Решение по делу № 2-1073/2023 от 17.01.2023

№

№

                              ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 июня 2023    года                                                                         г. Ачинск Красноярского края

Ачинский городской суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Корявиной Т.Ю.,

при секретаре Гордеевой Т.В.,

           рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Российский Сельскохозяйственный банк» к Сарсадскому Сергею Дмитриевичу, Каменда Светлане Ивановне об обращении взыскания на заложенное имущество,

                                                             УСТАНОВИЛ:

        АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее по тексту Банк) обратилось в суд с исковым заявлением к Сарсадскому С.Д., Каменда (до вступления в брак – Каменда) С.И. об обращении взыскания на заложенное имущество, мотивируя тем, что решение м Ачинского городского суда Красноярского края от 22.11.2016 по делу №, вступившим в законную силу 19.01.2017, с Сарсадского С.Д., Каменда С.И. в пользу АО «Россельхозбанк» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 1 140 083 рубля. Решением Ачинского городского суда Красноярского края от 06 июля 2017 года по делу № вынесено решение об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности должнику, а именно, двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № (начальная продажная стоимость 1 067 200 рублей) и на земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый № (начальная продажная стоимость 219 200 рублей) по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов. Ачинским городским судом выданы исполнительные листы, которые предъявлены в ОСП по Назаровскому району для возбуждения исполнительного производства и принятия мер по принудительному исполнению судебного решения.

    01.10.2018 Ачинским городским судом вынесено определение об изменении начальной продажной стоимости в отношении двухэтажного жилого дома ( начальная продажная стоимость 609 600 рублей) и на земельный участок ( начальная продажная стоимость 56 800 рублей) по адресу: <адрес>. В отношении должника ОСП по Назаровскому району Красноярского края были возбуждены исполнительные производства, предметом исполнения которых является взыскание задолженности и обращении взыскания на залог, находящийся по адресу: <адрес>. Согласно представленной выписке из ЕГРН по адресу: <адрес>, расположено нежилое здание, а именно, баня кадастровый №. На указанное нежилое помещение установлено ограничение залога в силу закона.

По состоянию на 08.12.2022 задолженность по кредитному договору№ от 18.08.2015 составляет 1 074 599 руб. 44 коп., из них: просроченный основной долг – 768 411 руб. 45 коп., проценты за пользование кредитом – 276 938 руб. 25 коп., неустойка за неисполнение обязательств по возврату основного долга по кредиту – 8 249 руб. 74 коп., штрафная неустойка за неисполнение обязательств по кредитному договору – 21000 рублей. просит обратить взыскание на при надлежащее на праве собственности Сарсадскому С. Д., Каменда С. И. баню, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 127 982 руб. 40 коп., взыскать с Сарсадского С. Д., Каменда С. И. в пользу АО «Россельхозбанк» судебные расходы на оплату услуг оценщика в размере 3055 руб. 55 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей( л.д. 3-4).

          Представитель истца АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в судебное заседание не явился, извещен (л.д.151), просил рассмотреть дело в его отсутствие, против рассмотрения дела в порядке заочного судопроизводства не возражает (л.д.4).

          Ответчик Сарсадский С.Д. в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, извещен надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции, направленной ему по месту регистрации, уклонился, письмо возвращено в суд в связи с истечением срока хранения (л.д.151, 157, 158).

          Ответчик Каменда С.И. и её представитель Шмакотин И.М., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела судебной повесткой( л.д. 142, 143) в судебное заседание не явились. Каменда С.И. просила дело рассмотреть без её участия, указав, что против исковых требований не возражает, строительство бани были осуществлено еще до приобретения ими земельного участка (л.д. 159).

           Дело рассмотрено в порядке заочного судопроизводства.

           Проверив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Если кредитным договором предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то в соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Пунктом 1 ст. 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

В соответствии с п. 1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст.348 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено взыскание.

         Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из материалов дела следует, что 18 августа 2015 года между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и заемщиками Сарсадским С.Д., Каменда (до вступления в брак Каменда) С.И. заключен кредитный договор № (л.д.10-18), в соответствии с которым Банк предоставил Сарсадскому С.Д., Каменда С.И. кредит в сумме 1 020 000 руб. под 18,00 % годовых на срок до 19.08.2030 г., что подтверждается банковским ордером № от 18.08.2015 г. (л.д.19).

Согласно п.2.1. кредитного договора кредит предоставлен заемщикам для приобретения жилого дома по адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке из состава земель земли населенных пунктов, разрешенное использование: под усадьбу жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., общей стоимостью 2 040 000 руб. Стороны пришли к соглашению о том, что в отношении жилого дома и земельного участка будет оформлено право долевой собственности по ? доли на заемщика Сарсадского С.Д. и Каменда С.И.

В соответствии со ст. 5.2. кредитного договора надлежащее обеспечение заемщиком своих обязательств по настоящему договору является ипотека в силу закона приобретенного с использованием средств кредита жилого дома, указанного в п.2.1. настоящего договора с момента государственной регистрации права долевой собственности.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по кредитному договору от 18.08.2015 г. Банк обратился в суд с иском о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору, и заочным решением Ачинского городского суда от 22.11.2016 г. исковые требования были удовлетворены, с Сарсадского С.Д., Каменда С.И. в солидарном порядке в пользу Банка взыскан долг по кредитному договору в размере 1 126 251,74 руб. и расходы по оплате госпошлины 13 831,26 руб., всего 1 140 083 руб. (л.д.24-26). Решение вступило в законную силу 10.01.2017.

Кроме того, на основании заочного решения Ачинского городского суда от 06 июля 2017 года обращено взыскание на заложенное имущество – двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, литер <данные изъяты>, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Сарсадскому С. Д., Каменда С. И., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажно стоимости в размере 1 067 200 рублей. Также обращено взыскание на заложенное имущество - земельный участок категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под усадьбу жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Сарсадскому С. Д., Каменда С. И., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 219 200 рублей. Взыскано солидарно с Сарсадского С. Д., Каменда С. И. в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» судебные расходы в размере 8 086 рублей 60 копеек (л.д. 25 оборот -27).

Указанным решением суда установлено, что на основании договора купли-продажи от 18 августа 2015 года Сарсадский С.Д. и Каменда С.И. приобрели в общую долевую собственность по ? доле за каждым жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> и 20.08.2015 г. зарегистрировали за собой право собственности.

20 ноября 2019 года на основании выданных судом исполнительных листов по делу № возбуждены исполнительные производства № -ИП и №-ИП в отношении должника Каменда С.И. и Сарсадского С.Д. с предметом исполнения: обратить взыскание на заложенное имущество – двухэтажный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, литер <данные изъяты>, расположенный по адресу: Россия, <адрес>, принадлежащий на праве общей долевой собственности Сарсадскому С. Д., Каменда С. И., путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 067 200 рублей( л.д. 44-45).

Определением суда от 01 октября 2018 года по заявлению АО «Россельхозбанк» изменен порядок исполнения решения суда от 06 июля 2017 года путем снижения начальной продажной стоимости заложенного имущества. Установлена    начальная продажная стоимость недвижимого имущества - жилого дома, общей площадью 61,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> сумме 609 600 рублей. Также установлена начальная продажную стоимость земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, в сумме 56 800 рублей (л.д. 28-29).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12.09.2022, на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: <адрес> расположено нежилое здание – баня площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке, дата постановки на учет 04.12.2010 (л.д. 154).

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В силу п. 1 ст. 64 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), которой предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя; право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI данного Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 65 Закона об ипотеке установлено, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Пунктом 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации также закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, провозглашенный Земельным кодексом Российской Федерации, в соответствии с этими нормами при переходе права собственности (независимо от способа перехода) на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Аналогичное положение содержит и пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Исходя из указанных правовых норм в их системной связи новый собственник здания или сооружения независимо от способа перехода права собственности вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, сооружение.

Ответчики не оспаривают принадлежность им спорного нежилого здания бани.

Таким образом, в соответствии с указанными выше нормами права, действовавшими на момент заключения договора ипотеки, у залогодержателя земельного участка возникло право залога на расположенные на нем строения в силу закона, поскольку в договоре ипотеки сторонами не было предусмотрено иное.

При вынесении решения Ачинским городским судом от 06 июля 2017 года и обращения взыскания на земельный участок и жилое здание, сведений о наличии нежилого здания на земельном участке переданном в залог, не имелось, кроме того, заключенные АО «Россельхозбанк» с Сарсадским С.Д. и Каменда С.И.    кредитный договор от 18 августа 2015 года и договор купли – продажи от 18 августа 2015 года, содержащие условия об ипотеке, передачу в залог нежилого здания с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на переданном в залог земельном участке, не содержат.

Согласно расчету, представленному Банком, сумма неисполненных обязательств по кредитному договору по состоянию на 08 декабря 2022 года составляет 1 074 599 рублей (л.д. 6-7).

Согласно отчету ООО «Юрцо-Веакон» № об оценке недвижимого имущества, представленному Банком, рыночная стоимость нежилого здания банк по адресу: <адрес> кадастровый №, составляет 159 978 рублей( л.д. 52-72 оборот).

Учитывая, что ответчиком в ходе судебного разбирательства не представлены доказательства наличия денежных средств или доходов либо иного имущества, на которое возможно обращение взыскания в счет погашения долга, а также, поскольку имеется вступившее в законную силу решения суда об обращении взыскания на принадлежащее ответчикам жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, суд считает необходимым удовлетворить требования истца об обращении взыскания на спорное нежилое здание, поскольку сумма неисполненных обязательств превышает 5% от размера оценки предмета ипотеки по представленному Банком и период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно п.4 ч.2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В связи с этим, начальная продажная стоимость в размере 80% от рыночной стоимости составит 127 982 рублей.

            Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Как следует их платежного поручения № от 26.12.2022 истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. (л.д. 5), а также понесены расходы по проведении оценки заложенного имущества в размере 3055 руб. 55, что подтверждается платежным поручением от № от 12.12.2021 (л.д.43), а всего 9055 руб. 55 коп., которые подлежат взысканию с ответчиков Сарсадского С.Д., Каменда С.И. в солидарном порядке.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

                                                      Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

            Обратить взыскание на нежилое здание - баню, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 127 982 (сто двадцать семь тысяч девятьсот восемьдесят два) руб. 40 коп.

           Взыскать солидарно с Сарсадского С. Д., Каменда С. И. в пользу АО «Российский Сельскохозяйственный банк» судебные расходы в размере 9055 (девять тысяч пятьдесят пять) рублей 55 коп.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья:                                                                                                             Корявина Т.Ю.

Мотивированное решение составлено 19 июня 2023 года.