Решение по делу № 33-7437/2023 от 10.04.2023

Дело № 33-7437/2023 УИД 66RS0007-01-2022-000110-75

Апелляционное определение

г. Екатеринбург 09.06.2023

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Зайцевой В.А.
судей	Тяжовой Т.А.
	Коршуновой Е.А.

при ведении протокола помощником судьи Безносовой Е.С.. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1407/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Истэйт» к Дубовому Владиславу Владимировичу, Котовщикову Максиму Михайловичу об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки,

по встречному иску Котовщикова Максима Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 17.06.2022

Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя истца Вайсеро А.В.,, представителей ответчиков Панова С.В., Муртазина Р.Т., судебная коллегия

установила:

ООО «Истэйт» обратилось в суд с иском к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи <№> от 23 апреля 2021 года, взыскании солидарно с Дубового В.В., Котовщикова М.М. задолженности в размере 993 764,42 руб., в том числе основного долга 873 824 руб., неустойки за период с 19 мая 2021 года по 6 декабря 2021 года в размере 119 940,42 руб., с продолжением начисления неустойки на сумму долга в размере 873 824,42 руб. по ставке 0,1% за каждый день просрочки с 7 декабря 2021 года по фактический день оплаты долга.

В обоснование иска указано, что между ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23.04.2021 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> Согласно договору купли-продажи <№> истец передает, ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером <№>; нежилое помещение с кадастровым номером <№> доля в размере 59/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Государственная регистрация права собственности на указанные объекты произведена 19.08.2021, оплата в размере 35000000 руб. произведена ответчиками 31.08.2021. Согласно договору <№> купли-продажи ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером <№>; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>; нежилое помещение с кадастровым номером <№>; нежилое помещение с кадастровым номером <№>; земельный участок с кадастровым номером <№>. Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021. Общая стоимость по договору <№> составляет 6428872 руб. Порядок оплаты согласован сторонами, составлен график платежей. В нарушение условий договора <№> ответчиками не внесены задаток и платежи по графику со сроками оплаты: 15.09.2021, 15.10.2021, 15.11.2021. Задолженность составляет 873824 руб.

Ответчик Котовщиков М.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимости <№> от 23 апреля 2021 года недействительным.

В обоснование встречных требований указано, что между сторонами были заключены два договора купли-продажи от 23 апреля 2021 года <№> Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи <№> была произведена 19 августа 2021 года. Нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи <№> с кадастровыми номерами <№> являются общим имуществом, расположенным в здании по адресу: <адрес>. В процессе регистрации права собственности покупателям стало известно, что у продавца отсутствует право распоряжения имуществом, которое фактически является общим имуществом, изменяя размер доли в нем в нарушение действующего закона. Кроме того, договор содержит заверения покупателя об отсутствии каких-либо ограничений, обременений в отношении продаваемых объектов недвижимости. Вместе с тем, при оформлении документов по регистрации права собственности покупателями получена информация о том, что помещения находятся в залоге у АО «Райфайзенбанк», которое в последующем дало ООО «Истэйт» согласие на продажу заложенного имущества только в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре <№>, согласия на продажу имущества, указанного в договоре <№>, банком не выдавалось. В отношении земельного участка с кадастровым номером <№> имеется обременение – ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В адрес продавца было направлено письмо с обоснованиями об изменении условий указанного договора, которое оставлено без удовлетворения.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17 июня 2022 года с учетом определения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 6 июля 2022 года об исправлении описки, в удовлетворении иска ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. отказано, встречное исковое заявление Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» удовлетворено, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества <№> от 23 апреля 2021 года. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 октября 2022 года решение суда оставлено без изменения

Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.03.2023 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 октября 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Проверяя доводы кассационной жалобы истца, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции согласилась с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях, относительно недействительности спорного договора в части продажи помещений, являющихся общим имуществом нежилого здания, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Между тем, суд кассационной инстанции не согласился с выводом о невозможности сохранения сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером <№> в отсутствие самостоятельных оснований для признания договора в этой части недействительным, что сторонами не оспаривалось.

Суд кассационной инстанции указал, что вопрос о возможности совершения сторонами сделки в отношении земельного участка без включения ее недействительной части является значимым для правильного разрешения требований ООО «Истэйт» о регистрации перехода права собственности на земельный участок, а также взыскании задолженности по его оплате и пени, в связи с чем выводы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения всех требований ООО «Истэйт», являются преждевременными. И данные обстоятельства необходимо учесть при новом рассмотрении дела.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель истца на доводах, изложенных в апелляционной жалобе, настаивала, представила скорректированный расчет графика платежей с применением принципа пропорционального распределения очередных платежей по договору.

Представители ответчиков возражали против доводов апелляционной жалобы, настаивая на недействительности договора, в том числе, в части земельного участка с кадастровым номером <№> ссылаясь на то, что сохранение сделки в этой части навяжет ответчикам заключение договора, который они не намеревались заключить. Привели доводы о том, что имущество обременено правами третьих лиц, передано в залог после подписания договора. Возражали против толкования условий договора об оплате исключительно применением принципа пропорциональности, исходили из буквального толкования содержащихся в договоре условий.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 19.05.2023 по 09.06.2023 для предоставления сторонам времени для обсуждения и согласования условий мирового соглашения, которым возможно было бы разрешение настоящего спора. Стороны не пришли к мировому соглашению, в связи с чем дело рассмотрено апелляционной инстанцией по существу с учетом обозначенных сторонами правовых позиций по спору.

В заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились. Как следует из материалов дела, стороны извещены о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции в соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, информация о рассмотрении дела размещена на сайте Свердловского областного суда (oblsud.svd.sudrf.ru).

Поскольку в материалах дела имеются доказательства заблаговременного извещения сторон о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, судебная коллегия, руководствуясь статьями 167,327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Согласно пункту 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом первой инстанции установлено, что в составе здания, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером <№> на кадастровый учет были поставлены помещения с кадастровыми номерами: <№>, приобретены ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, права собственности зарегистрировано соответственно 26.10.2017 и 25.03.2021 (л.д. 144-160 т. 1).

Здание находится на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, приобретенном ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, решения о разделе земельного участка от 17.06.2019, право собственности зарегистрировано 19.07.2019.

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <№>, площадью 225 кв.м принадлежит ООО «Истэйт» на основании договора купли-продажи от 13.02.2017, решения о разделе земельного участка от 17.06.2019, право собственности зарегистрировано 19.07.2019 (л.д. 27-28 т. 2).

Между ООО «Истэйт» и Дубовым В.В., Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23.04.2021 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>. Договор купли-продажи <№> от 23.04.2021 исполнен.

Согласно договору купли-продажи от 23.04.2021 <№> ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле каждый недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером <№> общей площадью 42,4 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№>, общей площадью 37,2 кв.м.; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером <№> общей площадью 58,5 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером <№> общей площадью 8 кв.м.; нежилое помещение с кадастровым номером <№>, общей площадью 18,1 кв.м.; земельный участок с кадастровым номером <№> общей площадью 225 кв.м. (л.д.22-24). Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23.04.2021 (л.д. 25). Общая стоимость по договору купли-продажи <№> составляет 6428872 руб. Сторонами согласована рассрочка, подписан график платежей (л.д. 24).

Государственная регистрация перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 23.04.2021 <№> в отношении указанного недвижимого имущества не произведена.

Истец ссылался на необоснованное уклонение покупателей от государственной регистрации перехода права собственности в их пользу на спорное имущество, наличие задолженности по договору купли-продажи от 23.04.2021 <№> в размере 873824 руб.

Во встречных требованиях заявлено о ничтожности договора купли-продажи от 23.04.2021 <№> со ссылкой на распоряжение имуществом в общей собственности собственников помещений в здании - помещениями (местами) общего пользования здания с кадастровым номером <№> в нарушение требований статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя требования встречного иска, суд первой инстанции руководствуясь положениями статей 8.1, 131, 166, 167, 171, 209, 218, 223, 290, 421, 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 61, 63, 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 41, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение специалиста о назначении спорных помещений, установив, что предметом купли-продажи <№> являются помещения и доли в праве собственности на помещения, относящиеся в силу своего функционального назначения к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>. Что касается сделки в части продажи земельного участка с кадастровым номером <№>, общей площадью 225 кв.м., то установив отсутствие правовых оснований для признания спорной сделки недействительной в этой части, суд, руководствуясь положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», придя к выводу, что цена договора и график платежей согласованы сторонами в отношении всего имущества, включенного в предмет договора, в связи с чем невозможно определить существенных условий договора купли-продажи земельного участка, при которых сделка была бы совершена сторонами без включения ее недействительной части, признал спорный договор недействительным в целом, что явилось основанием для отказа в удовлетворении первоначальных требований ООО «Истэйт» о регистрации перехода права собственности на объекты, в отношении которых заключен недействительный договор, а также взыскании задолженности по его оплате и пени.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, поскольку такое суждение основано исходя из несогласованности порядка оплаты по договору с учетом недействительной части сделки.

Вместе с тем, анализ содержания договора и его условий(в частности п. 2.1) позволяет сделать вывод о согласованности цены земельного участка. Что касается порядка оплаты в целом по договору <№>, включая недействительную часть договора, судебная коллегия отмечает, что из буквального толкования условий договора включая условие о рассрочке, сторонами согласована рассрочка оплаты цены по договору, в договоре отсутствует указание, по какому принципу определялись суммы ежемесячных платежей и в каком порядке осуществляется их зачет продавцом. Вместе с тем, в скорректированном истцом расчете отнесения предусмотренного п. 2.2.1 договора <№> суммы задатка 500000 рублей к платежу за земельный участок, и примененный принцип пропорционального распределения платежей по условию о рассрочке платежа по договору ни договором, ни законом не установлены, дополнительного соглашения по порядку оплаты с учетом недействительной части сделки сторонами не достигнуто. С учетом позиций сторон- истца – о действительности сделки и государственной регистрации перехода права собственности, ответчика- о недействительности договора в части помещений, являющихся общим имуществом, а ввиду несогласованности порядка оплаты и в части земельного участка с кадастровым номером <№>, не являющегося общим имуществом, судебная коллегия отмечает, что порядок оплаты по договору купли-продажи в части земельного участка между сторонами не согласован, условиями договора предусмотрена рассрочка платежей, последний день срока оплаты 15.05.2024, следовательно, оснований считать, что по состоянию на день подачи иска и рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции у ответчиков наступил срок оплаты за земельный участок с кадастровым номером <№> а также наступили основания для начисления неустойки за нарушение сроков внесения очередного платежа не имеется. Из буквального толкования условий договора, с учетом недействительной его части в отсутствие правовых оснований для применения принципа пропорционального распределения сумм платежей это не следует. С учетом согласованных условий об оплате срок полной оплаты по договору наступает 15.05.2024. Оснований для взыскания суммы задатка 500000 рублей, как очередного платежа по договору с установленным сроком уплаты с учетом правовой природы задатка не имеется.

Задатком в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Положениями статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1). Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2).

Таким образом, правовые последствия неисполнения одной из сторон обязательств, обеспеченных задатком, иные, а невнесение суммы задатка- свидетельство отсутствия воли покупателей на заключение, исполнение недействительного договора.

В рассматриваемом случае, с учетом вывода суда о недействительности договора и поведения покупателей, не внесших сумму задатка, имеются основания для вывода об отсутствии действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

Таким образом, в отсутствие оснований для признания недействительным оспариваемого договора в части земельного участка, судебная коллегия считает возможным сохранение сделки в этой части и осуществление государственной регистрации перехода права собственности за покупателями на основании договора <№> от 23.04.2021. В отсутствие конкретизации распределения платежей исходя из условия о рассрочке судебная коллегия находит, что на момент рассмотрения спора срок для внесения платежа в сумме 1500000 рублей за земельный участок не наступил, следовательно, нет оснований для вывода о возникновении у ответчиков задолженности перед истцом по договору.

Приведенные ответчиками доводы об обременении земельного участка ипотекой в период рассмотрения дела основанием недействительности сделки не являются, в случае продажи товара, обремененного правами третьих лиц, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации наступают иные правовые последствия, а не недействительность сделки.

При таких обстоятельствах, решение суда в части отказа в удовлетворении иска ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> и удовлетворения встречного искового заявления Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка с кадастровым номером <№> недействительным подлежит отмене с принятием в этой части нового решения, которым осуществить государственную регистрации права собственности Дубового Владислава Владимировича, Котовщикова Максима Михайловича на земельный участок с кадастровым номером <№> на основании договора купли-продажи <№> от 23.04.2021. В удовлетворении встречного искового заявления Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка с кадастровым номером <№> недействительным отказать.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г.Екатеринбурга от 17.06.2022 в части отказа в удовлетворении иска ООО «Истэйт» к Дубовому В.В., Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> и удовлетворения встречного искового заявления Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка с кадастровым номером <№> недействительным подлежит отмене с принятием в этой части нового решения, которым осуществить государственную регистрации права собственности Дубового Владислава Владимировича, Котовщикова Максима Михайловича на земельный участок с кадастровым номером <№> на основании договора купли-продажи <№> от 23.04.2021. В удовлетворении встречного искового заявления Котовщикова М.М. к ООО «Истэйт» о признании договора купли-продажи недвижимого имущества в части земельного участка с кадастровым номером <№> недействительным отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО «Истэйт» - без удовлетворения.

Председательствующий Зайцева В.А.

Судьи Тяжова Т.А.

Коршунова Е.А.