Решение по делу № 3а-9/2017 от 11.11.2016

                                    Дело № 3А-9/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 января 2017 года                         г. Красноярск                                    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Дорошковой М.В.,

с участием представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю Кувшиновой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Открытого акционерного общества «Лесосибирский ЛДК №1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Открытое акционерное общество «Лесосибирский ЛДК №1» (далее – ОАО «Лесосибирский ЛДК №1») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, мотивируя тем, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №:516, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир г. Кодинск, участок находится примерно в 20 км от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Кежемский район.    

По результатам государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 30 ноября 2010 года для указанного земельного участка установлена кадастровая стоимость в размере 73 212 325 рублей 54 копейки.

По итогам независимой оценки стоимости земельного участка с кадастровым номером №:516, выполненной ООО «Бессон» и представленной в отчете № 718 от 27 июня 2016 года, рыночная стоимость указанного земельного участка, по состоянию на 30 ноября 2010 года, составляет 6 333 000 рублей.

Отчёт № 718 от 27 июня 2016 года получил положительное экспертное заключение № 2486/2016 от 19 июля 2016 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет.

Установление кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующей его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку ОАО «Лесосибирский ЛДК №1» является плательщиком арендной платы за пользование земельным участком, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, 12 сентября 2016 года ОАО «Лесосибирский ЛДК №1» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако, решением Комиссии от 30 сентября 2016 года № 229 в удовлетворении заявления было отказано

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:516 в размере его рыночной стоимости – 6 333 000 рублей, определенной по состоянию на 30 ноября 2010 года.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее - Управление Росреестра по Красноярскому краю) Кувшинова М..В., действующая на основании доверенности, не возражала против удовлетворения административного иска, указав, что не спаривает представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в отношении данного отчета.

ОАО «Лесосибирский ЛДК № 1», Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), Правительство Красноярского края, администрация Кежемского района Красноярского края, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей ОАО «Лесосибирский ЛДК № 1», ФГБУ «ФКП Росреестра», Правительства Красноярского края, администрации Кежемского района Красноярского края, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю Кувшинова М.В. не возражала.

Оценив доводы участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2)

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ, вступившего в силу 22 июля 2014 года) результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 10 января 2001 года № 11 земельный участок общей площадью 450 000 кв.м с кадастровым номером №:01, адрес (описание месторасположения): Красноярский край, Кежемский район, на правом берегу р. Ангара, в 20 км на северо-запад от г. Кодинска, передан администрацией Кежемского района ЗАО «Лесосибирский ЛДК-1» в аренду с 27 декабря 2000 года по 26 декабря 2010 года (т.1 л.д. 10-15).

Дополнительным соглашением от 19 апреля 2011 года № 2 к договору аренды земельного участка от 10 января 2001 года № 11, арендатором земельного участка с кадастровым номером №:01 указано ОАО «Лесосибирский ЛДК №1», срок аренды земельного участка установлен с 27 декабря 2010 года по 27 декабря 2013 года (т.1 л.д. 16-17).

Дополнительным соглашением от 19 августа 2013 года № 59 к договору аренды земельного участка от 10 января 2001 года № 11, указаны кадастровый номер земельного участка №:516, общая площадь 350 869 кв.м, срок аренды земельного участка установлен с 27 декабря 2013 года по 27 декабря 2016 года (т.1 л.д. 18-19).

По условиям указанного договора аренды и дополнительных соглашений административный истец обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком, размер которой определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 октября 2016 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:516 по состоянию на 30 ноября 2010 года составляет 73 212 325 рублей 54 копейки (т.1 л.д. 8).

Вышеуказанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:516 определена на основании Акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 25 апреля 2013 года филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю (т.2 л.д. 9).

Земельный участок с кадастровым номером №:516 общей площадью 350 869 кв.м отнесен к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для эксплуатации сплавного участка и нижнего склада.

12 сентября 2016 года (вх. № 29183) ОАО «Лесосибирский ЛДК №1» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453 с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:516, с приложением необходимых для этого документов (т. 1 л.д. 20-23).Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 30 сентября 2016 года № 229 заявление ОАО «Лесосибирский ЛДК №1» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отклонено, поскольку, как указано в данном решении, оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным Федеральными стандартами оценки (т. 1 л.д. 20-23).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 718 от 27 июня 2016 года, выполненный ООО «Бессон» (оценщик Бессонова К.А.), в котором по состоянию на 30 ноября 2010 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:516 составляет 6 333 000 рублей (т.1 л.д. 24-210).

Соответствие отчета требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности, подтверждается положительным экспертным заключением № 2486/2016 от 19 июля 2016 года Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет, членом которого является оценщик Бессонова К.А. (л.д. 211-228).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (п. 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (п. 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (п. 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке земельного участка оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

Оформление и содержание отчета об оценке № 718 от 27 июня 2016 года соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Положительное экспертное заключение № 2486/2016 от 19 июля 2016 года так же отвечает требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, из его выводов следует, что представленный отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стоимость объекта оценки определена правильно.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о том, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 30 ноября 2010 года для земельного участка с кадастровым номером №:516 составляет 6 333 000 рублей.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости земельного участка подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

Поскольку в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, что имеет место в рассматриваемой ситуации, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствующие действительной рыночной стоимости этого объекта, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №:516 должна быть определена по состоянию на 30 ноября 2010 года равной его рыночной в размере 6 333 000 рублей, которая подтверждена соответствующими доказательствами.

Учитывая, что установленная судом кадастровая стоимость используется, в том числе для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, датой обращения ОАО «Лесосибирский ЛДК №1» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:516 следует считать дату поступления соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 12 сентября 2016 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Открытого акционерного общества «Лесосибирский ЛДК №1» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №:516; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для эксплуатации сплавного участка и нижнего склада; общей площадью 350 869 кв.м, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир г. Кодинск, участок находится примерно в 20 км от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, Кежемский район, в размере его рыночной стоимости – 6 333 000 рублей, определенной по состоянию на 30 ноября 2010 года.

Датой обращения Открытого акционерного общества «Лесосибирский ЛДК №1» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №:516 считать 12 сентября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 11 января 2017 года.