Решение по делу № 33-4641/2020 от 22.04.2020

Дело №2-383/2020

33-4641

Судья –Еловиков А.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 03.06.2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Кириенко Е.В.

судей Смирновой М.А., Мехоношиной Д.В.

при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Индустриального районного суда г. Перми от 27.02.2020 года, которым постановлено:

«исковое заявление Департамента земельных отношений администрации г. Перми к Облякову Антону Андреевичу, Климову Владимиру Владимировичу о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору № ** аренды земельного участка от 18.10.2019 г., заключенного между Обляковым Антоном Сергеевичем и Климовым Владимиром Владимировичем – оставить без удовлетворения».

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Департамента земельных отношений администрации г. Перми Бернадской Н.А., представителя Климова В.В. – Гашевой Е.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Департамент земельных отношений администрации г.Перми обратился в суд с иском к Облякову А.А., Климову В.В. о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным.

Исковые требования мотивированы тем, что 17.09.2019 между Департаментом и Обляковым А.А. заключен договор аренды № ** земельного участка с кадастровым номером ** площадью 729 кв.м, находящегося по адресу: ****, для индивидуального жилищного строительства. Договор заключен на срок 07.08.2019 по 06.08.2029. Договор бы заключен с ответчиком без проведения торгов на основании п.п. 14 п. 2 ст. 39.6. РФ. 18.10.2019 от ответчика Облякова А.С. поступило уведомление № ** о переуступке прав и обязанностей по договору аренды.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору № ** аренды земельного участка заключен 18.10.2019 между Обляковым А.С. и Климовым В.В. Решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 03.08.2015 по делу № **/2015 установлено, что Обляков А.А. является инвалидом ** детства, жилого помещения в собственности не имеет, проживает в жилом помещении, принадлежащем Ш. Фактически приходящаяся на истца площадь составляет 11,54 кв.м, что является менее учетной нормы площади жилого помещения, установленной решением Пермской городской Думы № 103 от 30.05.2006. т.е. в силу ст. 51 ЖК РФ Обляков А.А является нуждающимся в улучшении жилищных условий. Следовательно, по смыслу ч 1 и 14 ст. 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» имеет право на предоставление земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. Мера социальной поддержки в виде права инвалида на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства неразрывно связана с личностью гражданина-инвалида. Таким образом, предоставление земельного участка Облякову А.А. неразрывно связано с его личностью. Уступка прав по договору аренды № ** в силу ст. 166, 168, 383 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Такая сделка нарушает права неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка, причиняет убытки муниципальному образованию. Приобретение Климовым В.В. прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, возможно только в общем порядке. В соответствии с абз.2 п. 7.1 договора аренды арендатор не вправе передавать права и обязанности по такому договору третьим лицам.

С учетом изложенного, Департамент земельных отношений администрации г.Перми просил признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей по договору № ** аренды земельного участка от 18.10.2019, заключенный между Обляковым А.С. и Климовым В.В., в соответствии с которым права и обязанности Облякова А.С. по договору аренды земельного участка от 17.09.2019 № ** переданы Климову В.В., с указанием на то, что решение будет являться основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН.

Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит представитель Департамента земельных отношений администрации г. Перми, указывая следующее. Часть 9 ст.22 ЗК РФ предусматривает возможность уступки права аренды без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом в силу ст.383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, не допускается. Далее, автор жалобы воспроизводит обстоятельства, и нормы закона, которые являлись основанием заявленных исковых требований. В апелляционной жалобе приведен довод о том, что личность арендатора имеет существенное значение для арендодателя, поскольку от личности арендодателя напрямую зависит и размер арендной платы. Климов В.В. права на льготы в части начисления и уплаты арендных платежей не имеет. Следовательно, истец лишен в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при обычных условиях гражданского оборота; получение от Климова В.В. арендной платы в размере, определенном по результатам торгов. Суд неверно истолковал условия договора аренды, не учел специальные правила п.7.1, устанавливающие запрет на уступку прав в случае первоочередного приобретения земельных участков. Далее, истец ссылается на положения п. 2 ст.615 ГК РФ, п. 1 ст.23 ЗК РФ, ст.ст.216, 274 ГК РФ и указывает, что исходя из буквального толкования условий договора аренды ( абз.2 п.7.1.) следует запрет передавать права и обязанности по такому договору аренды (перенайм), этот пункт не распространяется на субаренду и установление сервитута.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Обляков А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента земельных отношений администрации г. Перми Бернадская Н.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель Климова В.В. – Гашева Е.А. возражала против отмены решения суда, иные участвующие у деле лица, извещенные о времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу ст.167 ГПК РФ процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов (ч. 1 ст.327. 1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, решением Орджоникидзевского районного суда г. Перми от 03.08.2015 года по делу №**/2015 признан незаконным отказ Департамента земельных отношений администрации г. Перми в предоставлении Облякову А.А. земельного участка, на Департамент возложена обязанность предоставить Облякову А.А. в аренду сроком на 10 лет земельный участок для индивидуального жилищного строительства в границах МО г. Пермь в первоочередном порядке в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Распоряжением заместителя главы администрации г. Перми – начальника Департамента земельных отношений № ** от 17.06.2019 Облякову А.А. предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью 729 кв.м. в Индустриальном районе для индивидуального жилищного строительства.

02.08.2019 Обляков А.А. обратился в Департамент земельных отношений администрации города Перми с заявлением о предоставлении ему в соответствии с Федеральным законом от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» земельного участка с кадастровым номером **, площадью 729 кв.м., расположенный по адресу: ****, для индивидуального жилищного строительства в аренду, сроком на 20 лет.

17.09.2019 между Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель) и Обляковым А.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № **, по условиям которого Облякову А.А. во временное пользование на условиях аренды передан земельный участок с кадастровым номером **, площадью 729 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: ****, под индивидуальное жилищное строительство в границах, сроком с 07.08.2019 по 06.08.2029.

18.10.2019 между Обляковым А.А. (цедент) и Климовым В.В. (цессионарий) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № ** аренды земельного участка от 17.09.2019, по условиям которого цедент обязуется передать цессионарию права и обязанности, возникшие из договора № ** аренды земельного участка от 17.09.2019, заключенного с Департаментом земельных отношений администрации г.Перми (арендодатель), предметом которого является земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство, площадь: 729 кв.м., кадастровый номер **, расположенный по адресу: ****, а цессионарий обязуется принять указанные права и обязанности.

Согласно п. 3 договора о передаче прав цена уступаемых прав по соглашению сторон определена в размере 400000 руб., которые уплачиваются цессионарием цеденту при подписании договора путем передачи наличных денежных средств.

В соответствии с п.6 цедент обязуется в письменной форме уведомить Департамент земельных отношений администрации г.Перми о заключении договора с цессионарием.

Обременение земельного участка в виде права аренды Климова В.В. на срок с 27.09.2019 по 06.08.2029 на основании договора аренды земельного участка № **, договора уступки прав аренде земельного участка от 18.10.2019 года зарегистрировано в ЕГРН 24.10.2019 года.

18.10.2019 Обляков А.А. уведомил Департамент земельных отношений администрации города Перми об уступке прав по договору аренды Климову В.В.

В ответ на указанное уведомление Департамент земельных отношений администрации города Перми направил письмо от 05.11.2019 № **, согласно которому Обляков А.А. не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды от 17.09.2019 № ** третьему лицу.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст.383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.

На основании пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

В соответствии со статьей 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (пункт 1). Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника (пункт 2).

В соответствии с п.1, п.п.14 п.2 ст.39. 6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что права аренды не относятся к числу тех, возможность передачи которых запрещена ст.383 ГК РФ; из толкования условий п.п.3.2.10 договора аренды от 17.09.2019 года, положений ч.9 ст.22 ЗК РФ следует, что ни законом, ни договором аренды запрет на совершение уступки права аренды без согласия арендодателя не предусмотрен, положения п. 7.1. договора аренды не регулируют вопросы уступки права аренды; земельный участок приобретен Обляковым А.А. без торгов, соответственно, оснований полагать, что право аренды может быть приобретено только по результатам торгов, не имеется; передача прав Климову В.В. не повлекла изменение условий договора, соответственно, личность арендатора в данном случае значения не имеет; оснований полагать, что уступка противоречит закону, при заключении сделки ответчики имели намерение причинить вред истцу, не имеется.

Судебная коллегия находит приведенные выводы суда основанными на неправильном применении норм материального закона, при несоответствии выводов суда первой инстанции, приведенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ). Например, ничтожной является уступка прав бенефициара по независимой гарантии без одновременной уступки тому же лицу прав по основному обязательству (абзац второй пункта 1 статьи 372 ГК РФ). Статья 383 ГК РФ устанавливает запрет на уступку другому лицу прав (требований), если их исполнение предназначено лично для кредитора-гражданина либо иным образом неразрывно связано с его личностью. При этом следует принимать во внимание существо уступаемого права и цель ограничения перемены лиц в обязательстве. Например, исходя из положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ запрет уступки прав по договорам, заключение которых возможно только путем проведения торгов, не затрагивает требований по денежным обязательствам.

Как следует из материалов дела, право аренды земельного участка получено Обляковым А.А. в первоочередном порядке, без проведения торгов, и с льготной ставкой при уплате арендной платы за земельный участок,в целях освоения земельного участка для улучшения его жилищных условий. Возможность приобретения земельного участка в льготном порядке и на льготных условиях, в соответствии с п.п.1.п. 1 ст.1 Закона Пермского края №604-ПК от 07.04.2010 года "О порядках определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, а также размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" обусловлена наличием у Облякова А.А., статуса инвалида и нуждаемостью его в улучшении жилищных условий.

Соответственно, предоставление земельного участка в аренду на льготных условиях Облякову А.А. в данном случае свидетельствует о реализации возложенных на муниципалитет законом обязательств по обеспечению инвалида, как лица, которому государством гарантированы специальные меры поддержки, земельным участком для строительства жилья, т.е. является непосредственно связанным с личностью Облякова А.А.

Положения ст.383 ГК РФ закрепляют общую норму, направленную на закрепление законодательного запрета отчуждать права, непосредственно связанные с личностью кредитора. Пункт 7 ст.448 ГК РФ, которым предусмотрен запрет уступки права требования, приобретенного на торгах его победителем, в случае, если заключение договора возможно только путем проведения торгов, является частным случаем закрепленного в ст.383 ГК РФ правила. Соответственно, приобретение права аренды инвалидом без торгов, но в первоочередном порядке, на льготных условиях, аналогично правилу п.7 ст.448 ГК РФ, исключает возможность уступки права аренды лицу, который соответствующим статусом не обладает, поскольку право аренды неразрывно с личностью арендатора.

С учетом этого, позиция суда, согласно которой в связи с приобретением земельного участка не по результатам торгов отсутствует запрет на передачу прав по договору, в отличие от положений п.7 ст.448 ГК РФ, содержащий такой запрет для приобретенных на торгах правах, является ошибочной.

В связи с этим не может быть признан правомерным вывод суда первой инстанции о том, что уступка права аренды Климову В.В. не нарушает положения ст.383 ГК РФ.

Указание суда на то, что право аренды не является неразрывно связанным с личностью кредитора, и может быть уступлено, сделано без учета конкретных обстоятельств дела, характеризующих льготный порядок приобретения права аренды и условий аренды земельного участка, возможность реализации которых возникает лишь у лиц, круг которых предусмотрен положениями ст.29.6 ЗК РФ.

В то же время Климов В.В. к категории указанных лиц не относится, в связи с чем приобретение им права аренды земельного участка, в обход закона, без проведения торгов, по льготной ставке арендной платы, закону не соответствует.

Произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного в порядке ст. 17 ФЗ РФ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ" договора аренды, ст.39.16 ЗК РФ, является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо ( не являющееся инвалидом, нуждающимся в улучшении жилищных условий) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Учитывая фактические обстоятельства дела, принимая во внимание, что договор уступки права аренды заключен спустя месяц после приобретения Обляковым А.А. права аренды, без улучшения жилищных условий Облякова А.А. путем строительства на земельном участке жилого дома, действия ответчиков свидетельствуют об отсутствии намерения у ответчика реализовать права, предоставленные Облякову А.А. ФЗ РФ от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", и приобретении земельного участка лицом, не имеющим права на льготы, в обход предусмотренной законом процедуры, без учета требований.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в признании оспариваемого договора аренды недействительным, в силу его ничтожности ( ст.ст. 10, 168 ГК РФ).

Судебная коллегия также находит ошибочным толкование судом первой инстанции условий заключенного между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Обляковым А.А. договора аренды земельного участка от 17.09.2019 года.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.3.2.10 договора аренды от 17.09.2019 года арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение представленных Арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, уступки прав и обязанностей третьим лицам, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридических лиц и другое) без письменного согласия Арендодателя ( в случаях заключения настоящего договора на срок не более пяти лет), за исключением случаев, установленных законом.

Согласно абз. 2 п.7.1. договора аренды от 17.09.2019 года в случае если договор аренды заключен в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, Арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Оценив положения абз. 2 п.7.1. договора аренды, суд первой инстанции, с учетом того, что они включены в раздел VII договора «Предоставление земельного участка в субаренду, заключение соглашения об установлении сервитута), пришел к выводу о том, что они не регулируют вопросы передачи права аренды на основании договора уступки, в связи с чем сославшись на положения п.3.2.10 договора, пришел к выводу о том, что стороны согласовали возможность уступки права аренды по договору, заключенному на срок свыше пяти лет, третьим лицам без согласия арендодателя.

Вместе с тем, суд первой инстанции не указал, в чем именно по его мнению, заключается смысл содержащихся в абз. 2 п.7.1. договора аренды положений, запрещающих передавать свои права по договору третьим лицам.

В то же время, исходя из буквального толкования фраз и выражений, содержащихся в абз. 2 п.7.1. договора, учитывая, что право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) и право субаренды не являются теми правами, которые возникают у арендатора в связи с заключением договора аренды, оснований полагать, что предусмотренный абз. 2 п.7.1. договора запрет не относится к распоряжению арендатором правом аренды земельного участка, не имеется. Само по себе формальное включение указанных положений в раздел VII договора об обратном свидетельствовать не может, поскольку определяющим является буквальное значение слов и выражений, содержащихся в положениях договора, обоснованная возможность толкования данных положений каким-либо иным образом, отсутствует.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что положения абз.2 п.7.1. договора аренды являются специальным правилом по отношению к положениям п.3.2.10 договора, регулирующим передачу прав по договору третьим лицам, и подлежит прямому применению в спорной ситуации, связанной с уступкой права аренды, приобретенного Обляковым А.А. в первоочередном порядке, без торгов.

Соответственно, выводы суда о том, что арендодатель предоставил арендатору право уступать свои права по договору третьим лицам, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Принимая во внимание изложенное, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Индустриального районного суда г. Перми от 27.02.2020 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 17.09.2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером ** от 18.10.2019 года, заключенный между Обляковым А.А. и Климовым В.В.

Настоящее определение является основанием для внесения в ЕГРН изменений в сведения об обременении прав на земельный участок с кадастровым номером **, расположенный по адресу ****.

Председательствующий:

Судьи: