Решение по делу № 2-2661/2014 от 07.03.2014

Дело № 2-2661/2014 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Буянтуевой Т.В.,

при секретаре Батуевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ПКФ «Виктория-5» к Деревщикову П.П. об изменении условий договора участия в долевом строительстве, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «ПКФ «Виктория-5» обратилось в суд с настоящим иском к ответчику Деревщикову П.П., указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоэтажного жилого <адрес>-Балашиха. Предметом договора является однокомнатная <адрес>, расположенная на 12 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, который застройщик обязуется построить своими силами и (или) с привлечением других лиц, на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем застройщику на праве собственности. Согласно п.4.1.1 договора срок передачи квартиры в оконченном строительством доме – не позднее третьего квартала 2013 <адрес> на строительство дома № RU50315000-28 выдано ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Балашиха. Срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ Проектная декларация опубликована ДД.ММ.ГГГГ с изменениями, внесенными ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, застройщик имел право осуществлять строительство многоквартирных домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направлены на возведение объекта. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику информацию о переносе сроков ввода в эксплуатацию жилого <адрес> по выше указанному адресу с приложенным дополнительным соглашением, однако Деревщиков П.П. отказался от подписания дополнительного соглашения, при этом не воспользовался своим правом на одностороннее расторжение договора и возврат денежных средств. В силу существенного изменения обстоятельств застройщик не имеет возможности выполнить в полном объеме свои обязательства по своевременному вводу в эксплуатацию многоэтажного дома в срок, указанный в договоре. Перенос срока ввода дома в эксплуатацию связан со следующим: Администрация г.о. Балашиха, исполняя поручение <адрес>, обязала истца произвести реконструкцию помещения под детский сад, а также построить в строящемся жилом доме объекты социально-культурного назначения, неисполнение в связи с этим обязательств генподрядчиком по графику производства работ. В связи с чем истец просит вести изменения в условия договора участия в долевом строительстве № 6/107-Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного ООО «ПКФ «Виктория-5» с ФИО1, изложив п.п. 4.1.1, 4.1.3 договора в следующей редакции: «Застройщик использует внесенные участником денежные средства на строительство жилого дома и обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГВ случае если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора в части увеличения сроков окончания строительства. Изменение предусмотренного договором срока окончания строительства осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством РФ», «Передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по Акту приема-передачи (далее по тексту – Акт) в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Передаваемый объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным законодательством РФ». Также просит взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ООО «ПКФ «Виктория-5» по доверенности ФИО3 поддержал заявленные требования и пояснил, что перенос срока ввода дома в эксплуатацию связан с существенным изменением обстоятельств, относящихся в соответствии со ст. 9 договора участия в долевом строительстве № 6/167-Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ к форс-мажорным обстоятельствам, повлиявших на частичное неисполнение своих обязательств, а именно: Администрация г.о. Балашиха после получения ими всех исходно-разрешительных материалов и на этапе строительства ориентировочно в стадии 40% готовности, исполняя поручения <адрес> Воробьёва А.Ю., обязала ООО «ПКФ «Виктория-5» произвести реконструкцию помещения под детский сад, а также построить в строящемся жилом доме объекты социально-культурного назначения. С этой целью им было предложено изменить назначение нежилого помещения, которое является неотъемлемой частью домов (№ и 7 по ГП), с торгового центра на фитнес-центр с плавательным бассейном. Для осуществления данной задачи застройщику было предложено откорректировать проектную документацию, пройти государственную экспертизу проектной документации и получить новое разрешение на строительство с учетом внесенных изменений. Строящиеся жилые дома (№ 5,6,7 по ГП) находятся рядом друг с другом. Магистральные сети водоснабжения, канализации и теплоснабжения предназначены для всех трех домов, но при этом, магистраль на все три дома одна. В связи с изменением назначения помещений, торговый центр на бассейн, значительно увеличилась потребность в ресурсах, в связи с чем была пересмотрена пропускная способность магистральных сетей, их частичная прокладка. Строительство многоэтажного жилого дома (№ по ГП) ведет генподрядчик ОАО Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» согласно договору генерального подряда № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению № к нему от ДД.ММ.ГГГГ года. С генподрядчиком своевременно были согласованы все графики производства работ и сроки введения дома (№ по ГП) в эксплуатацию, после чего стали заключаться договоры долевого участия в строительстве жилого дома с дольщиками, в том числе и с ответчиком. Администрацией г.о. Балашиха строящийся многоэтажный жилой дом (№ по ГП) проблемным объектом не признан. Существенное изменение вышеперечисленных обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота, а именно, ограничений в строительстве дома экономического, политического и юридического характера.

Ответчик Деревщиков П.П. и представитель ответчика в судебное заседание не явились, о дне слушания дела были извещены надлежащим образом. От ответчика поступил письменный отзыв с ходатайством о взыскании расходов, связанных с оплатой услуг представителя в сумме <данные изъяты>

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 9 ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В силу ст. ст. 420, 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Направление застройщиком участникам долевого строительства уведомлений о переносе сроков передачи объектов не обязывает участников долевого строительства подписать соответствующее дополнительное соглашение, т.к. согласно п. 2. ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ).

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 10 вышеназванного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПКФ «Виктория-5» и Деревщиковым П.П. заключен договор участия в долевом строительстве № 6/107-Балашиха об участии в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям договора по окончанию строительства ответчик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом (№ по ГП), по адресу: <адрес>, на земельном участке, находящимся у застройщика на праве собственности и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства, объект, находящийся по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства является жилое помещение со следующими параметрами по проекту: однокомнатная квартира, общей площадью 49, 4 кв.м., № 107, этаж 12, номер на этаже 3. Согласно п. 4.1.1 договора застройщик использует внесенные участником денежные средства на строительство жилого дома и обязуется ввести жилой дом в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В случае если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора в части увеличения сроков окончания строительства. Изменение предусмотренного договором срока окончания строительства осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством РФ. Цена договора составляет <данные изъяты> (п. 3.1 договора). П. 4.1.3 договора предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи в течение 2 месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-13).

Судом установлено, что ООО «ПКФ «Виктория-5» не выполнило своих обязательств по указанному договору, что подтверждается сроком окончания строительства и сдачи объекта по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным между сторонами.

Поскольку права и обязанности по спорным правоотношениям возникли из договора № 6/107-Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ года, суд полагает, что срок исполнения обязательств по возникшим правоотношениям возникает со ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ для того, чтобы какое-либо изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к категории существенных и тем самым достаточных для изменения условий договора на основании решения суда, требуется наличие одновременно следующих условий.

Во-первых, предполагается, что стороны в момент заключения договора исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет.

Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

В-третьих, исполнение договора при наличии существенно изменившихся обстоятельств без соответствующего изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона, то есть сторона, обратившаяся в суд с требованием о расторжении договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ). При этом пунктом 2 статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что лицо, обращающееся в суд с требованием об изменении договора, обязано доказать наличие одновременно перечисленных в указанной норме условий, при которых договор может быть изменен по решению суда.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика Деревщикова П.П. истцом ООО «ПКФ «Виктория-5» было направлено уведомление о переносе срока ввода многоэтажных жилых домов №№ 5,6,7 по ГП, по адресу: <адрес>, в связи с тем, что строительство планировалось вести в 2-3 смены, однако в связи с неоднократными жалобами жителей близ расположенных жилых домов в Государственную жилищную инспекцию <адрес> и Администрацию г. о. Балашиха на шумы, не дали возможности это осуществить и одновременно предложено подписать дополнительное соглашение к п. 4.1.1, п. 4.1.3 договора долевого участия (л.д. 19).

В материалы дела истцом представлены следующие документ:

Постановление Администрации г.о. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 72/13-ПА «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> градостроительный план земельного участка, Постановление Администрации г.о. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 1163/13-ПА «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> градостроительный план земельного участка, Постановление Администрации г.о. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 1208/13-ПА «Об утверждении градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, Ш.Энтузиастов, 79», градостроительный план земельного участка, положительное заключение государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ года, договор генерального подряда № на строительство жилого дома с внутренними инженерными сетями от ДД.ММ.ГГГГ с приложением графика производства работ (л.д. 26-58).

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Деревщиковым П.П. в адрес ООО «ПФК «Виктория-5» была подана претензия с отказом от подписания дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (л.д. 20).

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования ООО «ПКФ «Виктория-5» к Деревщикову П.А. об изменении условий договора участия в долевом строительстве не подлежат удовлетворению, поскольку истец в силу ст. 56 ГПК РФ не доказал наличие совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Вступая в договорные отношения с дольщиками, ООО «ПКФ «Виктория-5» не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта, а также на момент заключения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с дольщиком, ООО «ПКФ «Виктория-5» располагало данными о том, что строительство многоквартирного жилого дома ведется в населенном пункте, вблизи расположенных жилых домов и, соответственно, при проведении строительных работ ООО «ПКФ «Виктория-5» следовало соблюдать <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об обеспечении тишины и покоя граждан в ночное время на территории <адрес>».

В силу ст. 100, ст. 98 ГПК РФ с истца в пользу ответчика подлежат взысканию расходы на услуги представителя частично в сумме <данные изъяты> с учетом объема оказанной юридической помощи, принципа разумности и справедливости. Данные расходы подтверждены документально (л.д. 89).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «ПКФ Виктория-5» к Деревщикову П.П. об изменении условий договора участия в долевом строительстве, взыскании судебных расходов отказать.

Взыскать с ООО «ПКФ Виктория-5» в пользу Деревщикова П.П. расходы на услуги представителя в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца в апелляционном порядке через Балашихинский городской суд.

Федеральный судья Т.В. Буянтуева