Решение по делу № 2-625/2021 от 23.12.2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2021г.

Кировский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Мелиховой Н.В.

при секретаре                               Климовой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Кировского районного суда г.Астрахани, расположенном по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная 1 Мая, 43, гражданское дело №2-625/2021 по иску Немыкиной Юлии Валерьевны к Черноморовой Светлане Николаевне о признании договора купли-продажи доли жилого помещения и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Немыкина Ю.В. обратилась в суд с иском, указав, что 11 ноября 2014г. между ней и Черноморовой С.Н. заключен договор купли-продажи 1/21 доли трехэтажного жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., и 1/21 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, расположенное по <адрес>). Стоимость долей в объектах недвижимости составила 800000 рублей, которые были переданы продавцу в полном объеме при подписании договора. Однако апелляционным определением Астраханского областного суда от 17 декабря 2018г. трёхэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой, и в том числе на нее, возложена обязанность произвести его снос. Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. является ничтожным, поскольку самовольная постройка, которая не может являться объектом гражданского оборота. Кроме того, приговором Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г. Черноморова (Алтуфьева) О.А. и Алтуфьев В.А. признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по факту мошеннических действий в отношении нее, которым установлено, что при заключении сделки купли-продажи от 11 ноября 2014г. она, как покупатель доли в праве общей долевой собственности была введена в заблуждение относительно предмета сделки, что также является основанием для признания договора недействительным, поскольку он совершен под влиянием заблуждения. В связи с этим была вынуждена обратиться в суд и просит признать договор купли-продажи объекта недвижимости - 1/21 доли жилого дома и 1/21 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 11 ноября 2014г. между Черноморовой С.Н. и ею, недействительным, применить последствия недействительности сделки: взыскать с Черноморовой С.Н. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в размере 800000 рублей; указать, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации её права собственности на 1/21 долю жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый №, и 1/21 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

В последующем изменил заявленные требования и в настоящее время просит признать договор купли-продажи объекта недвижимости - 1/21 доли жилого дома и 1/21 доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 12 ноября 2014г. между Черноморовой С.Н. и ею, недействительным, применить последствия недействительности сделки: прекратить за ней право собственности на указанные доли в объекте недвижимости и земельном участке; указать, что решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. При этом требования в части взыскания в её пользу с Черноморовой С.Н. денежных средств в размере 800000 рублей, уплаченных по договору купли-продажи, не поддержала.

Истец Немыкина Ю.В. и её представитель Рабинович С.М. в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежаще, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик Черноморова С.Н. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель Черноморовой С.Н. по доверенности Куликов А.В. в судебном заседании просил в иске отказать по основаниям, указанным в письменных возражениях, в том числе, применив срок исковой давности.

Третье лицо Черноморова О.А. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать.

Третье лицо Алтуфьев В.А. извещен надлежащим образом, желания принимать участия в судебном заседании посредством ВКС связи не изъявил. Ранее направлял отзыв на исковое заявление, просил отказать в иске, в том числе и в связи с попуском срока исковой давности.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартир или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что 11 ноября 2014г. между Черноморовой С.Н., действующей через своего представителя Черноморову (Алтуфьеву) О.А., и Немыкиной (на тот момент ФИО17 Ю.В. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости — 1/21 доли трехэтажного жилого дома, общей площадью 382,8 кв.м., в виде помещения, и 1/21 доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под эксплуатацию сада, площадью 341 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> расположенное по <адрес> (в настоящее время: <адрес>).

Стоимость долей в объектах недвижимости установлена сторонами в размере 250000 рублей (пункт 3 договора).

В последующем, цена долей в объектах недвижимости увеличилась и составила 800000 рублей, которые Немыкина Ю.В. передала представителю Черноморовой С.Н., по доверенности Черноморовой (Алтуфьевой) О.А., что подтверждается распиской и сторонами не оспаривается.

Указанный договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельствами о регистрации прав.

Также судом установлено, что апелляционным определением Астраханского областного суда от 17 декабря 2018г. объект капитального строительства – трёхэтажный жилой дом по адресу: <адрес>, признан самовольной постройкой, на ответчиков, в том числе на Немыкину Ю.В., возложена обязанность произвести снос указанного самовольного объекта за свой счёт.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (часть 2 статьи 222 ГК РФ).

По смыслу закона самовольная постройка не может являться объектом гражданского оборота, в связи с чем, учитывая, что жилой дом по адресу: <адрес>, признан судом самовольной постройкой, указанное обстоятельство является основанием для признания договора купли-продажи от 11 ноября 2014г. ничтожным.

Между тем, представителем ответчика заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности для признания сделки недействительной по основанию ее ничтожности.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с частью 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса, согласно которой течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статьей 197 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. Правила статьи 195, части 2 статьи 196 и статей 198-207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок исчисления срока исковой давности при применении последствий недействительности ничтожной сделки, который составляет три года.

В таком случае течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

При этом пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от субъективного фактора - осведомленности истца о недействительной (ничтожной) сделке.

В рассматриваемом случае срок исковой давности по заявленным требованиям следует исчислять не со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, а с момента исполнения сделки, которая оспаривается по основаниям ее ничтожности.

Оспариваемый договор купли-продажи заключен в письменной форме, прошел процедуру государственной регистрации, кроме того, в материалах дела имеется акт приема-передачи жилого помещения от 11 ноября 2014г., сторонами факт исполнения сделки не оспаривался, в связи с чем течение срока исковой давности следует исчислять с даты подписания акта приема-передачи, в данном случае – с 11 ноября 2014г..

Руководствуясь названными положениями закона, суд приходит к выводу о том, что требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным по основанию его ничтожности, как нарушающего требования закона, совершенной в 2014 году, заявлены истцом по истечении срока исковой давности и по этим основаниям заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Между тем, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи от 11 ноября 2014 года недействительным в силу части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Существенными условиями оборота земельного участка предназначенного для жилищного строительства является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта в соответствии с нормами статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения гражданского дела по иску администрации МО «Город Астрахань» о признании жилого дома самовольной постройкой и понуждении произвести его снос, установлено, что первоначальным правообладателем трехэтажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являлась Алтуфьева О.А., право собственности за которой на данное жилое строение зарегистрировано в декларативном порядке и которая в дальнейшем заключала сделки, направленные на отчуждение долей в праве общей долевой собственности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 17 декабря 2018г. также установлено, что на земельном участке, площадью 341 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации сада, кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес>, Алтуфьевой О.А. без получения разрешения на строительство возведен трехэтажный жилой дом, общей площадью 382,8 кв.м. При этом, возведение многоквартирного жилого дома на земельном участке с видом разрешенного использования – для эксплуатации сада, не соответствует целевому использованию земельного участка, чем нарушено земельное законодательство.

Приговором Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г. Черноморова (Алтуфьева) О.А. и Алтуфьев В.А. признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частями 3 и 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, в том числе по эпизоду в отношении потерпевшей Немыкиной Ю.В.

Как следует из приговора, при допросе потерпевшая Немыкина Ю.В. пояснила, что, приобретая долю жилого дома с долей земельного участка, рассчитывала, что в дальнейшем доля жилого помещения будет переоформлена в отдельную квартиру. Однако свои обязательства по переоформлению доли жилого дома в отдельную квартиру продавец не выполнила. В дальнейшем на основании решении суда дом признан самовольной постройкой и на жильцов возложена обязанность по его сносу. В связи с чем Немыкина Ю.В. не может в полном объеме пользоваться и распоряжаться приобретенной долей жилого дома в виде жилого помещения. Указанными виновными действиями подсудимых ей причинен материальный ущерб в сумме 800000 рублей.

Приговор Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г., с изменениями, внесенными апелляционным определением Астраханского областного суда, вступил в законную силу 25 января 2021г..

В силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от 11 ноября 2014г. Немыкиной Ю.В. не было известно о том, что возведение трехэтажного жилого дома, а впоследствии его реконструкция, которая привела к созданию многоквартирного жилого дома, произведены Алтуфьевой О.А. и Алтуфьевым В.А. в отсутствие разрешительной документации, в силу чего жилое здание обладает признаками незаконной самовольной постройки, а земельный участок используется с нарушением целевого назначения.

Не предоставление информации о наличии указанных обстоятельств имеют существенное значение и должны были повлиять на решение Немыкиной Ю.В. о покупке долей спорного недвижимого имущества.

Как указал истец в исковом заявлении, если бы Немыкиной Ю.В. изначально было известно о том, что жилой дом по <адрес> является самовольной постройкой, возведен в отсутствие разрешения на строительство, с нарушением земельного законодательства, то договор купли-продажи от 11 ноября 2014г. не был бы ею заключен. Совершая сделку купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома, истец полагала, что приобретает долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, пригодное для проживания, построенное в соответствии с требованиями действующего земельного и градостроительного законодательства, а также участок предоставлен для размещения жилого дома, о чем была введена в заблуждение продавцом недвижимости.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи от 11 ноября 2014г. покупатель доли в праве общей долевой собственности был введен в заблуждение относительно предмета сделки, учитывая, что объект сделки, как самовольная постройка, не может выступать объектом гражданских прав.

Учитывая изложенное и приведенные правовые нормы, суд приходит к выводу о необходимости признания договора купли-продажи 1/21 доли земельного участка и 1/21 доли жилого дома, заключенного 11 ноября 2014г. между Черноморовой С.Н. и Немыкиной (на тот момент ФИО18) Ю.В., недействительным, как совершенного под влиянием заблуждения в отношении предмета сделки.

При этом, вопреки возражениям представителя ответчика о применении срока исковой давности к заявленному истцом основанию признания сделки недействительной ввиду ее оспоримости, суд учитывает, что обстоятельства введения Немыкиной Ю.В., как покупателя доли в праве общей долевой собственности в заблуждение относительно предмета сделки и существенность такого заблуждения установлены приговором суда, вступившим в законную силу 25 января 2021г., а в силу части 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации течение годового срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности начинается со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом, на основании приговора Кировского районного суда г.Астрахани от 29 октября 2020г. с Черноморовой О.А. и Алтуфьева В.А. в солидарном порядке в пользу Немыкиной Ю.В. взыскана в счет возмещения материального ущерба денежная сумма в размере 800000 рублей, уплаченная ею по оспариваемому договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, на основании пункта 4 статьи 166, пунктов 1 и 2 статьи 167, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает необходимым применить к оспоренной сделке последствия ее недействительности в виде прекращения права собственности Немыкиной (ФИО19 Ю.В. на 1/21 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый номер № и 1/21 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области записи в Единый государственный реестра недвижимости о прекращении права собственности за Немыкиной (ФИО20) Ю.В. на 1/21 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый номер № и 1/21 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада и восстановления записи о праве собственности за Черноморовой С.Н. на указанные доли в объектах недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-196, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 11 ноября 2014г. заключенный между Черноморовой Светланой Николаевной и Немыкиной ФИО21) Юлией Валерьевной о передаче ей в собственность 1/21 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м. и 1/21 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый номер №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада недействительным.

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Немыкиной ФИО22) Юлии Валерьевны на 1/21 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый номер № и 1/21 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада.

Настоящее решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области записи в Единый государственный реестра недвижимости о прекращении права собственности за Немыкиной (ФИО23) Юлией Валерьевной на 1/21 долю жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 382,8 кв.м., кадастровый номер № и 1/21 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 341 кв.м., кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, предоставленного под эксплуатацию сада и восстановления записи о праве собственности за Черноморовой Светланой Николаевной на указанные доли в объектах недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение одного месяца.

Полный текст решения изготовлен 22 марта 2021г.

Судья: