Решение по делу № 33-7831/2024 от 30.09.2024

Судья Голодилова Е.И.                                        Мотивированное изготовлено

26.12.2024

Дело № 33-7831/2024

УИД 76RS0016-01-2023-003843-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.Н.,

судей Кузьминой О.Ю., Фокиной Т.А.,

при секретаре Хлестковой О.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

    19 декабря 2024 года

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Земской Марины Николаевны по доверенности Благовой Анастасии Алексеевны на решение Дзержинского районного суда г. Яролсавля от 01 июля 2024 года, которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований Земской Марины Николаевны (паспорт гражданина <данные изъяты>) к ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726), индивидуальному предпринимателю Неделину Юрию Борисовичу (ИНН <данные изъяты>) о защите прав потребителей, отказать.

Удовлетворить частично встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Атлант» и в полном объеме встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Неделина Юрия Борисовича.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой дополнительное соглашение № 1 от 07.02.2022 к договору займа от 07.02.2022, заключенное между ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» и Земской Мариной Николаевной, применить последствия недействительности сделки: признать не возникшим у Земской Марины Николаевны право требования передачи квартиры № (строительный №) по адресу: <адрес>.

В остальной части встречных исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Атлант» к Земской Марине Николаевне о признании недействительным договора займа от 07.02.2022, заключенного между ООО «Специализированный Застройщик «Атлант» и Земской Мариной Николаевной, отказать.

Взыскать с Земской Марины Николаевны в пользу индивидуального предпринимателя Неделина Юрия Борисовича расходы по оплате государственной пошлины 300 рублей.

В остальной части в удовлетворении требований отказать.»

Заслушав доклад судьи областного суда Фокиной Т.А., судебная коллегия

установила:

Земская М.Н. обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Атлант», ИП Неделину Ю.Б., с учетом уточнений просила признать договор займа от 07.02.2022, заключенный между Земской М.Н. и ООО «СЗ «Атлант», договором участия в долевом строительстве, квитанцию к приходно-кассовому ордеру № 15 от 07.02.2022 и справку к ней фактом оплаты по договору долевого участия в строительстве, признать право на долевое участие в строительстве жилого дома и право на получение в собственность однокомнатной квартиры № (строительный №), общей площадью 40,40 кв.м, этаж 3, адрес: <адрес>; признать недействительными договоры процентного займа, заключенные между ООО «СЗ «Атлант» и Неделиным Ю.Б. от 21.01.2022 на сумму 4 500 000 рублей, от 09.03.2022 на сумму 500 000 рублей, от 26.04.2022 на сумму 50 000 рублей, от 23.05.2022 на сумму 50 000 рублей, от 08.06.2022 на сумму 1 500 000 рублей, от 21.06.2022 на сумму 400 000 рублей, от 28.06.2022 на сумму 2 300 000 рублей, 12.07.2022 на сумму 1 900 000 рублей, от 25.07.2022 на сумму 1 565 000 рублей, от 24.08.2022 на сумму 3 100 000 рублей, от 03.10.2022 на сумму 750 000 рублей, от 27.10.2022 на сумму 3 000 000 рублей, от 17.11.2022 на сумму 1 000 000 рублей, 30.11.2022 на сумму 600 000 рублей, 19.12.2022 на сумму 500 000 рублей, от 06.02.2023 на сумму 850 000 рублей, от 06.03.2023 на сумму 140 000 рублей, от 20.04.2023 на сумму 51 000 рублей, от 28.04.2023 на сумму 206 338 рублей, от 12.05.2023 на сумму 200 000 рублей от 15.05.2023 на сумму 21 662 рубля и применить последствия недействительной сделки; признать недействительным заключение об отступном от 30.06.2023, заключенное между ООО «СЗ «Атлант» и Неделиным Ю.Б., применить последствия недействительной сделки; признать отсутствующим право собственности Неделина Ю.Б. в отношении однокомнатной квартиры № (строительный № 24) общей площадью 40,40 кв. м, этаж 3, адрес: <адрес>.

