Решение по делу № 2-347/2023 (2-3095/2022;) от 14.12.2022

                                  Гражданское дело №

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ года                            а. Тахтамукай

Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе:

Председательствующего судьи                    Барчо Р.А.,

При секретаре                                 ФИО4,

С участием:

-представителя истца по доверенности                 ФИО5,

-представителя ответчика по доверенности             ФИО6,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО10 к ФИО2 об изъятии земельного участка для федеральных нужд путем его выкупа,

                    У С Т А Н О В И Л:

ФИО10 обратился в суд с иском к ФИО2 об изъятии земельного участка для федеральных нужд путем его выкупа.

В обоснование иска истец указал, что ФИО2 является собственником земельного участка площадью 10002 кв. м., с кадастровым номером №:317, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося за пределами участка (ориентир - здание администрации МО «Энемское городское поселение», расположенное по адресу: <адрес> + около 2650 м. по направлению на север), что подтверждается записью в ЕГРН о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждена документация по планировке территории для строительства и реконструкции участков автомобильной дороги <данные изъяты>, а также для реконструкция автомобильной дороги <данные изъяты> на участке км 19 со строительством транспортной развязки (<адрес>).

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ №-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, среди которых, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №:317, который попадает в зону строительства и реконструкции участков автомобильной дороги <данные изъяты>, а также в зону реконструкция автомобильной дороги <данные изъяты> на участке км 19 со строительством транспортной развязки (<адрес>).

В соответствии с п.2 распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ, на ФИО10 возложена обязанность, в установленном порядке, обеспечить выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков, в том числе, обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации Проекта; заключить соглашения о выкупе земельных участков; обеспечить государственную регистрацию права собственности РФ на изъятые земельные участки; обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ДД.ММ.ГГГГ    в адрес ФИО2 направлено уведомление (исх. №) с распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка с кадастровым номером №:317.

На основании государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ООО «<данные изъяты>», произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:317 и получен отчет ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым денежная сумма, подлежащая уплате Управлением ответчику, составляет 7 997 799 руб.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем начальника ФИО10 в адрес собственника названного земельного участка направлено письмо № с приложением проекта соглашения в связи с изъятием путем выкупа земельного участка и отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.

До настоящего времени соглашение ответчиком не подписано, предложения о внесении изменения в соглашение им не представлены.

    В связи с изложенным, истец просит:

    -изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №:317, площадью 10 002 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: Благоустройство территории, расположенный по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание администрации МО «Энемское городское поселение». Участок находится примерно 2650 м, по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Тахтамукайский, пгт Энем, <адрес>, посредством перечисления со стороны ФИО10 денежной в суммы в размере 7 997 799 руб. на банковский счет ФИО2 или на депозитный счет нотариуса;

    -зарегистрировать право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером №:317, площадью 10 002 кв.м.;

    -обязать ФИО2 освободить изымаемый земельный участок с кадастровым номером №:317, площадью 10 002 кв.м..

    Представитель истца по доверенности – ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержал и настаивал на установлении выкупной цены изымаемого имущества, в размере, определённом на основании отчета об оценке ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, так как считает заключение судебной экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, ошибочным в силу наличия технических недостатков (указанных в письменных замечаниях), повлекших искажение итоговых результатов оценки.

Представитель ответчика по доверенности – ФИО6 в судебном заседании пояснил, что ФИО2 осознает обоснованную необходимость государства в изъятии у него земельного участка и не имеет возражений против удовлетворения соответствующих требований истца с последующей выплатой действительной рыночной стоимости изымаемого имущества.

Однако, ответчик не согласен с результатами оценки ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, так как в п.6.2 раздела 6 указанного отчета указано, что оценка проведена с применением сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж, однако фактически из заключения усматривается, что не соблюдено обязательное условие для определения рыночной стоимости, сравнительным подходом, а именно: из представленных объектов недвижимости надлежало отобрать актуальные объекты, которые на дату определения стоимости встречались на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, из общего списка были выбраны аналоги, наиболее схожие с объектом экспертизы по основным ценообразующим факторам.

Так, в сравнительных таблицах ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, вопреки наличию наиболее подходящих вариантов, приведены предложения, которые в наименьшей степени согласуются с принципами условиями применения сравнительного подхода оценки, что повлекло существенное уменьшение оценочной стоимости земельного участка истца.

Указанные недостатки согласуются с п.2 раздела 3 заключения ООО «<данные изъяты>», в котором указано, что оценщики не несут ответственности за выводы, сделанные на основе представленных заказчиком документов и/или информации.

Вместе с этим, требования закона и методических рекомендаций в полной мере соблюдены при проведении судебной экспертизы ООО «<данные изъяты>», в соответствии с заключением которого установлена действительная (актуальная) рыночная стоимость земельного участка истца.

В связи с изложенным, представитель ответчика, просил в случае удовлетворения искового заявления положить в основу решения суда заключение ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ и установить выкупную цену земельного участка в размере 14 652 000 руб.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, допросив эксперта, считает исковые требования ФИО10 об изъятии земельного участка для федеральных нужд путем его выкупа, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2 является собственником земельного участка площадью 10002 кв. м., с кадастровым номером №:317, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося за пределами участка (ориентир - здание администрации МО «Энемское городское поселение», расположенное по адресу: <адрес> + около 2650 м. по направлению на север), что подтверждается записью в ЕГРН о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ №-р утверждена документация по планировке территории для строительства и реконструкции участков автомобильной дороги <данные изъяты>, а также для реконструкция автомобильной дороги <данные изъяты> на участке км 19 со строительством транспортной развязки (<адрес>).

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от ДД.ММ.ГГГГ №-р принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, среди которых, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №:317, который попадает в зону строительства и реконструкции участков автомобильной дороги <данные изъяты>, а также в зону реконструкция автомобильной дороги <данные изъяты> на участке км 19 со строительством транспортной развязки (<адрес>).

В соответствии с п.2 распоряжения №-р от ДД.ММ.ГГГГ, на ФИО10 возложена обязанность, в установленном порядке, обеспечить выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия земельных участков, в том числе, обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации Проекта; заключить соглашения о выкупе земельных участков; обеспечить государственную регистрацию права собственности РФ на изъятые земельные участки; обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

ДД.ММ.ГГГГ    в адрес ФИО2 направлено уведомление (исх. №) с распоряжением №-р от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии земельного участка с кадастровым номером №:317.

На основании государственного контракта № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ООО «<данные изъяты>», произведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:317 и получен отчет ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым денежная сумма, подлежащая уплате Управлением ответчику, составляет 7 997 799 руб.

ДД.ММ.ГГГГ заместителем начальника ФИО10 в адрес собственника названного земельного участка направлено письмо № с приложением проекта соглашения в связи с изъятием путем выкупа земельного участка и отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №.

До настоящего времени соглашение ответчиком не подписано, предложения о внесении изменения в соглашение им не представлены.

В соответствии со ст.279 ГК РФ, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно п.2 ст. 49 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов, среди которых автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно ст.282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ст.44 ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с пп.1 п.2 ст.279 ГК РФ, в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

Из материалов дела усматривается и в судебном заседании ответчиком фактически признано обстоятельство того, что в установленном законом порядке и на законных основаниях земельный участок площадью 10002 кв. м., с кадастровым номером №:317, признан подлежащими к изъятию для государственных нужд, однако ФИО2 уклонился от заключения соглашения о выкупе на условиях, изложенных истцом, а также не предоставил в ФИО10 подписанный проект соответствующего соглашения, в т.ч. с собственными корректировками, в случае несогласия каким-либо из условий, предложенных Федеральным казенным учреждением.

Кроме этого, решение об изъятии земельного участка не оспорено ФИО2 в трехмесячный срок, установленный п.14 ст.56.6 ЗК РФ.

    Принимая во внимание, что несогласие ответчика с суммой возмещения стоимости за изымаемый земельный участок не является основанием для неправомерного уклонения от выполнения требований закона со стороны ФИО2, т.е. не является основанием для невыполнения требований ст.282, 279 ГК РФ и ст.44 ЗК РФ, суд считает изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №:317, площадью 10 002 кв.м. с последующей регистрацией права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок.

    Обязать ФИО2 освободить изымаемый земельный участок с кадастровым номером №:317, площадью 10 002 кв.м..

В силу ст. 281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности, на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 56.8 ЗК РФ, размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Судом установлено, что между сторонами имеется спор относительно рыночной стоимости (размера денежного возмещения) в счет изымаемого у ответчика имущества.

Разрешая спор в указанной части, суд исходит из следующего.

Как видно из заключения оценки ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, в п.6.2 раздела 6 указано, что оценка проведена с применением сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж.

При этом, из заключения усматривается, что в сравнительных таблицах ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ №, приведены предложения, степень соответствия которых вызывает у суда сомнения на предмет соответствия принципам и условиям применения сравнительного подхода оценки.

Аналогичные сомнения также заявлены ответчиком, в качестве повлекших существенное уменьшение оценочной стоимости изымаемого земельного участка с отсылкой на п.2 раздела 3 заключения ООО «<данные изъяты>», в котором указано, что оценщики не несут ответственности за выводы, сделанные на основе представленных заказчиком документов и/или информации.

Так, на основании определения суда назначена судебная оценочная экспертиза, в связи с наличием оснований полагать о наличии ошибок при применении сравнительного подхода, в частности, на предмет отбора актуальных объектов, которые на дату определения стоимости встречались на рынке недвижимости, и по которым в достаточной степени доступна информация о цене сделок (либо цене предложений, из общего списка наиболее схожих с объектом оценки) по основным ценообразующим факторам

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №:317, площадью 10002 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося за пределами участка (ориентир — здание администрации МО «Энемское городское поселение», расположенное по адресу: <адрес> + около 2650 м. по направлению на север), с учетом его категории земель — «земли населенных пунктов» и вида разрешенного использования — «благоустройство территории», составляет:

-по состоянию на дату проведения экспертизы - 14 652 000 руб.;

-по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 14 685 000 руб..

В соответствии со ст. 11 ФЗ Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно ч.3 ст. 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.ч.2, 3 ст.86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в своё заключение.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Заключение судебной оценочной экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, проведена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ, эксперту разъяснены ее права и обязанности, она предупреждена об уголовной ответственности. Эксперт ФИО8 имеет высшее профессиональное образование, имеет последующую подготовку по конкретной экспертной специальности и аттестована на производство судебных экспертиз.

    Кроме этого, допрошенная в судебном заседании эксперт показала, что кроме прочего, при проведении экспертизы руководствовалась действующими источниками в актуальных редакциях, среди которых: Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности»; Федеральный стандарт оценки «Виды стоимости» (ФСО II) (приложение N 2 к Приказу Минэкономразвития РФ № от ДД.ММ.ГГГГ); Федеральный стандарт оценки «Процесс оценки» (ФСО III) (приложение N 3 к Приказу Минэкономразвития РФ № от ДД.ММ.ГГГГ); Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V) (приложение N 5 к Приказу Минэкономразвития РФ № от ДД.ММ.ГГГГ); Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (ФСО 7), утверждённый приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №; Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

    Далее, давая показания по вопросам председательствующего, а также по вопросам представителя истца (основанным на заявленных возражениях относительно судебной экспертизы), эксперт показала, что рыночная стоимость объекта экспертизы, расчет которой приведен на стр. 43-44 Заключения, определялась по состоянию на дату проведения экспертизы (период ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ).

На стр. 46 Заключения указан источник информации, внесенной корректировки на торг, с указанием даты выпуска данного источника – ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует дате оценки.

Для расчета корректировок на площадь и вид разрешенного использования земельного участка, был применен Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО9, который, вызывает у эксперта максимальное доверие, в связи с тем, что комплект данных справочников прошел добровольную сертификацию на соответствие оценочному законодательству и федеральным стандартам оценки, а также применяется в работе в бюджетных организациях и в банках. В связи с тем, что в данном справочнике не приведен размер скидки на торг для земельных участков под многофункциональную застройку (объект экспертизы и объекты-аналоги отличаются по ВРИ), экспертом принято решение применить корректировку на торг согласно исследованиям, проведенным Ассоциацией «СтатРиелт», в котором данное значение имеется.

В представленном возражении представитель истца ссылается на п. 13 ФСО - 7, однако данное требование указано в Федеральном стандарте оценки №, которое относится к требованиям к отчету об оценке.

В конкретном случае экспертом составлено заключение эксперта в соответствии с Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №-Ф3, кроме того Заключение составлено в соответствии с действующим законодательством, ФСО - 3 с ДД.ММ.ГГГГ утратил силу.

    На основании обстоятельств, установленных в судебном заседании по итогам изучения и оценки результатов экспертизы, в т.ч. при исследовании возражений истца относительно экспертного заключения (действительная обоснованность которых не нашла своего подтверждения), суд считает положить в основу решения суда заключение экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ.

    При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения требования истца об изъятии земельного участка у ответчика (для государственных нужд), суд считает определить порядок изъятия путем установления возмещения со стороны ФИО10 денежной суммы в размере 14 652 000 руб., подлежащей перечислению на депозитный счет нотариуса для получения ФИО2.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО10 к ФИО2 об изъятии земельного участка для федеральных нужд путем его выкупа, удовлетворить.

    Изъять для федеральных нужд путем прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 10002 кв. м., с кадастровым номером №:317, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося за пределами участка (ориентир - здание администрации МО «Энемское городское поселение», расположенное по адресу: <адрес> + около 2650 м. по направлению на север), с перечислением со стороны ФИО10 денежной в суммы в размере 14 652 000 /четырнадцать миллионов шестьсот пятьдесят две тысячи/ руб. на депозитный счет нотариуса для получения ФИО2.

    Произвести регистрацию права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 10002 кв.м., с кадастровым номером №:317, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося за пределами участка (ориентир - здание администрации МО «Энемское городское поселение», расположенное по адресу: <адрес> + около 2650 м. по направлению на север).

    Обязать ФИО2 освободить изымаемый земельный участок площадью 10002 кв. м., с кадастровым номером №:317, местоположение которого установлено относительно ориентира, находящегося за пределами участка (ориентир - здание администрации МО «Энемское городское поселение», расположенное по адресу: <адрес> + около 2650 м. по направлению на север).

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                   Р.А. Барчо