Решение по делу № 33-31556/2022 от 28.09.2022

    Судья: Двухжилова Т.К.                                                     Дело № 33-31556/2022

    77RS0013-02-2020-005304-17

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Протасова Д.В.,

судей Магоня Е.Г., Ляхович М.Б.,

при помощнике судьи Тереховой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании от 05 октября 2022 года апелляционную жалобу ООО "Стройплюс" в лице конкурсного управляющего Новикова П.В. на решение Балашихинского городского суда Московской области от 30 сентября 2021 года по делу по иску ООО "Стройплюс" в лице конкурсного управляющего Новикова П.В. к Головину Александру Юрьевичу, Зароянц Элле Робертовне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

заслушав доклад судьи Протасова Д.В.,

установила:

ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице Конкурсного управляющего Новикова П.В. предъявило к Головину А.Ю., Зароянц Э.Р. иск, в котором просило суд взыскать с ответчиков задолженность по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 15ноября 2013 года в размере 124077,44 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 3681, 55 руб.

В обоснование иска указано, что решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2019 года по делу № А40-195154/2017 ООО «СТРОЙПЛЮС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком на один год с применением положений параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утвержден Новиков П.В. член Ассоциации МСОПАУ – Ассоциация «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих». Сведения о признании ООО «СТРОЙПЛЮС» несостоятельным (банкротом), открытии конкурсного производства и утверждении конкурсного управляющего были опубликованы на сайте Единого Федерального реестра сведений о банкротстве 01 апреля 2019 года, а также в печатной версии газеты «Коммерсантъ» 13 апреля 2019 года.

Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 15ноября 2013 многоквартирного жилого дома, предметом которого являлось получение в собственность ответчика <данные изъяты>, расположенной в <данные изъяты> общей площадью 64,24 кв.м., расположенной по адресу: <данные изъяты> Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением 77-246000-009116-2019 от 12сентября 2019 года. Дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>.

В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства – конкурсного производства передача жилых помещений осуществляется в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX «Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Судебным актом от 24 декабря 2019 года по делу № А40-195154/2017 Арбитражный суд г. Москвы передал ответчику в собственность жилое помещение <данные изъяты> в жилом <данные изъяты> по адресу: <данные изъяты> (строительный адрес: <данные изъяты>. Судебный акт не обжаловался, вступил в законную силу.

Стоимость жилого помещения оплачивалась участниками долевого строительства исходя из проектной площади, что было учтено конкурсным управляющим при включении требований о передаче жилых помещений в реестр участников строительства. При этом арбитражным судом установлено, что в ходе конкурсного производства после закрытия и формирования реестра требований участников строительства строительство дома было завершено. Согласно данным обмеров площадь помещений, подлежащих передаче, изменилась в сторону увеличения (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас).

В соответствии с п. 3.3.2 договора в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4 договора. Согласно п. 4.2, 4.4 договора участник долевого строительства обязуется внести «Долю участия». Окончательная сумма «Доли участия» участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), поданным обмеров БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора (6 столбец таблицы характеристик объекта, указанных в п. 1.1 настоящего договора). Стороны производят дополнительные расчеты. Пунктом 4.4.1 договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика. Обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной (обмеры БТИ для домов, построенных с 2013 года не составляются). Согласно п. 1.1 договора проектная площадь лоджий учтена в договоре с понижающим коэффициентом 0,5 балконов и террас – с понижающим коэффициентом 0,3.

Проектная площадь всего жилого помещения с учетом понижающего коэффициента составила 64,24 кв.м. После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 66,4кв.м., то есть увеличилась по сравнению с проектной площадью на 2,16 кв.м.. Таким образом, недоплата за площадь, исходя из 57443,40 руб. за 1 кв.м. составила 124077,744 рублей.

При изложенных обстоятельствах, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчики обязаны произвести доплату цены договора, составляющую разницу между строительной (фактической, с учетом понижающих коэффициентов) и проектной площадью квартиры, что составляет 124077,744 руб. (57443,40 руб. х 2.16 кв.м.) (разница между проектной и фактической площадью). 20 декабря 2019 года в адрес ответчиков направлено уведомление о необходимости произвести доплату за увеличение построенной площади, которое оставлено без удовлетворения.

В судебное заседание представитель истца - ООО «СТРОЙПЛЮС» в лице Конкурсного управляющего Новикова П.В. не явился, о времени и месте извещен.

Ответчики Головин А.Ю., Зароянц Э.Р. не явились, просили отказать в удовлетворении иска в соответствии с доводами, представленных в письменных возражениях, указали на пропуск истцом срока исковой давности.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истцом подана апелляционная жалоба.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались о времени и месте судебного заседания, сведения о причинах неявки не сообщили, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

    Следует отметить, что информация о дате и времени рассмотрения дела размещается в автоматическом режиме на официальной сайте Московского областного суда в сети «Интернет», в связи с чем участвующие в деле лица имели возможность отслеживать данную информацию дистанционно.

    Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом положений ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 15 ноября 2013 года ООО «СТРОЙПЛЮС» (застройщик) и Головиным А.Ю., Зароянц Э.Р. (участники долевого строительства) заключили договор № СП3/мт-89к-11ДИ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно п. 3.1 которому застройщик обязялся своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на земельном участке и в предусмотренный договором срок после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, указанный в п. 1.1 настоящего договора, общей площадью (с учетом площади помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) 64,24 кв.м., а участники долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Как указано в п. 1.1 договора объект долевого строительства имеет следующие характеристики: секция 1, этаж 9, № квартиры (строительный) 89, количество комнат 3, общая проектная площадь (в том числе площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас), 64,24 кв.м., общая проектная площадь жилого и вспомогательного назначения 63,00 кв.м. Итого: 1 (одна) квартира общей площадью, включая площади помещений вспомогательного назначения, лоджий, балконов, террас, 64,24кв.м.

Проектная площадь лоджий учтена в настоящем договоре с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас – с понижающим коэффициентом 0,3.

Пунктами 2.4 и 2.5 договора предусмотрено, что срок сдачи дома в эксплуатацию – II квартал 2015 года.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 31 декабря 2015 года.

В соответствии с п. 4.1 договора цена настоящего договора «Доля участия» (участника долевого строительства) определена сторонами в размере 3 690 164,02 рублей, исходя из стоимости 1 (одного) кв.м. общей площади объекта (столбец 6 таблицы характеристик объекта, указанных в п. 1.1 настоящего договора) – 57 443,40 рублей.

Согласно п. 4.2 договора участник долевого строительства обязуется внести «Долю участия», указанную в п. 4.1 настоящего договора, как за счет собственных средств, так и за счет кредитных средства. Из п. 4.4 договора следует, что окончательная сумма «Доли участия» участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ с площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора (6 столбец таблицы характеристик объекта, указанных в п. 1.1 настоящего договора), стороны производят дополнительные расчеты в следующем порядке: п. 4.4.1 в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, участник долевого строительства в течение 7 (семи) рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика. П. 4.4.2 В случае уменьшения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в течение 7 (семи) рабочих дней со дня подачи участником долевого строительства письменного заявления застройщику и письменного согласия банка.

Согласно п. 4.4.3 договора при взаиморасчетах стороны исходят из стоимости 1 (одного) кв.м. общей площади объекта долевого строительства, установленной в п. 4.1 настоящего договора, помноженной на общую площадь квартиры по паспорту БТИ, включая площади помещений вспомогательного назначения, балконов/лоджий/террас с учетом коэффициентов, указанных в п. 1.1 настоящего договора (площадь лоджий – с понижающим коэффициентом 0,5, балконов и террас – с понижающим коэффициентом 0,3).

В соответствии с п. 4.5 договора взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4 настоящего договора участник долевого строительства производит в течение 7 (семи) рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства.

Технический план многоквартирного дома подготовлен кадастровым инженером 23 августа 2019г. (т.1, л.д. 92).

12 сентября 2019 года выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-246000-009116-2019.

20 декабря 2019 года истец направил ответчикам письменное уведомление о необходимости провести дополнительные расчеты по договору участия в долевом строительстве, в котором предложил перечислить сумму дополнительной «Доли участия» в размере 124077,744 рублей на расчетный счет застройщика в течение 7 (семи) рабочих дней с даты получения настоящего уведомления.

В обоснование иска истец также представил в дело экспликацию построенного дома.

С 17 февраля 2020 года Головин А.Ю., Зароянц Э.Р. зарегистрированы по месту жительства по адресу: <данные изъяты>.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того обстоятельства, что заключенным сторонами договором определен срок исполнения застройщиком своих обязательств – не позднее 31 декабря 2015 года, в связи с чем истец при надлежащем исполнении обязательств должен был узнать о нарушении своего права в срок не позднее 31 декабря 2015 года. Тем самым, установленный п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности истек 31 декабря 2018 года.

Судебная коллегия с приведенным выводом суда первой инстанции согласиться не может ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 196 и п.1 ст. 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. п. 1, 4).

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу части 1 статьи 431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Как следует из буквального толкования условий договора участия в строительстве, об окончательной площади квартиры и ее цене, и как следствие, нарушении своего права, истец мог узнать только после завершения обмеров БТИ (кадастрового инженера) и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В последствии истец приобрел возможность приступить к взаиморасчетам по договору с участниками долевого строительства, заявить претензии и реализовать свое право на судебную защиту, а не с даты планируемой передачи объекта долевого строительства участникам.

    Иск подан в суд 30.11.2020 г., технический план многоквартирного дома подготовлен 23 августа 2019г. Таким образом, трехгодичный срок истцом не пропущен.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 53 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", если суд апелляционной инстанции придет к выводу о том, что решение суда первой инстанции, принятое только на основании признания иска ответчиком либо только в связи с истечением срока исковой давности или признанием неуважительными причин пропуска срока обращения в суд, без исследования и установления иных фактических обстоятельств дела (часть 4.1 статьи 198 ГПК РФ), является незаконным и (или) необоснованным, то он на основании части 1 статьи 330 и статьи 328 ГПК РФ отменяет решение суда первой инстанции. В такой ситуации с учетом положений абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ о повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции оно подлежит направлению в суд первой инстанции для его рассмотрения по существу заявленных требований.

Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с пропуском срока исковой давности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении иска по причине пропуска срока исковой давности является необоснованным, вследствие чего решение подлежит отмене, а дело - направлению в суд первой инстанции для рассмотрения по существу заявленных требований.

В случае оспаривая ответчиками представленных истцом результатов обмера квартиры или возникновения у суда сомнений в их достоверности в суде первой инстанции может быть поставлен на обсуждение вопрос о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ,

определила:

Решение Балашихинского городского суда Московской области от 30 сентября 2021 года – отменить.

Направить гражданское дело по иску ООО "Стройплюс" в лице конкурсного управляющего Новикова П.В. к Головину Александру Юрьевичу, Зароянц Элле Робертовне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

Председательствующий

Судьи