Решение по делу № 33-3908/2024 от 18.01.2024

Судья: Шанина Л.Ю.                                                                     дело <данные изъяты>

<данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Резолютивная часть)

г.Красногорск, Московская область                                              29 января 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Артемьевой Ю.А.,

судей: Романенко Л.Л., Смольянинова А.В.,

при секретаре Стельмахе А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сапфир» к Панкратову Д. А. о признании предварительного договора объектов недвижимости основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, признании права собственности на здание, прекращении права собственности ответчика на здание

    по апелляционной жалобе ООО «Сапфир» на решение Чеховского городского суда Московской области от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Смольянинова А.В., объяснения представителя истца,

руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

     Решение Чеховского городского суда Московской области от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Сапфир» – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Судья: Шанина Л.Ю.                                                                     дело <данные изъяты>

<данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Красногорск, Московская область                                              29 января 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего: Артемьевой Ю.А.,

судей: Романенко Л.Л., Смольянинова А.В.,

при секретаре Стельмахе А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сапфир» к Панкратову Д. А. о признании предварительного договора объектов недвижимости основным договором купли-продажи с условием предварительной оплаты, признании права собственности на здание, прекращении права собственности ответчика на здание

    по апелляционной жалобе ООО «Сапфир» на решение Чеховского городского суда Московской области от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Смольянинова А.В., объяснения представителя истца,

УСТАНОВИЛА:

    Истец ООО «Сапфир» обратился в суд с исковыми требованиями к Панкратову Д.А., уточнив требования, просил признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от <данные изъяты>, заключенный между ООО «Сапфир» и Панкратовым Д.А., основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате нежилого здания лукового хранилища; признать за ООО «Сапфир» право собственности на нежилое здание лукового хранилища; прекратить право собственности Панкратова Д.А. на нежилое здание лукового хранилища.

    В обоснование заявленных требований в иске указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости: нежилого здания лукового хранилища и земельного участка, занятого указанным зданием, и необходимого для его использования.

    Условиями предварительного договора было предусмотрено заключить в будущем, не позднее <данные изъяты> после оформления ответчиком права собственности на земельный участок, занятый зданием лукового, и необходимый для его использования, а также внесения недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке, основной договор купли-продажи указанных объектов недвижимости.

    На момент заключения предварительного договора здание принадлежало ответчику на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от <данные изъяты> Сведения, содержащиеся в ЕГРН, об обременениях здания на момент подписания предварительного договора отсутствовали. Сведения о координатах местоположения здания отсутствовали, в связи с чем при включении предварительного договора стороны исходили из того, что для индивидуализации продаваемого ответчиком и приобретаемого истцом здания достаточно кадастрового номера указанного объекта недвижимости.

    Координаты земельного участка под зданием определялись сторонами по схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, представленной ответчиком в форме документа на бумажном носителе, подготовленного в соответствии со ст. 11.10 Земельного кодекса РФ и приказом Минэкономразвития России от <данные изъяты> <данные изъяты>, с описанием координат границ местоположения земельного участка под зданием.

    Поскольку здание расположено на земельном участке, входящем в состав земельного участка с КН <данные изъяты> (единое землепользование), с местоположением: <данные изъяты>, с зарегистрированным правом собственности Российской Федерации и правом постоянного (бессрочного) пользования Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ, то при заключении предварительного договора стороны исходили из того, что право пользования ответчика земельным участком, занятым зданием, и необходимым для его использования, принадлежит ему на основании ст.ст.271,552 Гражданского кодекса РФ на тех же условиях и в том же объеме, что и предыдущему до ответчика правообладателю.

    Условиями п. 4.1 предварительного договора было предусмотрено, что с согласия и по поручению продавца (ответчика) оформлением права собственности за продавцом на земельный участок, занятый зданием с КН <данные изъяты> и необходимый для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесением недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке, будет осуществлять покупатель (истец) при условии, что продавец (ответчик) предоставит покупателю (истцу) всю имеющуюся у него документацию, относящуюся к зданию, в том числе правоустанавливающие документы, нотариально удостоверенную доверенность с соответствующими полномочиями не позднее 3 (трех) рабочих дней после заключения предварительного договора, а также будет оказывать полное содействие покупателю в решении данного вопроса. Вместе с тем, доверенность так и не была предоставлена ответчиком, предусмотренное предварительным договором содействие с его стороны не осуществлялось.

    Истцом во исполнение принятых предварительным договором обязательств была произведена оплата аванса за здание в размере 850 000 рублей, а также подготовлены и направлены подписанные ответчиком обращения в <данные изъяты>.

    Однако дальнейшее решение вопроса по оформлению земельного участка под зданием без участия и содействия ответчика в отсутствие от него доверенности было не возможным. Договориться о встрече с ответчиком для определения дальнейших мероприятий по оформлению прав на указанный земельный участок в течение последующего времени также не было возможно, поскольку ответчик уклонялся от встречи, не готов был обсуждать решение вопроса даже по телефону. Невыполнение ответчиком взятых на себя обязательств по предварительному договору в оказании содействия истцу повлекло невозможность исполнения им обязательств по оформлению земельного участка.

<данные изъяты> во избежание прекращения предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ истец, не получив от ответчика никаких ответов на предварительные письма, направил ответчику свое предложение о заключении в установленный срок основного договора, соответствующее требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации об оферте.

    Вместе с тем, каких-либо действий со стороны ответчика, свидетельствующие о его готовности заключить основной договор купли-продажи на предложенных условиях, не последовало, в связи с чем истец обратился в суд с иском.

    Решением Чеховского городского суда Московской области от <данные изъяты> в удовлетворении иска отказано.

    В апелляционной жалобе ООО «Сапфир» просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

    Представитель истца по доверенности Пябус И.Ю. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержал.

    Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

При таких обстоятельствах, с учётом положений части 3 статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных к отмене или изменению правильного по существу обжалуемого решения суда первой инстанции.

    В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

    Как следует из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> между продавцом Панкратовым Д.А. и покупателем ООО «Сапфир» был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости.

Согласно п.1.1 указанного договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, которые стороны договорились считать существенными условиями основного договора купли-продажи, следующих объектов недвижимости: здание (нежилое здание, здание лукового хранилища (Лит Л), КН <данные изъяты>, площадью 243,2 кв.м. по адресу: <данные изъяты> корп. а и земельный участок, занятый указанным зданием, и необходимый для его использования.

Как усматривается из пункта 1.2 указанного договора здание принадлежит продавцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от <данные изъяты>., выданного Герасимовой Н.С., временно исполняющей обязанности нотариуса Чеховского нотариального округа Московской области Ковалевой Л.А., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты> (л.д. 26-27).

Здание расположено на земельном участке, входящем в состав земельного участка с КН <данные изъяты> (единое землепользование) площадью 590 000 кв.м. с местоположением: <данные изъяты>, с зарегистрированным правом собственности Российской Федерации и правом постоянного (бессрочного) пользования Федерального государственного казенного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации, границы которого не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ.

Продавец и покупатель договорились заключить основной договор купли-продажи на установленных в настоящем предварительном договоре условиях не позднее <данные изъяты> после оформления продавцом права собственности на земельный участок, занятый зданием с КН <данные изъяты>, и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесения недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке (п. 1.4 предварительного договора).

Условиями п. 4.1 предварительного договора было предусмотрено, что стороны согласились, что оформление права собственности на земельный участок, занятый зданием с КН <данные изъяты> и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесение недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке с согласия и по поручению продавца осуществляет покупатель; при этом продавец обязуется предоставить покупателю всю имеющуюся у него документацию, относящуюся к зданию, в том числе правоустанавливающие документы, нотариально удостоверенную доверенность с соответствующими полномочиями не позднее 3 (трех) рабочих дней после заключения предварительного договора, а также оказывать полное содействие покупателю в решении данного вопроса.

Вместе с тем, стороны согласились, что в случае невозможности оформления продавцом и (или) покупателем в интересах продавца по независящим от сторон обязательствам права собственности на земельный участок, занятый зданием с КН <данные изъяты>, и необходимым для его использования, с определением местоположения его границ, а также внесения недостающих сведений (информации) о местоположении границ здания на земельном участке, действие настоящего предварительного договора автоматически без заключения дополнительных соглашений продлевается на срок до <данные изъяты> (пункт 4.2 предварительного договора).

Как указывает истец, и подтверждено материалами дела, истцом во исполнение принятых предварительным договором обязательств были произведены следующие действия:

- <данные изъяты> - оплата аванса за здание в размере 850 000 рублей, что подтверждается платежным поручением <данные изъяты> (л.д. 31);

-    направлены подписанные ответчиком обращения: руководителю <данные изъяты> с просьбой выразить свою позицию касаемо схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под зданием с КН <данные изъяты> и подтверждением, что испрашиваемый земельный участок не используются для деятельности войсковой части (л.д. 40-41); обращение в <данные изъяты> о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории под зданием с КН <данные изъяты> в целях его образования для возможности в последующем его предоставления в собственность соответствующими государственными учреждениями (л.д. 32-33).

Согласно ответу <данные изъяты> (исх. <данные изъяты> от <данные изъяты>) (л.д. 44) земельный участок, занимаемый нежилым зданием «Луковое хранилище» (Лит.Л) и входящий в состав земельного участка с КН <данные изъяты>, находящегося в постоянном (бессрочном) пользования <данные изъяты> не используется.

Из ответа <данные изъяты> (исх. <данные изъяты>нс от <данные изъяты>) усматривается, что на учете <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> состоит земельный участок с КН <данные изъяты> площадью 590 000 кв.м. с местоположением: <данные изъяты>, на него зарегистрировано право собственности Российской Федерации и права постоянного (бессрочного) пользования Управления.

Согласно имеющимся в Управлении графическим материалам здание с КН <данные изъяты> расположено в границах земельного участка с КН <данные изъяты>. В настоящее время <данные изъяты> прорабатывается вопрос передачи данного земельного участка в муниципальную собственность. В связи с чем Управление полагает нецелесообразным проводить мероприятия по утверждению схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (л.д. 39).

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истцом указано, что дальнейшее решение вопроса по оформлению земельного участка под зданием без участия и содействия ответчика в отсутствии от него доверенности невозможно, ответчик уклоняется от встречи, в связи с чем <данные изъяты> во избежание прекращения предварительного договора на основании п.6 ст. 429 ГК РФ направил ответчику предложение о заключении основного договора.

Истцом был избран способ защиты своих прав посредством заявления требования о признании права собственности на недвижимое имущество, оплаченное по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимости; данный договор истец просит признать основным договором с условием о предварительной оплате.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора надлежит устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи испрашиваемого имущества ответчиком истцу последним в материалы дела не представлено.

Применительно к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, суд учитывает, что согласно условий предварительного договора в связи с невозможностью оформления земельного участка в собственность продавца срок предварительного договора продлен до <данные изъяты>

Вместе с тем, как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2022г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

Однако, как установлено судом, ответчиком первоначально право собственности на земельный участок, занятый зданием лукового хранилища (лит.Л) с КН <данные изъяты> и необходимый для его использования, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, не зарегистрировано.

Учитывая вышеизложенное, суд пришёл к выводу о том, что заключенный между сторонами предварительный договор не является договором купли-продажи, поскольку их предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Земельный участок под зданием не сформирован, право собственности у ответчика зарегистрировано только на здание с КН <данные изъяты> без указания местоположения границ здания на земельном участке, а поскольку Панкратов Д.А., как сторона по предварительному договору купли-продажи, не владел земельным участком под зданием, оснований для удовлетворения требований истца, по выводу суда первой инстанции, не имеется.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку выводы суда первой инстанций мотивированы, нарушений норм материального или процессуального права по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

В целом, доводы жалобы уже были предметом рассмотрения суда и сводятся к переоценке всех имеющихся в деле доказательств, поэтому не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого решения.

     Кроме того, судебная коллегия учитывает, что полный расчет по договору между сторонами не произведен, а кроме того, согласно условиям пункта 4.2 предварительного договора в связи с невозможностью оформления земельного участка в собственность продавца, действие предварительного договора автоматически без заключения дополнительных соглашений продлевается на срок до <данные изъяты>, что позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время предварительный договор ещё не закончил свое действие и срок исполнения обязательств по данному договору для ответчика не истек.

При таких обстоятельствах, обжалуемое решение сомнений в его законности с учетом доводов апелляционной жалобы не вызывает, а предусмотренные ч.1 ст.330 ГПК РФ основания для его отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

     Решение Чеховского городского суда Московской области от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Сапфир» – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи