Решение по делу № 2-50/2015 (2-3472/2014;) от 15.08.2014

Дело № 2-50/15

Решение

Именем Российской Федерации

19 января 2015 года г. Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре Чайниковой М.В.,

с участием прокурора Ореховой О.В.,

в присутствии представителя истца Королевой О.А., действующей на основании доверенности от 25.12.2014, ответчицы Черниковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г. Перми к Черниковым А.И., М.П. о выкупе жилого помещения, прекращении права собственности, признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении, признании права собственности за муниципальным образованием,

установил:

Администрация г. Перми обратилась в суд с иском к ответчикам о взыскании в пользу Черниковой А.И. выкупной стоимости за комнату, расположенную в трехкомнатной квартире, общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес, в размере ... руб., за две комнаты, расположенные по этому же адресу, общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой – 16,2 кв.м. и 11,6 кв.м., в размере ... руб., с учетом доли земельного участка, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности Черниковой А.И. на данное жилое помещение, признании ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, признании права собственности на данное жилое помещение за Муниципальным образованием «Город Пермь».

Исковые требования истцом мотивированы тем, что Черникова А.И. является собственником вышеуказанных жилых помещений, на основании акта обследования жилого дома Адрес от Дата и заключения межведомственной комиссии от указанной даты, жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от Дата собственнику помещения предписано освободить занимаемое жилое помещение в течение 30 дней с момента получения уведомления, а также снести аварийный жилой дом в течение 60 дней с момента получения уведомления. Поскольку в указанный срок дом не был снесен, Дата было вынесено распоряжение, которым предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа принадлежащих ответчице жилых помещений. Стоимость объектов, указанная выше, определена согласно отчета об оценке ИП .... от Дата.

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, дополнила, что в рамках проведенного судом нового оценочного отчета от Дата, не возражает против увеличения суммы выкупа.

Ответчица Черникова А.И. исковые требования не признала, считает, что сумма иска при выкупе занижена, ей произведена оценка, принадлежащих ей объектов недвижимости, так из отчетов ООО «...» от Дата следует, что выкупная стоимость вышеуказанной комнаты составляет ... руб., двух вышеуказанных комнат – ... руб., и именно такую выкупную стоимость она просит взыскать в ее пользу.

Ответчик Черников М.П. в суд не явился, о слушании дел извещен.

Третьи лица ТУ Министерства социального развития Пермского края по г.Перми и Управление Росреестра по Пермскому краю в суд своих представителей не направили, о слушании дела извещены.

Прокурор дал заключение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что комната в трехкомнатной квартире общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес и две комнаты, расположенные в данном жилом помещении по этому же адресу, общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 16,2 к.в.м и 11,6 кв.м., принадлежат Черниковой А.И.

Сторонами не оспаривается, что в указанных жилых помещениях зарегистрированы ответчики Черниковы А.И., М.П.

Актом и заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от Дата дом Адрес признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с имеющимися деформациями фундамента, стен, несущих конструкций, значительной степенью биологического повреждения элементов деревянных конструкций.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от Дата № на собственников жилых помещений, в т.ч. по Адрес, возложена обязанность в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения, в течение 60 дней с момента получения уведомления снести дом.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от Дата № предусмотрено изъятие для муниципальных нужд путем выкупа вышеуказанные жилые помещения.

В соответствии с отчетом об оценке ИП ... от Дата, представленным истцом, рыночная стоимость спорных объектов недвижимости на дату оценки составляла: комнаты – ... руб., двух комнат – ... руб. Из отчетов ООО «...» от Дата, представленных ответчицей, следует, что выкупная стоимость вышеуказанной комнаты составляет ... руб., двух вышеуказанных комнат – ... руб.

В рамках рассмотрения гражданского дела судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, которая была проведена ООО «...» Дата, из заключения эксперта ФИО1 следует, что рыночная стоимость комнаты общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой площадью 10 кв.м., в трехкомнатной квартире Адрес с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру общей площади указанной квартиры с учетом убытков, составляет ... руб.; рыночная стоимость комнат общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой площадью 16,2 и 11,6 кв.м., в трехкомнатной квартире Адрес с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру общей площади указанной квартиры с учетом убытков, составляет ... руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу Администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника денежной компенсации в размере, определенном заключением эксперта ООО «...» от Дата. К такому выводу суд приходит по следующим основаниям.

