Решение по делу № 33-2399/2023 от 10.03.2023

Судья Воронин С.С.	Дело № 2-4541/2022	стр.120, г/п 150 руб.
Докладчик Ферина Л.Г.	№ 33-2399/2023	4 апреля 2023 года
УИД 29RS0018-01-2022-005600-49

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего Рудь Т.Н.,

судей Аксютиной К.А., Фериной Л.Г.,

при секретаре судебного заседания Бородиной Е.Г. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 4 апреля 2023 года гражданское дело № 2-4541/2022 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к Гурьевой Екатерине Александровне о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

по апелляционной жалобе ответчика Гурьевой Екатерины Александровны на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 6 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фериной Л.Г., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (далее – ООО «Кватре Стар») обратилось в суд с исковым заявлением к Гурьевой Е.А. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований указало, что 19 октября 2017 года между ООО «<данные изъяты>» и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику квартиру, а ответчик – принять квартиру и уплатить обусловленную договором цену. Объектом долевого строительства являлась квартира с проектной площадью 53,43 кв.м. (в том числе лоджия площадью 3,51 кв.м.). Цена объекта определена в размере 3 821 000 руб., исходя из стоимости 71 522 руб. за 1 кв.м. 22 апреля 2020 года между застройщиком и дольщиком подписан акт приема-передачи квартиры, фактическая площадь которой составила 55 кв.м. (в том числе лоджия площадью 4,5 кв.м.). На основании договора цессии права застройщика по договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, были уступлены истцу. Просит взыскать с ответчика задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 112 289 руб. 54 коп., в возврат уплаченной государственной пошлины 3 445 руб. 78 коп.

В представленном письменном заявлении представитель истца просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебном заседании ответчик Гурьева Е.А. требования полагала необоснованными, отметила, что при подписании акта приема-передачи объекта долевого строительства стороны зафиксировали отсутствие друг к другу претензий, в том числе имущественных, в связи с чем обращение истца в суд с настоящим иском является необоснованным.

Рассмотрев дело, суд постановил решение, которым исковые требования ООО «Кватре Стар» к Гурьевой Е.А.о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве удовлетворил.

Взыскал с Гурьевой Е.А. в пользу ООО «Кватре Стар» денежные средства в размере 112 289 руб. 54 коп., в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 3 445 руб. 78 коп.

Не согласившись с указанным решением, ответчик Гурьева Е.А. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов жалобы указывает, что выводы суда основаны на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм права. Объект передан застройщиком по акту приема-передачи с указанием на отсутствие претензий, в том числе имущественных. Об изменении характеристик, стоимости объекта, а также о необходимости доплаты ее никто не уведомлял. Уведомление было направлено после передачи объекта и прекращения действия договора, установленный законом и договором порядок изменения условий договора соблюден не был. Отмечает, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, цена договора является его обязательным условием, которое вносится в запись о государственной регистрации договора. Полагает, что характеристики объекта и цена договора могут быть изменены в порядке, установленном договором, на основании соглашения сторон с соблюдением письменной формы, подлежащей государственной регистрации, внесением записи в реестр прав на недвижимое имущество. Оспаривает вывод суда о том, что обязательство по доплате возникло в связи с фактом несоответствия площади объекта условиям договора. При этом направление застройщиком уведомления об увеличении стоимости объекта не является основанием для осуществления доплаты. Указывает, что акт приема-передачи подписан сторонами 22 апреля 2020 года, уведомление об увеличении площади и доплате направлено только 29 января 2021 года, получено 6 февраля 2021 года. Поскольку до момента передачи объекта застройщик не проинформировал участника долевого строительства об изменении характеристик объекта, не выразил намерение реализовать право на получение доплаты, в акте приема-передачи новую цену и порядок ее уплаты не указал, соответствующего уведомления не направил, заключение соглашения не инициировал, у нее не возникло обязательство по доплате цены договора. Полагает, что право на предъявление застройщиком требования о доплате не может быть реализовано произвольно. Ссылается на пункт 3.2 договора, в соответствии с которым доплата до полного размера цены договора должна быть произведена застройщику в течение 30 дней со дня получения сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи, т.е. срок реализации застройщиком прав по предъявлению требований о доплате ограничен сроком исполнения обязательств по передаче объекта и подписания акта приема-передачи. Считает, что поведение истца нельзя признать добросовестным, что в силу положений ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в защите прав.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явились ответчик Гурьева Е.А., другие лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

Оснований для отложения разбирательства дела, предусмотренных ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия не усматривает.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ответчика Гурьеву Е.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19 октября 2017 года между ООО «<данные изъяты>» и Гурьевой Е.А. заключен договор участия в долевом строительстве № 45 (далее – договор), в соответствии с которым ООО «<данные изъяты>» обязалось в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц и организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по адресу<адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать ответчику помещение – квартиру, а ответчик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Объектом долевого строительства является квартира № с проектной площадью 53,43 кв.м. (в том числе лоджия площадью 3,51 кв.м.).

Пунктом 3.1. договора цена объекта определена в размере 3 821 000 руб.

Согласно пункту 3.2. договора в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены настоящего договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 71 522 руб.

22 апреля 2020 года застройщиком и ответчиком подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, площадь которого составила 55 кв.м. (в том числе лоджия площадью 4,5 кв.м.). По состоянию на дату подписания акта ответчиком перед истцом исполнены обязательства на сумму 3 821 000 руб.

29 января 2021 года ответчику направлено уведомление о необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 112 289 руб. 54 коп. в связи с увеличением фактической площади объекта.

14 мая 2021 года ООО «<данные изъяты>» уступило ООО «Кватре Стар» права (требования) по договорам участия в долевом строительстве, в части не исполненных участниками долевого строительства обязательств по уплате в полном объеме денежных средств (задолженности по оплате цены договора) согласно приложениям.

Предметом договоров, права (требования) по которым уступаются, является деятельность по осуществлению строительства объектов долевого строительства, располагающихся в многоквартирном жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг по <адрес> (постоянный адрес: <адрес>).

Согласно приложению №17 к договору истцу уступлено право требования к ответчику по договору участия в долевом строительстве от 19 октября 2017 года № 45 на сумму 112 289 руб. 54 коп.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, исходил из того, что обязанность ответчика по оплате разницы между предусмотренной договором и фактической площадью квартиры установлена договором, а направление сообщения о доплате за пределами срока, установленного договором, не может исключать обязанность по полной оплате цены договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют требованиям закона и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Не соглашаясь с обжалуемым решением, податель жалобы ссылается на отсутствие оснований для доплаты цены договора, поскольку срок предъявления требований о доплате ограничен сроком исполнения обязательств по передаче объекта и подписания соответствующего акта, при этом характеристики объекта и его цена могут быть изменены только на основании письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Между тем приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут служить основанием к отмене принятого судом решения по следующим основаниям.

На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей проектной площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Таким образом, согласованный сторонами в пункте 3.2 договора порядок определения окончательной цены договора исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 71 522 руб., в случае увеличения фактической площади объекта долевого строительства более чем на 1%, влечет возникновение на стороне участника долевого строительства обязанности по доплате до полного размера цены в случае соответствующего увеличения площади объекта долевого строительства, в связи с чем для изменения цены договора в данном случае, вопреки доводам апелляционной жалобы, заключения дополнительного соглашения сторон не требуется.

Срок для предъявления требований застройщика участнику долевого строительства о доплате размера цены договора в случае увеличения фактической стоимости объекта Законом об участии в долевом строительстве не установлен.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из буквального толкования пункта 3.2 договора следует, что участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора в течение 30 дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком.

Таким образом, указанным пунктом определены сроки оплаты для участника долевого строительства, а не сроки предъявления требований застройщиком.

Форма сообщения застройщиком участнику долевого строительства об увеличении фактической площади объекта и необходимости доплаты договором также не предусмотрена.

В любом случае, подписывая 22 апреля 2020 года акт приема-передачи к договору участия в долевом строительстве Гурьева Е.А. знала о том, что площадь принимаемого объекта увеличилась по сравнению с проектной на 1,57 кв.м, так как по акту ей передана квартира площадью 55 кв.м (в том числе лоджия площадью 4,5 кв.м), а не 53,43 (в том числе лоджия 3,51 кв.м), как предусмотрено договором участия в долевом строительстве, однако в соответствии с п. 3.2 договора участия в долевом строительстве не произвела доплату до полного размера цены договора.

Отсутствие письменного требования застройщика о доплате на момент подписания акта приема-передачи не освобождало ее от выполнения условий договора.

Указание в акте приема-передачи на то, что участник долевого строительства профинансировал строительство квартиры общей площадью 55 кв.м (в том числе лоджия площадью 4,5 кв.м) в полном объеме, и стороны друг к другу имущественных претензий не имеют, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Из материалов дела следует, и ответчиком не оспаривается, что Гурьева Е.А. в соответствии с договором уплатила застройщику 3 821 000 руб. исходя из проектной площади 53,43 кв.м (с учетом лоджии).

Акт приема-передачи не является документом, подтверждающим факт оплаты полной стоимости объекта строительства исходя из его фактической площади. Других доказательств полной оплаты стоимости объекта строительства в материалах дела не имеется.

Таким образом, ООО «Кватре Стар», являясь в соответствии с договором уступки права требования правопреемником ООО «<данные изъяты>» в части невыполненных участниками долевого строительства обязательств по оплате в полном объеме денежных средств, имеет право требовать с ответчика предусмотренную договором долевого строительства доплату до полного размера цены договора.

Доводы жалобы о злоупотреблении истцом правом, обоснованные произвольным предъявлением требования о доплате цены договора, судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.

По смыслу ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом, то есть осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки норме, предоставляющей ему соответствующее право, не соотносит поведение с интересами общества и государства, не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность.

Вместе с тем, требование о доплате цены договора, основанное на законе и условиях договора, не может расцениваться как злоупотребление гражданским правом в предусмотренном ст. 10 ГК РФ смысле.

Доводы апелляционной жалобы каких-либо обстоятельств, которые не были учтены и рассмотрены судом первой инстанции и которые могли бы служить основанием к отмене или изменению решения суда, не содержат, выводы суда они не опровергают, сводятся к иной ошибочной оценке установленных судом обстоятельств.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, исследованным доказательствам оценка дана в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 6 декабря 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Гурьевой Екатерины Александровны – без удовлетворения.

Председательствующий                              Т.Н. Рудь

Судьи                                          К.А. Аксютина

                                              Л.Г. Ферина