Решение по делу № 2а-4722/2020 от 02.09.2020

№ 2а-4722/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 декабря 2020 года                                г.Санкт-Петербург

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Валентова А.Ю. при секретаре Шевченко Ю.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Тарасевич С.Л. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу об оспаривании решения,

УСТАНОВИЛ:

    Тарасевич С.Л. обратился в суд с названным иском к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу. Свои требования административный истец обосновал тем, что на основании договора купли-продажи от 14.03.2005, заключенного с ООО «Абигаль» в лице арбитражного управляющего приобрел нежилое помещение, расположенное по адресу: ... Оплата по договору в сумме 340 им произведена в полном объеме.

    По сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, ООО «Абигаль» <данные изъяты> прекратило деятельность в связи с ликвидацией по решению суда 25.08.2005.

Тарасевич С.Л. обратился в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в отношении названного помещения. Уведомлением административного ответчика от 02.07.2020 регистрационные действия приостановлены со ссылкой на отсутствие заявления продавца

    Административный истец просил признать незаконным решение административного ответчика от 02.07.2020 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение.

    В судебном заседании представители административного истца Мохначев В.Е., Кравчук Л.М. на требованиях настаивали, пояснили, что оснований для приостановления регистрационных действий у ответчика не имелось.

    Представитель административного ответчика Билык Т.Н. в суде возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на его необоснованность по существу, отсутствие сведений о проведении торгов при реализации указанного в иске имущества истца.

Выслушав участников процесса, материалы дела суд приходит к следующему выводу.

Согласно представленным доказательствам представитель Тарасевича С.Л. Кравчук Л.М. обратилась в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ... XXX.

В качестве правоустанавливающего документа заявителем представлен договор купли-продажи объекта недвижимости от 14.03.2005, заключенный между ООО «Абигаль» <данные изъяты> (Продавец) и Тарасевичем С.Л. (Покупатель).

В соответствии с уведомлением Управление Росреестра по Санкт-Петербургу от 02.07.2020 государственная регистрация права собственности в отношении спорного нежилого помещения приостановлена со ссылкой на непредоставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Согласно уведомлению регистрационные действия могут быть произведена на основании заявления, поданного обеими сторонами сделки. Поскольку в данном случае организация-продавец ликвидирована, право собственности заявителя может быть зарегистрировано на основании решения суда.

Решением административного ответчика, изложенным в уведомлении от 02.10.2020 в государственной регистрации права собственности отказано по изложенным выше основаниям.

В соответствии с п.3 ч.1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ.

В частности, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п. 44 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу п.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    В соответствии с разъяснениями. содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

    Как следует из представленного в регистрирующий орган и суд договора купли-продажи, от имени Продавца сделка совершена конкурным управляющим Алексеевым В.М., действовавшим на основании решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2004.

    Согласно сведениям ЕГРЮЛ ООО «Абигаль» образовано 09.04.1996. Организация ликвидирована на основании решения суда 25.08.2005. Выписка из ЕГРЮЛ от 02.03.2016 содержит сведения о конкурсном управляющем общества Алексееве В.М.

    Из анализа указанных документов следует, что заключение договора купли-продажи принадлежащего ООО «Абигаль» объекта недвижимости состоялось в период ведения конкурсного производства.

    В соответствии с п.1 ст. 124 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.

    Таким образом, на день заключения спорного договора Продавец являлся банкротом.

    Порядок продажи имущества организации, признанной банкротом, установлен названным специальным законом.

    В соответствии со ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в редакции от 31.12.2004 совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном настоящей главой (глава 7 «Конкурсное производство»).

    Согласно п.1 ст. 131 данного закона все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

    В силу п.п. 4-6 ст. 139 специального закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если настоящим Федеральным законом не установлен иной порядок продажи имущества должника.

Начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3 - 8 статьи 110 и статьей 111 настоящего Федерального закона, с особенностями, предусмотренными настоящей главой.

    С учетом изложенного конкурсный управляющий не обладал полномочиями по отчуждению имущества должника (ООО «Абигаль»).

    Согласно ч. 2 ст. 64 КАС РФ остоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

Данные обстоятельства установлены Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга в решении от 23.01.2020 по делу № 2а-1108/2020, и апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 02.06.2020 по делу № 33а-10181/2020 (л.д. 76-87), которые имеют преюдиционное значения для настоящего дела.

При этом представленные истцом Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Абигаль» учетной и балансовой стоимостью менее ста тысяч рублей, в котором указано на балансовую стоимость приобретенного истцом нежилого помещения в размере 0 руб., не имеет правового значения и не опровергает выводы суда.

    Кроме того, суд учитывает, что в регистрирующий орган заявителем не представлено доказательств исполнения им сделки, на основании которой предполагается возникновение права собственности.

    Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Административным истцом в регистрирующий орган не представлено доказательств оплаты покупной цены в полном объеме. Так, в соответствии с пунктом 3.1 договора купли-продажи цена договора составила 340 000руб. Оплата подлежала перечислению на расчетный счет Продавца.

В подтверждение факта оплаты истцом представлено платежное поручение от 21.03.2005 XXX на сумму 325 000руб. Платежного документа на сумму 15 000руб. (оплата в нарушений условий договора произведена по квитанции к приходно – кассовому ордеру) административным истцом на момент принятия оспариваемого решения не представлено.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" участники общества вправе получить в случае ликвидации общества часть имущества, оставшегося после расчетов с кредиторами, или его стоимость.

    Как следует из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Абигаль», участниками общества являлись Абрамов С.Б., Паршин В.Н., Загородникова Т.В., Кравчук Л.М. Сведений о кредиторах ликвидированного юридического лица не предоставлено.

    Кравчук Л.М. являлась представителем Тарасевича С.Л. при его обращении в регистрирующий орган, а также в суде.

    При рассмотрении дела судом учтено, что обращение за регистрацией права последовало спустя более 10 лет со дня заключения договора и ликвидации организации – продавца, признанного банкротом, а также спустя 5 лет после внесения изменений в статью 64 ГК РФ, регламентирующих процедуру распределения обнаруженного имущества ликвидированного юридического лица (введение пункта 5.2 Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ).

При изложенных обстоятельствах в рамках административного судопроизводства разрешить данный спор о правах на недвижимость не представляется возможным, поскольку ликвидация Продавца, признанного банкротом, в данном случае не может быть признана единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к Покупателю.

Административный истец вправе обратиться в суд в порядке искового производства к заинтересованным лицам с соответствующими требованиями.

Кроме того, суд принимает во внимание, что истцом в настоящем иске оспаривается не отказ в совершении регистрационных действий, а приостановление государственной регистрации.

Таким образом, административное исковое заявление подлежит отклонению.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении административного искового заявления - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья                                     А.Ю. Валентов