Решение по делу № 2-5/2021 от 20.03.2020

УИД 58RS0025-01-2020-000345-39

Производство № 2-5/2021 (2-213/2020)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Нижний Ломов 10 марта 2021 года

Нижнеломовский районный суд Пензенской области

в составе председательствующего судьи Барановой О.И.

при помощнике судьи Васильевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Нижнеломовского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования «город Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области» к администрации города Нижний Ломов Пензенской области, Макову С. Г., Ситникову С. В. о признании сделок купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

Нижнеломовский межрайонный прокурор обратился в суд с иском к администрации города Нижний Ломов Пензенской области, Макову С.Г., о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной, применении последствий недействительности сделки, указав, что между администрацией города Нижний Ломов и Маковым С.Г. без проведения торгов 15 февраля 2019 года заключен договор купли-продажи земельного участка № 12/19 под имеющимся объектом недвижимости площадью 11874 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с разрешенным использованием «для размещения придорожного сервиса». Выкупная цена земельного участка, передаваемого за плату, составила 478640,94 руб. При этом согласно сведениям филиала ФГБУ «ФКП Управления Росреестра по Пензенской области» в границах земельного участка с кадастровым номером № расположен только один объект недвижимости с кадастровым номером № площадью 241 кв.м., принадлежащий Макову С.Г. Рассматриваемый земельный участок расположен в границе территориальной зоны ИТ 2 «Зона объектов транспортной инфраструктуры». Решением Собрания представителей города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области от 16 декабря 2016 года № 232-38/5 утверждены Правила землепользования и застройки города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области. Разделом 2 главы II Правил установлены градостроительный регламент для территориальной зоны ИТ 2 - зона объектов транспортной инфраструктуры и следующие параметры застройки: максимальный процент застройки территории – 65 от площади земельного участка; минимальная площадь земельного участка – 100 кв.м. Следовательно, для объекта недвижимости площадью 241 кв.м. необходимая площадь земельного участка (100% от площади застройки и необходимая для его обслуживания) составляет 370 кв.м. Фактически же площадь предоставленного участка превышает указанные значения на 11503 кв.м. В ходе проверки не получено каких-либо данных, свидетельствующих о необходимости использования земельного участка площадью более 370 кв.м. для обслуживания здания, расположенного на нем. Таким образом, использование земельного участка с кадастровым номером № площадью 11874 кв.м. под объектом недвижимости площадью 241 кв.м. (торговый ряд) не соответствует земельному и градостроительному законодательству. Просил признать недействительным договор от 15 февраля 2019 года № 12/19, заключенный между администрацией города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области и Маковым С.Г., применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Макова С.Г. возвратить МО «город Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области» земельный участок площадью 11874 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с разрешенным использованием «для размещения придорожного сервиса» и взыскать с ответчиков госпошлину.

Определением суда от 27 мая 2020 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены администрация Нижнеломовского района Пензенской области и сособственник спорного земельного участка Ситников С.В.

В последующем Нижнеломовский межрайонный прокурор исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ увеличил, дополнительно просил: признать недействительным договор купли-продажи от 06 марта 2020 года, заключенный между Маковым С.Г. и Ситниковым С.В; применить последствия ничтожной сделки, обязав Макова С.Г. вернуть денежные средства Ситникову С.В.; обязать администрацию г.Нижний Ломов вернуть денежные средства Макову С.Г., выплаченные им по договору от 15 февраля 2019 года № 12/19, а также заявил об отказе от исковых требований к администрации Нижнеломовского района Пензенской области.

Определением суда от 17 июня 2020 года принято заявление прокурора об увеличении исковых требований, производство по делу в части требований к администрации Нижнеломовского района Пензенской области прекращено.

В судебном заседании прокурор Шадчнев Ю.О. исковые требования с учетом увеличения поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в иске. Полагает, что оспариваемые сделки совершены с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства. Площадь предоставленного земельного участка завышена, значительно превышает размер, который необходим для эксплуатации и обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости. Данные обстоятельства являлись основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. Срок давности для обращения в суд не пропущен, поскольку нарушения были выявлены в ходе проверки, проведенной в марте 2020 года. Просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик Маков С.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. В ранее представленных возражениях указал, что с иском не согласен. Решение о формировании земельного участка было принято в 2014 году в целях осуществления процедуры продажи права на заключение договора аренды земельного участка в форме аукциона. По результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 11874 кв.м., разрешенное использование «для размещения придорожного сервиса». 5 декабря 2016 года выдано разрешение на строительство общей площадью застройки 241 кв.м. При этом, место размещения объекта недвижимости было определено с учетом сложного рельефа данного участка (перепада высот), нахождения в непосредственной близости с федеральной трассой М5, непосредственного примыкания высокорастущих деревьев, выполняющих защитную функцию полей, заездов и съездов с такой категории дороги, выбора услуги потребителя придорожного сервиса, а также процесса организации движения на данном участке. После проведения работ по строительству, объекту недвижимости присвоен кадастровый номер №, наименование объекта- торговый ряд, что соответствует разрешенному использованию спорного земельного участка. Предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства соответствуют нормам, установленным Правилами землепользования и застройки г.Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области: площадь застройки не превышает 65% площади земельного участка, а площадь сформированного земельного участка больше, чем минимальный размер. Полагает, что нарушений действующего земельного законодательства при заключении договора купли-продажи не допущено, так как нет закона, требующего обязательного обоснования норм отвода земельного участка. Обоснованием предоставленной площади является схема организационной эксплуатации данного земельного участка с учетом всех технических требований и условий, предусмотренных в связи с нахождением вблизи автомобильной дороги федерального значения. Просил применить срок исковой давности в соответствии со ст. 181 Гражданского кодекса РФ, в иске в полном объеме отказать.

В судебном заседании представители ответчика Макова С.Г. – Маков Г.А., Кипурова Л.Б. и адвокат Литвинов М.И., с иском не согласились, ссылаясь на то, что на момент выкупа спорный земельный участок находился в сформированным виде, был сформирован в 2014 году с соблюдением всех градостроительных норм, вид разрешенного использования до настоящего времени не изменился. Исходя из заключения эксперта, для обслуживания объекта недвижимости, необходим земельный участок площадью 5321 кв.м. В пределах площади предоставленного ответчикам земельного участка за вычетом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания существующего объекта, сформировать иные земельные участки невозможно. Так как спорный земельный участок расположен в границах придорожной полосы федеральной трассы, то с учетом соблюдения всех технических условий, организации доступа к земельному участку (съезд, проезд по участку), единственно возможным и целесообразным вариантом формирования земельного участка является земельный участок именно такой площади и конфигурации, как и был предоставлен Макову С.Г. Просили в иске отказать за пропуском срока исковой давности.

Представитель ответчика – администрации г.Нижний Ломов Пензенской области в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В возражениях указал, что в существующих границах с разрешенным использованием «для размещения придорожного сервиса» земельный участок общей площадью 11874 кв.м. с кадастровым № использовался с 2014 года. На этом участке расположен объект недвижимости – торговый ряд площадью 241 кв.м. Маков С.Г. как правообладатель указанного объекта недвижимости обратился в администрацию г.Нижний Ломов с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату. Действующее законодательство не содержит такого основания для отказа, как несоответствие площади испрошенного земельного участка размеру участка, необходимого для использования расположенного на нем объекта недвижимости. Оснований для отказа Макову С.Г. в предоставлении без проведения торгов земельного участка у администрации не было. Полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как это приведет к нарушению ст. 11.9 Земельного кодекса РФ. Земельный участок расположен в границах придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-5 «Урал», его образование с учетом разрешенного использования «для размещения придорожного сервиса» площадью 11874 кв.м. обусловлено наиболее рациональным использованием земель и не нарушает интересы муниципального образования. Просила в иске отказать.

В судебное заседание ответчик Ситников С.В., представитель третьего лица администрации Нижнеломовского района Пензенской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Маков С.Г. на основании договора купли-продажи от 27 января 2019 года приобрел в собственность нежилое здание – торговый ряд, 2015 года постройки, площадью 241 кв.м., кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым №, площадью 11874 кв.м. по адресу: <адрес>.

15 февраля 2019 года Маков С.Г. обратился в администрацию г.Нижний Ломов Пензенской области с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка под указанным объектом недвижимости.

Администрацией г.Нижний Ломов Пензенской области принято решение о предоставлении Макову С.Г. в собственность за плату спорного земельного участка в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. В этой связи между администрацией и Маковым С.Г. 15 февраля 2019 года заключен договор купли-продажи земельного участка №12/19 и в этот же день по акту приема-передачи земельный участок был передан покупателю.

Впоследствии Маков С.Г. на основании договора купли-продажи от 28 февраля 2020 года продал 1/2 доли в праве собственности на указанные объекты недвижимости: нежилое здание (торговый ряд) и земельный участок, Ситникову С.В.

Истец считает, что указанные сделки совершены с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, так как площадь испрошенного земельного участка несоразмерна расположенному на нем объекту недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Основания возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены статьей 39.1 Земельного кодекса РФ, в том числе по договору купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, определен в ст. 39.14 Земельного кодекса РФ, в соответствии с пунктом 1 которой предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке: 1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; 2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; 3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"; 4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; 5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; 7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Положениями пунктов 1 и 2 статьи 39.17, подпунктов 1,4.6 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса РФ определены требования к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В решении должны быть указаны все основания отказа.

Статьей 39.16 Земельного кодекса РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Действующее законодательство не содержит такого основания для отказа как несоответствие площади предоставленного земельного участка размеру участка, необходимого для эксплуатации и использования расположенного на нем объекта недвижимости.

Между тем, вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости, является юридически значимым в рамках рассмотрения данного дела.

При этом, площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом принципов рационального использования и охраны земель.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок площадью 11874 кв.м. сформирован и используется в существующих границах с разрешенным использованием «для размещения придорожного сервиса» с 2014 года.

Так, изначально данный земельный участок на основании договора аренды от 21 августа 2014 года №1 был предоставлен гр.ФИО1, который в последующем на основании договора от 5 декабря 2014 года переуступил свои права и обязанности по договору аренды гр.ФИО2

В свою очередь гр.ФИО2 в 2015 году осуществил на указанном земельном участке строительство нежилого здания (торговый ряд), которое в последующем приобрел Маков С.Г.

До настоящего времени функциональное назначение объекта недвижимости, размещенного на спорном земельном участке, не изменилось.

Пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Согласно информации ФГБУ «ФКП Управления Росреестра по Пензенской области» спорный земельный участок расположен в границе территориальной зоны ИТ2 «Зона объектов транспортной инфраструктуры».

Правилами землепользования и застройки г.Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области, утвержденными Решением Собрания представителей города Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области от 16 декабря 2016 года №232-38/5, установлен максимальный процент застройки территории - 65 от площади земельного участка; минимальная площадь земельного участка -100 кв.м.

Вопреки доводам истца, существующая застройка соответствует названным нормам, поскольку не превышает максимальный процент 65, а площадь сформированного земельного участка больше, чем установлен минимальный размер.

В соответствии с имеющимся в деле заключением эксперта от 8 февраля 2021 года №1/16, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости - нежилого здания (торговый ряд), площадью 241 кв.м., кадастровый №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 11874 кв.м. по адресу: <адрес>, составляет 5321 кв.м.

Между тем, администрация г.Нижний Ломов посчитала наиболее целесообразным передать в собственность правообладателя объекта недвижимости земельный участок большей площадью, чем необходимо для его эксплуатации и использования.

В обоснование принятого решения представитель администрации в возражениях ссылается на особенности расположения спорного земельного участка (примыкание к автомобильной дороге общего пользования федерального значения М-5 «Урал») с учетом вида разрешенного использования.

В судебном заседании представители ответчика Макова С.Г. также пояснили, что спорный земельный участок имеет сложный рельеф (перепад высот), с одной стороны находится в непосредственной близости с федеральной трассой М5, с другой примыкает к линии высокорастущих деревьев, выполняющих защитную функцию полей, находящихся далее. В случае выделения из площади 11874 кв.м. земельного участка площадью 5321 кв.м., разделить оставшуюся землю и сформировать новые участки будет невозможно. В данном случае баланс экономических интересов будет нарушен.

Согласно статье 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно выводам вышеуказанного заключения эксперта, в связи с отсутствием технической возможности соблюдения ограничений (запретов), предусмотренных ФКУ «Поволжуправтодор», сформировать земельный участок (участки) под новое строительство (размещение) объектов в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 58:21:0570101:82, за вычетом площади исследуемого земельного участка (5321 кв.м.), необходимого для эксплуатации и обслуживания существующего объекта, не представляется возможным. Оборудование еще одного одностороннего сквозного проезда к вновь возводимому зданию по территории участка с использованием существующих обустроенных примыканий к федеральной трассе нормативной шириной 7,5 метра будет препятствовать имеющийся подъезд к существующему зданию и само строение с кадастровым номером № (нежилое здание – торговый ряд).

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что оспариваемые Нижнеломовским межрайонным прокурором сделки совершены ответчиками с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, а также вопреки интересам муниципального образования и неопределенного круга лиц, у суда не имеется.

Доказательств обратного истцом, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Следовательно, исковые требования Нижнеломовского межрайонного прокурора удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности несостоятельны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года; течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Учитывая, что сделка между администрацией г.Нижний Ломов и Маковым С.Г. совершена 15 февраля 2019 года, сделка между Маковым С.Г. и Ситниковым С.В. – 28 февраля 2020 года, иск предъявлен прокурором 20 марта 2020 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Нижнеломовского межрайонного прокурора в интересах муниципального образования «город Нижний Ломов Нижнеломовского района Пензенской области» к администрации города Нижний Ломов Пензенской области, Макову С. Г., Ситникову С. В. о признании сделок купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Нижнеломовский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17 марта 2021 года.

Председательствующий :