Решение по делу № 3а-430/2021 от 30.04.2021

Дело № 3а-430/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000248-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                 21 июня 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фоминой М.С..,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости

земельного участка площадью 3 680 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно – финансовые учреждения и другие подобные объекты), для объектов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 827 000 рублей;

объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – административное здание в разрушенном состоянии, площадью 1 399, 6 кв.метров, с кадастровым номером 76:23:040401:49, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 942 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО1 является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчетам, выполненным ООО «Оценочная компания «Канцлер» (далее – Отчет):

рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 5 942 000 рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 7 827 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 25 632 023, 19 рубля.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 15 012 055, 53 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Представитель административного истца на основании доверенности ФИО3 в судебном заседании административный иск об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своего представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» представили суду отзывы на административный иск, в которых оставили разрешение дела на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допрошенного в качестве свидетеля оценщика ФИО4, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка площадью 3 680 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно – финансовые учреждения и другие подобные объекты), для объектов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, и расположенного на нем объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – административное здание в разрушенном состоянии, площадью 1 399, 6 кв.метров, с кадастровым номером 76:23:040401:49.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципалитета города Ярославля от 27.11.2014 года N 441 на территории города Ярославля введен налог на имущество физических лиц с 1 января 2015 года, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципалитета города Ярославля, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 является плательщиком налога на имущество физических лиц, размер данного налога определяется на оснований сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № следовательно, права и законные интересы ФИО5 затрагиваются установленной в отношении указанного объекта кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:040401:49.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

     В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципалитета города Ярославля от 07.11.2005 года N 146 на территории города Ярославля установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», частью 11 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 25 632 023, 19 рубля.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 15 012 055, 53 рубля.

Административным истцом представлены Отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которыми рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 5 942 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 7 827 000 рублей.

Исследование Отчетов с учетом дополнительных пояснений оценщика Ромали Ю.Г. дает основания суду для вывода о том, что Отчеты являются достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером № и с кадастровым номером №

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № сравнительным подходом; объекта недвижимости с кадастровым номером 76:23:040401:49 - затратным подходом.

В рамках затратного подхода оценщиком использован метод сравнительной единицы, в ходе которого оценщик рассчитывала стоимость строительства 1 кв.метра (1 куб.метра) аналогичных улучшений и корректировала данную стоимость на установленные различия. Для определения величины затрат на строительство оценщиком применены справочные и нормативные материалы.

При определении стоимости 1 единицы аналогичного оцениваемому объекту здания оценщик использовала данные Справочника Ко – Инвест и отнесла оцениваемое здание к «жилым домам».

Вывод оценщика о том, что оцениваемое здание является жилым домом основан на данных его технической инвентаризации, а также техническом состоянии в настоящее время. Из указанных данных следует, что оцениваемое здание возводилось как жилое, использовалось в этих целях. В последующем имело место его использование, как административного. Однако, какой – либо реконструкции или капитального ремонта здания в целях изменения его назначения не производилось. На дату оценки здание находится в неудовлетворительном состоянии и не используется.

Указанные факты позволили оценщику отнести здание к жилым и определять стоимость строительства 1 единицы аналогичного жилого здания.

Суд полагает указанные действия оценщика в рамках оценки вполне обоснованными, подтвержденными ссылками на те источники информации, которые использованы оценщиком при постановке приведенных выводов, а потому соответствующими требованиям пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пункту 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Определяя износ конструктивных элементов здания – объекта оценки в целях учета данного показателями в расчете стоимости затратным подходом, оценщик исходила из того, что долгоживущие элементы здания имеют устранимый и неустранимый износ. Устранимый износ – тот износ, который может быть устранен проведением ремонтных работ.

Выводы оценщика о возможности применения в расчетах данного износа и определение его величины основаны на данных справочной оценочной литературы, нормативных документах, вполне обоснованы и подтверждены.

В связи с этим, возражения административного ответчика о противоречиях в действиях оценщика в указанной части содержанием Отчета опровергаются и о недостоверности выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № не свидетельствуют.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес> – аналога 3 и земельного участка по адресу: <адрес> - аналог 1 явился факт нахождения на них объектов капитального строительства. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки (аналоги 3 и 1) реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на «тип сделки», либо применение корректировки на «вид права» в максимальном значении расширенного интервала данных корректировок, предложенного Справочником оценщика недвижимости под редакцией ФИО6, 2018 года, который использован оценщиком для определения величины корректировки.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки – аналоги 1 и 3 свободны от застройки в полной мере подтверждаются, имеющимся в составе Отчета об оценке содержанием объявлений о продаже права аренды на них, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цен данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цена предложения аналога 1 в            100 000 000 рублей; аналога 3 - в 6 000 000 рублей является ценой земельного участка без улучшений. Указанные цены земельных участков, по мнению оценщика, типичны для рынка недвижимости города Ярославля и не свидетельствуют о наличии каких – либо дополнительных условий предлагаемых сделок.

При этом, в соответствии с требованиями пункта 22 ФСО № 7 к цене указанных аналогов оценщиком применена корректировка на вид передаваемого права в целях нивелировки различий в правовых основаниях принадлежности объекта.

Оснований для определения величины данной корректировки в ином размере, а также применения корректировки на нетипичность сделки оценщик, исходя из анализа рынка, и в пределах своей компетенции не усмотрела.

Также безосновательными являются доводы административного ответчика о том, что цена аналога 3 подлежала корректировке на «срочность его продажи».

Действительно, предложенная владельцем Интернет – сайта, где размещено объявление о продаже объекта, форма подачи объявления содержит указание на «срочность» продажи.

Вместе с тем, оценщиком сделан вывод о том, что введенный продавцом текст объявления собственноручно оснований для вывода о «срочности» продажи не содержит.

Как следует из Отчета и пояснений оценщика, анализ текста объявления в полном объеме не дает оснований полагать, что в данном случае имела место «срочная» продажа и цена объекта сформирована под влиянием данных обстоятельств.

В связи с этим, невведение оценщиком корректировки на «срочную» продажу вполне обосновано и требованиям федеральных стандартов оценки соответствует.

Возражений относительно достоверности Отчетов в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчетов в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данных объектов является достоверной.

В связи с этим, рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетами: объект недвижимости с кадастровым номером № - 5 942 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером № - 7 827 000 рублей.

Суд принимает во внимание также, что доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца административным ответчиком суду не представлено.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО1 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ФИО1 с настоящим административным иском в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 3 680 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – объекты административного назначения для оказания услуг населению (юридические консультации, нотариальные и риэлторские конторы, туристические агентства, рекламные агентства, копировальные центры, кредитно – финансовые учреждения и другие подобные объекты), для объектов жилой застройки, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 7 827 000 (семь миллионов восемьсот двадцать семь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: назначение – нежилое здание, наименование – административное здание в разрушенном состоянии, площадью 1 399, 6 кв.метров, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 5 942 000 (пять миллионов девятьсот сорок две тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 апреля 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