Решение по делу № 8Г-27314/2021 [88-29669/2021] от 23.09.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

дело № 2-326/2021

8г-27314/2021

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 11 ноября 2021 года

Резолютивная часть определения объявлена    11 ноября 2021 года.

Определение в полном объеме изготовлено    18 ноября 2021 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С.,

судей Ивановой О.Н., Хаянян Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Траховой Сусанны Шехамовны на решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 1 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 9 июля 2021 года по иску Траховой Сусанны Шехамовны к Емтыль Аскербию Мадиновичу о признании состоявшимся договора купли-продажи, признании права собственности, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С.,

установил:

Трахова Сусанна Шехамовна (далее – истец, Трахова С.Ш.) обратилась в суд с иском к Емтыль Аскербию Мадиновичу (далее – ответчик, Емтыль А.М.) о признании состоявшимся договора купли-продажи магазина, признании права собственности.

Решением Теучежского районного суда Республики Адыгея от 1 апреля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского Верховного суда Республики Адыгея от 9 июля 2021 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Трахова С.Ш. обратилась в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное определение отменить и принять новое судебное постановление об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на нарушение норм материального и процессуального права. Истец представила четыре расписки, из которых усматривается, что в счет уплаты стоимости магазина ответчику передана денежная сумма в размере 855 000 руб., ответчик в ходе рассмотрения спора подтвердил факт получения данных денежных средств. Выводы судов первой и апелляционной инстанции о неправильном выборе способа защиты права также являются необоснованными, поскольку основной договор купли-продажи отсутствует. Суды не учли, что истец, как покупатель, и Емтыль А. М., как продавец, достигли соглашения по всем существенным условиям договора, а именно по предмету договора, по цене, по условиям оплаты, по срокам передачи объекта недвижимости. Истец в полном объеме уплатила стоимость объекта недвижимости и пользуется данным объектом более 8 лет, несет расходы по его содержанию.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

От заявителя поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что по состоянию здоровья не имеет возможности явиться в судебное заседание.

Ходатайство об отложении судебного заседания судом рассмотрено и отклонено в силу следующего.

Кассационным судом установлено, что явка участвующих в деле лиц в суд кассационной инстанции не обязательна, суд кассационной инстанции не признавал явку заявителя обязательной. Свою позицию участвующие в деле лица вправе изложить в письменном виде и направить заблаговременно в суд кассационной инстанции. В суде кассационной инстанции не приобщаются новые доказательства. У кассационной инстанции отсутствуют полномочия по переоценке исследованных судебными инстанциями доказательств. Доводы подателя жалобы достаточно подробно изложены в тексте кассационной жалобы. Неявка в судебное заседание участвующих в деле лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых судом признана необязательной, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Необходимость выслушивать пояснения участвующих в деле лиц в рассматриваемом случае не установлена. Отложение судебного заседания повлечет истечение срока рассмотрения жалобы, необоснованное затягивание судебного разбирательства и судебную волокиту.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отложения судебного заседания по рассматриваемому делу и нарушения срока рассмотрения жалобы.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции пришел к выводу, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 29 июня 2012 года между Траховой С.Ш. (покупатель) и Емтыль А.М. (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи магазина-модуля 1-го этажа помещение № 5, литер А-5, площадью 28,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (далее – предварительный договор).

Как следует из пункта 1 предварительного договора, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи указанного выше объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателю указанный в пункте 1 настоящего договора объект недвижимости за денежную сумму равную 855 000 руб.

На основании пункта 3 предварительного договора продавец и покупатель обязуются заключить основной договор купли-продажи в срок до 30 ноября 2012 года.

Однако в срок до 30 ноября 2012 года основной договор купли-продажи данного объекта недвижимости сторонами заключен не был.

В материалах дела отсутствуют доказательств того, что какая-либо из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, а также того, что какая-либо из сторон направила другой стороне предложение заключить этот договор.

29 июня 2012 года ответчик получил от истца денежную сумму в размере 140 000 руб.

14 августа 2014 года Емтыль А.М., действующая на основании доверенности от имени Емтыль С.А., получила от Траховой С.Ш. денежную сумму в размере 160 000 руб. в счет предварительного договора, что подтверждается распиской.

По расписке от 30 июля 2015 года ответчик получил от истца денежную сумму в размере 200 000 руб. в счет предварительного договора купли-продажи от 18 апреля 2012 года, однако в материалах дела не имеется сведений о предварительном договоре купли-продажи от 18 апреля           2012 года.

Согласно имеющимся в материалах дела распискам Трахова С.Ш. в счет предварительного договора оплатила сумму в размере 300 000 руб.

Недоплаченную сумму в размере 355 000 руб. Трахова С.Ш. передала ответчику 24 февраля 2018 года, после чего Емтыль С.А. выдал ей расписку, из содержания которой усматривается, что он продал ей вышеуказанный объект недвижимости и что никаких материальных и имущественных претензий он не имеет.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что стороны предварительного договора достигли соглашения по всем существенным условиям договора, а именно по предмету договора, по цене, по условиям оплаты, по срокам передачи объекта недвижимости. Трахова С.Ш. в полном объеме оплатила стоимость объекта недвижимости и пользуется данным объектом уже более 8 лет, несет расходы по его содержанию.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 218, 223, 429, 445, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что иск о признании заключенным договора купли-продажи и о признании права собственности является ненадлежащим способом защиты права.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, согласился с выводами суда первой инстанции, отметив, что в материалах дела не имеется доказательств того, что истцом была выплачена недоплаченная часть денежных средств в размере 555 000 руб., в связи с чем условия, предусмотренные пунктом 2 предварительного договора от 29 июня 2012 года, не были соблюдены Траховой С.Ш.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для переоценки выводов судов нижестоящих инстанций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Пунктом 3 названной статьи ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, помимо надлежащим образом индивидуализированного объекта недвижимости, подлежащего передаче по договору, относится, в силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ, цена отчуждаемой недвижимости.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В данном случае стороны при заключении предварительного договора от 29 июня 2012 года в пункте 1 договора определили имущество, подлежащее передаче продавцом в собственность покупателю, – магазин-модуль 1-го этажа помещение № 5, литер А-5, площадью 28,5 кв. м, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Теучежский район, г. Адыгейск, В.И. Ленина, дом № 4, а в пункте 2 договора установили стоимость передаваемого имущества в размере 855 000 руб.

Таким образом, подписав предварительный договор от 29 июня       2012 года, стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества.

Соглашаясь с выводами судов кассационный суд считает необходимым указать, что если сторонами заключен предварительный договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В данном случае из совокупного толкования условий предварительного договора следует обязанность покупателя произвести 100 % предварительную оплату за передаваемое по договору недвижимое имущество в размере 855 000 руб.

Принимая во внимание приведенный выше правовой подход к квалификации предварительных договоров, заключенный сторонами предварительный договор от 29 июня 2012 года по своей правовой природе является договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В силу положений пунктом 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Как установлено судами, из условий спорного договора следует, что стороны обусловили приобретение права собственности на указанный объект недвижимости покупателем с момента государственной регистрации основного договора в Управлении Федеральной Регистрационной службы по Республики Адыгея (пункт 8 предварительного договора).

В материалах дела не содержится сведений, согласно которым истец обращалась в установленном законом порядке в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея по вопросу государственной регистрации перехода права и сделки на магазин.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил доводы апелляционной жалобы об ошибочности выводов суда первой инстанции о неправильном выборе способа защиты права, отметив, что истцу необходимо обратиться с иском о государственной регистрации права либо с заявлением об оспаривании решения Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея об отказе в государственной регистрации.

Оценивая доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия установила, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законных и обоснованных судебных актов при рассмотрении заявленных требований по существу, в связи с чем указанные доводы кассационной жалобы судом кассационной инстанции признаются несостоятельными.

Иных доводов, способных повлиять на результат рассмотрения обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

В соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6. – 390.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определил:

решение Теучежского районного суда Республики Адыгея от 1 апреля      2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея от 9 июля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий                        А.С. Харитонов

Судьи                                     О.Н. Иванова

Т.А. Хаянян