Решение по делу № 33-614/2017 от 14.06.2017

Судья Лиджаева Д.Х. Дело № 33-614/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Элиста 6 июля 2017 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего Пюрвеевой А.А.

судей Лиджиева С.В. и Басангова Н.А.

при секретаре Мукаеве Э.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манжиковой Светланы Анатольевны, Манжикова Сергея Николаевича к ООО «Стройинвест» о признании договора заключенным, возложении обязанностей по установлению котла индивидуального отопления и передаче объекта долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома по апелляционной жалобе представителя ООО «Стройинвест» Санджиевой В.Б. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 апреля 2017 г.

Заслушав доклад судьи Басангова Н.А., объяснения представителя ответчика Санджиевой В.Б., возражения Манжиковой С.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Манжикова С.А., Манжиков С.Н. обратились в суд с указанным иском, указав, что 23.09.2015 г. между Манжиковой С.А. и ООО «Стройинвест» заключен договор участия в долевом строительстве №1/15, согласно которому общество обязуется в соответствии с проектной документацией построить пятиэтажный 36-квартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже, расположенный по адресу: <…>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства - торговое помещение №1, расположенное на первом этаже, с предварительной общей площадью <…> кв.м., участнику долевого строительства - дольщику, который, в свою очередь, обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Стоимость по договору №1/15 составила <…> руб. При подписании договора истцу была предоставлена копия плана торгового помещения №1 из альбома архитектурно-строительной части проектной документации, в котором предусматривался монтаж автономного котла отопления в бытовой комнате с указанием обозначения места его установки. Проектом на объект «Пятиэтажный 36-квартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже» было предусмотрено теплоснабжение торгового помещения №1 от индивидуального теплогенератора, то есть устройство индивидуального отопления для их (будущего) помещения в соответствии с представленной проектной документацией.

09.10.2015 г. ответчик получил положительное заключение государственной экспертизы проектной документации пятиэтажного 36-квартирного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже по ул. <…> № 08-1-4-0081-15 и разрешение на строительство № 08-RU 08301000-524 от 22.10.2015 г.

02.02.2016 г. застройщик получил другое разрешение на строительство пятиэтажного 36-квартирного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже и помещениями общественного назначения в цокольном этаже. При этом ответчик не уведомил Манжикову С.А. об изменениях проекта, касающихся появления помещений общественного назначения в цокольном этаже, которые повлекли существенные технические изменения, а также не ознакомил с соответствующими изменениями в проектной декларации.

На предложение Манжиковой С.А. внести изменения в договор № 105 от 23.09.2015 г., включив также ее супруга Манжикова С Н в качестве участника долевого строительства, ответчик согласился и предложил подписать договор в новой редакции с включением супруга в качестве дольщика, а также с незначительными текстовыми поправками, не касающимися изменений проектных решений торгового помещения №1, расположенного на первом этаже. 19.04.2016 г. истцами в качестве участников долевого строительства подписан договор №01/16 от 19.04.2016 г. об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (новая редакция) и подан на регистрацию в Управление Росреестра по Республике Калмыкия. Согласно договору №01/16 от 19.04.2016 г. ответчик обязуется в соответствии с проектной документацией построить пятиэтажный 36-ти квартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже и помещением общественного назначения в цокольном этаже по ул. <…>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать объект долевого строительства - торговое помещение №1, расположенное на первом этаже, с предварительной общей площадью <…> кв.м. Стоимость по договору составила <…> руб.

После обращения к проектировщику - ООО «Элистаархпроект» 14.12.2016 г. Манжиковой С.А. стало известно об изменении проекта в части монтажа отопительной системы. Теперь в альбоме «Отопление» предусматривался монтаж отопительного котла мощностью 35 кВт, расположенного на первом этаже в бытовой комнате торгового помещения, с разводкой труб отопления на первом этаже по торговому помещению №1, площадью <…> кв.м и отведением труб в цокольный этаж для отопления порядка <…> кв.м. цокольных помещений, т.е. в 2,5 раза больше площади помещений, находящихся на первом этаже, и предназначенных для двух других (будущих) владельцев помещений. Считают, что (последние) проектные решения по отоплению торгового помещения №1 ухудшают результат оплаченных ими строительных работ. По состоянию на 10.10.2016 г. в соответствии с договорами №1/15 от 23.09.2015 г. и №01/16 от 19.04.2016 г. истцами исполнены обязательства по уплате цены договора в полном объеме. Направленная в адрес ответчика претензия с требованием установить котел соответствующей мощности для отопления торгового помещения №1 площадью <…> кв.м. и устранить разводку труб в цокольный этаж осталась без ответа.

С учетом уточнений исковых требований просили обязать ответчика за счет собственных средств установить в торговом помещении №1 с предварительной общей площадью <…> кв.м., расположенном на первом этаже 5-этажного 36-квартирного жило дома с торговыми помещениями на первом этаже и помещениями общественного назначения в цокольном этаже по <…>, котел соответствующей мощностью для автономного отопления именно торгового помещения №1; осуществить вынос за пределы торгового помещения №1 отопительного котла мощностью 35 кВт, предназначенного для отопления иных помещений.

В судебном заседании Манжикова С.А. и её представитель Бургустинов С.Э. поддержали уточненные требования.

Истец Манжиков С.Н., надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика ООО «Стройинвест» Санджиева В.Б. иск не признала, ссылаясь на правомерность действий ООО «Стройинвест» и подписание истцами договора участия в долевом строительстве № 01/16 от 19 апреля 2016 г.

Третьи лица Баринова В.М., Эрднеева А.У., надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 апреля 2017 г. исковые требования Манжиковой Светланы Анатольевны, Манжикова Сергея Николаевича удовлетворены. На ООО «Стройинвест» возложена обязанность за счет собственных средств установить в торговом помещении №1 с предварительной общей площадью <…> кв.м, расположенном на первом этаже 5-этажного 36-квартирного жилого дома с торговыми помещениями на первом этаже и помещениями общественного назначения в цокольном этаже по ул. <…>, котел соответствующей мощности для автономного отопления именно торгового помещения №1. На ООО «Стройинвест» возложена обязанность за счет собственных средств осуществить вынос отопительного котла мощностью 35 кВт, предназначенного для отопления иных помещений объекта «Пятиэтажный 36-квартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже и помещениями общественного назначения в цокольном этаже по ул. <…>» за пределы торгового помещения №1. С ООО «Стройинвест» в пользу Манжиковой Светланы Анатольевны, Манжикова Сергея Николаевича взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО «Стройсервис» Санджиева В.Б. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Указывает, что решением суда нарушены имущественные права ответчика ввиду обращения собственниками коммерческих помещений к ООО «Стройсервис» с претензией о расторжении договора долевого строительства. Основанием послужило то, что не решен вопрос о месте установке отопительного котла на цокольный этаж.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В подпункте 2 части 2 статьи 7 указанного закона установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе, план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

При этом условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, в соответствии с частью 4.1 статьи 4 указанного закона должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

Исходя из содержания статьи 19 Закона о долевом строительстве застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В пункте 1 статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать, в том числе, информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

19 апреля 2016 г. между Манжиковой С.А., Манжиковым С.Н. и ООО «Стройинвест» (Застройщик) заключен договор № 01/16 об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: г. <…>.

Согласно п. 7.1 договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома качество объекта долевого строительства (торгового помещения №1 на первом этаже, с предварительной общей площадью <…> кв.м.) должно соответствовать условиям договора и требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов. По перечню работ на объекте застройщиком должен быть выполнен, в частности, монтаж системы отопления, штукатурка стен в местах установки приборов отопления (газового котла, радиаторов отопления).

Как установлено судом и следует из материалов дела, в проектную документацию вносились изменения в части устройства отопительного котла мощностью 35 кВт с отведением труб отопления в цокольный этаж, что подтверждается информацией генерального директора ООО «ТАПМ Элистархпроект» Лиджи-Гаряева Э.Э. об изготовлении проектной документации по объекту капитального строительства по ул. <…>. В сентябре 2015 г. на основании задания заказчика - ООО «Стройинвест» была изготовлена проектная документация по объекту: «Пятиэтажный, 36-квартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже по ул. <…>», в том числе в составе проекта были разработаны: раздел 1. Пояснительная записка; раздел 3. Альбом 1 Архитектурные решения; раздел 4. Конструктивные объемно-планировочные решения ниже отм. 0.000: раздел 5. Подраздел 5.1. Система электроснабжения; раздел 5: Подраздел 5.2. Система водоснабжения и канализация: раздел 5: Подраздел 5.3. Система отопления и вентиляции и т.д.

Проектом было предусмотрено техподполье, используемое исключительно для коммунальных систем и оборудования, с высотой этажа 1,8 м и устройством продухов для циркуляции воздуха, уменьшения конденсата и в целях противопожарной безопасности. Отопление торговых помещений №1 и №2 на первом этаже предусматривалось проектом от настенных автономных газоиспользующих отопительных котлов. В ноябре 2015 г. на основании решения заказчика были внесены соответствующие изменения в проект с изменением наименования объекта: «Пятиэтажный 36-квартирный жилой дом с торговыми помещениями на первом этаже и помещениями общественного назначения в цокольном этаже по ул. <…>», то есть взамен техподполья был запроектирован цокольный этаж под всем зданием с помещениями общественного назначения, с высотой этажа в чистоте 2,9 м, устройством оконных проемов и входами со стороны улиц <…> и <…>. Отопление цокольного этажа предусмотрено от настенных отопительных котлов, находящихся в торговых помещениях на первом этаже. Половина помещений цокольного этажа по осям 9-21 предусмотрено отапливать от отопительного котла, расположенного в торговом помещении №1 на первом этаже, другую половину помещений по осям А-Р предусмотрено отапливать от котла, расположенного в торговом помещении №2. Считает, что заказчик в ноябре 2015 г. в целях отопления цокольного этажа мог предусмотреть другие варианты изменения проекта отопления. Например, предусмотреть с торца жилого дома по ул. Осипенко пристроенную котельную либо предусмотреть теплоснабжение по тепловым сетям централизованной системы теплоснабжения.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в суд проектными документациями «Пятиэтажный, 36-ти квартирный жилой дом с торговым помещениями на первом этаже по ул. <…>» (альбом раздела 4. Конструктивные объемно-планировочные решения ниже отм. 0.000, альбом подраздела 5.1. Система электроснабжения, альбом подраздела 5.2. Система водоснабжения и канализация) и «Пятиэтажный, 36-ти квартирный жилой дом с торговым помещениями на первом этаже и помещениями общественного назначения в цокольном этаже по ул. <…>» (альбом подраздела 5.3. Система отопления и вентиляции), двумя заключениями ГУ «Государственная экспертиза РК» от 09.10.2015 г. с различными наименованиями объектов и показаниями свидетелей <…>, <…>.

Наличие в торговом помещении № 1 указанного объекта общей долевой собственности лишает истцов возможности использовать данное помещение № 1 по назначению ввиду наличия обременения права собственности, связанные с предоставлением постоянного беспрепятственного доступа к частям инженерных сетей и коммуникаций.

Ни в договоре участия в долевом строительстве от 19 апреля 2016 г., ни в проектной либо иной документации на момент заключения указанного договора истцам не предоставлялась информация о размещении в торговом помещении № 1 отопительного котла для отопления помещений в цокольном этаже, принадлежащих другим участникам долевого строительства.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что ответчиком были нарушены права Манжиковой С.А., Манжикова С.Н. на получение информации о качестве передаваемого объекта, которые включают и параметры, перечисленные в статье 21 Закона об участии в долевом строительстве и, как следствие, права на получение нежилого помещения надлежащего качества в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.

Ссылка в жалобе о нарушении имущественных прав ответчика, выразившимся в обращении к нему собственников коммерческих помещений с претензией о расторжении договора, правового значения для дела не имеет.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

о п р е д е л и л а:

решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 апреля 2017 г. оставить без изменения.

Председательствующий А.А. Пюрвеева

Судьи С.В. Лиджиев

Н.А. Басангов