Решение по делу № 33-17212/2023 от 18.09.2023

Судья Курникова С.С.                 УИД 16RS0051-01-2023-003959-72                                                                                            Дело №2-4741/2023

                                                                                             № 33-17212/2023

                                                     Учёт №120г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 ноября 2023 года                        город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.,

судей Абдуллиной Г.А., Загидуллина И.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ильиной А.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьиАбдуллиной Г.А. гражданское дело по апелляционной жалобе                    Сибгатовой Э.А. на решение Советского районного суда города Казани от                 17 июля 2023 года, которым постановлено:

исковые требования ООО «РентСити» к Сибгатовой Э.А. о взыскании задолженности по договору долевого участия удовлетворить.

Взыскать с Сибгатовой Э.А., <данные изъяты> в пользу ООО «РентСити» (ИНН 1655239698) задолженность <данные изъяты> в размере 118 301 руб. 88 коп.

Встречный иск Сибгатовой Э.А. к ООО «РентСити» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа оставить без удовлетворения.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Сибгатовой Э.А. - Майорову И.Р. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «РентСити» обратилось в суд с иском к Сибгатовой Э.А. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве, в основание требований указав, что 9 июня 2021 года между ООО «РенСити» и Сибгатовой Э.А. был заключён договор .... участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> предметом которого является обязанность ООО «РенСити» в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) подземную автостоянку. В соответствии с договором, ответчику предоставили машино-место <данные изъяты>

Цена данного машиноместа составила 550 000 руб.й, исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади объекта долевого строительства равной 41 509 руб. 43 коп. В соответствии произведенным уточнением площадей, что подтверждается техническим паспортом от                      15 июля 2021 года, изготовленным АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан», общая оплачиваемая проектная площадь составляет 16,1 кв.м.

Таким образом, увеличение общей оплачиваемой проектной площади составляет 2,85 кв.м.

30 марта 2022 года объект долевого строительства – машино-место проектным номером .... передано и принято Сибгатовой Э.А. по акту приема-передачи, в указанном акте была установлена площадь машино-места на основании замеров АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан».

26 января 2023 года в адрес Сибгатовой Э.А. направлено уведомление от застройщика об увеличении площади и необходимости оплаты задолженности в размере 118 301 руб. 88 коп. Однако задолженность до настоящего времени не погашена.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору долевого участия в строительстве в размере 118 301 руб. 88 коп.

В судебном заседании 18 мая 2023 года Сибгатова Э.А. предъявила встречное требование к ООО «РентСити» о расторжении договора участия в долевом строительстве объектом которого является машино-место. Требования мотивированы тем, что по результатам обмера специалистами               АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан», площадь машино-места составляет 16,1 кв.м. Увеличение площади машино-места составила 2,85 кв.м, в связи с чем возникла обязанность у участника долевого строительства оплатить разницу в площадях. Однако в связи с тем, что в подписанном сторонами акте приема-передачи машино-места отсутствуют притязания относительно доплат за дополнительные квадратные метры, требование о доплате за них не обоснованы. Также Сибгатова Э.А. считает, что на момент подписания акта приема-передачи машино-места застройщиком не выполнены обязательства по договору в части передачи объекта долевого строительства, отвечающего требованиям проектной документации и условиям договора долевого участия. На основании изложенного истец просила договор № ДУ-323 участия в долевом строительстве расторгнуть; взыскать с ООО «РентСити» денежные средства уплаченные по договору в размере 550 000 руб., проценты за пользование денежными средствами в размере 189 109 руб. 58 коп., штраф.

Представитель ООО «РентСити» в судебном заседании исковые требования поддержал, просил удовлетворить. В удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик Сибгатова Э.А. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку адвоката, который иск не признал, просил отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, встречный иск просил удовлетворить.

Суд первой инстанции удовлетворив первоначальные требования и отказав во встречных требования, принял решение в вышеприведённой формулировке.

В апелляционной жалобе Сибгатова Э.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении первоначальных требований и удовлетворении встречных требований.

    В жалобе апеллянт выражается мнение о том, что судом первой инстанции, необоснованно не принято во внимание то обстоятельство, что в акте приема-передачи объекта отсутствовало указание на какие-либо притязания относительно доплат за дополнительные квадратные метры. На момент подписания акта приема-передачи объекта ООО «Рен-Сити» не выполнены обязательства по договору в части передачи ответчику объекта долевого строительства, отвечающего требованиям проектной документации и условиям договора долевого участия и уступки прав и обязанностей. Также суд первой инстанции не учел, что согласно договора истец не выполнил условия концепции «Закрытый двор», при котором граждане выкупали парковочные места в подвале дома, однако в настоящее время жильцы дома ставят свои машины во дворе дома.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно положениям части 1 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений части 1 статьи 5 того же Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пунктами 1, 2, 5, 6 статьи 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

В силу положений пунктов 1-3 статьи 8 указанного Закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Судом первой инстанции установлено, что 9 июня 2021 года между ООО «РенСити» и Сибгатовой Э.А. был заключён договора .... участия в долевом строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> предметом которого является обязанность ООО «РенСити» в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) подземную автостоянку.

В соответствии с договором, ответчику предоставили машино-место <данные изъяты>

Цена данного машиноместа составила 550 000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади объекта долевого строительства равной 41 509 руб. 43 коп.

В соответствии произведенным уточнением площадей, что подтверждается техническим паспортом от 15 июля 2021 года, изготовленным АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан», общая оплачиваемая проектная площадь составляет 16,1 кв.м.

Таким образом, увеличение общей оплачиваемой проектной площади составляет 2,85 кв.м.

30 марта 2022 года объект долевого строительства – машино-место проектным номером 1323 передано и принято Сибгатовой Э.А. по акту приема-передачи, в указанном акте была установлена площадь машино-места на основании замеров АО «Бюро технической инвентаризации Республики Татарстан».

Как следует из пункта 3.4.2 договора, при увеличении общей оплачиваемой площади квартиры (с учетом площади не отапливаемых помещений, с коэффициентами) более чем на 1 кв.м, что подтверждено фактическими обмерами БТИ, участник долевого строительства обязан в течение 20 банковских дней после отправления застройщиком об изменении площади, оплатить разницу в метраже по стоимости 1 кв.м. на момент заключения договора.

Согласно техническому плану здания, составленному по состоянию на 15 июля 2021 года, фактическая площадь машино-места .... составила 16,1 кв.м, то есть на 2,85 кв.м больше проектной площади, о чем ответчик был уведомлен при подписании передаточного акта.

26 января 2023 года в адрес Сибгатовой Э.А. направлено уведомление от застройщика об увеличении площади и необходимости оплаты задолженности в размере 118 301 руб. 88 коп.

Однако задолженность до настоящего времени не погашена.

    Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что общая площадь парковочного места увеличилась по сравнению с проектной более, чем на 1 квадратный метр, в связи с чем ответчик обязан доплатить разницу в её стоимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Сибгатовой Э.А., суд первой инстанции исходил из того, что оснований предусмотренный Федеральным законом № 214 –ФЗ для расторжения заключенного между сторонами договора, а также оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации Сибгатовой Э.А. не указано.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в акте приема-передачи объекта отсутствовало указание на какие-либо притязания относительно доплат за дополнительные квадратные метры судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя их фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ).

Их приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Из материалов дела следует, что по результатам технической инвентаризации площадь машино-места составила 16,1 кв.м, т.е. площадь увеличилась на 2,85 кв.м., в связи с чем Сибгатова Э.А. обязана была произвести дополнительную оплату в сумме 118 301 руб. 88 коп.

Доводы Сибгатовой Э.А. о том, что фактически площадь машино-места составляет 13.25 кв.м судебной коллегией отклоняются, так как истицей ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не представлены доказательства, подтверждающие данный довод.

От проведения судебной экспертизы по определению общей площади машино-места стороны отказались.

Согласно пункта 3.4.2 договора долевого участия при увеличении общей оплачиваемой площади машино-места (с учетом площади не отапливаемых помещений, с коэффициентами), что подтверждено фактическими обмерами БТИ участник долевого строительства обязан в течении 20 банковских дней после отправления зстройщиком уведомления об изменении площади, оплатить разницу в метраже по стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

Ответчик был ознакомлен и согласен с условиями договора о возможности изменения цены в случае изменения площади объекта, возражений против них не имел, о чем свидетельствует его подпись в договоре.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с Сибгатовой Э.А. в пользу ООО «РентСити» задолженности .... участия в долевом строительстве от 9 июня 2021 года в размере 118 301 руб. 88 коп.

    Доводы жалобы Сибгатовой Э.А. о том, что в настоящее время во дворе многоквартирного дома паркуются автотранспортные средства, что является нарушением застройщиком пункта 7.17 договора судебной коллегией отклоняются.

    Пунктом 7.17 договора долевого участия установлено, что объект строится застройщиком по концепции «Двор без машин» - все парковочные места расположены в подземной парковке объекта, во дворе объекта парковка машин (постоянная и временная) не предполагается. Участник долевого строительства дает согласие на соблюдение им данной концепции при эксплуатации объекта долевого строительства.

    Вместе с тем, парковка автотранспортных средств на территории двора жильцами многоквартирного дома не свидетельствуют о таком существенном изменении обстоятельств, вследствие которого возможно расторжение договора, так как контроль за эксплуатацией (использованием) многоквартирного дома и прилегающей к нему территории, осуществляется управляющей компанией.

    Иных оснований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ для расторжения заключенного сторонами договора, а также оснований предусмотренных пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не указано.

Иные доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199, статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 17 июля 2023 года по оставить без изменения, апелляционную жалобу Сибгатовой Э.А. – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течении трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 9 ноября 2023 года.

Председательствующий

Судьи