В обоснование иска указано, что между Земской М.Н. и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. 07.02.2022 заключен договор займа, в соответствии с которым истец передал ответчику денежную сумму 3 090 000 рублей с обязательством возврата суммы до 12.05.2022. Кроме того, 07.02.2022 стороны подписали дополнительное соглашение №1, согласно которого исполнение обязательства заемщика перед займодавцем по возврату суммы займа будет засчитано в счет оплаты стоимости квартиры №, общей проектной площадью 41,2 кв.м на 3 этаже после окончания строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями адрес (строительный): <адрес>, а также после постановки его на кадастровый учет, и присвоении адреса в срок не позднее 12.05.2022. Сторонами фактически заключен договор участия в долевом строительстве. Оплата денежных средств в размере 3 090 000 рублей подтверждается справкой и квитанцией к приходному кассовому ордеру № 15 от 07.02.2022. Ответчиком не выполнено свое обязательство по передаче истцу жилого помещения. Договоры процентного займа, заключенные между ООО «СЗ «Атлант» и ИП Неделиным Ю.Б., заключены в нарушение Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, являются недействительными, поскольку застройщик не вправе привлекать денежные средства в форме займов, за исключением целевых займов, предоставляемых учредителями или участниками застройщика, следовательно, сделки оспоримы и недействительны. Соглашение об отступном является способом прекращения обязательства. Поскольку обязательство по недействительным договорам займа не возникло, соглашение об отступном недействительно. Данные договоры, повлекшие передачу причитавшейся истцу квартиры ИП Неделину Ю.Б., нарушают права и интересы истца.

ООО «СЗ «Атлант» обратилось со встречным иском к Земской М.Н. о признании недействительным договора займа от 07.02.2022 с дополнительным соглашением к нему №1 от 07.02.2022, заключенного между Земской М.Н. и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. В обоснование иска указано, что между сторонами по договору займа с дополнительным соглашением не согласован предмет, заключен без решения уполномоченного органа юридического лица и выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности (то есть совершен с нарушением порядка получения согласия на ее совершение) и является недействительной сделкой на основании ст.173.1 ГК РФ; договор совершен с нарушением запрета, установленного ч.6 ст.18 Закона № 214-ФЗ и недействителен по основаниям, установленным ч.9 ст.18 Закона № 214-ФЗ и ст.168 ГК РФ; заключен органом юридического лица с явным ущербом интересам этого юридического лица и является недействительной по основаниям ч.2 ст.174 ГК РФ при явном злоупотреблении правами со стороны гражданина; совершен лишь для вида без реальной передачи денежных средств, без цели создания соответствующих правовых последствий по передаче квартир, то есть является мнимой сделкой, недействительной по основаниям, установленным ст. 170 ГК РФ.

ИП Неделин Ю.Б. обратился со встречным иском к Земской М.Н., просил признать недействительной (ничтожной) сделкой дополнительное соглашение №1 от 07.02.2022 к договору займа от 07.02.2022, заключенное между ООО «СЗ «Атлант» и Земской М.Н., применить последствия недействительности сделки, признать не возникшим у Земской М.Н. право требования передачи квартиры № по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что дополнительное соглашение №1 от 07.02.2022 является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку его условия затрагивают интересы третьих лиц и противоречат существу законодательного регулирования обязательств по договору участия в долевом строительстве. Зачет направлен на обход императивных норм права, установленных законодателем в рамках осуществления публичных функций государства по удовлетворению общественного интереса - защиты прав участников долевого строительства и иных лиц.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Никулушкин И.М., Димитриенко А.В., Кузнецов И.В.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласна представитель Земской М.Н. по доверенности Благова А.А.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, заслушав представителя Земской М.Н. по доверенности Теслинову В.Р., представителя ООО «СЗ «Атлант» - по доверенности Семенкову Е.В., представителя ИП Неделина Ю.Б. – по доверенности Смыкова А.С., представителя Димитриенко А.В. по доверенности Алферову Ю.Н., представителя Кузнецова И.В. по доверенности (ордеру) Сентищеву Е.В., исследовав материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового, как постановленное с нарушением норм материального права.

Разрешая настоящий спор и отказывая Земской М.Н. в удовлетворении заявленных требований, а также удовлетворяя встречные требования Неделина Ю.Б. и частично исковые требования ООО «СЗ «Атлант», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор займа от 07.02.2022 и дополнительное соглашение №1 к нему от 07.02.2022 имеет правовую природу предварительного договора купли-продажи, в связи с чем, у Земской М.Н. не возникает права собственности на спорную квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество, а затем заключить основной договор купли-продажи. При этом денежные средства, перечисленные обществу гражданином — являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Каких-либо мер к защите своего права с момента заключения вышеуказанных договоров с 2022 года истцом не предпринималось, отказа и уклонения ответчика ООО СЗ «Атлант» от государственной регистрации договора, заключенного с истцом, не установлено. При этом, договор (соглашение) между ООО «СЗ «Атлант» и Неделиным Ю.Б. от 30.06.2023 зарегистрирован в установленном законом порядке, что свидетельствует об обоснованности встречных исковых требований, заявленных Неделиным Ю.Б.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда по следующим основаниям.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г., указал, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты. К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года, участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации). Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности (пункт 1 Обзора).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25.12.2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условии договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть вторая).

В соответствии с пунктом 44 указанного постановления при наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Из дела видно, что 13.11.2020 создано ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (далее - ООО «СЗ «Атлант»), учредителем данного юридического лица является Разуванов А.И., основным видом деятельности которого, является строительство жилых и нежилых зданий.

Генеральным директором ООО «СЗ «Атлант» являлся Никулушкин И.М., полномочия которого прекращены решением единственного участника № от 30.08.2022г. Запись об этом внесена в ЕГРЮЛ 05.09.2022.

Согласно Уставу ООО «Специализированный застройщик «Атлант» директор общества не вправе без предварительного письменного одобрения участников общества или единственного участника совершать от имени общества: кредитные договоры и договоры займа, договоры залога, поручительства и другие сделки, заключаемые в обеспечение исполнения обязательств, независимо от суммы сделки (п. 11.8 Устава).

31.01.2020 Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на строительство № многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2140 кв.м. Указанным разрешением предусмотрена площадь объекта – 2410,65 кв.м., количество этажей – 3 и 5, строительный объем 11888 куб. м., общая площадь квартир – 2203,52 кв.м., количество квартир – 36.

11.10.2021 размещена информация (проектная декларация) о строительстве многоквартирного дома с инженерными коммуникациями по адресу: <адрес>; застройщик «Специализированный застройщик «Атлант»; форма привлечения денежных средств – счет эскроу.

В разделе 15.2 проектной декларации отражены характеристики жилых помещений с указанием условного номера, этажности, номера подъезда, площади, количества комнат, высоты потолков.

24.04.2023 Департаментом строительства Ярославской области ООО «СЗ «Атлант» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлен договор займа от 07.02.2022 между Земской М.Н. и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М., в соответствии с которым истец Земская М.Н. передала ответчику ООО «СЗ «Атлант» денежную сумму 3 090 000 руб. с обязательством возврата суммы до 12.05.2022. Договором предусмотрена ответственность сторон, в том числе, взыскание пени в случае нарушения срока возврата суммы займа.

В тот же день, 07.02.2022 между Земской М.Н. и ООО «СЗ «Атлант» в лице генерального директора Никулушкина И.М. было заключено дополнительное соглашение №1, согласно которого исполнение обязательства заемщика перед займодавцем по возврату суммы займа будет засчитано в счет оплаты стоимости квартиры №, общей проектной площадью 41,2 кв.м. на 3 этаже после окончания строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома с инженерными коммуникациями адрес (строительный): <адрес>, а также после постановки его на кадастровый учет, и присвоении адреса в срок не позднее 12 мая 2022 года.

Оплата денежных средств в размере 3 090 000 руб. подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №15 от 07.02.2022, справкой ООО «СЗ «Атлант».

Приложением к договору займа от 07.02.2022 является план этажа № многоквартирного дома по адресу: <адрес>, где очерчена линиями спорная однокомнатная квартира без указания нумерации.

Таким образом, вопреки позиции представителя ООО «СЗ «Атлант», судебная коллегия полагает, что для потребителя, заключавшего вышеуказанные договоры, был очевиден приобретаемый по договору объект и его существенные характеристики – этаж 3, количество комнат 1, общая площадь 41,2 кв.м., то есть предмет договора конкретно определен условиями договора и его возможно идентифицировать.

По данным ЕГРН, договор займа от 07.02.2022 и дополнительное соглашение к нему, которые истец, согласно своей правовой позиции считает договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, вопреки ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ зарегистрирован не был, что не оспаривается лицами, участвующими в деле, истец никогда не обращался в ООО СЗ «Атлант» с требованием о регистрации указанных договоров.

При таких обстоятельствах, в целом, исходя из вышепроцитированных положений действующего законодательства и сложившейся судебной практики, несмотря на название договора и отсутствие его регистрации, невнесение истцом денежных средства на счет эскроу, сами по себе эти обстоятельства, по мнению суда второй инстанции, не препятствуют признанию спорного договора договором участия в долевом строительстве и применению к этой сделке положений ФЗ от 30.12.2004г № 214-ФЗ.

Выводы суда первой инстанции о том, что договор займа и дополнительное соглашение №1 к нему от 07.02.2022 имеют правовую природу предварительного договора купли-продажи нельзя признать обоснованными, исходя из буквального толкования условий вышеуказанного договора. В данном случае, по мнению судебной коллегии, исходя из обозначенных условий договора, однозначно следует, что сторонами при совершении названных сделок, хотя и формально не отвечающих требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду именно договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, к сложившимся правоотношениям следует применять положения этого закона.

Исходя из имеющихся в настоящем деле доказательств, суд второй инстанции отклоняет доводы стороны ответчиков о недействительности заключенных договоров займа и дополнительного соглашения к нему, датированных 07.02.2022.

На основании статьи 153 и пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, совершенные лицами, совершающими сделку либо должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласно письму ИП Богаткина В.И. в адрес ООО «СЗ «Атлант» сообщено, что 07.09.2022 года по личному обращению Никулушкина И.М. была изготовлена вторая печать ООО «СЗ «Атлант» с повторением дизайна печати, который хранился у изготовителя с периода изготовления первой печати (17.11.2020); изготовление второй печати было оплачено в безналичном порядке 07.09.2022 года путем перевода денежных средств в сумме 1650 рублей с банковской карты Никулушкина И.М.; печать была выдана лично Никулушкину И.М. 08.09.2022 года (т.1 л.д. 60).

Из заявления Никулушкина И.М. от 09.06.2023, адресованного в ООО «СЗ «Атлант» (подпись удостоверена нотариусом Ярославского нотариального округа Горяиновой Е.В.), следует, что им за время нахождения в должности заместителя директора ООО «СЗ «Атлант» заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес> на квартиры №. В договорах долевого участия в строительстве на квартиры № он указал себя в должности директора ООО «СЗ «Атлант» и подписал указанные договоры своей подписью, хотя не являлся директором общества с конца августа 2022 года; на указанные договоры был проставлен оттиск печати ООО «СЗ «Атлант», к которой у него имелся доступ; денежные средства, полученные в форме наличных денег по договорам долевого участия в строительстве квартир № в кассу ООО «СЗ «Атлант» не передавались (т.1 л.д. 57).

Постановлением старшего следователя СО ОМВД России по Дзержинскому городскому району от 19.07.2023 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении Никулушкина И.М., расследование продолжается (т.1 л.д. 71).

Судом первой инстанции по делу была проведена судебно-техническая экспертиза.

Согласно заключению экспертизы, установить давность исполнения подписи от имени Никулушкина И.М. и нанесения оттиска печати с реквизитами ООО «СЗ «Атлант» в дополнительном соглашении № 1 от 07.02.2022, не представилось возможным. Давность подписи от имени Земской М.Н. не соответствует дате, указанной в документе. Подпись исполнена не ранее июля 2023 г. (+- месяц) при условии хранения документа в режиме темнового сейфового хранения и без применения технологий искусственного умышленного старения документов.

Таким образом, ООО «СЗ «Атлант» доказательств подписания договора займа и дополнительного соглашения к нему в другой период времени, когда Никулушкин И.М. не являлся директором ООО «СЗ «Атлант», а не 07.02.2022, в материалы дела не представлено.

Доводы ответчиков о том, что Земская М.Н. в судебном заседании поясняла, что подписала все документы в одну дату, а поскольку экспертизой установлена эта дата не ранее июля 2023 г. (+- месяц), следовательно, как договор, так и дополнительное соглашение были подписаны не ранее июля 2023, судебная коллегия отклоняет, поскольку на экспертизу предоставлялся оригинал дополнительного соглашения №1 от 07.02.2022, принадлежащий Земской М.Н., в связи с чем не исключается исполнение подписи Земской М.Н. после заключения договора.

При таких обстоятельствах, коль скоро судебная коллегия пришла к выводу о том, что к заключенным между сторонами по делу – Земской М.Н. и ООО «СЗ «Атлант» договору займа и дополнительному соглашению к нему, следует применять положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", со стороны Земской М.Н. представлены, и противоположной стороной не опровергнуты, доказательства внесения в полном объеме денежных средств в счет оплаты по договору, то требования истца о передаче ей спорной квартиры, являются обоснованными.

Доводы встречного иска ИП Неделина Ю.Б. и ООО «СЗ «Атлант» о том, что договор и дополнительное соглашение №1 от 07.02.2022 являются ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, поскольку его условия затрагивают интересы третьих лиц и противоречат существу законодательного регулирования обязательств по договору участия в долевом строительстве; зачет направлен на обход императивных норм права, установленных законодателем в рамках осуществления публичных функций государства по удовлетворению общественного интереса - защиты прав участников долевого строительства и иных лиц, судебной коллегией отклоняются.

Как указано выше, Верховный Суд РФ неоднократно высказывал правовую позицию, согласно которой нарушение застройщиком положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). В том числе, нарушение застройщиком норм названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". (Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г).

По изложенным мотивам, ссылки во встречных исковых заявлениях относительно передачи истцом денежных средств по договору займа с дополнительным соглашением, без соответствующей надлежащей регистрации договора, как договора участия в долевом строительстве и без внесения денежных средств посредством счета эскроу, не могут быть поставлены в вину Земсковой М.Н., как участнику долевого строительства, не свидетельствуют о совершении последней противоправных действий или злоупотреблении своими правами, что лишало бы истца права на защиту, поскольку нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство. Нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения встречных исков судебная коллегия не усматривает.

Одновременно, рассматривая иск Земсковой М.Н. в части требований о прекращении права собственности ИП Неделина Ю.Б. на вышеуказанную квартиру и признании права собственности за истцом, передаче ей спорной квартиры, судебная коллегия исходит из следующего.

Из дела следует, что между ООО «СЗ «Атлант» и Неделиным Ю.Б. был заключен инвестиционный договор от 17.12.2020, и далее, в период с декабря 2021 года по июнь 2023 года были заключены договоры займа (процентные) на сумму более 29 млн. руб. Данные договоры займа являлись целевыми и предоставлялись в целях строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Обстоятельства заключения этих договоров, их ненадлежащего исполнения со стороны заемщика ООО «СЗ «Атлант» были предметом рассмотрения Арбитражного суда Ярославской области.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 31.01.2024 с ООО «СЗ «Атлант» в пользу ИП Неделина Ю.Б. взыскана задолженность по договору 2 178 338руб., проценты – 6 928 444,97руб и неустойка 4 626 891,57руб, в возмещение расходов по уплате госпошлины – 91 668руб.

Данное решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.01.2024 было обжаловано в апелляционном порядке ООО «СЗ «Атлант». Постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда от 07.05.2024, решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения. Соответственно являются преюдициальными для настоящего спора, в связи с чем требования Земской М.Н. о признании договоров займа, заключенных между ООО «СЗ «Атлант» и ИП Неделиным Ю.Б. недействительными не имеется.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2024 принято заявление ИП Неделина Ю.Б. о признании ООО «СЗ «Атлант» несостоятельным (банкротом). К дате рассмотрения настоящего дела по апелляционной жалобе Земской М.Н., указанное заявление о признании ООО «СЗ «Атлант» несостоятельным (банкротом) не рассмотрено.

Таким образом, вышеуказанными судебными постановлениями установлено наличие договорных отношений между ООО «СЗ «Атлант» и Неделиным Ю.Б. по предоставлению на возмездной основе денежных средств в целях строительства указанного жилого дома, также установлено ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств по возврату заемных сумм и начисленных процентов по договору, в связи с чем – образование задолженности.

Из дела видно, что 13.07.2023 в ЕГРП внесена запись в отношении спорной квартиры № общей площадью 40,41 кв.м, этаж 3, адрес: <адрес> (кадастровый номер №), собственником указан Неделин Ю.Б. на основании соглашения об отступном (передача недвижимого имущества) от 30.06.2023. Данный договор, заключенный между ООО «СЗ «Атлант» и Неделиным Ю.Б. (т.2 л.д. 8-10), прошел государственную регистрацию, был надлежащим образом исполнен обеими сторонами. Право собственности Неделина Ю.Б. на вышеупомянутую квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно п.6 ст.8.1. ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Между тем, относительно законности регистрации прав Неделина Ю.Б. в отношении спорной квартиры, суд второй инстанции обращает внимание на следующие фактические обстоятельства настоящего дела.

Из дела видно, что 06.07.2023 Земская М.Н. подала в суд исковое заявление и одновременно заявление о принятии по делу обеспечительных мер. Исковое заявление направлено в адрес ответчика ООО «СЗ «Атлант» 06.07.2023.

Определением Дзержинского районного суда г.Ярославля от 13.07.2023 удовлетворено заявление Земской М.Н., наложен арест на спорную квартиру, в том числе на совершение регистрационных действий с ней.

Кроме того, в рамках дела Арбитражного Суда Ярославской области №А82-11325/2023 по заявлению ООО «СЗ «Атлант» к Димитриенко А.В., Кузнецову И.В. о признании договоров недействительными и об обязании погасить запись в реестре, определением суда от 04.07.2023 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области осуществлять любые регистрационные действия в отношении вновь созданного жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, количество комнат 1.

Данное определение суда поступило в Росреестр 24.07.2023, а 26.07.2023 в ЕГРН внесена запись о запрещении регистрационных действий в отношении спорной квартиры.

Таким образом, имеющаяся к моменту рассмотрения судом настоящего дела регистрационная запись о переходе права к ИП Неделину Ю.Б. в отношении спорной квартиры, совершена с нарушением закона – вопреки принятым судами обеспечительным мерам; что само по себе свидетельствует о незаконности совершения этих регистрационных действий. При таких обстоятельствах, судебная коллегия отклоняет суждения представителя ИП Неделина Ю.Б. о подтвержденности указанной регистрацией правомерности его обладания спорной квартирой.

В силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023г) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судебная коллегия отмечает, что на основании вышеупомянутого соглашения об отступном ИН Неделину Ю.Б. передано помимо спорной, еще 4 квартиры в данном доме. Объективных доказательств передачи ответчику и использования им спорной квартиры в деле не имеется.

При этом, судебная коллегия отмечает, что обязательство перед Земской М.Н., являющейся физическим лицом, потребителем и приобретающей квартиру для личного использования, у ООО «СЗ «Атлант» возникло ранее, чем обязательство перед ИП Неделиным Ю.Б., являющегося субъектом предпринимательской деятельности, а также Димитриенко А.В., договор с которым был заключен 28.12.2022. Фактически, при наличии у застройщика обязательства по передаче спорной квартиры по договору с Земской М.Н., отсутствовали правовые основания для включения данной квартиры в соглашение об отступном, заключенное с ИП Неделиным Ю.Б.

По изложенным мотивам, судебная коллегия считает обоснованными исковые требования Земской М.Н. об оспаривании соглашения об отступном от 30.06.2023 (в части спорной квартиры), заключенного между ИП Неделиным Ю.Б. и ООО «СЗ «Атлант» в отношении названной квартиры, прекращении права собственности Неделина Ю.Б. и признании права собственности на квартиру за истцом по первоначальному иску; решение районного суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Учитывая частичное удовлетворение заявленного Земской М.Н. иска, уплату ею государственной пошлины при подаче иска в сумме 10 450 рублей, на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика ООО «СЗ «Атлант» в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины 10 450 рублей, а в доход муниципального образования города Ярославль в сумме 13 200 рублей.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 01 июля 2024 года отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Земской Марины Николаевны (паспорт гражданина <данные изъяты>) к ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726), индивидуальному предпринимателю Неделину Юрию Борисовичу (ИНН 760400249590) о защите прав потребителей, удовлетворить частично.

Признать недействительным соглашение об отступном от 30.06.2023, заключенное между ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726) и индивидуальным предпринимателем Неделиным Юрием Борисовичем (ИНН 760400249590) в отношении квартиры №, расположенной на третьем этаже в доме № по <адрес>, кадастровый номер №.

Прекратить право собственности Неделина Юрия Борисовича (ИНН 760400249590) на квартиру по адресу: г.Ярославль, ул. Строителей, д. 7а, кв. 26 с кадастровым номером 76:23:011401:9210.

Признать за Земской Мариной Николаевной (паспорт гражданина РФ 7806 505632 от 25.11.2006) право собственности на квартиру по адресу: г.Ярославль, ул. Строителей, д. 7а, кв. 26 с кадастровым номером 76:23:011401:9210.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726) в пользу Земской Марины Николаевны (паспорт гражданина РФ 7806 505632 от 25.11.2006) расходы по уплате государственной пошлины 10 450 рублей

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726) в доход муниципального образования города Ярославль государственную пошлину в сумме 13 200 рублей.

Встречные исковые требования ООО «Специализированный застройщик «Атлант» (ИНН 7606123726), индивидуального предпринимателя Неделина Юрия Борисовича (ИНН 760400249590) к Земской Марине Николаевне (паспорт гражданина <данные изъяты>) оставить без удовлетворения.

В остальной части апелляционную жалобу представителя Земской Марины Николаевны по доверенности Благовой Анастасии Алексеевны оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи