Решение по делу № 2-8/2022 (2-2844/2021;) от 08.07.2021

дело № 2-8/2022

03MS0217-01-2021-000255-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Уфа 11 января 2022 года                            

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Вахитовой Д.М.,

при секретаре Киселевой Ю.В.,

с участием:

представителя истца – Бельской О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рахматуллин И.Р. к Хабибуллин А.М. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, признании права собственности,

у с т а н о в и л:

Рахматуллин И.Р. обратился в мировой суд судебного участка № по <адрес> Республики Башкортостан с иском к ответчику Хабибуллин А.М. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости и признании права собственности на земельный участок.

Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Рахматуллин И.Р. (покупатель) и Хабибуллин А.М. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>.

Согласно договору, ответчик передал, а истец принял в собственность спорный земельный участок и оплатил сумму в размере <данные изъяты> рублей.

Истец указал, что он с ответчиком обратился Управление Росреестра Республики Башкортостан о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Однако государственный переход права собственности от ответчика на земельный участок к истцу не произведен.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получено от Управления Росреестра по <адрес> уведомление об отказе в государственной регистрации права по договору купли-продажи спорного земельного участка.

Истец указывает на то, что ответчик не представил испрашиваемые в Управлении Росреестра по <адрес> документы, и предложил заново сдать документы на регистрацию права по договору купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик, поменяв дату в договоре купли продажи, обратились в Управление Росреестра Республики Башкортостан о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ истцом получено от Управления Росреестра по <адрес> уведомление об отказе в государственной регистрации права по договору купли-продажи спорного земельного участка.

Истец утверждает, что договор купли-продажи исполнен фактически, денежные средства ответчиком получены, земельный участок передан истцу по акту приема-передачи. Истец пользуется земельным участком, как своим собственным, возделывает его, благоустроил, построил дом.

На момент заключения сделки спорный земельный участок находился в собственности ответчика и не был обременен.

На сегодняшний момент истцу стало известно, что на спорный земельный участок наложены ограничения в виде запретов на регистрационные действия, действия по исключению из Росреестра, которые и являются препятствием для государственной регистрации сделки заключённой между Рахматуллин И.Р. и Хабибуллин А.М.

Истец Рахматуллин И.Р. просит суд, произвести государственный переход права собственности указанного земельного участка, а также признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>

Определением мирового судьи судебного участка № по <адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску Рахматуллин И.Р. к Хабибуллин А.М. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, признании права собственности передано для рассмотрения по подсудности в Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Истец Рахматуллин И.Р. на судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела без его участия, направил в суд своего представителя.

Ответчик Хабибуллин А.М. на судебное заседание не явился, с ходатайством о рассмотрении дела без его участия, либо об отложении дела в суд не обращался, своего представителя в суд не направил, ранее участвовал в предварительном слушании, где заявил о признании заявленных исковых требований.

Третьи лица ФИО12, ФИО15, ФИО13, ФИО11, ФИО16, ФИО14, а также представители третьих лиц: Советского РОСП г. Уфы УФССП России по Республике Башкортостан, Управления Росреестра по Республике Башкортостан, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по РБ, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № по РБ, ООО КА «Фабула», АО Тинькофф Банк, ООО Мобилити-АП, о дате, времени и месте судебного заседании извещены надлежащим образом, в суд не явились.

От третьего лица МИФНС № по РБ представлен письменный отзыв, из которого следует, что сторона возражает заявленным требованиям, поскольку на спорный земельный участок, помимо ограничений, наложенных судебным приставом - исполнителем Советского РОСП <адрес> УФССП России по РБ в рамках сводного исполнительного производства в отношении должника Хабибуллин А.М., наложен арест в рамках уголовного дела, по которому, приговором <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Хабибуллин А.М. признан виновным по ч. <данные изъяты> УК РФ и с него взыскано в пользу Российской Федерации в лице ИФНС № по РБ <данные изъяты> рублей.

Суд, в силу ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дела без участия лиц, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании представитель истца по доверенности - ФИО10, заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ, гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ, в силу п. 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору определен положениями ст. 223 ГК РФ, согласно которым право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Как следует из п. 60 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, из анализа указанных выше правовых норм и правовой позиции Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения права собственности на недвижимое имущество обусловлен моментом государственной регистрации данного права на имущество.

Судом установлено и из материалов следует, что Хабибуллин А.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов правоустанавливающих документов на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с/<адрес>, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец Рахматуллин И.Р. (покупатель) и Хабибуллин А.М. (продавец) заключили договор купли-продажи указанного земельного участка, обратились в Управление Росреестра Республики Башкортостан для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> отказало в осуществлении государственного кадастрового учета, в связи с тем, что продавец не известил в установленном законом порядке Правительство Республики Башкортостан о намерении продать земельный участок с указанием цены и других условий, на которых продает его, либо документы, подтверждающий отказ от покупки земельного участка от Министерства земельных и имущественных отношений РБ.

ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик, повторно заключили договор купли-продажи спорного земельного участка и обратились в Управление Росреестра Республики Башкортостан для государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по <адрес> вновь отказало в государственной регистрации права, в связи с тем, что договор купли-продажи не соответствует требованиям действующего законодательства.

Истец, предъявляя требования о регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылается на то, что ответчик целенаправленно уклоняется о предоставлении документов на регистрацию.

С данным утверждением суд не может согласиться, по следующим основаниям.

В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст.и 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений о порядке их применения, иск покупателя о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости подлежит удовлетворению в случае, если будет установлено, что сделка купли-продажи недвижимости исполнена сторонами, то есть имущество передано покупателю, а покупатель уплатил требуемую по сделке цену имущества, и имеет место только уклонение продавца от регистрации перехода права собственности.

Доказательств об уклонении ответчика Хабибуллин А.М. от государственной регистрации перехода права собственности, суду не представлены, а установленные судом обстоятельства заключения дважды договора купли-продажи спорого земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ) и признание иска ответчиком в суде, свидетельствуют об обратном.

Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи не установлено.

Доводы истца о том, что на дату заключения сделки спорное имущество не находилось под обременением, истец являлся добросовестным приобретателем суд считает несостоятельной в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 37 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации.

Из материалов исполнительного производства следует, что в отношении должника Хабибуллин А.М. в производстве Советского РО СП г. УФЫ УФССП по РБ на исполнении находятся 21 исполнительное производство имущественного характера в отношении физических и юридических лиц, общая сумма задолженности на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей и 2 исполнительных производства неимущественного характера (наложение ареста на имущество должника) в пользу физических лиц.

Как следует из материалов дела, в отношении спорного имущества ДД.ММ.ГГГГ по постановлению судебного пристава-исполнителя Советского РОСП <адрес> УФССП России по РБ ФИО5, на основании исполнительного листа, выданного Советским районный судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего имущества должника ФИО6

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ на спорный объект недвижимости зарегистрированы ограничение прав и обременение объекта недвижимости по постановлениям о запрете на совершение действий по регистрации, выданными Советским РОСП <адрес> УФССП России по РБ от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, по ходатайству следователя СО по <адрес> СУ СК РФ по РБ ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ постановлением Советского районного суда <адрес> Республики Башкортостан, разрешено наложение ареста на имущество принадлежащее подозреваемому Хабибуллин А.М., в том числе и на спорный земельный участок.

Согласно протоколу о наложении ареста на имущества от ДД.ММ.ГГГГ, следователь СО по <адрес> СУ СК РФ по РБ ФИО7 на основании постановления Советского районного суда <адрес> Республики Башкортостан, наложил арест на имущество, принадлежащее подозреваемому Хабибуллин А.М., в том числе на спорный земельный участок, для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, следователь с согласия руководителя следственного органа или дознаватель с согласия прокурора возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия.

Согласно приговору от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, Хабибуллин А.М. осужден по ч. <данные изъяты> за уклонение физического лица от уплаты налогов путем непредоставления налоговых деклараций (расчетов), представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, совершенное в крупном размере. Приговор вступил в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. По приговору суда с Хабибуллин А.М. взыскано в пользу Российской Федерации <данные изъяты> рублей.

При таких обстоятельствах, учитывая, что право собственности на спорное недвижимое имущество у истца не возникло, так как наличие ограничений в виде запрета совершать регистрационные действия по его отчуждению, наложенных постановлениями судебного пристава-исполнителя <адрес> до заключения договора купли-продажи, предусматривающую обязательную его государственную регистрацию перехода к покупателю права собственности, а так же то, что в настоящее время спорное имущество находится под арестом, суд приходит к выводу о том, что регистрация перехода права собственности на него невозможна.

Наличие обременения и ареста указанного земельного участка препятствует принятию решения о государственной регистрации перехода от продавца к покупателю права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в данном случае фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости не может являться основанием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием вышеуказанных постановлений судебного пристава - исполнителя о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении всего имущества должника ФИО6 и наличием ареста на имущество, принадлежащее на праве собственности подозреваемому ФИО6, наложенного следователем <адрес>

Таким образом, разрешая спор, суд исходит из того, что договор купли-продажи является лишь основанием возникновения у покупателя права на объект недвижимости, а само право собственности возникает с момента его государственной регистрации.

На момент наложения судебным приставом исполнителем ареста, недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ответчику ФИО8, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к истцу не произведена и, следовательно, право собственности Рахматуллин И.Р. на спорную недвижимость не возникло.

В данной связи, добросовестность истца, как покупателя, не может служить основанием для удовлетворения его требования, равно как и ссылка на оплату в полном размере денежных средств по договору купли-продажи. Кроме того, поскольку спорное имущество зарегистрировано за ответчиком, истцом может быть использован способ защиты, предусмотренный ч. 3 ст. 551 ГК РФ, но, однако истцом не представлено доказательств, что ответчик уклоняется от регистрации сделки, как и доказательств, что истец владеет недвижимым имуществом.

Доводы представителя истца о том, что Рахматуллин И.Р. является законным владельцем спорного имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 551 ГК РФ, для разрешения настоящего спора значения не имеют, так как до регистрации перехода права собственности на недвижимое имущества оно сохраняется за продавцом, на имущество которого может быть обращено взыскание.

Кроме того, договор, заключенный между Хабибуллин А.М. и Рахматуллин И.Р., также содержит пункты, указывающие на возникновение и переход права собственности на спорный земельный участок с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п 5.1 Договора), а также переход права собственности на вышеуказанный отчуждаемый земельный участок подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по Республики Башкортостан.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требований Рахматуллин И.Р. удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования Рахматуллин И.Р. к Хабибуллин А.М. о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, признании права собственности, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан, путем подачи апелляционной жалобы через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течн6ние одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                 Д.М. Вахитова