Решение по делу № 8Г-13243/2021 [88-13037/2021] от 21.06.2021

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                    №88-13037/2021

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    г. Кемерово        29 июля 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

    председательствующего Гордиенко А.Л.,

    судей Попова А.А., Папушиной Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 38RS0009-01-2020-000956-39 по исковому заявлению Комитета имущественных отношений Администрации Зиминского городского муниципального образования к Тетериной Г.А. о взыскании задолженности, пени по арендной плате, по встречному исковому заявлению Тетериной Г.А. к Комитету имущественных отношений Администрации Зиминского городского муниципального образования о признании недействительным договора аренды земельного участка № 122-17 от 24 октября 2017 г., соглашения о передаче прав и обязанностей от 12 декабря 2017 г

по кассационной жалобе Тетериной Г.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 30 марта 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Попова А.А., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Комитет имущественных отношений, архитектуры Администрации Зиминского городского муниципального образования обратился к Тетериной Г.А. в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за период времени с 10 ноября 2017 г. по 24 июля 2020 г., взыскании пени.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора аренды земельного участка № от 24 октября 2017 г., соглашения о передаче прав и обязанностей от 12 декабря 2017 г. Тетериной Г.А. Администрацией Зиминского городского муниципального образования был передан в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, срок действия договора установлен с 24 октября 2017 г. по 24 октября 2037 г. Согласно условиям договора ежегодная арендная плата составляет <данные изъяты> руб. и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала. Арендная плата начисляется с момента подписания акта приема-передачи и до момента государственной регистрации договора купли-продажи, в случае расторжения договора - до момента передачи земельного участка по акту приема-передачи Комитету.

24 июля 2020 г. ответчик передал земельный участок по акту приема-передачи истцу, арендатором была начислена арендная плата в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии с п. 4.3. договора, при неуплате арендной платы в сроки, указанные в договоре, начисляется пеня в размере 0,1 % за каждый календарный день, просрочки внесения платежа. По состоянию на 31 августа 2020 г. за период с 11 ноября 2017 г. по 31 августа 2020 г. начислена пеня в размере <данные изъяты> руб.

9 декабря 2019 г. ответчику направлено уведомление о погашении задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа в течении 5 рабочих дней со дня получения уведомления. До настоящего времени требования по уплате задолженности не выполнены.

Мировым судьей судебного участка № 60 по г. Зима 16 июля 2020 г. вынесен судебный приказ о взыскании с Тетериной Г.А. задолженности по арендным платежам, который по ходатайству ответчика в порядке ст. 128 ГПК РФ отменен мировым судьей определением от 29 июля 2020 г.

Тетерина Г.А. обратилась к Комитету имущественных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Зиминского городского муниципального образования со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка № от 24 октября 2017 г., соглашения о передаче прав и обязанностей от 12 декабря 2017 г., мотивируя свои требования тем, что 21 марта 2018 г. постановлением Администрации Зиминского городского муниципального образования утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, согласно которому большую часть земельного участка занимает санитарно-защитная зона котельной. О том, что на данном земельном участке имеются ограничения, ей не было известно: в договоре аренды № земельного участка от 24 октября 2017 г. сервитут не был зарегистрирован. В кадастровом паспорте земельного участка от 22 декабря 2016 г. сведений, ограничивающих право пользования данным объектом, также зарегистрированы не были. Условием, обязательным для включения в договор, является указание существующих ограничений (обременении) прав арендодателя, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут. Земельный участок расположен таким образом, что проходов и проездов к нему нет. Его почтовым адресом является улица <адрес>, тогда как согласно схеме расположения земельного участка подъезды, указанные в градостроительном плане, отсутствуют.

Проезд к земельному участку со стороны улицы <адрес>, на который ссылается Администрация г. Зима в градостроительном паспорте несанкционированный, не является дорогой, не соответствует строительным правилам по ширине, расстоянию до жилых домов, организации места для разворота и т.д., противоречит СП 42.133330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (п. 11.4, таблица 7), где приведены характеристики и расчетные параметры дорог, улиц и проездов (хозяйственных проездов). При заключении договора аренды арендодатель должен был определить возможность использования земельного участка путем доступа к нему.

