Решение по делу № 33-591/2016 (33-8110/2015;) от 28.12.2015

Дело № 33-591/2016

Апелляционное определение

г.Тюмень 01 февраля 2016 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего судьи Григорьевой Ф.М.,

судей: Пуминовой Т.Н., Ситниковой Л.П., при секретаре Колчеданцеве В.А.,

с участием прокурора Сипиной С.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Сычугова В.Л. на решение Центрального районного суда г.Тюмени от 09 ноября 2015 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Сычугова В.Л. к Наркуловой П.Х., Жураеву З.П., отделу УФМС России по Тюменской области Центрального АО г.Тюмени о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать.

Встречные исковые требования Наркуловой П.Х., Жураева З.П. к Сычугову В.Л. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью <.......>., расположенной по адресу: г.Тюмень, <.......>, заключенный 14 января 2014 года между Сычуговым В.Л. с одной стороны и Наркуловой П.Х. и Жураевым З.П. с другой стороны.

Применить последствия недействительности сделки: возвратить квартиру по адресу: г.Тюмень, <.......> в собственность Наркуловой П.Х. и Жураева З.П. (по 1/2 доле), взыскать в Наркуловой П.Х. и Жураева З.П. в пользу Сычугова В.Л. рублей - по <.......> с каждого.

Взыскать с Сычугова В.Л. в пользу Наркуловой П.Х., Жураева З.П. расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>.

Взыскать с Сычугова В.Л. в пользу Торгово- промышленной палаты Тюменской области стоимость судебной экспертизы в размере <.......>».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пуминовой Т.Н., объяснения представителя Сычугова В.Л.- Усюговой К.Д., поддержавшей доводы аппелляционной жалобы, судебная коллегия Тюменского областного суда,

установила:

Сычугов В.Л. обратился в суд с иском к Наркуловой П.Х., Жураеву З.П. о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: г.Тюмень, <.......>, о выселении из указанного жилого помещения, возложении обязанности на отдел УФМС России по Тюменской области в Центральном АО г.Тюмени снять ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу, о взыскании с Наркуловой П.Х. <.......> в счет арендной платы за период по 15 октября 2015 года, пени за несвоевременную оплату аренды в размере <.......> и расходы по оплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры, расположенной по адресу: г.Тюмень, <.......> на основании договора купли-продажи от 14 января 2014 года, заключенного с ответчиками, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. На момент покупки квартиры между истцом и ответчиками было согласовано условие, предусмотренное п.3.3 договора купли-продажи, о снятии всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета в течение одного месяца с момента подписания договора. До настоящего времени ответчики не выполнили указанного обязательства. 15 января 2014 года квартира была предоставлена во временное пользование Наркуловой П.Х. и заключен договор аренды с правом выкупа на 6 месяцев до 15 июля 2014 года. Согласно договору аренды за передаваемое имущество устанавливается арендная плата в размере <.......> в месяц до 15-го числа каждого месяца, также договором предусмотрено преимущественное право арендатора выкупить имущество по истечении срока аренды. 15 июля 2014 года срок договора аренды истек, арендная плата по договору аренды не была внесена. 16 февраля 2015 года ответчикам было направлено письмо с требованием в течение 5 дней с момента требования оплатить задолженность по арендной плате в размере <.......>, штраф <.......>, а в случае невнесения арендной платы - освободить арендованную квартиру и снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в ней граждан, однако ответчики проигнорировали данные требования.

Наркулова П.Х., Жураев З.П. обратились в суд со встречным иском к Сычугову В.Л. о признании недействительным договора купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью <.......>., расположенной по адресу: г.Тюмень, <.......>, заключенного 14 января 2014 года между Сычуговым В.Л. и Наркуловой П.Х. и Жураевым З.П., применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение, а именно, возвратить квартиру в собственность Наркуловой П.Х., Жураева З.П., с ответчиков по первоначальному иску взыскать в пользу Сычугова В.Л. денежные средства в размере <.......>.

Требования мотивированы тем, что в январе 2014 года Наркуловой П.Х. понадобились денежные средства в сумме <.......>. В связи с этим истица обратилась в ломбард с просьбой предоставить ей в займ необходимую сумму сроком на шесть месяцев, на что работники ломбарда согласились, но при условии обеспечения исполнения Наркуловой П.Х. своих обязательств, путем передачи в залог спорной квартиры, собственниками которой в равных долях являлись она и её сын Жураев З.П. Право Наркуловой П.Х. на дальнейшее проживание в квартире было оформлено договором аренды квартиры с правом последующего выкупа сроком на шесть месяцев, по истечении которого Наркулова П.Х. должна была выкупить квартиру за <.......>. Истцы полагают, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры был заключен Наркуловой П.Х. и Жураевым З.П. под влиянием заблуждения относительно природы этой сделки. Если бы они правильно оценивали ситуацию, они бы не совершили эту сделку, что свидетельствует о недействительности договора в силу ст.178 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, сделка была заключена на крайне невыгодных для продавцов условиях, поскольку стоимость квартиры значительно превышает ту сумму, которую Наркулова П.Х. получила от покупателя, то есть является кабальной сделкой, что в силу ст.179 Гражданского кодекса также влечет ее недействительность. Помимо этого, истцы полагают, что договор купли-продажи является притворной сделкой в силу ч.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ, так как договор был заключен, с целью скрыть истинный характер своих взаимоотношений. Фактически между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами гражданского законодательства о займе. В связи с этим, истцы по встречному иску просят признать недействительным заключенный договор купли-продажи квартиры, а также применить последствия недействительности сделки.

Представитель Сычугов В.Л. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, по основаниям изложенным в иске, со встречным иском не согласился, просил в его удовлетворении отказать.

Ответчик Жураев З.П. и её представитель в судебном заседании с первоначальными исковыми требованиями не согласились, встречные требования поддержали.

Сычугов В.Л., Наркулова П.Х., представитель ответчика отдела УФМС России по Тюменской области в Центральном АО г.Тюмени в судебное заседание не явились о времени и месте слушания дела были извещены надлежащим образом.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласен Сычугов В.Л.. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. Полагает, что суд ошибочно принял в качестве надлежащего доказательства экспертное заключение от 15 октября 2015 года, представленное в рамках исполнения определения суда о назначении судебной товароведческой экспертизы. При проведении оценки эксперт нарушил методику проведения экспертизы, подверг анализу ненадлежащие аналоги для сравнения, что повлияло на результат проведенной оценки. Также суд пришел к ошибочному выводу о наличии тяжелого материального положения Наркуловой П.Х. при заключении оспариваемого договора купли-продажи, поскольку как следует из пояснений представителя Наркуловой, последняя имела стабильные доходы, позволяющие оплачивать свои кредитные обязательства, работая на неофициальной основе. Суд не принял во внимание и не дал надлежащей оценки тому факту, что Наркулова П.Х, не собирается отвечать по своим обязательствам перед Сычуговым В.Л., злостно уклоняется от оплаты арендных платежей за пользование жилым помещением, не оплачивает коммунальные платежи и налог за квартиру. Не согласен с выводом суда о том, что поскольку для ответчиков спорная квартира является единственным жильем, то заключение договора купли-продажи можно расценивать как заключение договора вследствие стечения тяжелых обстоятельств. При этом суд не принял во внимание, что ответчики сознательно ввели истца в заблуждение относительно своего материального положения при заключении указанной сделки и их целью было присвоение чужих денежных средств, без намерения их возвращать.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Наркулова П.Х., Жураев З.П. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, как это предусмотрено ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодека РФ судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абз. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, квартира <.......> г.Тюмени принадлежала Жураеву З.П. и Наркуловой П.Х. по 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым, на основании договора передачи (приватизации) квартиры в собственность от 13 июня 2005 года.

14 января 2014 года между Жураевым З.П., Наркуловой П.Х. и Сычуговым В.Л. был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы продали покупателю квартиру, расположенную по адресу: г.Тюмень, <.......>, оценив передаваемое имущество в <.......> (л.д.9)

Из содержания передаточного акта от 14 января 2014 года следует, что Жураев З.П. и Наркулова П.Х. передали квартиру <.......> г.Тюмени, а Сычугов В.Л. принял жилое помещение (л.д.14).

21 января 2014 года произведена государственная регистрация права собственности Сычугова В.Л. на вышеуказанное жилое помещение.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продажа Жураевым З.П. и Наркуловой П.Х. квартиры по цене <.......>, при ее реальной стоимости в <.......>, произошла вследствие стечения тяжелых обстоятельств для семьи Наркуловой П.Х. и является кабальной сделкой в силу п.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ, поскольку у истцов отсутствовал постоянный источник дохода, имелось наличие неисполненных кредитных обязательств на сумму <.......>, кроме того они не имеют иного жилого помещения для проживания.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства, при этом, самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Доказательств того, что Жураев З.П. и Наркулова П.Х. на момент совершения сделки находился в тяжелой жизненной ситуации, чем сознательно воспользовался ответчик, склонив к совершению сделки, не приведено. Необходимость погашения задолженности по кредитным обязательствам не может свидетельствовать о тяжелой жизненной ситуации по смыслу ст. 179 Гражданского кодекса РФ.

Вывод суда первой инстанции о том, что стоимость объектов недвижимости явно занижена, не является основанием для признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям ст. 179 Гражданского кодекса РФ, так как исходя из положений п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, граждане свободны в заключение договора. Жураев З.П. и Наркулова П.Х. собственноручно подписали договор купли-продажи, тем самым соглашаясь с его условиями.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом, в силу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Кроме того, в соответствии с п.4.1 Договора купли-продажи от 14 января 2014 года Жураев З.П. и Наркулова П.Х. гарантировали Сычугову В.Л., что договор заключается не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для них условиях и не является для них кабальной сделкой (т.1 л.д.10).

Из содержания расписок о получении от Сычугова В.Л. денежных средств по <.......> каждый, Жураев З.П. и Наркулова П.Х. в присутствии двух свидетелей Габитовой Е.Т и Медведко Ю.С. гарантировали, что претензий относительно продажи каждым своей доли в квартире за указанную цену не имеют (т.1 л.д.15-16).

Более того, Жураев З.П. и Наркулова П.Х. подали заявление в регистрирующий орган о регистрации перехода права собственности на квартиру. 21 января 2014 года переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (т.1л.д.8).

В установленный законом срок ни одна из сторон сделки не подала заявление о приостановлении либо прекращении государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру.

Таким образом, Жураев З.П. и Наркулова П.Х. заключая сделку, действуя разумно и добросовестно, должны были самостоятельно оценить риск финансового бремени.

В связи с отсутствием совокупности элементов юридического состава, необходимых в силу норм ст. 179 Гражданского кодекса РФ для квалификации сделки в качестве кабальной, правовых оснований для признания оспариваемых условий договора купли-продажи недействительными у суда первой инстанции не имелось.

Из объяснений истицы следует, что она и ее сын не имели намерения продать принадлежавшую им квартиру, являющуюся для них единственным местом жительства. Заключая с ответчиком договор купли-продажи истцы полагали, что передают жилое помещение в залог в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа на <.......> рублей. При этом реального намерения передать в собственность Сычугову В.Л. спорное жилое помещение они не имели. До настоящего времени они проживают в спорной квартире, после заключения договора купли-продажи, квартира не была передана ответчику в установленном законом порядке (т.1 л.д.53-55).

Как правильно установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчиком Наркуловой П.Х. в период с 2011 года по 2015 годы заключено 13 кредитных договоров на сумму от <.......> до <.......> (т.1 л.д. 202-233).

Таким образом, Наркулова П.Х. неоднократно занималась вопросами оформления получения кредитов и, соответственно, не могла не знать о содержании и значении написанного ею документа, в том числе о порядке получения денег под залог недвижимого имущества, однако с целью скорейшего получения денежных средств заключила оспариваемую сделку.

Кроме того, из содержания искового заявления Наркуловой П.Х. следует, что она по собственной инициативе обратилась к Сычугову В.Л. с целью быстрого получения денежных средств.

Таким образом, обстоятельства заключения сделки свидетельствуют о намерении сторон заключить договор займа денежных средств под залог недвижимости.

Об этом также свидетельствует договор аренды от 15 января 2014 года, заключенный между Сычуговым В.Л. и Наркуловой П.Х., по условиям которого квартира по адресу: г.Тюмень, <.......> предоставляется во временное пользование Наркуловой П.Х. с правом выкупа на 6 месяцев до 15 июля 2014 года. За передаваемое имущество устанавливается арендная плата в размере <.......> в месяц до 15-го числа каждого месяца.

Также договором предусмотрено преимущественное право арендатора выкупить имущество по истечении срока аренды. Согласно п. 6.4 договора после внесения выкупной цены, а также при условии оплаты арендной платы за весь период пользования, имущество переходит в собственность арендатора (т.1 л.д. 17-21).

Таким образом, договор аренды квартиры также свидетельствует о намерении сторон передать квартиру в обеспечение возврата полученных от него денежных средств в сумме <.......>.

Кроме того, обстоятельством, свидетельствующим о том, что сделка купли-продажи являлась притворной, является и тот факт, что квартира новому собственнику фактически не передавалась. Передаточный акт к договору купли-продажи от 14 января 2014 года составлен без намерения передать квартиру (т.1 л.д.14). После заключения оспариваемого договора, новый собственник в квартиру не вселялся, в квартире до настоящего времени проживают Жураев З.П. и Наркулова П.Х., которые продолжают нести расходы по содержанию жилья и сохраняют регистрацию по месту жительства в квартире <.......>

Таким образом, действий, подтверждающих исполнение договора купли-продажи от 14 января 2014 года, стороны не совершали, сделка совершена лишь для вида, при этом, стороны заранее знали, что она не будет исполнена и преследовали иные цели, нежели предусмотрены в договоре.

В силу ч. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае оснований для признания сделки недействительной как кабальной сделки не установлено, поскольку стороны имели в виду заключение договора займа под залог недвижимости.

Исходя из положений ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

При этом судебная коллегия считает, что стороны фактически пришли к соглашению о том, что Сычугов В.Л. передает Наркуловой П.Х. и Жураеву З.П. в займ денежные средства в сумме <.......>, с условием возврата в срок до 15 июля 2014 года, с уплатой процентов за пользование денежными средствами в сумме <.......> в месяц.

Таким образом, договор купли-продажи квартиры от 14 января 2014 года является недействительной сделкой в силу ее ничтожности по основаниям ч.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ, и к ней должны быть применены последствия недействительности такой сделки.

Поскольку вывод суда о признании сделки недействительной и применении ее последствий по существу является правильным, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Тюменского областного суда,

определила:

Решение Центрального районного суда г.Тюмени от 09 ноября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сычугова В.Л.-без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии: