Решение по делу № 3а-32/2022 (3а-219/2021;) от 30.09.2021

Дело №3а-32/2022

УИД 68OS0000-01-2021-000186-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 мая 2022 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.,

при секретаре Дмитриевой Е.М.,

с участием представителя административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту – ТОГБУ «ЦОКСОН») и заинтересованных лиц Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и Администрации Тамбовской области Жидковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» к ТОГБУ «ЦОКСОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, указав, что кадастровая стоимость принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере, существенно превышающем его рыночную стоимость и нарушает права административного истца, как налогоплательщика, учитывая исчисление налога за указанное имущество исходя из размера кадастровой стоимости.

Для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости административный истец обращался с заявлением в ТОГБУ «ЦОКСОН», в чем решением последнего № ОРС-68/2021/000281 от 21 июля 2021 года отказано.

Не соглашаясь с решением бюджетного учреждения, административный истец просил признать его незаконным и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной по состоянию на 1 января 2021 года согласно отчету оценщика Коптевой З.М. об оценке № 25/05/21 от 25 мая 2021 года в размере 488 948 000 руб.

В судебное заседание представитель административного истца по доверенности Чередниченко Т.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, не явилась, ею подано письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также об уточнении размера рыночной стоимости объекта недвижимости, которая по заключению эксперта ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России составляет 530 154 004 руб., и равной которой просила установить кадастровую стоимость объекта оценки.

Представитель административного ответчика ТОГБУ «ЦОКСОН и заинтересованных лиц Комитета по управлению имуществом Тамбовской области и Администрации Тамбовской области в судебном заседании возражал против удовлетворения административного искового заявления, считая оспариваемое решение бюджетного учреждения законным и обоснованным.

Другие участвующие в деле лица, чья явка не признавалась судом обязательной, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области в письменном заявлении просил дело рассмотреть без его участия.

С учетом указанных обстоятельств и положений частей 8-9 статьи 96, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В частности, статьей 22.1 названного Федерального закона определен порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и постановления администрации Тамбовской области от 2 декабря 2020 года № 976 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Тамбовской области с 1 января 2021 года в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, по результатам рассмотрения которого названное бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости равной рыночной в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (части 2, 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что за административным истцом с 2013 года зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером ***, площадью 20095,3 кв.м., наименование – здание, 2013 года ввода в эксплуатацию по завершении строительства, расположенное по адресу: ***.

Являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения согласно статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 1.1 Закона Тамбовской области от 28 ноября 2003 года № 170-З «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области», административный истец вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Действующая кадастровая стоимость объекта недвижимости административного истца утверждена приказом Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 17 ноября 2020 года № 667 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), расположенных на территории Тамбовской области» по состоянию на 1 января 2020 года в размере 937 750 491 руб. 33 коп., сведения о которой применяются с 1 января 2021 года.

Соблюдая установленный статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ порядок, административный истец 17 июня 2021 года обратился в ТОГБУ «ЦОКСОН», одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним согласно названной норме закона, постановлению администрации Тамбовской области от 27 декабря 2016 года № 1543 «О создании ТОГБУ «ЦОКСОН»», п.2.4 Устава ТОГБУ «ЦОКСОН», приказа Комитета по управлению имуществом Тамбовской области от 12 мая 2021 года № 285 «Об утверждении государственного задания на оказание государственных услуг (выполнение работ) для ТОГБУ «ЦОКСОН» на 2021 год и плановый период 2022 и 2023 годов», и которое с учетом характера спорных правоотношений является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

К заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости административным истцом был приложен отчет специалиста-оценщика Коптевой З.М. об оценке № 25/05/21 от 25 мая 2021 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 488 948 000 руб.

Решением ТОГБУ «ЦОКСОН» № ОРС-68/2021/000281от 21 июля 2021 года отказано в удовлетворении заявления, поступившего 22 июня 2021 года, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по следующим причинам: нарушены требования положений частей 2,3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, что выразилось в том, что оценщиком некорректно подобраны объекты-аналоги, не введены необходимые корректировки.

Для оценки правомерности выводов в решении ТОГБУ «ЦОКСОН» относительно представленного отчета оценщика, определением суда от 9 ноября 2021 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения соответствия отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года.

Согласно выводам эксперта ФБУ Тамбовская ЛСЭ Минюста России Шишкова А.В., содержащимся в экспертном заключении № 02787/4-4-21 от 12 мая 2022 года, исследуемый отчет оценщика не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, которые непосредственно повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе учитывая причины, указанные в разделе V оспариваемого решения ТОГБУ «ЦОКСОН» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2021 года составляет 530 154 004 руб.

Оценив заключение эксперта в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и имеющим соответствующую квалификацию, продолжительный стаж работы по экспертной специальности и по специальности оценки имущества с 2001 года.

Порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ.

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется.

В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные в частности в том, что оценщиком допущена методическая ошибка в части применения значения нормативного срока службы здания; неверно подобраны объекты-аналоги, которые несопоставимы с объектом оценки по площади, этажности, в частности в качестве аналогов для доходного подхода оценщиком выбраны нежилые помещения, при том, что объектом оценки является нежилое здание, и на этот фактор не введена корректировка; проигнорированы важные ценообразующие факторы, а именно расположение относительно «красной линии и остановок общественного транспорта, тип парковки, доступ к объекту, наличие отдельного входа, расположение встроенного помещения в здании (этаж), материал стен; ошибочно определен класс качества, физическое состояние и состояние отделки объекта исследования; оценщиком не проанализированы все ценообразующие факторы земельного участка, на котором расположен объект оценки; при определении расчетной ставки аренды оценщиком не скорректированы аналоги, являющиеся нежилыми помещениями низкого качества по фактору – класс качества.

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным подходом.

Из имеющихся предложений экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основных характеристикам сопоставимы с объектом оценки, поскольку все они относятся к сегменту рынка торгово-офисного назначения высокого качества, площадью более 3 000 кв.м. и менее 30 000 кв.м., которые расположены в городах - областных центрах центральной России.

При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки, в частности на: торг, тип объекта, расположение относительно остановок общественного транспорта, пешеходный трафик, расположение помещения в здании (этаж); физическое состояние объекта; состояние отделки, материал стен; численность населения города.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.

Данное экспертное заключение является полным, ясным и обоснованным, и участниками процесса не оспорено.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости, определенную экспертом в заключении, как и допустимых доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, суду не представлено.

Проанализировав в совокупности с другими доказательствами названное экспертное заключение, подтвердившее несоответствие отчета оценщика требованиям законодательства об оценочной деятельности, суд считает, что оспариваемое решение ТОГБУ «ЦОКСОН» является законным и не подлежащим отмене, принято уполномоченным лицом и с соблюдением порядка и тридцатидневного срока принятия такого решения, установленных статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, и в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 КАС РФ; резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

В связи с чем, отказывая в признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца в размере, определенном экспертом по состоянию на 1 января 2021 года и составляющим 530 154 004 руб.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс», поданное в Тамбовский областной суд 30 сентября 2021 года, удовлетворить в части требования, предъявленного к ТОГБУ «ЦОКСОН» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года в размере 530 154 004 руб.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 9 июня 2022 года.

Судья Ледовских И.В.