Решение по делу № 3а-44/2020 от 02.09.2020

к делу № 3а-44/2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Майкоп                                    23.11.2020

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

судьи – Мейстер В.М.,

при секретаре – Хаджемуковой Д.К.,

с участием:

представителя административного истца Афанасьева И.Л.,

представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям – Нагарокова Р.Н.,

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея- Копысовой Н.Ю.

представителя заинтересованного лица администрации МО «Город Майкоп» - Скобеевой Т.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношения, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея и филиалу ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости

У С Т А Н О В И Л:

административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением к административным ответчикам об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве собственности с 19.01.2013 принадлежит земельный участок с кадастровым номером 01:08:05:10187:27, общей площадью 26 646 кв.м., расположенный в городе Майкопе, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения административного здания. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2013 за №.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2016 определена в размере 118 082 015,46 рублей.

Однако его рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1047-20 от 21.08.2020 «Об оценке земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>» выполненным ООО Южная инвестиционно-консалтинговая компания и составляет 32 188 368 рублей.

В марте 2020 года в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 01:08:05:10187:27, общей площадью 26 646 кв.м., расположенного в городе Майкопе, <адрес>, образовалось два – земельный участок с кадастровым номером 01:08:0510187: 278 площадью 310 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 01:08:0510187: 277 площадью 26 333 кв.м.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0510187:277 площадью 26 333 кв.м. зарегистрировано за административным истцом ФИО1, о чем 05.08.2020 в ЕГРН сделана запись 01:08:0510187:277. Кадастровая стоимость определена на дату 21.12.2018 и установлена в размере 116 694 952,83 рублей.

При этом рыночная стоимость земельных участков существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1047-20 от 21.08.2020 «Об оценке земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, выполненным ООО Южная инвестиционно-консалтинговая компания и составляет 30 572 613 рублей.

Налог с недвижимого имущества исчисляется из кадастровой стоимости объекта.

Полагая, что более высокая кадастровая стоимость объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью ведет к неправомерному начислению налога и нарушает права и законные интересы как собственника, ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с архивным кадастровым номером 01:08:05:10187:27, общей площадью 26 646 кв.м. равной рыночной по состоянию на 01.01.2016 и земельного участка с актуальным кадастровым номером 01:08:05:10187:277, общей площадью 26 333кв. м., равной рыночной по состоянию на 21.12.2018.

В судебном заседании представитель административного истца просил удовлетворить административные исковые требования с учетом их уточнения в части определения величины рыночной стоимости земельного участка с архивным кадастровым номером 01:08:05:10187:27 и земельного участка с кадастровым номером 01:08:05:10187:277 в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представители административных ответчиков- Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея полагали возможным определить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

Представитель административного ответчика ФГЮУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (филиала «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея) в судебное заседание не явился, не возражал рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования « Город. Майкоп» административный иск признал.

Выслушав объяснения представителей явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу о том, что уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ее результаты вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, под которой в силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности с 19.01.2013 принадлежал земельный участок с кадастровым номером 01:08:05:10187:27, общей площадью 26 646 кв.м., расположенный в городе <адрес> <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения административного здания.

Из копии свидетельства о государственной регистрации права следует, что право собственности зарегистрировано в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним 09.02.2013 за №. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 18.10.2010 года и снят с кадастрового учета 21.12.2018 года.

Земельный участок с кадастровым номером 01:08:0510187: 277 категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - для размещения административного здания, расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес>ю 26333 кв.м. был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 01:08:05:10187:27.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 01:08:0510187:277 площадью 26 333 кв.м. зарегистрировано за административным истцом ФИО1, о чем 05.08.2020 в ЕГРН сделана запись 01:08:0510187:277.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 08.04. 2000 года.

В силу пункта 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельного участка 01:08:05:10187:27 утверждена на дату 01.12.2016 года в соответствии с Федеральным законом от 29.06. 1998 года «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ на основании государственного контракта от 11.04.2016 № 0176200005516000245-0183618-02 «Оказание услуг по проведению государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Адыгея».

Кадастровая стоимость земельного участка 01:08:0510187:277 на 21.12.2018 года определена в соответствии с п. 2.1.17 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка».

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости 01:08:0510187:27 по состоянию на 01.01.2016 года составила 118082015,46 рублей, а кадастровая стоимость объекта недвижимости 01:08:0510187:277 по состоянию на 21.12.2018 года составила 116694952,83 рубля.

В соответствии с отчетами об оценке № 1047-20 и № 1047/2-20 от 21.08.2020 выполненными оценщиком ООО «Южная инвестиционно-консалтинговая компания» (г. Краснодар, ул. Днепровская,1) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:08:0510187:27 составила на 01.10.2016 года 311883687 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 01:08:0510187:277 - 30572613 рублей.

Однако отчеты об оценке № 1047-20 и № 1047/2-20 от 21.08.2020 выполненные оценщиком ООО «Южная инвестиционно-консалтинговая компания» опровергнуты заключением эксперта ООО «Специализированная экспертная организация» Ростовский центр экспертиз» от 26.10.2020 года № 0543, поэтому не могут быть положены в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В соответствии с экспертным заключением рыночная стоимость земельного участка с архивным кадастровым номером 01:08:0510187:27 установлена в размере 62285000 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 01:08:0510187:277- в размере 58937000 рублей.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Специализированная экспертная организация «Ростовский центр экспертиз» от 26.10.2020 года выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости- земельных участков с архивным кадастровым номером 01:08:0510187:27 и с кадастровым номером 01:08:0510187:277 на даты определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости по каждому из объектов.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода мотивировано и корректно.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объекты экспертизы, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка в непосредственной близости от исследуемого объекта.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети «Интернет» объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Применение сравнительного подхода методом сравнения продаж обоснованно, с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в рамках данного подхода.

Эксперт верно определил сегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО№ 7)».

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемых земельных участков и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, площади объектов, скидке на продажу.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)".

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Стороны возражений и замечаний по заключению эксперта не представили.

Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости по результатам государственной оценки, и рыночной стоимостью земельных участков, суд считает, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с архивным кадастровым номером 01:08:0510187:27 и    земельного участка с актуальным кадастровым номером 01:08:0510187:277 равной их рыночной стоимости подлежит удовлетворению, полагает возможным установить в отношении спорных объектов недвижимого имущества, кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, то есть: земельного участка общей площадью 26646 кв. м. с архивным кадастровым номером 01:08:0510187:27, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, равной его рыночной стоимости в размере 62285000 рублей по состоянию на 01.01.2016 года; земельного участка с кадастровым номером 01:08:0510187:277, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, равной его рыночной стоимости в размере 58937000 рублей по состоянию на 21.12.2018 года.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества ФИО1 обратился в суд 31.08.2020 года.

Разрешая вопрос о возмещении понесенных Ростовским центром судебных экспертиз расходов, суд полагает, что разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости направлено на определение экономически обоснованной стоимости объекта оценки, установленное расхождение между кадастровой стоимостью (118082015,46 руб. и 116694952,83 руб. соответственно) и рыночной стоимостью объектов недвижимости (62285000,00 руб. и 58937000,00 руб. соответственно) составляет менее, чем в 2 раза, в связи с чем, возмещение расходов по проведению экспертизы следует отнести на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, ФГЮУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (филиалу «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Адыгея) об установлении кадастровой стоимости недвижимости равной рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 26646 кв. м. с кадастровым номером 01:08:0510187:27, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, равной его рыночной стоимости в размере 62285000 рублей по состоянию на 01.01.2016 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 26333 кв. м. с кадастровым номером 01:08:0510187:277, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения административного здания, равной его рыночной стоимости в размере 58937000 рублей по состоянию на 21.12.2018 года.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта считать 31.08.2020 года, что является основанием для внесения указанных сведений в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости в части указания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества – земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0510187:27 и 01:08:0510187:277.

Взыскать с ФИО1 расходы по оплате судебной экспертизы в размере 55672 рублей в пользу Ростовского центра судебных экспертиз по следующим реквизитам:

Специализированное частное учреждение «Ростовский центр судебных экспертиз»,

адрес: 344029 город Ростов-на Дону, улица Металлургическая, дом 102/2, офис 308.

ОГРН 1116100000917 от 13.04.2011

ИНН 6166990018

КПП 616601001

р/с 40703810400000001126,

банк получателя:

ПАО КБ «Центр-инвест» город Ростов-на -Дону,

БИК 046015762,

корр. сч. № 30101810100000000762

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Верховный суд Республики Адыгея, то есть с 25.11.2020.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                                        В.М. Мейстер