Решение по делу № 33-1284/2024 от 13.05.2024

Судья Тхазаплижева Б.М. Дело № 33-1284/2024

дело № 2-6042/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 мая 2024 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего – Бейтуганова А.З.,

Судей Сохрокова Т.Х. и Бижоевой М.М.,

при секретаре Кишевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бижоевой М.М. гражданское дело по иску Михеева И.А. к ООО «Финансово – Строительная Компания Потенциал», третье лицо ПАО Сбербанк о признании договора о намерениях купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе ПАО Сбербанк на решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ,

у с т а н о в и л а:

Михеева И.А. обратилась в суд к с иском ООО «ФСК Потенциал», в котором просила признать договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная компания Потенциал» и Михеевой И.А., договором участия в долевом строительстве; признать права собственности на жилое помещение; возложить обязанность на ООО «ФСК Потенциал» по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» (далее - Продавец) и Михеевой И.А. (далее - Покупатель) заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны должны заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта - многоквартирного жилого дома, в котором расположено жилое помещение, подлежащее передаче в собственность Покупателю.

Согласно изложенным в предварительном договоре условиям предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 77, общей площадью 94,7 кв.м., расположенная на 6 этаже в строящемся 7 секционном 10-ти этажном доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес>, б/н. Согласно п. 2.1 договора Продавец передает в собственность Покупателя квартиру, являющуюся предметом договора,

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком исполнено обязательство по оплате стоимости квартиры двумя платежами, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств в размере 500 000 рублей и 2 056 900 рублей. Однако до настоящего времени ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод следует из совокупного толкования условий договора. Также положениями п. 3.2. договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, договор, заключенный между Обществом и Михеева И.А., и условия, включенные в его содержание, позволяют квалифицировать данный договор как договор участия в долевом строительстве.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление Михеевой И.А. удовлетворено в полном объеме.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что договор о намерениях купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью договора о намерениях купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.

Договор о намерениях купли-продажи не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены ДД.ММ.ГГГГ на основании п.п. 4,6 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в договоре о намерении купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ14-173.

Однако в суд с иском истец обратился лишь в 2022 году.

На момент заключения договора о намерении купли-продажи многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных ДД.ММ.ГГГГ.

Автор жалобы указывает, что истец злоупотребил правом, поскольку, действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР ДД.ММ.ГГГГ, а договор залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата ДД.ММ.ГГГГ.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Бижоевой М.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и Михеевой И.А. (Покупатель), заключен договор о намерениях купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с которым ответчик обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ передать квартиру в собственность Покупателю. Согласно изложенным в предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 77, общей площадью 94,7 кв.м., расположенная на 6 этаже в строящемся 7-ти секционном 10-ти этажном доме, расположенном по адресу: КБР, <адрес>, б/н.

В день заключения предварительного договора истцом полностью исполнено, а ответчиком принято исполнение обязательства по оплате стоимости квартиры, что подтверждается актами приема-передачи денежных средств в размере 500 000 рублей от ДД.ММ.ГГГГ и 2 056 900 рублей от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, договор от ДД.ММ.ГГГГ не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о трехкомнатной квартире, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену помещения. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеются Акты приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, (л.д.17) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18) согласно которым Михеева И.А. оплатила всю стоимость приобретенного жилого помещения в размере 2556 900 рублей директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей правовой позиции автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается вопреки доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а:

решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО Сбербанк – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи Т.Х. Сохроков

М.М. Бижоева