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е.наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

По мнению суда, отчеты, представленные ответчицей, произведенные специалистами ООО «...» от Дата, не отражают действительную рыночную стоимость подлежащего изъятию у ответчицы жилого помещения, анализируя представленные сторонами отчеты об оценке, заключение эксперта, суд считает, что сам дом в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу, а также находящиеся в нем жилые помещения, принадлежащие ответчице, не представляют какого-либо интереса для рынка недвижимости, поскольку не отвечают предъявляемым к жилому помещению требованиям (ст.15 ЖК РФ). Заключение эксперта ФИО1 выполнено на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположены, подлежащие изъятию жилые помещения, с учетом места расположения многоквартирного дома, оно не противоречит требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчицы, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчицы возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом ответчица приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Таким образом, приведенные в анализируемом заключении эксперта данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемых жилых помещений с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что отчеты, представленные ответчицей, произведенные специалистами ООО «...» от Дата, не могут быть приняты во внимание при определении рыночной стоимости изымаемого у ответчицы жилого помещения, поскольку не отвечают тем целям и задачам, реализация которых осуществляется участниками правоотношений в порядке ст.32 ЖК РФ. Отчет об оценке ИП ... от Дата суд также не может положить в основу данного решения, т.к. на момент вынесения решения суда истек шестимесячный срок с момента его изготовления, не настаивает на данной оценке и сам истец, по ходатайству которого и была назначена судебная экспертиза.

Кроме этого, оценивая указанное заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством. При этом суд считает, что оснований сомневаться в заключении эксперта не имеется, поскольку данное заключение составлено компетентным экспертом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны. Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемые жилые помещения с учетом убытков, понесенных в связи с изъятием жилых помещений, должен составлять за комнату, общей площадью 14,0 кв.м. – ... руб., за две комнаты, общей площадью 38,8 кв.м. – ... руб.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у ответчиков прекращается и ответчики подлежат выселению из данного помещения без предоставления другого жилого помещения.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию город Пермь.

Между тем, суд не может согласиться с требованием истца о признании права собственности за МО «Город Пермь» на 3-х комнатную квартиру, расположенную по Адрес, поскольку указанное жилое помещение в качестве нового объекта недвижимости на кадастровый учет не поставлено, спорные жилые помещения с кадастрового учета не сняты.

В соответствии со ст.16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием объекта недвижимости, прекращением его существования.

В силу п.1.2. ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается осуществление государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Законом о кадастре.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с Администрации г. Перми в пользу Черниковой А.И. выкупную стоимость за комнату, расположенную в трехкомнатной квартире, общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес, в размере ... руб., в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Взыскать с Администрации г. Перми в пользу Черниковой А.И. выкупную стоимость за две комнаты, расположенные в трехкомнатной квартире, общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 16,2 кв.м. и 11,6 кв.м., по Адрес, в размере ... руб., в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Прекратить право собственности Черниковой А.И. на комнату в трехкомнатной квартире общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес и две комнаты, расположенные по Адрес общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 16,2 к.в.м и 11,6 кв.м.

Признать Черникову А.И., Черникова М.П. прекратившими право пользования жилыми помещениями в виде комнаты в трехкомнатной квартире общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес и двумя комнатами, расположенными по Адрес, общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 16,2 к.в.м и 11,6 кв.м.

Выселить Черникову А.И., Черникова М.П. из жилых помещений в виде комнаты в трехкомнатной квартире общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес и двух комнат, расположенных по Адрес, общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 16,2 к.в.м и 11,6 кв.м., без предоставления другого жилого помещения.

Признать право собственности за Муниципальным образованием «Город Пермь» на комнату в трехкомнатной квартире общей площадью 14,0 кв.м., в том числе жилой 10,0 кв.м., по Адрес и две комнаты, расположенные по Адрес, общей площадью 38,8 кв.м., в том числе жилой 16,2 к.в.м и 11,6 кв.м., с учетом доли земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, находящегося на правах общедолевого имущества по Адрес, в остальной части иска отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова