Решение по делу № 33-5808/2017 от 07.03.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ     ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 марта 2017 г. по делу № 33-5808/2017

Судья: Должикова О.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Нурисламова Ф.Т.

судей Мухаметовой Н.М., Якуповой Н.Н.

при секретаре Искужиной Г.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан ФИО7, судебная коллегия

установила:

Акционерное общество «Российский сельскохозяйственный банк» (далее АО «Россельхозбанк») обратилось в суд с иском к ИЗР, ООО «Единая торгово-закупочная компания» о признании предварительного договора №... от дата заключёФИО1 между ООО «ЕТЗК» и ИЗР незаключенным, недействительным, признать отсутствующим право ИЗР на квартиру по адресу: адрес.

В обоснование заявленных требований указано, что дата между ИЗР и ООО «ЕТЗК» был заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по адресу: адрес (строительный адрес), адресА, адрес.1 Пунктом 1.2 указанного договора предусмотрено, что точные характеристики квартиры будут уточнены при заключении основного договора. Указанный договор не прошел регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес. Актом приема-передачи от дата ООО «ЕТЗК» передало ключи от адрес ИЗР Данный акт не содержит ссылку на договор по которому ИЗР приобрела права на недвижимость, отсутствует указание что сторонами достигнута договоренность о переходе права собственности на квартиру. До настоящего времени основной договор купли-продажи квартиры не заключен. Действия ИЗР и ООО «ЕТЗК» свидетельствуют о том, что стороны фактически заклеили договор займа, а не договор купли продажи. Исходя из прямого указания в законе Предварительный договор №... от дата необходимо признать незаключенным, ввиду несоответствия требованиям о регистрации прав и в силу отсутствия в договоре согласованного условия о сроке передачи объекта недвижимости в собственность, кроме того в договоре не определен предмет имущественных прав, нет указания на земельный участок и разрешение на строительство. Ответчики намеренно не провели регистрацию прав, что является основанием для применения ст. 10 ГК, а именно не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а так же иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). дата между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» заключен Договор №... купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продана квартира, находящаяся по адресу: адрес. Данный договор содержит существенные условия идентификации объектов, а именно: точный адрес, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от дата № №... и др. дата между АО «Россельхозбанк» и ООО «СК МегаСтрой» заключен договор об открытии кредитной линии №.... дата в качестве залогового обеспечения ООО «СК МегаСтрой» передало в залог Банку по договору №....1 об ипотеке (залоге недвижимости) вышеописанную квартиру. Залоговое обременение прав собственности прошло государственную регистрацию. При осмотре квартиры признаков проживания в данной квартире сотрудниками банка не обнаружено, что подтверждается актом осмотра. В настоящее время АО «Россельхозбанк» является добросовестным залогодержателем квартиры кадастровый (условный) №..., пл. №... адрес: адрес. В настоящий период времени ИЗР имеет доступ в квартиру по адресу: адрес только на основании Акта передачи ключей от квартиры от дата. Однако ООО «ЕТЗК» передало данную квартиру ООО «СК «МегаСтрой» в более раннюю дату – дата. ИЗР не обращалась в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора, следовательно, Предварительный договор №... от дата необходимо рассматривать как договор, основанием которого является передача денежных средств, т.е. по природе правоотношений данный договор надлежит квалифицировать как договор займа. Квитанцией №... от дата так же подтверждается, что ИЗР предоставила денежные средства. В настоящем деле ИЗР намеренно допустила передачу денежных средств по предварительному договору №... от дата без оформления надлежащего договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома. Не зарегистрировав предварительный договор ИЗР и ООО «ЕТЗК» действовали злонамеренно, тем самым допустили совершение сделки купли-продажи между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК Мегастрой» и последующий залог указанной квартиры в АО «Россельхозбанк». Предварительный договор №... заключен без цели заключить сделку по инвестированию в долевое строительство.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата в удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к ИЗР о признании предварительного договора незаключенным, недействительным, признании отсутствующим право ИЗР на квартиру по адресу: адрес, отказано.

В апелляционной жалобе АО «Россельхозбанк» ставится вопрос об отмене решения суда и вынесении нового решения, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьями 167, 327 ГПК РФ, в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327-1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Учитывая приведенные положения части 1 статьи 327-1 ГПК РФ, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав представителя АО «Россельхозбанк» ИЗР, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.

В порядке статьи 330 ГПК РФ, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

При этом, как определено в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела, дата между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ИЗР заключен предварительный договор №..., предметом которого является заключение в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом, расположенном на земельном участке по адресА, адрес, со следующими характеристиками: номер адрес, количество комнат 1, этаж 2, проектная площадь №... кв.м., стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять №... рублей.

дата ИЗР передала ООО «ЕТЗК» денежные средства во исполнение указанного договора в размере №... рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №... от дата (л.д. 8).

Во исполнение своих обязательств ООО «ЕТЗК» передало дата по акту приема-передачи вышеуказанную квартиру ИЗР С момента передачи квартиры, истец в нее вселилась и постоянно проживает в ней по настоящее время, что подтверждено Актом о проживании. Истец полностью несет расходы по её содержанию и обслуживанию, что подтверждено квитанциями об оплате в ООО «УК ТЖХ» коммунальных услуг и договорами газо - водо- электроснабжения.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая, что договор заключен ИЗР в целях приобретения жилого помещения для личных целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, по данному договору истцом полностью произведена оплата квартиры, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи обладает всеми существенными признаками договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, разрешая заявленные исковые требования, независимо от наименования договора, суд верно установил его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от дата N 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации» (статья 1).

В пункте 4 статьи 4 Федерального законом от дата N 214 (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) закреплено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Из существа предварительного договора №... от дата следует, что указанный предварительный договор обладает всеми обязательными условиями, регламентированными положениями Федерального закона от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, с учетом императивных положений Закона N 214-ФЗ, которые должны применяться с учетом правил, закрепленных в статьях 422, 431 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что сделка об участии ИЗР в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес состоялась, считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ, оснований не имеется.

Кроме того вступившим в законную силу дата решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата исковые требования ИЗР к Обществу с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания «МегаСтрой», Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок и признании права собственности на квартиру, удовлетворены.

Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №... от дата в части продажи адрес РБ, заключенный между ООО «Единая торгово-закупочная компания» и ООО «Строительная Компания «МегаСтрой», недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Признан недействительным Договор об ипотеке (залоге недвижимости) №....1 от дата в части залога адрес, заключенный между ООО «Строительная Компания «МегаСтрой» и АО «Российский Сельскохозяйственный банк», недействительным. Применены последствия недействительности сделки.

Также вышеуказанным судебным решением признана состоявшейся сделка об участии ИЗР в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: РБ, адрес, в связи с чем за ИЗР признано право собственности на спорную квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес, общей площадью №... кв.метров.

В силу статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции с учетом приведенных выше положений статьи 61 ГПК РФ пришел к выводу, что из представленных истцом доказательств, не следует иных обстоятельств, которые не были учтены вышеуказанными судебными постановлениями, позволяющих прийти к иному выводу.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, изложенную истцом при рассмотрении иска судом первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку не опровергают вышеизложенных выводов, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств и правового значения не имеют.

Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность постановленного решения и не могут служить основанием к отмене решения, поскольку направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56, 67 ГПК РФ.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, вынесено на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

определила:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк»– без удовлетворения.

Председательствующий:                Ф.Т. Нурисламов

Судьи:                             Н.М.Мухаметова

                                Н.Н. Якупова