Решение по делу № 02-2270/2024 от 03.10.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2024 года Симоновский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кабановой Н.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2270/2024 по иску ООО «ЛАФИТ99» к Наволокину Леониду Александровичу, фио о переводе прав и обязанностей покупателя на долю в праве общей долевой собственности на квартиру,

установил:

ООО «ЛАФИТ99» обратилось в суд с указанным иском, впоследствии уточненным.

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «ЛАФИТ99» является собственником ¾ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0001010:1344, площадью 78,2 кв.м (далее – квартира), что подтверждается записью в ЕГРН № 77:05:0001010:1344-77/008/2017-3.

Собственником ¼ доли в праве собственности на квартиру до 26 декабря 2022 года являлся Наволокин Л.А.

26 декабря 2022 года в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру от Наволокина Л.А. к Веретенникову С.В. на основании договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года, заключенного между ответчиками (запись регистрации № 77:05:0001010:1344-77/072/2022-21 от 26 декабря 2022 года).

По условиям договора пожизненной ренты, получатель ренты (Наволокин Л.А.) передал в собственность плательщика ренты (фио) ¼ доли в праве собственности на квартиру, оцененную сторонами в сумма Однако недвижимость по условиям указанного договора передана плательщику ренты бесплатно, при этом в п. 5 договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года стороны договора оговорили, что при приобретении права собственности на недвижимость Веретенников С.В. предоставляет её Наволокину Л.А. для постоянного проживания на условиях безвозмездного пользования и обязуется не использовать квартиру для собственного проживания.

15 мая 2023 года между ответчиками заключено соглашение о расторжении договора пожизненной ренты, в связи с тем, что действия третьих лиц делают невозможным нормальное проживание получателя ренты в квартире и пользование плательщиком ренты недвижимостью. Обязательство о выплате ренты прекращается отступным, выражающимся в единовременном внесении плательщиком ренты денежных средств получателю ренты в размере сумма не позднее 02 июня 2023 года путем безналичного перечисления по реквизитам банковского счета фио Пунктом 4 указанного соглашения предусмотрено, что обязательства по договору ренты, в том числе выплата рентных платежей, прекращается с момента заключения настоящего соглашения, если иное не указано в соглашении. Иные правовые последствия расторжения договора пожизненной ренты, кроме сохранения за получателем ренты права пользования квартирой, соглашением не предусмотрены.

27 октября 2023 года, то есть после размещения сведений о поданном в Симоновский районный суд адрес исковом заявлении, ответчики заключили соглашение, в соответствии с которым определено, что получатель ренты не получал от плательщика ренты оплату в размере сумма в качестве оплаты отступного, в связи с чем обязательства плательщика ренты по выплате ренты не прекращены, стороны договорились о возвращении к исполнению условий договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года.

На основе соглашения от 27 октября 2023 года в ЕГРН зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу Наволокина Л.А. (, номер государственной регистрации: 77:05:0001010:1344-77/072/2023-30).

ООО «ЛАФИТ99», полагая, что совокупность заключенных ответчиками последовательных и взаимосвязанных сделок, лишила его, как участника долевой собственности, предусмотренного законом права преимущественной покупки ¼ доли в праве собственности на квартиру, просит: признать заключенные между Наволокиным Л.А. и Веретенниковым С.В. договор пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года, соглашение о расторжении договора пожизненной ренты от 15 мая 2023 года, соглашение от 27 октября 2023 года недействительными (ничтожными) сделками, прикрывающими заключенный между теми же сторонами договор купли-продажи ¼ доли в праве собственности на квартиру; применить к указанным сделкам правила о договоре купли-продажи; перевести с фио на ООО «ЛАФИТ99» права и обязанности покупателя ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру за цену сумма; взыскать с ООО «ЛАФИТ99» в пользу Наволокина Л.А. денежные средства в размере сумма в счет оплаты ¼ доли в праве собственности на квартиру; признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Наволокина Л.А., зарегистрированное 27 октября 2023 года, номер государственной регистрации: 77:05:0001010:1344-77/072/2023-30.

Представитель истца по доверенности фио в судебном заседании участвовал, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики Наволокин Л.А., Веретенников С.В., представитель ответчика Наволокина Л.А. – адвокат фио в судебном заседании участвовали, просили в иске отказать.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по адрес, извещенный надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

На основании ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ООО «ЛАФИТ 99» является собственником ¾ доли квартиры площадью 78,2 кв.м по адресу: адрес, кадастровый номер 77:05:0001010, что подтверждается записью в ЕГРН № 77:05:0001010:1344-77/008/2017-3

Право собственности на ¼ доли указанной квартиры принадлежало фио

Ответчик Наволокину Л.А. принадлежала ¼ доли в праве собственности на указанную квартиру, что подтверждается записью в ЕГРН № 77-01/13-541/2004-82 от 03 июня 2004 года.

23 декабря 2022 года между Наволокиным Л.А. (получатель ренты) и Веретенниковым С.В. (плательщик ренты) заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого получатель ренты передает, а плательщик ренты принимает в собственность ¼ доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру. Недвижимость передается под выплату пожизненной ренты.

Согласно пункту 3 договора пожизненной ренты, стороны оценили отчуждаемую недвижимость в сумма

Пунктами 5 и 7 договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года предусмотрено, что при приобретении права собственности на недвижимость плательщик ренты предоставляет её получателю ренты для постоянного проживания на условиях безвозмездного пользования и обязуется не использовать квартиру для собственного проживания, не предпринимать действий, направленных на выселение получателя ренты снятие его с регистрационного учета, а также не предоставлять недвижимость во владение и (или) пользование третьим лицам без письменного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязуется ежемесячно не позднее пятого числа соответствующего месяца выплачивать получателю ренты рентный платеж в размере сумма путем безналичного перечисления на счет в банке, открытый получателем ренты, либо наличными деньгами под расписку получателя ренты. Рентные платежи уплачиваются на период жизни получателя ренты.

26 декабря 2022 года в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности на квартиру от Наволокина Л.А. к Веретенникову С.В. (запись регистрации № 77:05:0001010:1344-77/072/2022-21 от 26 декабря 2022 года)

15 мая 2023 года между ответчиками заключено соглашение о расторжении договора пожизненной ренты, в связи с тем, что действия третьих лиц делают невозможным нормальное проживание получателя ренты в квартире и пользование плательщиком ренты недвижимостью. Обязательство о выплате ренты прекращается отступным, выражающимся в единовременном внесении плательщиком ренты денежных средств получателю ренты в размере сумма не позднее 02 июня 2023 года путем безналичного перечисления по реквизитам банковского счета фио Пунктом 4 указанного соглашения предусмотрено, что обязательства по договору ренты, в том числе выплата рентных платежей, прекращается с момента заключения настоящего соглашения, если иное не указано в соглашении.

27 октября 2023 года, Наволокин Л.А. к Веретенников С.В. заключили соглашение, в соответствии с которым определено, что получатель ренты не получал от плательщика ренты оплату в размере сумма в качестве оплаты отступного, в связи с чем обязательства плательщика ренты по договору от 23 декабря 2022 года по выплате ренты признаны сторонами сохраняющими свое правовое значение (не прекращенными), стороны договорились о возвращении к исполнению условий договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года.

В силу ст. 246 ГК РФ Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

По смыслу закона преимущественное право покупки не применяется при отчуждении недвижимости по безвозмездной сделке, в частности, по договору дарения либо на основании договора пожизненного содержания с иждивением с условием о бесплатной передаче объекта недвижимости, что согласуется с разъяснениями, изложенными в пп. «б» п. 1.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007).

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы) (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах»)

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Положениями ст. 583 ГК РФ предусмотрено, что по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статьей 585 ГК РФ установлено, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно (пункт 1). В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты (пункт 2).

Согласно п. 1 ст. 587 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

В соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

По результатам исследования представленных в дело доказательств судом установлено, что предметом заключенного между Наволокиным Л.А. и Веретенниковым С.В. договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года является передача Наволокиным Л.А. в собственность фио ¼ доли в праве собственности на квартиру под выплату ренты бесплатно. Рентные платежи установлены на период жизни получателя ренты. В обеспечение обязательства плательщика ренты получатель ренты приобретает право залога недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что возникшие между ответчиками правоотношения являются договорными, на них распространяются положения гражданского законодательства о договоре пожизненного содержания с иждивением.

Вопреки доводам истца, действующее правовое регулирование не содержит каких-либо ограничений прав участника долевой собственности по отчуждению объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, в собственность третьих лиц по безвозмездной сделке. Факт заключения ответчиками соглашения о расторжении договора пожизненной ренты от 23 декабря 2022 года и последующее возобновление договора пожизненной ренты является формой реализации принципа диспозитивности и волеизъявления сторон, направленного на сохранение условий ранее взятых ими обязательств.

Оснований признать заключенные между ответчиками договор и соглашение ничтожными ввиду их мнимости (притворности) у суда не имеется.

Согласно ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2).

Мнимые и притворные сделки, как правило, относят к сделкам с пороком воли. Основным условием для признания их недействительными является установление отличия истинной воли сторон от выраженной формально в сделке (Определения Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 308-ЭС18-2197, от 01.12.2015 N 22-КГ15-9, п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Из поведения ответчиков усматривается наличие у них действительного волеизъявления на заключение и исполнение условий договора пожизненной ренты.

Признаков того, что Наволокин Л.А. и Веретенников С.В. совершили ряд сделок с целью прикрытия возмездного отчуждения объекта недвижимости, суд не находит.

Суд не усматривает в заключенных между ответчиками договорах и соглашениях признаков договора купли-продажи, в связи с чем оснований для применения положений ст. 250 ГК РФ о переводе с фио на ООО «ЛАФИТ99» прав и обязанностей покупателя не находит.

Вместе с тем у суда также не имеется оснований признать отсутствующих зарегистрированное в отношении ¼ доли в праве собственности на квартиру обременение в виде ипотеки, поскольку при заключении договора ренты получателем ренты приобретено право залога на это имущество в соответствии со ст. 587 ГК РФ.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований ООО «ЛАФИТ99» к Наволокину Л.А., Веретенникову С.В. надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «ЛАФИТ99» к Наволокину Леониду Александровичу, Веретенникову Сергею Вячеславовичу отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Симоновский районный суд адрес в течение месяца.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 03 октября 2024 года