Решение по делу № 2-4218/2023 от 29.03.2023

<***> Дело № 2-4218/2023

УИД № 66RS0003-01-2023-001796-95

Мотивированное решение изготовлено 09 октября 2023 года Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Екатеринбург 02 октября 2023 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Исаковой К. В., при секретаре Метковец А. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гоголина Дмитрия Павловича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Смирнову Андрею Игоревичу о переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

Гоголин Д.П. обратился в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

В обоснование исковых требований истец указал, что он с *** на основании договора купли-продажи от *** является собственником комнаты, площадью <***> кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***

*** Гоголину Д.П. стало известно, что *** года вторая комната площадью <***> кв. м в указанной квартире продана Смирнову А.И. В этот день Смирнов А.И. явился по адресу: *** и стал требовать выдать ему ключи от входной двери в квартиру, так как он является новым собственником комнаты площадью <***> кв. м. Из представленной Смирновым А.И. выписки из ЕГРН правообладателем вышеуказанной комнаты являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области. Регистрация права собственности нового собственника Смирнова А.И. осуществлена ***.

О том, что данная комната выставлена на продажу, истец как заинтересованное лицо не был поставлен в известность, тем самым было нарушено преимущественное право покупки.

*** истцом в ТУ Росимущество в Свердловской области была направлена претензия и заявление о предоставлении информации о реализации спорной комнаты. Из ответа следует, что спорная комната была реализована как арестованное имущество должника (прежнего собственника) Саруханова А.Б., причем первые торги *** были признаны несостоявшимися. Повторные торги были проведены *** и признаны состоявшимися.

О торгах истца никто не уведомил. От собственника Саруханова А.Б. информацию получить не мог, так как он проживает в г. Москве и связи с ним нет.

Ответа на претензию истец не получил.

Гоголин Д.П. не согласен с нарушением преимущественного права покупки спорной комнаты, так как имел намерение сам приобрести комнату площадью <***> кв. м, расположенной в квартире: ***, так как является собственником второй комнаты в указанной квартире.

На основании изложенного, истец просит суд перевести на него права и обязанности покупателя комнаты, площадью <***> кв. м в двухкомнатной квартире, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***.

Определением суда от 20.06.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Смирнов Андрей Игоревич; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Саруханов А.Б.

Определением суда от 17.08.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Федеральная служба судебных приставов России; Главное управление Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области; старший судебный пристав Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУ ФССП России по Свердловской области Мельникова С.В.; судебный пристав – исполнитель Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУ ФССП России по Свердловской области Перцева О.В.

Истец Гоголин Д.П. в судебное заседание поддержал доводы и требования искового заявления, настаивал на его удовлетворении в полном объеме.

Ответчики Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Смирнов А.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и в срок, причины неявки суду неизвестны. В судебном заседании 20.06.2023 представитель ответчика ТУ Росимущество в Свердловской области Кутищева А.С. (доверенность от *** возражала против удовлетворения требований истца, просила в иске отказать. Впоследствии представителем ответчика ТУ Росимущество в Свердловской области Веретенниковой К.С. (доверенность от ***) представлены письменные возражения, спорная квартира не является объектом долевой собственности, соответственно, у истца отсутствовало преимущественное право покупки спорного имущества. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено уведомление заинтересованных лиц о проведении торгов организатором, документы по проведению торгов были размещены в свободном доступе на официальном сайте, опубликованы в средствах массовой информации. В судебном заседании *** представитель ответчика Смирнова А.И. – Пешнина Ю.Ю. (доверенность от ***) возражала против удовлетворения исковых требований истца, согласившись с позицией второго ответчика.

Третьи лица Федеральная служба судебных приставов России; Главное управления Федеральной службы судебных приставов России по Свердловской области; старший судебный пристав Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУ ФССП России по Свердловской области Мельникова С.В.; судебный пристав – исполнитель Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУ ФССП России по Свердловской области Перцева О.В., Саруханов А.Б. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, причины неявки суду неизвестны.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст. 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Согласно материалам дела спорным объектом недвижимого имущества является комната, площадью <***> кв. м, расположенная по адресу: ***, кадастровый номер ***, принадлежащая ранее на праве собственности Саруханову А.Б.

Собственником второй комнаты, площадью <***> кв. м расположенной по адресу: ***, кадастровый номер *** является Гоголин Д.П.

Судом установлено, что судебным приставом-исполнителем Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по Свердловской области Перцевой О.В. в отношении Саруханова А.Б. возбуждено исполнительное производство №*** от ***, предметом исполнения является обращение взыскания на жилую комнату, общей площадью <***> кв. м, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 800000 рублей.

*** в отношении указанного имущества составлен акт о наложении ареста (описи имущества).

*** вынесено постановление об оценке имущества должника Саруханова А.Б.

*** в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области от Службы судебных приставов поступило уведомление № *** залог о готовности к реализации арестованного имущества должника Саруханова А.Б. (помещение, общей площадью <***> кв. м, расположенное по адресу ***) от *** с приложением.

В силу постановления Правительства РФ от 05.06.2008 N 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» Территориальное управление организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом имущества (в том числе имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество (п.1, п. 5.5., п. 5.33).

Также в соответствии с частью 1 статьи 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», пунктом 1.2 Соглашения ФССП России № ***, Росимущества № *** торги проводят территориальные органы Росимущества самостоятельно или привлекают специализированную организацию.

Реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме электронного аукциона. О передаче имущества на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление в соответствии со ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

В соответствии с Государственным контрактом № *** от *** спорное имущество было передано для организации торгов <***> действующему от имени Территориального управления и являющемуся организатором торгов по продаже арестованного имущества.

В силу ч.3 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети "Интернет". Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66 «О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого имущества в ходе исполнительного производства для размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Извещение о проведении аукциона спорного имущества было опубликовано в электронной форме в печатном издании «Областная газета» от <***> Кроме того, в сети интернет на сайте www.torgi.gov.ru опубликовано извещение № *** о проведении торгов. Также на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет» опубликовано извещение о проведении торгов (<***>

В соответствии с ч. 1 ст. 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Торги проведены ***. При проведении торгов использовалась электронная торговая площадка «Гермес» https://etpgermes.ru (<***>).

Согласно Протоколу № <***> торги признаны несостоявщимися, в связи с тем, что на участие в торгах не допущено ни одного участника/

В адрес службы судебных приставов направлен отчет о результатах реализации арестованного имущества от <***>.

Соответственно, по причине признания торгов несостоявшимися начальная продажная цена спорного имущества была снижена на 15% в соответствии с ч. 3 ст.

Федерального закона от 16.07,1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», цена составила 680 000 рублей.

Извещение о проведении аукциона в электронной форме опубликовано в «Областная газета» от <***>. Кроме того, в сети интернет на сайте www.torgi.gov.ru было опубликовано извещение № <***> о проведении торгов по продаже арестованного имущества (<***>).

Торги проведены ***. При проведении торгов использовалась электронная торговая площадка «Гермес» https://etpgermes.ru, на которой было также размещено извещение о проведении аукциона в электронной форме.

Указанное извещение содержит полную информацию о дате, времени и месте проведения публичных торгов, характере продаваемого имущества и его начальной продажной цене.

Кроме того, на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет» опубликовано извещение о проведении торгов (<***>).

Согласно Протоколу № *** торги признаны состоявшимися. *** Смирнов А.И. оплатил полную стоимость спорного имущества в размере 693600 рублей (задаток 34000 рублей и 659600 рублей внесенные по платежному поручению от ***).

*** со Смирновым А.И. заключен договор реализации арестованного имущества на торгах № ***.

В адрес судебного пристава-исполнителя направлен отчет о реализации арестованного имущества от ***

В настоящий момент собственником спорного имущества является ответчик Смирнов А.И.

Торги арестованного имущества должника были проведены с соблюдением правил, установленных законом. Нарушений правил проведения торгов со стороны Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области судом не установлено.

Однако при передаче спорного имущества Саруханова А.Б. на реализацию судебным приставом-исполнителем Верх-Исетского РОСП г. Екатеринбурга ГУФССП по Свердловской области Перцевой О.В. не были учтены следующие положения закона.

В соответствии частями 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Под коммунальной квартирой, по смыслу положений Жилищного кодекса Российской Федерации, понимается квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире.

Согласно статье 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и перепланировки.

В силу части 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу положений части 6 статьи 69 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с Федеральным законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", при отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 255 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

При невозможности выдела доли должника из совместной собственности в натуре суду следует решить вопрос об определении размера этой доли. Если выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные участники общей собственности, заинтересованный сособственник вправе приобрести долю должника по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли (абзац второй статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

По своему правовому смыслу данные положения закона направлены на обеспечение исполнения обязательства должника и реализацию участниками долевой собственности преимущественного права покупки доли должника в общем имуществе в случае обращения на нее взыскания по требованию кредитора.

Поскольку статьи 69 и 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не определяют порядок реализации имущества должника, то обращение взыскания должно быть произведено в порядке статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом по смыслу пунктов 2, 3 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимость в проведении торгов возникает только в случае отказа остальных участников долевой собственности от приобретения доли должника.

Судебный пристав-исполнитель в целях исполнения исполнительного документа наряду с кредитором должника (взыскателем) вправе в судебном порядке потребовать выдела доли должника в натуре из общей собственности и обращения на нее взыскания. В данном случае к участию в деле должны быть привлечены остальные сособственники.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

При этом положения пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывают известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продажи доли с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, имущество (доля в праве) может быть выставлено на торги только после того, как сособственники отказались от реализации принадлежащего им преимущественного права покупки указанной доли по рыночной цене.

Из пояснений Гоголина Д.П. следует, что о продаже спорной комнаты и выставлении ее на торги ему известно не было. Материалы дела не содержат доказательств, что судебный пристав-исполнитель в силу указанных выше правовых норм предпринимал попытки для извещения второго собственника комнаты в квартире, расположенной по адресу: *** о продаже спорной комнаты.

В настоящий момент истец в силу установленных обстоятельств лишен возможности защитить свои права и законные интересы путем оспаривания действий судебного пристава-исполнителя.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования истца о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от реализации арестованного имущества на торгах № ***, заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН в отношении объекта недвижимого имущества – комнаты площадью <***> кв. м в квартире № <***> подлежат удовлетворению.

В соответствии разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которым при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов, и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ, который предполагает, что в рамках перевода на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли и иные связанные с этим убытки.

Истцом Гоголиным Д.П. согласно чек-ордеру от *** были внесены на депозит Управления судебного департамента в Свердловской области денежные средства в размере 693 600 рублей.

Учитывая, что суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, то суд полагает возможным в целях защиты интересов ответчика Смирнова А.И. указать в решении, что данное решение является основанием для получения им денежной суммы в размере 693600 рублей, внесенной на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Гоголина Дмитрия Павловича к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Смирнову Андрею Игоревичу о переводе прав и обязанностей покупателя – удовлетворить.

Перевести на Гоголина Дмитрия Павловича (СНИЛС ***) права и обязанности покупателя Смирнова Андрея Игоревича (СНИЛС ***) по договору реализации арестованного имущества на торгах № ***, заключенному с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН ***) в отношении объекта недвижимого имущества – комнаты площадью <***> кв. м в квартире № *** кадастровый номер ***

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих изменений об аннулировании записи о праве собственности Смирнова Андрея Игоревича (СНИЛС ***) и внесении записи о праве собственности Гоголина Дмитрия Павловича (СНИЛС ***) на указанный объект недвижимости.

Данное решение является основанием для получения Смирновым Андреем Игоревичем, *** года рождения (СНИЛС ***), денежной суммы в размере 693600 рублей, внесенной Гоголиным Дмитрием Павловичем (СНИЛС ***) на счет Управления Судебного департамента в Свердловской области согласно чек-ордеру от ***.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья К. В. Исакова

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>

<***>