Решение от 01.12.2020 по делу № 2-3709/2020 от 15.10.2020

56RS0009-01-2020-004887-18, дело №2-3709/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2020 года      г. Оренбург

Дзержинский районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Ботвиновской Е.А.,

при секретаре Джанаевой Д.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО "Спортивно-развлекательный центр "Асгард" к Белову В.В., Беловой Н.А. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, неустойки,

У С Т А Н О В И Л :

АО "Спортивно-развлекательный центр "Асгард" обратилось в суд с исковым заявлением к Белову В.В., Беловой Н.А., в обоснование которого указало, что <Дата обезличена> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена> В п.2.1. договора стороны согласовали, что объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира. В соответствии с п.1.2 договора основные характеристики квартиры, в том числе сведения о ее площади являются проектными, фактические характеристики будут определены по окончании строительства здания. Фактическая площадь квартиры используется для определения окончательной цены договора. Сторонами в п.4.3 договора было согласовано условие о том, что цена договора подлежит изменению в случае, если фактическая площадь квартиры, установленная (определенная) кадастровым инженером после окончания строительства здания, будет больше или меньше проектной площади квартиры. В п.4.4.1 договора установлен порядок расчета в случае увеличения общей площади. Также в п.4.3. установлена стоимость квадратного метра, которая составляет 235 317,50 руб. Также оговорено, что если фактическая площадь окажется больше проектной, участники осуществляют доплату денежной суммы.

Поскольку фактическая площадь квартиры оказалась больше проектной площади, разница составила 1 кв.м., цена договора изменилась с 25 108 377,25 руб. на 25 343 694,75 руб., в связи с чем просит взыскать с ответчиков недоплаченную сумму в размере 235 317,50 руб., неустойку в размере 9608 руб., неустойку с момента подачи иска на день вынесения решения суда, неустойку по день фактического исполнения решения суда.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

В судебном заседании ответчики, их представитель Сердюк А.А., действующая на основании доверенности, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав лиц, участвующих деле, исследовав материалы дела, оценив совокупность представленных доказательств, приходит к следующему.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из материалов дела, <Дата обезличена> между Беловым В.В., Беловой Н.А. (Участники) и Акционерным обществом «Спортивно-развлекательный центр «Асгард», (Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве <Номер обезличен> от <Дата обезличена> <Дата обезличена> к договору было заключено дополнительное соглашение №1.

В пункте 1.2. договора стороны согласовали, что объектом долевого строительства является жилое помещение - квартира. Общая проектная площадь 104,5, общая приведенная площадь (проектная) 106.70 кв.м.

Согласно пункту 1.1. договора застройщик принял обязательство в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости, и после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта, передать квартиру участникам.

Из пункта 1.1. договора следует, что ответчики приняли на себя обязательство по оплате цены договора (абзац 2 пункта 4.1. Договора) и приемке Квартиры от Застройщика в установленном договором порядке.

В соответствии с пунктом 1.2. договора, основные характеристики квартиры, в том числе сведения о ее площади являются проектными, фактические характеристики будут определены по окончании строительства здания. Фактическая площадь квартиры используется для определения окончательной цены Договора.

Сторонами в пункте 4.3. договора было согласовано условие о том, что цена договора подлежит изменению в случае, если фактическая площадь квартиры, установленная (определенная) кадастровым инженером после окончания строительства здания, будет больше или меньше проектной площади квартиры.

В пункте 4.3 установлена стоимость квадратного метра, которая составляет 235 317.50 рублей.

В пункте 4.4.1, п. 4.4.3 Договора установлен порядок расчета в случае увеличения (уменьшения) общей площади.

В случае, если общая приведенная площадь квартиры окажется больше Проектной общей приведенной площади квартиры, участник осуществляет доплату денежной суммы, составляющую разницу между общей приведенной площадью квартиры и проектной общей приведенной площадью квартиры, умножению на цену единицы общей приведенной площадью квартиры, умноженную на цену единицу общей приведенной площади квартиры (п.4.4.1).

В случае, если общая приведенная площадь квартиры окажется меньше Проектной общей приведенной площади квартиры, Застройщик обязуется осуществить возврат Участнику денежной суммы, составляющей разницу между общей приведенной площадью квартиры и проектной общей приведенной площадью квартиры, умножению на цену единицы общей приведенной площадью квартиры, умноженную на цену единицу общей приведенной площади квартиры (п.4.4.2).

Согласно п. 4.4.3 Договора, при передаче Квартиры Участнику и подписании соответствующего Передаточного акта в соответствии с условиями договора, стороны подписывают Акт об окончательных взаиморасчетах, в котором фиксируется уточненная в соответствии с п.п. 4.4.1, 4.4.2 Цена договора.

При этом п.1.2 договора предусмотрено, что сторонами допускается отклонение фактической общей площади квартиры от проектной площади квартиры (как в большую, так и в меньшую сторону) не более, чем на 5%, изменение площади квартиры в указанных пределах не является нарушением условий договора со стороны застройщика.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из одностороннего передаточного акта от 17.12.2019 г., квартира имеет следующие характеристики: 107.70 кв. м., тогда как проектируемая площадь - 106.70 кв.м., таким образом, разница составляет 1.00 кв.м.

Поскольку пункт 1.2 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве содержит условие о том, что разница между проектной и фактической общей площадью менее 5% не является нарушением договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу, что буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений указывает на возможность определения окончательной цены договора и взыскании с Участника разницы в цене договора в случае превышения допустимого изменения проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства более, чем на 5%.

Учитывая, что фактическая разница между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства составляет 0,94% что менее 5%, предусмотренной Договором, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку в удовлетворении основных требований отказано, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании неустойки у суда не имется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ "░░░░░░░░░-░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ "░░░░░░" ░ ░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░, – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.    

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░: 07.12.2020 ░.