладают достаточной степенью индивидуализации, в связи с чем, они не могли быть объектом приема-передачи от застройщика ЗАО «Сибстоун» инвестору Русановой В.А., а от нее – покупателю Кутину Г.К.

Поскольку не завершенные строительством нежилые помещения в не завершенном строительством здании, не принятом в эксплуатацию, объектами недвижимости не признаются, а завершенный строительством объект в эксплуатацию не введен, отсутствовали (и отсутствуют в настоящее время) правовые основания для возложения на прежнего застройщика ЗАО "Сибстоун" обязанности передать в собственность Русановой В.А. нежилые помещения, являющиеся предметом договоров от 28.09.2006 и от 28.03.2007.

Доказательства высокой степени завершенности строительства, а равно передачи застройщиком инвестору нежилого помещения, имеющего индивидуально-определенные характеристики, учтенного органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах статья 398 ГК РФ могла быть применена к рассматриваемым отношениям только в части замены требования о передаче имущества, являющегося предметом обязательства, требованием о возмещении убытков.

Из содержания пунктов 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателю (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Поскольку обязательство прежнего застройщика ЗАО «Сибстоун» по возведению жилого дома <адрес>, включающего в себя спорные нежилые помещения № и №, в полном объеме не исполнено, в связи с чем, цель договоров от 28.09.2006 и 28.03.2007 не достигнута, объект не введен в эксплуатацию и в настоящее время представляет собой незавершенное строительство со степенью готовности в 51 процент, разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома не выдано, нежилые помещения не передавались инвестору в качестве законченного строительством объекта, у Русановой В.А. отсутствовало право требовать передачи в натуре двух нежилых помещений, на которые она претендовала и, соответственно, у нее не могло возникнуть право собственности в отношении этих незавершенных строительством помещений.

В соответствии с положениями статей 223, 224 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в существующем мире вещей (гражданском обороте) самих объектов гражданских прав в виде недвижимого имущества - спорных нежилых помещений № и №, которые до настоящего времени не созданы и не введены в эксплуатацию; а также принимая во внимание вступившее в силу определение Арбитражного суда Красноярского края от 05.06.2015 об отказе Русановой В.А. в признании права собственности на незавершенные строительством нежилые помещения в рамках обособленного спора в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун» по причине отсутствия признаков их индивидуализации, невозможности признания самостоятельными объектами недвижимости в не завершенном строительством здании, не принятом в эксплуатацию, наличия у участника долевого строительства права требовать от застройщика исполнения обязательств в натуре путем передачи в собственность соответствующего объекта долевого строительства только после ввода дома в эксплуатацию; у Русановой В.А. и Кутина Г.К. отсутствовали правовые основания для заключения оспариваемых истцом договоров купли-продажи от 09.02.2015 в отношении спорных нежилых помещений по причине отсутствия самого предмета договора, каковым могла явиться лишь переуступка прав участника долевого строительства на получение от застройщика в собственность этих помещений после ввода объекта в эксплуатацию; в дальнейшем эти права требования о передаче в натуре нежилых помещений в рамках дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун» должны были быть трансформированы в денежное требование, подлежащее удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности требований кредиторов застройщика-банкрота и соблюдением пропорциональности таких требований.

Доводы ответчиков о невозможности истребования спорного имущества у добросовестного приобретателя Кутина Г.К. ввиду того, что это имущество выбыло из владения прежнего собственника (застройщика ЗАО «Сибстоун») по его воле, также не могут быть приняты судом во внимание, по следующим причинам.

Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из материалов дела видно, что право собственности Русановой В.А. (перешедшее в дальнейшем к Кутину Г.К.) на незавершенные строительством нежилые помещения было зарегистрировано исключительно на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 14.08.2014, вынесенного в рамках обособленного спора в деле о банкротстве ЗАО «Сибстоун»; при этом конкурсным управляющим, как полномочным представителем собственника незавершенного объекта, изначально и последовательно на протяжении всего периода рассмотрения этого обособленного спора заявлялось о незаконности требований Русановой В.А., поскольку они (эти требования) нарушали принцип пропорционального удовлетворения требований всех иных кредиторов (участников долевого строительства), а также в связи с невозможностью выделить спорные нежилые помещения в натуре до момента ввода всего недостроенного дома в эксплуатацию.

Именно по кассационной жалобе конкурсного управляющего ЗАО «Сибстоун» 07.04.2015 было отменено определение арбитражного суда от 14.08.2014 и в дальнейшем именно по доводам конкурсного управляющего арбитражным судом принято противоположное решение об отказе Русановой В.А. в удовлетворении ее исковых требований о признании права собственности в отношении спорных объектов. Таким образом, а также с учетом правовой позиции, изложенной во вступивших в силу судебных актах арбитражных судов всех инстанций и Верховного суда РФ, невозможно сделать вывод о том, что спорные незавершенные строительством нежилые помещения выбыли из обладания их первоначального собственника (банкрота-застройщика ЗАО «Сибстоун») по воле последнего, что, в том числе, подтверждается сложившейся судебной практикой, согласно которой имущество, изъятое у собственника на основании решения суда, принятого в отношении этого имущества, но впоследствии отмененного, считается выбывшим из владения собственника помимо его воли (Определение Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28.06.2013, №ВАС-7664).

Также заслуживают своего внимания доводы стороны истца о наличии в действиях (бездействии) Кутина Г.К. признаков недобросовестности и злоупотребления своими правами, поскольку последний не мог не знать о принятых арбитражным судом судебных актах об отказе в признании права собственности на спорные нежилые помещения за участником долевого строительства Русановой В.А. (отмене определения арбитражного суда от 14.08.2014 и принятия этим же судом 05.06.2015 противоположного постановления); а также о наличии в производстве арбитражного суда банкротского дела в отношении ЗАО «Сибстоун», в рамках которого он, как новый залоговый кредитор застройщика, приобретший у Русановой В.А. право требования получения в собственность спорных нежилых помещений при окончании строительства объекта, должен был заявиться в реестр кредиторов с трансформированным денежным требованием к должнику-застройщику, подлежащим удовлетворению в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности требований кредиторов и соблюдением пропорциональности таких требований, чего им сделано не было, несмотря на разъяснения арбитражного суда.

При этом Кутин Г.К., приобретя в феврале 2015 года у Русановой В.А. спорные права в отношении незавершенных строительством помещений, ничего не сообщил ни конкурсному управляющему ЗАО «Сибстоун», ни арбитражному суду о факте заключения им 09.02.2015 договора с прежним инвестором Русановой В.А. и о наличии своих правопритязаний в отношении этих объектов; более четырех лет в период с февраля 2015 года по май 2019 года он никаким образом вообще не интересовался судьбой приобретенного имущества, и, не смотря на наличие информации о банкротстве ЗАО «Сибстоун», не заявился в качестве его нового кредитора; при этом, дождавшись момента окончания процедуры банкротства прежнего застройщика (08.05.2019) и убедившись в невозможности осуществления поворота судебного акта (определения арбитражного суда от 14.08.2014, которым признавалось право собственности Русановой В.А. на два нежилых помещения), практически сразу (в июне 2019) обратился в ООО «РСК ЭЖС» с письменными предложениями о выкупе у него спорных помещений. Достоверно зная об отмене определения арбитражного суда от 14.08.2014 и принятия этим же судом 05.06.2015 противоположного постановления, а также очевидно понимая по этим причинам незаконность возникновения у него права собственности на спорные объекты, он с 2015 года каких-либо попыток расторгнуть договоры купли-продажи от 09.02.2015 и взыскать с Русановой В.А. уплаченные в ее адрес денежные средства не предпринимал.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014г.).

Следовательно исковые требования истца о признании договоров купли-продажи от 09.02.2015 недействительными и признании отсутствующим право собственности Кутина Г.К. в отношении нежилого помещения № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) и нежилого помещения № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №), расположенных на 1 и 2 этажах дома <адрес>, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

С доводами ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности суд также не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из пояснений стороны истца следует, что впервые о заключенных между Русановой В.А. и Кутиным Г.К. договорах купли-продажи от 09.02.2015 и регистрации за Кутиным Г.К. права собственности на спорные помещения ООО «РСК ЭЖС» (как и предыдущему собственнику Сергееву С.А.) стало известно лишь 20.06.2019 в момент получения письма Кутина Г.К. с предложением приобрести принадлежащие ему на праве собственности незавершенные строительством нежилые помещения № площадью 343 кв.м и № площадью 357,8 кв.м, расположенные на 1 и 2 этажах (в двух уровнях каждый) 4 блок-секции строящегося истцом многоквартирного жилого дома по <адрес>; после чего уже 30.10.2019 (т.е. в пределах 4 месяцев) ООО «РСК ЭЖС» обратилось в суд с настоящим иском.

Доказательств осведомленности ООО «РСК ЭЖС» о заключении 09.02.2015 спорных договоров купли-продажи и регистрации права собственности Кутина Г.К. на незавершенные строительством нежилые помещения № и № ранее июня 2019 года (указанный истцом период) не имеется, стороной ответчиков обратное не доказано.

Ни в тексте заключенного Сергеевым С.А. с конкурсным управляющим ЗАО «Сибстоун» договора купли-продажи объекта незавершенного строительства; ни в документации, предоставленной на торги в рамках банкротского дела А33-2805/2009; ни в определениях Арбитражного суда Красноярского края о продаже имущества должника ЗАО «Сибстоун»; ни в полученной Сергеевым С.А. выписке из ЕГРП по состоянию на 09.07.2018 - не указывалось о наличии каких-либо прав третьих лиц в отношении незавершенного строительством объекта, реализуемого с торгов в ходе процедуры банкротства застройщика ЗАО «Сибстоун», а также расположенных в нем помещений, либо каких-либо обременений.

Какие-либо доказательства того, что конкурсный управляющий ЗАО «Сибстоун» знал об оспариваемых сделках (договорах купли-продажи от 09.02.2015) в материалах дела отсутствуют; наоборот, конкурсный управляющий в ходе банкротского дела исходил из достоверных сведений о том, что на момент проведения торгов и реализации незавершенного строительством жилого дома по <адрес> в адрес Сергеева С.А., уже имелись вступившие в силу судебные акты, согласно которым в удовлетворении требований Русановой В.А. о признании за ней права собственности на спорные нежилые помещения было отказано в полном объеме, в связи с чем, в конкурсную массу имущества должника входил весь объект незавершенного строительства.

Более того из имеющихся материалов дела о банкротстве ЗАО «Сибстоун» и принятых арбитражным судом судебных актов следует, что все залоговые кредиторы ЗАО «Сибстоун», оплатившие строительство помещений (как жилых, так и не жилых) в строящемся жилом доме по <адрес> должны были получить (и получили в дальнейшем) возмещение в ходе реализации конкурсной массы должника (куда, в том числе, входил незавершенный строительством жилой дом по <адрес>) путем трансформации своих требований о передаче им таких помещений в денежные требования, нашедшие удовлетворение в общем порядке, предусмотренном правилами статей 134, 142 Закона о банкротстве, с установлением соответствующей очередности и соблюдением пропорциональности таких требований.

При этом, право собственности прежнего застройщика ЗАО «Сибстоун» на весь объект незавершенного строительства - недостроенный многоквартирный жилой дом переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями (кадастровый №, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%) по адресу: <адрес> было зарегистрировано в установленном порядке 15.08.2013; в состав этого объекта входили, в том числе, спорные нежилые помещения, расположенные в 4 блок-секции на 1 и 2 этажах; именно такой объект незавершенного строительства (с включенными в него нежилыми помещениями) выставлялся на торги при реализации имущества должника – банкрота ЗАО «Сибстоун» в деле о его банкротстве; следовательно, именно такой объект был приобретен сначала Сергеевым С.А., как победителем торгов, а затем – истцом; этот объект перешел в собственность ООО «РСК ЭЖС» свободным от каких-либо прав третьих лиц.

Представленные в материалы дела ответчиками кадастровые паспорта свидетельствуют о постановке на кадастровый учет спорных нежилых помещений № и № (объектов незавершенных строительством), как самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых имеет свой кадастровый номер, в связи с чем, истец, также как и его правопредшественник Сергеев С.А., при приобретении объекта незавершенного строительства (всего не введенного в эксплуатацию жилого дома по <адрес>), не могли предусмотреть, что в нем могут находиться иные нежилые помещения, поставленные на кадастровый учет и зарегистрированные в ЕГРН как самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, Сергеев С.А., а в дальнейшем и ООО «РСК ЭЖС», не знали и не должны были знать до июня 2019 года о факте заключения ответчиками договоров купли-продажи от 09.02.2015 и регистрации права собственности на спорные нежилые помещении за Кутиным Г.К.

Само по себе наличие в Едином государственном реестра прав записи о государственной регистрации с 13.02.2015 договоров купли-продажи от 09.02.2015 и права собственности Кутина Г.К., с учетом разъяснений п.57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", не означает безусловную осведомленность истца о факте заключения ответчиками оспариваемых сделок в 2015 году.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пунктах 49 и 57 в Постановлении Пленума N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013г. № 153, пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Таким образом, на требования о признании недействительной постановки на кадастровый учет и о признании права собственности отсутствующим исковая давность не распространяется и длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом.

Доводы ответчиков об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права суд также находит необоснованными по следующим причинам.

Согласно ст.ст. 301, 304 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является собственником этого имущества и одновременно им владеет, в том случае, если по каким-либо причинам на данное имущество одновременно зарегистрировано право собственности за другим лицом.

Целью иска о признании права отсутствующим является устранение неопределенности по поводу наличия и отсутствия вещных прав на недвижимое имущество.

Иск о признании права отсутствующим можно подать, если запись в ЕГРП нарушает право истца и это право не получится защитить путем признания права или истребования из чужого незаконного владения (абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22). Для того чтобы подать такой иск, нужно, чтобы истец не утратил фактическое владение недвижимостью и у него было вещное право на нее.

Таким образом, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «РСК «ЭкономЖилСтрой» является владельцем (собственником) всего объекта незавершенного строительства – недостроенного многоквартирного жилого дома переменной этажности с встроенно-пристроенными помещениями (кадастровый №, общая площадь 30 689,60 кв.м, степень готовности 51%) по адресу: <адрес>, в состав которого входят, в том числе и спорные нежилые помещения № и №, предъявление иска о признании сделок недействительными и признании права собственности Кутина Г.К. на спорные нежилые помещения отсутствующим, не противоречит п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 и надлежаще обеспечивает защиту прав истца.

При этом суд полагает ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Росреестра по Красноярскому краю ненадлежащими ответчиками по заявленному истцом спору о правах на объекты недвижимости, так как названные ответчики являются лишь регистрирующими органами, осуществляющими постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объектов недвижимости; в связи с чме, надлежащими ответчиками по всем заявленным истцом требованиям будут являться Русанова В.А. и Кутин Г.К., как правообладатели спорных объектов и участники оспариваемых сделок с этим имуществом.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Региональная Строительная Компания «ЭкономЖилСтрой» удовлетворить частично.

Признать недействительной постановку на государственный кадастровый учет и снять с государственного кадастрового учета:

- нежилое помещение № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) расположенное на 1 и 2 этажах дома <адрес>;

- нежилое помещение № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №) расположенное на 1 и 2 этажах дома <адрес>.

Признать недействительными договоры купли-продажи нежилых помещений (объектов незавершенного строительства) от 09.02.2015, заключенные между Русановой Верой Андреевной и Кутиным Геннадием Константиновичем в отношении: нежилого помещения № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) и нежилого помещения № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №), расположенных на 1 и 2 этажах дома <адрес>.

Признать отсутствующим право собственности Кутина Геннадия Константиновича на нежилое помещение № общей площадью 343 кв.м (кадастровый №) и нежилое помещение № общей площадью 357,8 кв.м (кадастровый №), расположенных на 1 и 2 этажах дома <адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований, а также в удовлетворении исковых требований к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение месяца с момента его изготовления в полном объеме, путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Железнодорожного районного суда г. Красноярска.

Решение изготовлено в полном объеме 16 сентября 2020 года.

Судья И.Г. Медведев