Решением Зиминского городского суда Иркутской области от 8 декабря 2020 г. в удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Зиминского городского муниципального образования отказано, встречные исковые требования Тетериной Г.А. удовлетворены. Договор аренды земельного участка № от 24 октября 2017 г., соглашение о передаче прав и обязанностей от 12 декабря 2017 г., в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, уч. 111, с кадастровым номером 38:35:010213:275, признан недействительным.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 30 марта 2021 г. решение суда первой инстанции отменено полностью и принято новое решение, которым исковые требования Комитета имущественных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Зиминского городского муниципального образования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Тетериной Г.А. отказано.

С Тетериной Г.А. в пользу Комитета имущественных отношений, архитектуры и градостроительства Администрации Зиминского городского муниципального образования взыскана задолженность по арендной плате за период с 10 ноября 2017 г. по 24 июля 2020 г. в размере <данные изъяты> руб.; пени за просрочку платежа за период с 11 ноября 2017 г. по 31 августа 2020 г. в размере <данные изъяты> руб., государственную пошлину в доход местного бюджета в размере <данные изъяты> руб.

Тетериной Г.А. подано кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене указанного апелляционного определения, как незаконного и необоснованного, вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылается, что, отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции в качестве единственного основания отказа требований Тетериной Г.А. указал на отсутствие регистрации санитарно-защитной зоны в Едином государственном реестре недвижимости. Судом апелляционной инстанции не применены положения п.4 ст. 1, п.2 ст.30, п.5 ст.30, ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, п.2,1., 2.5. СанПин 2.2.1/2-2.1.1./1200-03 «О санитарно-защитных зонах и санитарная классификация предприятий..», Постановление Правительства РФ №222 от 3 марта 2018 г., которым утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, п. 1, 5 указанных Правил, ст. 153, 166, 167, 328, 611 Гражданского кодекса РФ. А также не учел, что арендодатель не исполнил своей обязанности по предоставлению истцу имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды с возможностью использования этого имущества (земельного участка) по его разрешенному использованию (для строительства жилого дома).

Кроме того, судом апелляционной инстанции неправомерно не допущен представитель Тетериной Г.А., поскольку доверенность содержала явную техническую опечатку и была выдана 18 марта 2021 г.

В судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи, Тетерина Г.А. и ее представитель Пантелеева М.Г., действующая на основании доверенности, настаивала на доводах кассационной жалобы.

Представитель Комитета имущественных отношений Администрации Зиминского городского муниципального образования Бычкова М.В., действующая на основании доверенности возражала против доводов кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы ответчика.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный в <адрес>, площадью <данные изъяты>, из категории земель - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, согласно выписки из ЕГРН, находится в собственности Администрации Зиминского городского муниципального образования с 27 декабря 1991 г.

Кадастровый паспорт на указанный земельный участок выдан 22 декабря 2016 г., кадастровый №, расположен в <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Постановлением Зиминской городской администрации от 24 ноября 2016 г. № утверждена схема вышеуказанного земельного участка, установлены характерные точки земельного участка. Межевой план земельного участка подготовлен 19 декабря 2016 г.

Договор аренды № от 24 октября 2017 г. был заключен между Зиминским городским муниципальным образованием - арендодателем и ФИО8 - арендатором, по которому арендатору предоставлен за плату во временное пользование земельный участок, расположенный в <адрес>, кадастровый № общей площадью <данные изъяты> кв.м, из земель населенных пунктов. Разрешенное использование земельного участка - индивидуальное жилищное строительство.

Основанием для заключения договора является протокол заседания постоянно действующей аукционной комиссии по определению условий и проведению аукциона по продаже земельных участков, и аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся на территории Зиминского городского муниципального образования от 26 сентября 2017 г. №.

ФИО8 приняла земельный участок по акту приема-передачи от 24 октября 2017 г., согласно п.2 которого состояние земельного участка соответствует условиям договора, претензий у арендатора по передаваемому земельному участку не имеется.

12 декабря 2017 г. между ФИО8 и ФИО9 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренду от 24 октября 2017 г., по которому новый арендатор ФИО9 приняла земельный участок со всеми правами и обязанностями.

Как следует из градостроительного плана оформленного в 2018 г. На Тетерину Г.А., администрацией г. Зима отделом архитектуры земельный участок с кадастровым номером № в г. <адрес>, имеется чертеж земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, где большая площадь земельного участка занята санитарно-защитной зоной котельной.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, с учетом положений норм права, регулирующих спорные правоотношения, пришел к выводу о предоставлении земельного участка арендатору Тетериной Г.А. в состоянии, не соответствующем общим принципам заключения договора аренды земельного участка, так как на нем имелись обременения, о которых арендатору не было сообщено. Поскольку арендодатель не исполнил своей обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора аренды с возможностью использования этого имущества (земельного участка) по его разрешенному использованию, для строительства жилого дома, в силу ст.611 ГК РФ, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате.

Удовлетворяя встречные исковые требования Тетериной Г.А., суд пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка № от 24 октября 2017 г., соглашения о передаче прав и обязанностей от 12 декабря 2017 г. в отношении спорного земельного участка, поскольку Тетериной Г.А. по оспариваемому договору аренды земельного участка предоставлен городской администрацией участок площадью 2 000 кв.м, фактически земельный участок предоставлен меньшего размера, поскольку значительную часть земельного участка занимает санитарно-защитная зона.

Проверяя законность принятого решения, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении встречного иска суд апелляционной инстанции указал на необоснованность выводов суда о занятии спорного земельного участка санитарно-защитной зоной, зоной котельной, основанных на градостроительном плане, оформленном в 2018 г., поскольку в установленном законодательством порядке санитарно-защитная зона относительно спорного земельного не установлена.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда не находит правовых оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанций.

Конституционный Суд РФ в своем Определении от 30 сентября 2019 г. № 2436-О указал следующее: Конституция Российской Федерации (статья 36 часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В порядке реализации данной обязанности и в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Указанный принцип признан обеспечить эффективное использование земли (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 25 июня 2019 г. № 1629-О). Этой же цели служат и положения пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ).

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно пункту 2 статьи 22 (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии гражданским законодательством и данным кодексом.

В силу положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 г. № 222 утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон (далее - Правила).

Согласно пункту 25 указанных Правил санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в единый государственный реестр недвижимости.

Из материалов дела сведений о внесении в Единый государственный реестр недвижимости об установлении санитарно-защитной зоны на спорном земельном участке не имеется, наличие в градостроительном плане чертежа земельного участка площадью 2000 кв.м, где большая площадь земельного участка занята санитарно-защитной зоной котельной, не является основанием для установления санитарно-защитной зоны на спорном земельном участке, соответственно оснований для удовлетворения встреченного искового заявления у суда первой инстанции не имелось.

Удовлетворяя требования о взыскании с Тетериной Г.А. задолженности по арендной плате, пени, суд апелляционной инстанции руководствуясь п. 3.6 договора аренды, определяющий размер ежегодной арендной платы и расчетом истца, который не был оспорен или опровергнут ответчиком пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований в части взыскании аридной платы и пени с ФИО9

Довод кассационной жалобы о необоснованном недопуске представителя ответчика в суд апелляционной инстанции подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие истечения срока доверенности.

Из протокола судебного заседания от 30 марта 2021 г. следует, что срок действия доверенности от 18 марта 2015 г., выданной Тетериной Г.А. Вахненко Е.А. на представление ее интересов в качестве представителя, в том числе в судах общей юрисдикции, выданной сроком на один год, истек.

Следовательно, на дату рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции срок действия доверенности от 18 марта 2015 г. истек, и ее действие в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации было прекращено.

Принимая во внимание, что и иные доводы заявителя сводятся к переоценке исследованных судом доказательств, они не могут быть приняты во внимание, так как такая оценка отнесена законом к компетенции судов первой и второй инстанций, тогда как суд кассационной инстанции в силу норм главы 41 ГПК РФ правом переоценки доказательств и установления иных фактических обстоятельств не наделен.

Кроме того, следует отметить, что принцип правовой определенности, являющийся гарантией верховенства права, предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда. Отклонение от данного принципа допустимо исключительно при наличии неоспоримых обстоятельств.

Из материалов дела усматривается, что нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при оценке судом апелляционной инстанции доказательств допущено не было. Выводы суда апелляционной инстанции мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты, каких-либо нарушений норм материального или процессуального права со стороны судов первой и апелляционной инстанций не усматривается. При изложенных обстоятельствах, исходя из доводов кассационной жалобы, оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 30 марта 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Тетериной Г.А. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи