Решение по делу № 3а-102/2019 от 10.07.2019

Дело № 3а-102/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 августа 2019 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ковалёвой Ю.В.

при секретаре Федчун Ю.С.,

с участием представителя административного истца Ерошевского С.И. – Горяйновой А.В., представителя административного ответчика Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Степаненко И.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Ерошевского С.И. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 28:04:010295:642 в размере его рыночной стоимости,

установил:

Ерошевский С.И. обратился в Амурский областной суд с административным исковым заявлением, указав в обоснование заявленных требований, что является собственником нежилого помещения, 1 этаж, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым №, расположенного по <адрес>

Данный объект недвижимости не вошел в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 01 января 2016 года по причине отсутствия в ЕГРН сведений о характеристике – кадастровом номере здания, в котором расположен объект недвижимости. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена с применением среднего значения кадастровой стоимости помещений, расположенных в здании № в размере 32 678 рублей 28 копеек/кв.м и по состоянию на 25 мая 2018 года составила 15 032 008 рублей 80 копеек, которая превышает его рыночную стоимость.

Средний удельный показатель определен Приложением № 2 к постановлению Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области». Следовательно, сведения о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости были внесены в государственный кадастр недвижимости в результате массовой оценки недвижимости, полученные без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости, увеличивая налоговые обязательства, затрагивают его права как собственника объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 25 мая 2018 года, согласно отчету от 08 июля 2019 года № 248, выполненному ООО «Оценка собственности», составляет 6 714 986 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, 1 этаж, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым №, расположенного по <адрес> размере 6 714 986 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Ерошевского С.И. – Горяйнова А.В. на административном иске настаивала и дополнила, что просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной ее рыночной стоимости по состоянию на 25 мая 2018 года в размере 6 714 986 рублей.

Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области Степаненко И.Н. возражала против административного иска, указывая на то, что постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в отношении спорного объекта недвижимости кадастровая стоимость не утверждалась. Следовательно, Правительство не является надлежащим ответчиком.

В письменном отзыве Правительство Амурской области в лице Министерства имущественных отношений указала на то, что отчет от 06 июня 2019 года № 247 о рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25 мая 2018 года, выполненный ООО «Оценка собственности» грубых нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки не содержит. Правительство не является надлежащим ответчиком.

В письменном отзыве администрация города Райчихинска возражает против административного иска, указывает на то, что установленная рыночная стоимость здания значительно ниже кадастровой стоимости. Доходная часть бюджета города формируется на основании поступлений налога на имущество физических лиц, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта оценки и соответственно снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлечет снижение поступлений в бюджет города.

Иные участники дела в судебное заседание не явились, извещались о времени и месте рассмотрения спора надлежащим образом, возражений не представили.

Администрация города Райчихинска Амурской области просила о рассмотрении дела без участия представителя.

С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело при указанной явке.

Изучив материалы дела, выслушав участников судебного заседания, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу статьи 24.18 указанного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, Ерошевскому С.И. принадлежит на праве собственности объект недвижимости – нежилого помещения, 1 этаж, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым №, расположенного по <адрес>

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26 апреля 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 25 мая 2018 года определена 15 032 008,80 рублей.

По информации, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, объект недвижимости не вошел в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2016 года по причине отсутствия в ЕГРН сведений о характеристике – кадастровом номере здания, в котором расположен объект недвижимости. Филиалом проведены работы по привязке указанного помещения к зданию, в котором оно расположено.

Согласно п.п.1.1,1.2 «Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18 марта 2011 г. № 113 (действовавшей на момент внесения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости), в случае осуществления кадастрового учета в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости кадастровая стоимость здания, помещения определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр), либо на основании решения данного органа – подведомственными ему государственными бюджетными учреждениями.

В соответствии с п. 3.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 18 марта 2011 г. № 113, кадастровая стоимость помещения в случае его образования, создания или изменения в здании, кадастровая стоимость помещений которых установлена, определяется путем умножения среднего удельного показателя кадастровой стоимости помещений соответствующего назначения (жилое, нежилое) в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства на площадь помещения.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости была пересчитана в соответствии с действующим Постановлением Правительства Амурской области № 536 от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости расположенных на территории Амурской области».

В Приложении № 2 таблица 4 «Средние (минимальные) удельные показатели кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) в разрезе кадастровых кварталов муниципальных образований и городских округов Амурской области - городской округ город Райчихинск», являющимся неотъемлемой частью постановления Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 отражено, что средний (минимальный) удельный показатель кадастровой стоимости помещений, расположенных в здании 28:04:010295:249 составляет 32 678,28 руб./кв.м (строка № 89, п/п 79), соответственно кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости общей площадью 460 кв.м составила 15 032 008,8 рублей.

Действия ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области по изменению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости суд признает соответствующими требованиям Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости…», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113.

В связи с чем возражения представителя Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области о непричастности к установлению кадастровой стоимости спорного объекта и заявления исковых требований к ненадлежащему ответчику суд отклоняет, поскольку кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № по состоянию на 25 мая 2018 года ФГУБ «ФКП Росреестра» по Амурской области определена исходя из кадастровой стоимости, установленной Правительством Амурской области.

В соответствии с пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, Ерошевский С.И., представил отчет от 06 июня 2019 года № 247, выполненный ООО «Оценка собственности», из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, 1 этаж, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по <адрес> по состоянию на 25 мая 2018 года составляет 6 714 986 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из представленного отчета от 06 июня 2019 года оценщик при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовал сравнительный и доходный подходы. От использования затратного подхода оценщик отказался, т.к. нарушаются требования ФСО № 7, поскольку объект недвижимости является неотъемлемой частью здания (встроенное нежилое помещение), рынок аналогичных оцениваемому объектов развит, что дает возможность определить стоимость с применением доходного и сравнительного подходов.

Применяя сравнительный подход при наличии достоверной и доступной информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик привел анализ рынка недвижимости, удовлетворительное развитие рынка на дату оценки и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода - методом сравнительного анализа предложений к продаже. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом. Приведена таблица расчета итогового результата в рамках сравнительного подхода.

Используя доходный подход, оценщик пользовался методом капитализации по расчетным моделям. Объекты-аналоги отбирались из сложившегося рынка аренды офисно-торговых зданий (помещений) в г. Свободный с учетом критериев отбора месторасположение объекта, площадь объекта, идентичная категория и вид разрешенного использования. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода, описание объектов-аналогов, корректировки, примененные оценщиком, им обоснованы надлежащим образом.

При согласовании результатов оценки при сравнительном и доходном подходе оценщик использовал четыре критерия с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед экспертом задачи оценки: достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализы и расчеты; способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта; способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца; соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости. С учетом результатов обобщения итоговой стоимости в таблице, пришел к выводу, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения, 1 этаж, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, по состоянию на 25 мая 2018 года составляет 6 714 986 рублей.

Указанный отчет оценщика от 06 июня 2019 года № 247, выполненный ООО «Оценка собственности», суд признает допустимым и достоверным доказательством, поскольку отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. При этом исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Доказательств того, что отчет не соответствует требованиям действующего законодательства, стороны не представили.

С учетом установленных обстоятельств по делу суд находит подлежащими удовлетворению требования Ерошевского С.И. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении его кадастровой стоимости по состоянию на 25 мая 2018 года в размере 6 714 986 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в суд обратился 10 июля 2019 года.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18 и 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Ерошевского С.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, 1 этаж, общей площадью 460 кв.м, с кадастровым №, расположенного по <адрес>, по состоянию на 25 мая 2018 года в размере 6 714 986 рублей.

Датой подачи заявления считать 10 июля 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 августа 2019 года.

Председательствующий Ю.В. Ковалёва