Решение по делу № 11-2384/2021 от 01.02.2021

судья Чухонцева Е.В.

дело № 2-2433/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-2384/2021

19 марта 2021 года                     г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Мицкевич А.Э.,

судей                 Данилкиной А.Л., Морозовой Е.Г.,

при секретаре Р.Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе М.Е.В. на решение Орджоникидзевского районного суда г.Магнитогорска Челябинской области от 30 ноября 2020 года по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ТрестМ-145» к М.Е.В. о признании обязательств и договора участия в долевом строительстве прекратившимися, обременения отсутствующим.

Заслушав доклад судьи Данилкиной А.Л. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ООО Специализированный застройщик «ТрестМ-145» Л.Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО Специализированный застройщик «ТрестМ-145» обратилось в суд с иском к М.Е.В. и с учетом уточнения требований просило признать обязательства ООО «КРАСКОМ-Инвест» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенному с М.Е.В. прекратившимися; признать договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ООО «КРАСКОМ-Инвест» и М.Е.В. прекратившим свое действие; признать обременение в ЕГРН в виде записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу М.Е.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6280,89 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес> предоставленного по договору земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствующим; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии погасить в ЕГРН запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об обременении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:26, площадью 6280,89 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес> по договору земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, с внесением в ЕГРН записей о прекращении договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование требований указано, что истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:26, площадью 6280,89 кв.м по адресу: <адрес>, мкр.145. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, жилой <адрес> (стр) в №, кадастровый №. площадь застройки 308 кв.м, степень готовности 3%. Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «КРАСКОМ-Инвест» и М.Е.В. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №№ ООО «КРАСКОМ-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), ДД.ММ.ГГГГ ООО «КРАСКОМ-Инвест» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц. Таким образом, ДД.ММ.ГГГГ обязательства ООО «КРАСКОМ-Инвест» по постройке дома и передаче объекта долевого строительства М.Е.В., а также обязательства М.Е.В. по оплате цены за объект долевого строительства и по принятию объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве прекращены. На основании решения Арбитражного суда Челябинской области от 26 сентября 2013 года произведена государственная регистрация погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка, обременение в отношении земельного участка в виде договора участия в долевом строительстве не снято.

Представитель истца ООО Специализированный застройщик «ТрестМ-145» Л.Т.А. в судебном заседании в суде первой инстанции исковые требования поддержала, по основаниям и доводам, изложенном в иске.

Ответчик М.Е.В. в судебное заседание в суд первой инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель ответчика М.И.И. в судебном заседании в суде первой инстанции требования не признала, пояснила, что М.Е.В. не знала о том, что ООО «КРАСКОМ-Инвест» признано банкротом, следовательно, участия в деле о банкротстве не принимала.

Представитель ответчика К.О.М. в судебном заседании в суде первой инстанции поддержала указанную позицию представителя ответчика М.И.И., просила отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, представил мнение по иску.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил частично, признал обязательства ООО «КРАСКОМ-Инвест» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенному с М.Е.В. прекратившимися; признал договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), заключенный между ООО «КРАСКОМ-Инвест» и М.Е.В. прекратившим свое действие; признал обременение в ЕГРН в виде записи государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу М.Е.В. в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:26, площадью 6280,89 кв.м по адресу: <адрес>, мкр.145, предоставленного по договору земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим; в остальной части заявленных требований отказал. Взыскал с М.Е.В. в пользу ООО Специализированный застройщик «ТрестМ-145» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

В апелляционной жалобе М.Е.В. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований. Указывает на то, что истцу на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства – жилой <адрес>, площадь застройки 308 кв.м, степень готовности 3%, по адресу <адрес>, 145 микрорайон. Право собственности истца на предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, квартиру в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (строительный номер) в 145 микрорайоне, не зарегистрировано. Полагает, что иск о признании права отсутствующим не может быть заявлен не владеющим собственником, следовательно ООО Специализированный застройщик «Трест М0145» является ненадлежащим истцом по делу. Считает, что объект незавершенного строительства – многоквартирный дом по адресу: <адрес> (строительный номер) в 145 микрорайоне, а также земельный участок, на котором он расположен, по настоящее время находится в залоге у нее как у участника долевого строительства.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ООО Специализированный застройщик «Трест М-145» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик М.Е.В., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, причину неявки в суд не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. Судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п.3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п.4 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В силу пп.1 п.1 ст. 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В соответствии с п. 1 ст. 12 указанного Федерального закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 9 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Регистрационная запись об ипотеке земельного участка о залоге права аренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 23 июля 2008 года между ООО «КРАСКОМ-Инвест» (застройщик) и М.Е.В. (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик обязался построить объект капитального строительства жилой дом по адресу: <адрес> (стр. номер) в №, а участник долевого строительства оплатить долю в строительстве жилого дома в сумме 3 023 430 рублей, и по завершению строительства получить объект долевого строительства– трехкомнатную квартиру на втором этаже (номер на площадке 6, строительный №). <адрес>ю 97,53 кв.м (в том числе площадь лоджий 3,47 кв.м.).

Согласно указанного договора плановый срок завершения строительства объекта – 3 квартал 2009 года.

М.Е.В. частично произведена оплата по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в сумме 1 697 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован регистрационным органом за номером государственной регистрации 74-74-33/269/2008-79.

Застройщик ООО «КРАСКОМ-Инвест» в предусмотренный договором срок (третий квартал 2009 года) жилое помещение участнику долевого строительства М.Е.В. не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 мая 2010 года (признано несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20 мая 2010 года ООО «КРАСКОМ-Инвест» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

На основании протокола о результатах проведения торгов от 22 апреля 2011 года ООО «Домострой» признано победителем открытых торгов в отношении объекта незавершенного строительства, площадью застройки 308 кв.м, степень готовности – 3% по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ООО «Домострой» купило у ООО «КРАСКОМ-Инвест» объект незавершенного строительства, площадью застройки 308 кв.м, степень готовности – 3% по адресу: <адрес>, жилой <адрес> <адрес>.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 02 декабря 2011 года конкурсное производство в отношении ООО «КРАСКОМ-Инвест» завершено. ООО «КРАСКОМ-Инвест» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц, регистрационная запись о ликвидации от <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Домострой» и ООО «Трест Магнитострой» заключен договор купли-продажи объекта незавершённого строительства, площадью застройки 308 кв.м, степень готовности – 3% по адресу: <адрес>, жилой <адрес> <адрес>.

Право собственности на данный объект незавершенного строительства приобретено ООО СЗ «ТрестМ-145» в связи с получением имущества в качестве вклада в уставной капитал от ООО «Трест Магнитострой» на основании решения № единственного учредителя.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Трест Магнитострой» и ООО Специализированный застройщик «ТрестМ-145» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с указанным договором арендатор ООО «Трест Магнитострой» передает новому арендатору ООО специализированный «ТрестМ-145» права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части аренды земельного участка из земель: земли населённых пунктов с кадастровым номером №. На земельном участке с кадастровым номером № имеется объект незавершённого строительства, переданный в качестве вклада в уставный капитал арендатором новому арендатору (номер регистрации объекта незавершённого строительства №).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26 сентября 2013 года по делу № № требования ООО «Домострой» удовлетворены, признан незаконным отказ Управления Росреестра в совершении записи о погашении ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером № на орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возложена обязанность произвести государственную регистрацию погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка с кадастровым номером №. Даны решением установлено, что право залога в отношении права аренды прекратилось в порядке подп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение суда оставлено без изменения.

Также судом установлено, что М.Е.В. в рамках дела о банкротстве ООО «КРАСКОМ-Инвест» о включении в реестр требований должника требования о передаче жилого помещения на основании договора долевого участия не заявила.

Рассматривая заявленные требования, и удовлетворяя их частично, суд, руководствуясь ст.ст. 8, 304, 352, 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к выводу, что отчуждение в ходе конкурсного производства объекта незавершенного строительства влечет прекращение ипотеки и в отношении следующего его судьбе права аренды. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что ООО «КРАСКОМ-Инвест» ликвидировано, процедура банкротства завершена, общество исключено из Единого реестра юридических лиц, следовательно, предусмотренные договором участия в долевом строительстве обязательства застройщика ООО «КРАСКОМ-Инвест» в соответствующий срок построить (создать) многоквартирный дом прекращены в силу ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд указал, что залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0311002:0026, на котором расположен объект незавершенного строительства, прекратился в силу пп.1 п.1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства, то есть в данном случае с прекращением обязательств застройщика.

Также судом сделан вывод о том, что решение Арбитражного суда Челябинской области по делу № имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, и поскольку решением установлено, что право залога в отношении права аренды прекратилось в порядке подп.1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, право аренды земельного участка не находится в залоге у М.Е.В. по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что конкурсным управляющим ООО «КРАСКОМ-Инвест» М.Е.В. была извещена о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства и о необходимости предъявления участниками строительства в арбитражный суд заявления о включении требований о передаче жилых помещений в реестр требований кредиторов должника, однако М.Е.В. не воспользовалась правом на предъявление в рамках дела о банкротстве ООО «КРАСКОМ-Инвест» заявления о включение в реестр требований должника требования о передаче жилого помещения на основании договора долевого участия, в связи с чем утратила право на обжалование судебных постановлений, принятых в рамках дела о банкротстве.

Вместе с тем, в удовлетворении требований истца о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись об обременении отказал, сославшись, что требование о понуждении произвести какие-либо действия могут заявляться только в том случае, если Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области неправомерно уклоняется от их проведения, либо имеется отказ в их проведении, который признан судом неправомерным. А таких доказательств суду не представлено.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на установленных в судебном заседании фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что ООО Специализированный застройщик «Трест М0145» является ненадлежащим истцом по делу, так как право собственности истца на предмет договора участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, квартиру в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (строительный номер) в <адрес>, не зарегистрировано, а иск о признании права отсутствующим не может быть заявлен не владеющим собственником, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные.

Согласно ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные ст. 301-304 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющим имуществом на праве пожизненного владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

ООО СЗ «ТрестМ-145» является арендатором земельного участка, с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящимся по адресу: <адрес>, 145 мкр., 31 (стр.), что подтверждается дополнительным соглашением от 15 мая 2020 года к договору № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, участок предоставлен для окончания строительства жилого дома.

Право собственности на объект незавершенного строительства приобретено ООО СЗ «ТрестМ-145» в связи с получением имущества в качестве вклада в уставной капитал от ООО «Трест Магнитострой» на основании решения № единственного учредителя.

Как правильно указал суд первой инстанции, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект невидимости зарегистрирован за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрирован как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременение может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Поскольку иск о признании права собственности отсутствующим относится к негаторному требованию, правом на подачу в соответствии со ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации такого иска обладает арендатор имущества, права владения и пользования которого нарушаются оспариваемой регистрацией права. Таким образом, вещно-правовые способы защиты могут быть использованы не только собственниками имущества, также обладателями иных прав на него в данном случае правом аренды.

Все доводы, изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны доводам, изложенным ответчиком в суде первой инстанции, являлись предметом исследования при рассмотрения дела в суде первой инстанции, получили надлежащую оценку суда, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, направлены на переоценку обстоятельств, установленных и исследованных судом первой инстанции в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не содержат фактов, которые бы повлияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Суд правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и разрешил спор в соответствии с требованиями закона. Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции, в том числе оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 30 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.Е.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи