Решение по делу № 33-4293/2020 от 22.09.2020

Судья Денисова А.В. № 2-5/2020

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 08 октября 2020 года № 33-4293/2020

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Жгутовой Н.В.,

судей Викторова Ю.Ю., Репман Л.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шагаловой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе руководителя администрации городского поселения поселок Шексна Коршунова С.А. на решение Шекснинского районного суда Вологодской области от 14 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Репман Л.Ю., судебная коллегия

установила:

06 августа 2019 года Дорогавцева Н.А. обратилась в суд с иском к администрации городского поселения поселок Шексна, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка №... от 26 октября 2017 года, взыскать с ответчика в ее пользу 17 250 рублей, внесенные ею по договору аренды земельного участка, 13 992 рубля 80 копеек, внесенные ею в качестве задатка за участие в аукционе, 3825 рублей 88 копеек – проценты за пользование чужими денежными средствами, расходы по оплате юридических услуг в размере 16 000 рублей, по уплате государственной пошлины в размере 1 252 рубля 06 копеек и почтовые расходы в размере 120 рублей.

Требования обоснованы тем, что 26 октября 2017 года между ней и администрацией городского поселения поселок Шексна был заключен договор аренды №... земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 162 кв.м. Срок аренды был установлен с 26 октября 2017 года по 26 октября 2037 года. Обременений не зарегистрировано.

06 марта 2018 года ею было получено разрешение на строительство жилого дома площадью 60 кв.м. В 2018 году на данном земельном участке был построен дом.

16 мая 2019 года при проведении геодезических работ кадастровым инженером на местности были установлены и закреплены деревянными кольями поворотные точки земельного участка с кадастровым номером №..., а также выполнена геодезическая съемка прилегающей территории. По результатам работ было выявлено, что имеет место реестровая ошибка в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №....

Таким образом, ответчиком была указана недостоверная информация в документации о проведении аукциона об отсутствии обременений на данном земельном участке. В настоящее время она не имеет возможности использовать земельный участок по назначению в результате ошибки, допущенной администрацией поселка при формировании земельного участка, подготовке документации, так как не были учтены такие существенные обстоятельства, как несовпадение фактического местоположения земельного участка с его местоположением по сведениям, которые содержатся в ЕГРН, и нахождение земельного участка в охранных зонах теплотрассы и ЛЭП, что существенным образом ограничивает его использование в обороте. Поскольку извещение по проведению торгов (открытого аукциона) противоречило действующему законодательству, его нельзя признать надлежащей офертой, так как оно не соответствует ее признакам, указанным в статье 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: определенности и признаку наличия существенных условий договора.

В судебном заседании 28 октября 2019 года Дорогавцева Н.А. увеличила исковые требования, дополнив их требованием о признании недействительным договора аренды №... от 26 октября 2017 года земельного участка, заключенного между ней и администрацией городского поселения поселок Шексна, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН).

Администрация городского поселения поселок Шексна предъявила встречные исковые требования, в которых просила расторгнуть договор аренды земельного участка №... от 26 октября 2017 года с 04 сентября 2019 года, взыскать с Дорогавцевой Н.А. в свою пользу задолженность по указанному договору аренды в размере 87 455 рублей за 2018 год и три квартала 2019 года. Взыскать с Дорогавцевой Н.А. в свою пользу неустойку по договору аренды земельного участка №... от 26 октября 2017 года в размере 203 771 рубль за период
с 16 июля 2018 года по 04 сентября 2019 года.

Требования обоснованы тем, что Дорогавцева Н.А. приняла земельный участок по акту приема-передачи в аренду от 26 октября 2017 года без замечаний, а при обнаружении недостатков сданного в аренду участка не воспользовалась правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса
Российской Федерации. Письмом от 25 сентября 2018 года Дорогавцева Н.А. уведомила администрацию городского поселения поселок Шексна о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с тяжелым материальным положением, а заявлением от 04 октября 2018 года она просила отозвать заявление от 25 сентября 2018 года. По требованию претензии о расторжении договора аренды земельного участка администрация городского поселения не возражала.

Истец Дорогавцева Н.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, извещена надлежаще, ее представитель по доверенности Ускова Е.Л. в судебном заседании увеличенные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и заявлении об уточнении исковых требований, кроме того, просила взыскать с ответчика в пользу Дорогавцевой Н.А. 39 611 рублей в счет возмещения расходов на проведение комплексной судебной экспертизы, 396 рублей 11 копеек в счет возмещения расходов при оплате комиссии банку за перевод денежных средств на оплату проведения экспертизы. Полагала, что истцом не пропущен срок давности как по требованиям о признании недействительным договора аренды земельного участка, так и по требованиям о признании недействительным аукциона, так как о том, что право нарушено Дорогавцева Н.А. узнала
в мае 2019 года.

Представитель администрации городского поселения поселок Шексна Вершинина В.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании суда первой инстанции возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, указав, что право аренды приобретено Дорогавцевой Н.А. на аукционе, требование о признании его результатов недействительными не заявлено, в связи с чем не подлежит удовлетворению и требование о признании недействительным договора аренды земельного участка. Кроме того указала на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о признании договора аренды недействительным. Настаивала на удовлетворении встречных исковых требований, по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

Представители третьих лиц - администрации Шекснинского муниципального района, Управления Росреестра по Вологодской области, филиала ФГБУ
«ФКП Росреестра» по Вологодской области, ООО «Центр кадастровых услуг», третьи лица – кадастровые инженеры Фалевский А.С., Колычева Т.Л. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Решением Шекснинского районного суда от 14 июля 2020 года исковые требования Дорогавцевой Н.А. к администрации городского поселения поселок Шексна удовлетворены частично.

Признаны недействительными: открытый аукцион от 25 сентября 2017 года на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками и, заключенный на основании протокола «О рассмотрении заявок на участие в аукционе» от 25 сентября 2017 года, договор аренды земельного участка №..., расположенного по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками, заключенный между администрацией городского поселения поселок Шексна и Дорогавцевой Н.А. 26 октября 2017 года.

Применены последствия признания сделки недействительной и на Дорогавцеву Н.А. возложена обязанность передать земельный участок с кадастровым номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием – отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками – администрации городского поселения поселок Шексна по акту приема-передачи в течение десяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

С администрации городского поселения поселок Шексна в пользу Дорогавцевой Н.А. взысканы 17 250 рублей в счет возмещения расходов по внесению арендной платы, 13 992 рубля 80 копеек в счет возмещения средств внесенных ею в качестве задатка за участие в аукционе, 16 000 рублей в счет возмещения расходов на оплату услуг представителя, 120 рублей в счет возмещения почтовых расходов при отправке претензии, 39 611 рублей в счет возмещения расходов на проведение судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы, 396 рублей 11 копеек в счет возмещения расходов при оплате комиссии банку за перевод денежных средств на оплату проведения экспертизы.

Встречные исковые требования администрации городского поселения поселок Шексна к Дорогавцевой Н.А. оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе руководитель администрации городского поселения поселок Шексна Коршунов С.А. указывает, что препятствия в пользовании земельным участком по назначению отсутствуют, в связи с чем просит решение суда первой инстанции отменить, отказать Дорогавцевой Н.А. в удовлетворении исковых требований, при этом встречные исковые требования полагает подлежащими удовлетворению.

Истец Дорогавцева Н.А., представитель ответчика администрации городского поселения поселок Шексна, представители третьих лиц и третьи лица кадастровые инженеры в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в силу части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, приходит к следующим выводам.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая результаты судебной землеустроительной экспертизы, проведенной ОАО «Вологда ТИСИЗ», исходил из того, что в межевой план от 21 декабря 2016 года кадастровым инженером Колычевой Т.Л. была внесена заведомо неверная информация об описании местоположения границ спорного земельного участка, а также администрацией городского поселения поселок Шексна были предоставлены недостоверные сведения об отсутствии обременений в аукционной документации при подготовке торгов, в результате чего Дорогавцева Н.А. при заключении договора была введена в заблуждение относительно качеств и свойств земельного участка, которые рассматриваются как существенные условия договора, что является основанием для признания недействительными открытого аукциона
от 25 сентября 2017 года и договора аренды земельного участка №....

Судебная коллегия не соглашается с данными выводами суда, так как они сделаны без учета обстоятельств дела, имеющих значение для правильного разрешения настоящего спора по существу, при неправильном применении норм материального права и не подтверждаются материалами дела, что в силу положений статьи 330 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации является основанием для отмены решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7
«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса
Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,
26 октября 2017 года между администрацией городского поселения поселок Шексна (арендодатель) и Дорогавцевой Н.А. заключен договор №... аренды земельного участка (т. 1, л.д. 12-14).

Предмет договора – земельный участок площадью 1162 кв. м с кадастровым номером №..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – отдельно стоящие 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок осмотрен и принят истцом по акту приема-передачи без замечаний и возражений. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса
Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктами 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В обоснование доводов искового заявления истец ссылается, что при заключении договора ей была предоставлена недостоверная информация о месте нахождения земельного участка, а также отсутствовали сведения о наличии охранных зон. Указанные обстоятельства препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению, а именно, для строительства и эксплуатации жилого дома.

Определением суда от 12 декабря 2019 года по ходатайству
Дорогавцевой Н.А. была назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено
ОАО «ВологдаТИСИЗ».

В своем заключении от 10 марта 2020 года при ответах на третий, четвертый и пятый вопросы эксперты указали, что при проведении кадастровых работ
в 2016 году были использованы сведения ЕГРН, в которых в описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., участвовавших в перераспределении и смежных с ними, присутствовала ошибка. Выявленная ошибка кадастровым инженером, проводившим кадастровые работы, не была обозначена, и действий к ее устранению не было предпринято. Результаты геодезических измерений были использованы частично, а именно: данные, необходимые для определения конфигурации и площади участка, информация об отсутствии интересов третьих лиц на территорию, участвующую в формировании на местности. В межевой план от 21 декабря 2016 года, подготовленный кадастровым инженером Колычевой Т.Л., была внесена заведомо неверная информация об описании местоположения границ образуемого земельного участка (координатах), что в дальнейшем привело к внесению недостоверных сведений о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером №... в государственный кадастр недвижимости, которые определяются как реестровая ошибка в сведениях и подлежат исправлению. На данный момент Управлением Росреестра по Вологодской области проведен повторный пересчет координат в отношении земельных участков, расположенных на территории поселка Шексна и поставленных на государственный кадастровый учет до введения в действие (2013 год) на территории Вологодской области местной системы координат МСК-35, принятой для осуществления государственного кадастрового учета. Ошибка, присутствовавшая в сведениях ЕГРН в описании местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами №..., №..., №..., №..., исправлена.

При исправлении ошибки местоположение границ земельного участка с кадастровым номером №..., закрепленное в настоящее время в углах поворота деревянными колышками, сместится на северо-запад в сторону участка с кадастровым номером №... на 9,56 метра. В результате этого смещения северная часть участка пересечется существующей наземной теплотрассой.

В результате пересечения участка теплотрассой часть участка площадью
55 кв.м будет расположена в границах зоны с особыми условиями использования – охранной зоны по три метра от края строительной конструкции теплотрассы в каждую сторону. Граница места возможного размещения объекта капитального строительства, указанная в градостроительном плане участка изменится в северной части участка незначительно.

В результате изменения местоположения земельного участка с кадастровым номером №... после приведения в соответствие градостроительного плана земельного участка использование его в соответствии с разрешенным использованием – отдельно 1-2 этажные жилые дома на одну семью с придомовыми участками будет возможно.

При расположении земельного участка с кадастровым номером №... в соответствии со сведениями ЕГРН, на территории земельного участка инженерных коммуникаций не расположено, на расстоянии 2,5 метров от участка расположено здание трансформаторной подстанции №..., имеющее охранную зону, которая накладывает ограничение в использовании на данный земельный участок.

Площадь охранной зоны составит 187 кв.м. Наложение ограничения в использовании на часть участка, входящую в охранную зону трансформаторной подстанции значительно уменьшит пятно возможного размещения объекта капитального строительства в границах участка, но категорически не препятствует строительству индивидуального жилого дома в соответствии с разрешением на строительство от 06 марта 2018 года №..., выданным администрацией Шекснинского муниципального района.

Таким образом, указанным экспертным заключением установлена возможность использования спорного земельного участка в соответствии с его целевым назначением, непреодолимых препятствий для строительства жилого дома в соответствии с разрешением от 06 марта 2018 года судебной экспертизой не установлено.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что 06 марта 2018 года истцом было получено разрешение на строительство жилого дома.

17 июля 2018 года Дорогавцева Н.А. зарегистрировала право собственности на жилой дом площадью 32, 5 кв.м, возведенный на спорном земельном участке.

Все указанные обстоятельства опровергают доводы истца о невозможности использования земельного участка для строительства и эксплуатации жилого дома.

То обстоятельство, что в ходе строительства Дороговцева Н.А. столкнулась с трудностями (первоначально, со слов истца, дом был сдвинут к границе земельного участка более чем на 3 метра, а в настоящее время разобран), не может свидетельствовать о нарушении требований статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации со стороны администрации городского поселения поселок Шексна.

Доводы истца о невозможности использования участка в связи с тем, что его часть пересекается с наземной теплотрассой, а вблизи от одной из границ располагается здание трансформаторной подстанции, судебной коллегией отклоняется, поскольку опровергаются заключением судебной экспертизы.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым учесть, что истцу была предоставлена возможность осмотреть земельный участок до заключения договора, при этом, производя осмотр земельного участка, истец имела реальную возможность увидеть и оценить имеющиеся, по ее мнению, недостатки, в том числе, проявляя разумную осмотрительность, отказаться от совершения сделки. При этом расположение вблизи участка указанных объектов было явным, и не носило скрытого характера.

Необходимость соблюдения ограничений в использовании земельного участка, связанных с установлением охранных зон, не может служить основанием для признания договора аренды недействительным. Вопрос использования земельного участка, в границах которого располагается охранная зона, разрешается в порядке, установленном действующим законодательством.

На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о предоставлении истцу недостоверной информации о свойствах передаваемого земельного участка и невозможность его использования по целевому назначению, не соответствуют представленным доказательствам, основания для признания результатов открытого аукциона и договора аренды от 25 сентября 2017 года недействительными отсутствуют. При таких обстоятельствах требования Дорогавцевой Н.А. о взыскании уплаченных по договору аренды денежных средств подлежат отклонению.

При разрешении встречного иска о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции, с учетом признания договора недействительным, пришел к выводу об отклонении исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 4.1. договора аренды земельного участка от 25 сентября 2017 года установлен размер годовой арендной платы, который составлял 69 964 рубля 02 копейки. Дорогавцева Н.А. обязалась вносить арендную плату поквартально в срок до 15 числа первого месяца следующего квартала с учетом задатка.

Из материалов дела следует и Дорогавцевой Н.А. не оспаривается, что в период с июля 2018 года арендная плата истцом не вносится.

14 июня 2019 года в адрес администрации городского поселения поселок Шексна поступила претензия от Дорогавцевой Н.А. о расторжении договора аренды (том 1, л.д. 27-28).

В ответе на претензию от 11 июля 2019 года арендодатель с требованием о расторжении договора согласился при условии снятия с кадастрового учета возведенного Дорогавцевой Н.А. на земельном участке жилого дома. Также в ответе на претензию арендатору предложено погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и выплатить неустойку (том 1, л.д. 33-34).

04 сентября 2019 года по заявлению Дорогавцевой Н.А. жилой дом снят с кадастрового учета (том 1, л.д. 171-172).

Согласно представленному расчету, задолженность по арендным платежам за период с июля 2018 года по сентябрь 2019 года составила 87 455 рублей. Расчет судебной коллегией проверен, является верным, соответствует условиям заключенного договора аренды. Доказательств погашения задолженности материалы дела не содержат.

Принимая во внимание изложенное, с учетом положений статей 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает требования о расторжении договора аренды земельного участка
от 26 октября 2017 года с 04 сентября 2019 года и о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном истцом по встречному иску размере подлежащими удовлетворению.

В связи с допущенной Дорогавцевой Н.А. просрочкой по внесению арендных платежей, судебная коллегия находит обоснованными требования арендодателя о взыскании с арендатора неустойки, предусмотренной пунктом 7.3 договора аренды.

Принимая во внимание период просрочки, последствия нарушения обязательства, судебная коллегия, с учетом положений статьи 333
Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшает неустойку, подлежащую взысканию с Дорогавцевой Н.А., с 203 771 рубля до 15 000 рублей.

С учетом требований статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика по встречному иску подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в размере
6 412 рублей 26 копеек.

В силу требований статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для взыскания в пользу Дорогавцевой Н.А. понесенных ею судебных расходов не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решение об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды недействительным и об удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности по арендным платежам.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Шекснинского районного суда Вологодской области
от 14 июля 2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Дорогавцевой Н.А. оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования администрации городского поселения поселок Шексна удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №... от 26 октября 2017 года 04 сентября 2019 года.

Взыскать с Дорогавцевой Н.А. в пользу администрации городского поселения поселок Шексна задолженность по договору аренды земельного участка №... от 26 октября 2017 года в размере 87 455 рублей, неустойку в размере 15 000 рублей.

В остальной части встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с Дорогавцевой Н.А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6 412 рублей 26 копеек.

Председательствующий    

Судьи