Решение по делу № 2-2118/2020 от 07.02.2020

Дело №2-2118/2020

39RS0001-01-2020-000730-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 июня 2020 г.                             г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи                Ушаковой О.В.,

при секретаре                            Жукаускайте К.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации городского округа "Город Калининград" к Краснобаеву А.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Калининград» обратилась в суд с иском к ответчику с вышеназванными требованиями.

В обоснование иска указала, что 07 июля 2015 г. Краснобаев А.А. на основании договора аренды земельного участка №11270-о от 03 марта 2014 г., заключенного с администрацией городского округа «Город Калининград» и декларации об объекте недвижимого имущества от 22 мая 2015 г. зарегистрировал право собственности на хозяйственную постройку <данные изъяты> расположенную на земельном участке <данные изъяты>, предоставленном в аренду для ведения огородничества. 08 февраля 2017 г. администрация городского округа «Город Калининград» предоставила Краснобаеву А.А. спорный земельный участок по договору купли-продажи №33/2017-С с целью использования под хозяйственную постройку, которая противоречит установленному при первичном предоставлении правовому режиму земельного участка, поскольку участок был предоставлен без права застройки и без права изменения разрешенного использования под строительство.

Полагая, что право собственности ответчика на хозяйственную постройку возникнуть не могло, в связи с чем отсутствовали правовые основания для предоставления земельного участка в собственность, просила:

- признать недействительным договор купли-продажи №33/2017-С от 08 февраля 2017 г. земельного участка с к.н. №

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.

Присутствующий в судебном заседании представитель истца Суслин О.Е., действующий на основании доверенности, требования иска поддержал по основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, на его удовлетворении настаивал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом.

Представитель ответчика Рубашкин В.В., действующий на основании доверенности, требования иска не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЗК РФ, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

На основании ч. 1 ст. 27 ЗК РФ, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 124 ГК РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. На муниципальное образование в этом случае распространяются в равной степени все права на судебную защиту предусмотренными законом способами.

Согласно ст. 214 ГК РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

В силу п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ является, в том числе соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка.

Правилами землепользования и застройки ГО «Город Калининград», утвержденными Решением окружного Совета депутатов г. Калининграда от 29 июня 2009 года № 146, в редакциях с 19.09.2012 г., при соблюдении градостроительных и технических регламентов, санитарных и противопожарных норм, нормативных разрывов с прочими объектами капитального строительства в составе всех территориальных зон могут размещаться в том числе отдельно расположенные (вне территорий садоводческих товариществ) земельные участки для ведения огородничества, предназначенные для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур, переданные в пользование гражданам до введения в действие Правил. При этом установлен запрет на изменение разрешенного использования таких земельных участков, а также на возведение на них зданий и сооружений (пункт 14 Правил).

Из дела видно и судом установлено, что 03 марта 2014 г. администрация городского округа «Город Калининград» на основании ст. 34 ЗК РФ и распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 03 февраля 2014 г. №339/р-КМИ «Об образовании и предоставлении гр. Краснобаеву А.А. земельного участка по <адрес> для ведения огородничества» заключила с Краснобаевым А.А. договор №11270-о аренды земельных участков <данные изъяты> для ведения огородничества.

Согласно пункту 2.3 указанного договора аренды на земельные участки <данные изъяты> установлены обременения по режиму использования: без права застройки зданиями, строениями, сооружениями, без права изменения разрешенного использования под строительство. Строительство объектов капитального строительства на предоставляемых земельных участках и регистрация прав, в том числе на строения и сооружения, расположенные на земельных участках не допускается (п. 2.7).

Соглашением № 11270-о/1 от 01 сентября 2017 г. стороны расторгли договор №11270-о аренды земельных участков от 03 марта 2014 г.

07 июля 2015 г. Краснобаев А.А. зарегистрировал за собой право собственности на хозяйственную постройку с <данные изъяты> расположенную на вышеуказанном земельном участке на основании договора аренды земельного участка № 11270-о и декларации об объекте недвижимого имущества от 22 мая 2015 г.

Согласно сведениям ЕГРН, материалам кадастрового дела спорной хозяйственной постройки, год завершения ее строительства указан как 1993 г., кадастровая стоимость <данные изъяты> Дата присвоения кадастрового номера 25 мая 2015 г.

08 февраля 2017 г. на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, предполагающей возможность приобретения в собственность земельного участка только под существующий объект капитального строительства, который на нем расположен, администрация городского округа «Город Калининград» заключила с Краснобаевым А.А. договор купли-продажи №33/2017-С земельного участка с к.н. № с целью использования земельного участка: под хозяйственную постройку (п. 1.3). Вид разрешенного использования в договоре указан как «для индивидуального жилищного строительства». Цена продажи земельного участка составила <данные изъяты>

Оплата по договору подтверждается платежным поручением от 20 февраля 2017 г. №96765677.

30 марта 2017 г. на основании указанного договора купли-продажи ответчик зарегистрировал за собой право собственности на земельный участок с к.н. №.

Согласно сведениям ЕГРН, материалам кадастрового дела, земельный участок с к.н. № поставлен на кадастровый учет 11 декабря 2013 г. как земельный участок с разрешенным использованием для ведения огородничества на основании межевого плана №39-0-1-85/3002/2013-10262 от 09 декабря 2013 г.

Впоследствии вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен на «для индивидуального жилищного строительства» на основании распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 23 ноября 2016 г. №7207/р-КМИ «Об изменении разрешенного использования земельного участка по <адрес>», которым постановлено изменить разрешенное использование спорного земельного участка с «для ведения огородничества» на «код 2.1 по классификатору», цель использования земельного участка – под нежилое здание – хозяйственную постройку.

07 февраля 2020 г. распоряжением комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» №394/р-КМИ постановлено в связи с истребованием в распоряжение муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» земельных участков с к.н. <данные изъяты> отменить распоряжения комитета муниципального имущества и земельных ресурсов от 23 ноября 2016 г. №7206/р-КМИ «Об изменении разрешенного использования земельного участка по <адрес>», №7207/р-КМИ «Об изменении разрешенного использования земельного участка по <адрес>».

Кроме того, на земельный участок установлены ограничения (обременения), предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ на срок с 26 мая 2015 г. на основании перечня зданий и сооружений ПОЭ и Э «Калининградэнерго» по состоянию на 01 июля 1992 г., вошедших в уставной капитал РАО «ЕЭС России» от 28 июля 2000 г. №б/н, выданный Правительством Калининградской области. Режим использования части земельного участка с к.н. № в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (реестровый номер границы 39.15.2.1). Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с к.н. №. Часть земельного участка № входит в охранную зону линии электропередач 110 кВ ВЛ.

Ранее спорный земельный участок с 2001 г. неоднократно предоставлялся ответчику на основании договоров краткосрочной аренды земельного участка без права возводить на участке постройки и другие сооружения без получения разрешения соответствующих органов местного самоуправления.

Актом обследования земельного участка от 10 апреля 2002 г. комиссия в составе начальника ЖЭУ №23, мастера и землепользователя Кранобаева А.М. установила наличие каменного садового домика на спорном земельном участке.

Из схемы расположения земельного участка от 26 сентября 2013 г., утвержденной заместителем главы администрации, председателем КМИиЗР, усматривается, что на спорном земельном участке расположено строение.

Кроме того, на чертеже границ земельного участка, от 29 апреля 2002 г., утвержденном Городским центром геодезии, также указано строение.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что хозяйственная постройка, на которую ответчиком зарегистрировано право собственности, возведена на земельном участке, не отведенном под капитальное строительство, в нарушение взаимосвязанных положений подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ, согласно которым арендатор земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и иных правил, нормативов.

В свою очередь, стороной ответчика заявлено о том, что спорная хозяйственная постройка была возведена на земельном участке во второй половине 1980-х годов, в подтверждение предоставив техническое заключение.

Судом достоверно установлено, что договором аренды прямо предусмотрен запрет как на производство строительных работ, так и на регистрацию прав, в том числе на строения и сооружения, расположенные на земельном участке.

При этом, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что до заключения договора аренды земельного участка данная хозяйственная постройка возведена на земельном участке, отведенном уполномоченным органом местного самоуправления для целей строительства, в том числе для возведения объекта капитального строительства - указанной хозяйственной постройки.

Договоры краткосрочной аренды в отношении земельного участка и дополнительные соглашения к ним указанные выводы не опровергают.

Таким образом, действия Краснобаева А.А., их последовательность, свидетельствуют о том, что ему было известно об ограничениях, в том числе на строительство и на регистрацию права собственности на существовавшую к тому времени на земельном участке хозяйственную постройку, и соответственно об отсутствии у него права на регистрацию права собственности на хозяйственную постройку и приобретение спорного земельного участка в собственность в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Фактически действия Краснобаева А.А. по регистрации права собственности на хозяйственную постройку, при наличии на это соответствующего запрета, совершены в обход закона, с целью создания формальных условий для оформления земельного участка в собственность без торгов, для реализации права, которым он не обладал, то есть имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика по смыслу ст. 10 ГК РФ, согласно которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Истцом указано, что наличие записи о праве собственности на спорную хозяйственную постройку в ЕГРН противоречит правовому режиму земель и нарушает публичные интересы, поскольку искусственно создало условия для предоставления ответчику необоснованного преимущества на приобретение спорного земельного участка перед добросовестными участниками земельных правоотношений, и что государственная регистрация права собственности на нее в ЕГРН не может быть признана законной, поскольку договором аренды прямо предусмотрен запрет на регистрацию прав на строения и сооружения, расположенные на земельном участке.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из разъяснений, данных в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Учитывая, что регистрация права собственности на хозяйственную постройку в ЕГРН свидетельствует о нарушении Краснобаевым А.А., установленной законом и договором обязанности, что подтверждает нарушение прав истца, который, будучи арендодателем указанного имущества, заинтересован в сохранении правового положения земельного участка, и что заключенный впоследствии договор купли-продажи земельного участка посягает на публичные интересы ввиду нарушения при его заключении положений ст. 39.20 ЗК РФ вследствие оформления земельного участка в собственность без торгов, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, что влечет последствия, предусмотренные статьей 167 ГК РФ в виде возврата сторонами друг другу всего, что получено по сделке.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 19 мая 2020 г. с учетом определения об исправлении описки от 29 мая 2020 г. постановлено решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 24 декабря 2019 г. отменить и вынести новое решение, которым исковые требования Администрации ГО «Город Калининград» удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Краснобаева А.А. на хозяйственную постройку, <данные изъяты>

Признать отсутствующим право собственности Краснобаева А.А. на земельный участок <данные изъяты> и истребовать указанный земельный участок из незаконного владения Краснобаева А.А., возвратив земельный участок в распоряжение Администрации ГО «Город Калининград».

Указано, что решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Краснобаева А.А. на указанную хозяйственную постройку и земельный участок.

Поскольку указанным апелляционным определением восстановлено нарушенное право истца в части возврата земельного участка в распоряжение Администрации ГО «Город Калининград», суд не усматривает оснований для применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ, в виде возврата ответчиком истцу земельного участка ввиду применения иного способа защиты нарушенного права, нежели применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В этой связи, исковые требования подлежат удовлетворению с применением последствий предусмотренных статьей 167 ГК РФ в виде возврата истцом ответчику оплаченных по договору денежных средств.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В этой связи, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 108,96 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации городского округа "Город Калининград" к Краснобаеву А.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности (ничтожности) сделки, - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи №33/2017-С от 08 февраля 2017 г. земельного участка <данные изъяты>, заключенный между администрацией городского округа "Город Калининград" и Краснобаевым А.А..

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора купли-продажи №33/2017-С от 08 февраля 2017 г. земельного участка, заключенного между администрацией городского округа "Город Калининград" и Краснобаевым А.А.:

- возложить на администрацию городского округа "Город Калининград" обязанность возвратить денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи №33/2017-С от 08 февраля 2017 г., в размере <данные изъяты> Краснобаеву А.А..

Взыскать с Краснобаева А.А. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 108,96 (три тысячи сто восемь руб. 96 коп.) руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Ленинградского района г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено – 07 июля 2020 г.

Судья                                 Ушакова О.В.