Решение по делу № 3а-37/2020 от 30.12.2019

Дело № 3а-37/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2020 года     г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мегастрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

    общество с ограниченной ответственностью «Мегастрой» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10207 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения промышленно-складских объектов IV-V классов опасности, расположенного по адресу: <данные изъяты> определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца с выводами судебной оценочной экспертизы не согласился, просил установить стоимость согласно представленного в материалах дела отчета, поддержал ходатайство представителя Министерства имущественных отношений Московской области о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания, полагал имеются основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с результатами судебной оценочной экспертизы согласен.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Подольск Московской области, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Заслушав явившихся сторон, эксперта Круглякову В.М., дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10207 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения промышленно-складских объектов IV-V классов опасности, расположенный по адресу: <данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере <данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Стандарт», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 11 801 700, 00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовый-Консалтинг» Кругляковой Виктории Марковне.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 20/03/20 от 24 марта 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 50:27:0020709:472 по состоянию на дату исследования определена в размере <данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта Кругляковой В.М., стороны не согласились.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 6-8 экспертного заключения).

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения).

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения метода корректировок в составе сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении.

В качестве объектов аналогов при применении сравнительного подхода экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении.

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы суд, исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, заслушав пояснения эксперта Кругляковой В.М. с доводами сторон согласиться не может, исходя из следующего.

Вопреки не согласия с доводами приведенными экспертом пр исследовании отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности из заключения следует, что оценщиком сделан ошибочный вывод относительно местоположения объекта-аналога №4.

Кроме того, в расчетной таблице на стр.78, оценщиком использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки различных категорий земель, корректировка при этом составляет 0%. Какие- либо пояснения применяемой корректировки отсутствуют, что привело эксперта к выводу о допущенных в отчете нарушений п.5 ФСО №3. Как пояснил эксперт согласно таблице соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования можно сделать вывод о том, что принадлежность к категориям в соответствии Земельным кодексом РФ земельных участков под индустриальную застройку: земли населенных пунктов/земли промышленности. Таким образом, применение земельного участка категории земли сельскохозяйственного назначения в качестве объекта-аналога №1 некорректно и влияет на итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Представленные комментарии представителя административного истца относительно влияния треугольной формы земельных участков на планируемую застройку и применения максимального значения корректировки (нарушение №3) отсутствуют в отчете об оценке.

Как следует из заключения корректировку на форму (стр.85 отчета об оценке), оценщик обосновывает, месте с тем к расчетам принимает не среднее значение, а максимальное не объясняя его применение.

Также следует отметить, что согласно данным источника информации (Статриелт), которым пользовался оценщик, менее пригодными для строительства и использования по назначению являются «земельные участки вытянутой формы с длиной, превышающей ширину более чем в 4 раза при условии, что ширина такого участка ограничена, но минимально достаточна для строительства и эксплуатации (обслуживания) типичных для этой территориальной зоны объектов капитального строительства».

Вопреки доводам, содержащимся в представленных представителем административного истца возражениях относительно того, что эксперт не привел обоснований и не представил пояснений и доказательств того, что именно указанный им объект с кадастровым номером 50:27:0020709:432 был выставлен на продажу (указан в объявлении), экспертом была проанализирована информация, содержащаяся в объявлении (включая фотоматериалы) и сопоставлена с данными публичной кадастровой карты, местоположение образца для исследования №1 указано на схеме, представленной в объявлении (стр.37 экспертного заключения). Также, экспертом при формировании первичной выборки, было выявлено два объявления о продаже одного и того же земельного участка (образца для исследования №2), в одном из которых было указано точное местоположения данного земельного участка, однако дата публикации: 05 сентября 2016г. Эксперт в заключении использовал данные объявления с более поздней датой публикации: 11 февраля 2017г.

Что касается образца для исследования №3, то земельный участок с кадастровым номером: 50:27:0020709:1499 площадью 39 581 кв.м (который указан в объявлении) снят с учета и размежеван на два участка по 2 га. Согласно тексту объявления продается 2 га. Также местоположение земельного участка, используемого в качестве образца для исследования №3, указано в объявлении (стр.41 экспертного заключения).

Таким образом, утверждение о недостаточном объеме и качестве собранной экспертом информации не подтверждено. Эксперт проанализировал местоположение каждого земельного участка и учел все факторы, влияющие на стоимость исследуемого объекта.

Что касается замечания об отсутствии понижающей корректировки, учитывающей сложность доступа к земельному участку, то исследуемый объект и образцы для исследования №1, №2 и №3 расположены в индустриальном парке «Коледино», доступ осуществляется по внутриплощадочным дорогам (стр.44 экспертного заключения), а не по территории соседних участков, как утверждает представитель административного истца. Участки под размещение проездов исключены из реализации. Так же согласно данным карты https://yandex.ru/maps доступ ко всем земельным участкам, расположенным в индустриальном парке «Коледино» осуществляется по внутриплощадочным дорогам общего пользования. Исходя из местоположения исследуемого объекта на схеме индустриального парка, можно сделать вывод, что расположение относительно крупных автодорог и доступность большегрузного транспорта исследуемого объекта и образцов для исследования сопоставима.

Кроме того, факт наличия с западной стороны кладбища и церкви учтен в расчетах на стр. 44 экспертного заключения в виде корректировки на дополнительные особенности, величина которой составила -38,4%, обоснование величины корректировки представлено на стр.47-50 экспертного заключения. Таким образом, экспертом в полной мере учтены достоинства и недостатки исследуемого земельного участка.

Не может суд согласиться и с доводами Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «центр кадастровой оценки» о необоснованности отказа от применения доходного подхода для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости поскольку.

Согласно п. 24. ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Эксперт при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр. 13-14 экспертного заключения приводит подробное объяснение причин, по которым не использует доходный подход.

Также следует отметить, что 45.7% площади земельного участка (4 662 кв.м) расположено в защитной зоне объекта культурного наследия (Церковь Святой Троицы 1815-1820гг.- объект культурного наследия согласно Постановлению Правительства Московской области от 15 марта 2002г. №84/9), которая оказывает существенное влияние на планирование застройки территории.

Таким образом, мнение представителей Министерства имущественных отношений Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» являются ошибочными - требования ФСО №1 экспертом соблюдены в полном объеме.

Что касается замечания представителя Министерства имущественных отношений Московской области о необоснованности отказа от внесения корректировок на условия рынка, в рамках применения сравнительного подхода к оценке, то оно является несостоятельным исходя из следующего.

Под сроком экспозиции понимают: срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Среднерыночный срок экспозиции - это период в течение, которого объект недвижимости может быть продан при неизменной цене предложения.

Таким образом, если цена предложения объекта- аналога (образца для исследования) была размещена в период, отстающий от даты исследования на среднерыночный срок экспозиции таких объектов на рынке или на меньший период, то цена предложения таких объектов останется неизменной.

Так как никаких обновлений цены предложений объектов-аналогов за период между датой размещения объявления до даты исследования нами выявлено не было. Это подтверждает обоснованность величины корректировки на рыночные условия принятой равной 0%.

На стр. 45 экспертного заключения эксперт приводит точную ссылку на аналитические данные ассоциации Статриелт (https://statrielt.ru) и таблицу с данными о рыночных интервалах сроках экспозиции земельных участков различного назначения.

Согласно рис. 14 стр. 45 экспертного заключения среднерыночный срок экспозиции для земельных участков населённых пунктов, предназначенных для размещения производственных объектов и объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры составляют от 5 до 15 месяцев. Сроки экспозиции принятых к расчету объектов-аналогов (стр. 45 экспертного заключения) составили от 1 месяца до 10 месяцев до даты исследования (октябрь, февраль, ноябрь соответственно). Это позволило эксперту, обоснованно используя рыночные данные применить в расчетах корректировку на рыночные условия равную 0%.

Согласно данным Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» ценовых изменений на рынке земельных участков Московской области в течении 2017 года не происходило (http://www.esm- invest.com/time_adjustment_01012018).

Таким образом, подтверждается обоснованность и достоверность применения экспертом нулевой корректировки на рыночные условия, основанной на данных о типичных сроках продажи (экспозиции) для рынка земельных участков.

Вопреки замечаниям представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» о наиболее вероятном диапазоне стоимости земельных участков, по результатам анализа цен предложений в сегменте, к которому относится исследуемый объект на стр.28-29 экспертного заключения указано, что интервал стоимости составляет от 950,0 руб./кв.м до 3000,0 руб./кв.м. Данный интервал не противоречит рыночной аналитике, представленной на стр.26-27 экспертного заключения в виде средневзвешенной стоимости земельных участков соответствующего типа для южного направления.

Выборка представлена 12 объектами, расположенными в одном направлении (южном), на расстоянии 17-34 км от МКАД наиболее сопоставимыми с исследуемым земельным участком (стр.28-29 экспертного заключения). Ссылки на источники информации по предложениям о продаже объектов, вошедших в состав выборки, являются проверяемыми. Так, на сайте архивных объявлений Авито (https://ruads.org/) получить доступ к информации по каждой из указанных ссылок можно без регистрации и без оплаты (ниже для примера представлен принт-скрин объявления о продаже одного из объектов, вошедших в состав Табл. 5, стр. 28-29 экспертного заключения).

Ссылки на источники информации о продаже остальных объектов №№2-12 из Табл. 5, стр. 28-29 экспертного заключения также являются общедоступными и проверяемыми. Следовательно, экспертом в полной мере соблюдается принцип проверяемости указанных в заключении данных. Таким образом, выводы по анализу рынка, приведенные на стр. 33 экспертного заключения, сопоставимы и подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе.

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 30 декабря 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2019 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10207 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения промышленно-складских объектов IV-V классов опасности, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере <данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой "об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере равном рыночной стоимости определенной в отчете об оценке №191211 от 26.12.2019 года, подготовленном оценщиком ООО «Стандатр» в размере <данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 июля 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова