Решение по делу № 2-1830/2020 от 23.06.2020

Дело (номер обезличен) г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2020 года г.Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Выборнова Д.А., при секретаре Решетниковой А.Е., с участием представителя истца Зоряковой Т.И., представителя ответчика адвоката Рощина Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (адрес обезличен) к Журавлеву Олегу Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

КУМИ Кстовского муниципального района обратился в суд с иском к Журавлеву О.В. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, по следующим основаниям.

02.07.2002 г. между КУМИ Кстовского муниципального района (арендодатель) и Журавлевым О.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков № А45.

В пользование арендатора находятся два земельных участка:

Участок 1 - кадастровый (номер обезличен), площадь 597 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), при (адрес обезличен), вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Участок 2 - кадастровый (номер обезличен), площадь 135 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Договор заключен на срок 49 лет (п.1.1. договора).

Арендная плата по договору перечисляется арендатором ежеквартально до истечения 10 дня следующего квартала, а за IV квартал - не позднее 25 числа текущего года (п.2.2. договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, установленном законодательством (п. 2.5. договора).

Согласно п.4.1. договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае нарушения арендатором его условий, направив не менее, чем за 60 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор.

Обязательства по оплате арендатором не исполняются с 2011 года.

По состоянию на (дата обезличена) у арендатора имеется задолженность по договору аренды земельного участка А45 за период аренды: с января 2011 г. по март 2020 г. (1 квартал 2020) в размере 91 946 руб. 70 коп.

Сумма пени за период с (дата обезличена) по (дата обезличена) составляет 25 492 руб. 05 коп. Задолженность до настоящего времени остается непогашенной.

В связи с нарушением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, в соответствии с п.6.1. договора в адрес арендатора было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка (исх. (номер обезличен) от (дата обезличена)) и передачи земельных участков по акту приема-передачи не позднее чем через два месяца со дня получения уведомления.

До настоящего времени земельные участки не возвращены арендодателю по акту приема-передачи.

В своем исковом заявлении представитель КУМИ Кстовского муниципального района просит расторгнуть договор аренды земельного участка № (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между истцом и ответчиком, обязать ответчика передать КУМИ Кстовского муниципального района по акту приема-передачи вышеуказанные земельные участки в течение трех рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, и взыскать с ответчика в пользу истца долг по арендной плате в размере 91 946 руб. 70 коп. за период аренды с января 2011 г. по март 2020 г., пени за несвоевременное исполнение обязательства по договору аренды земельного участка за период с (дата обезличена) по (дата обезличена) в размере 25 492 руб. 05 коп., и взыскать пени, начисленные на сумму задолженности (91 946 руб. 70 коп.) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с (дата обезличена) по день фактической оплаты долга.

В судебном заседании представитель истца Зорякова Т.И. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика адвокат Рощин Д.С. возразил против заявленных требований, пояснил, что в настоящее время собственником жилого дома, находящегося на спорном земельном участке, является Журавлев А.О., на основании договора дарения жилого дома. Требования заявлены за пределами сроков исковой давности. Ответчик проживает в (адрес обезличен) и не получал уведомления от КУМИ о расторжении договора аренды. Кроме того, ответчик оплатил задолженность по договору аренды в пределах сроков исковой давности. Считает нецелесообразным расторжение договора аренды, т.к. следует перезаключить договор аренды с новым собственником жилого дома – Журавлевым А.О.

Третье лицо Журавлев А.О. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания был извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст.309 Гражданского Кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч.1 ст.310 Гражданского Кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст.606 Гражданского Кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.1 ст.614 Гражданского Кодекса РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с ч.1 ст.330 Гражданского Кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено судом, 02.07.2002 г. между КУМИ Кстовского муниципального района (арендодатель) и Журавлевым О.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельных участков № А45.

В пользовании арендатора находятся два земельных участка:

Участок 1 - кадастровый (номер обезличен), площадь 597 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), при (адрес обезличен), вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Участок 2 - кадастровый (номер обезличен), площадь 135 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

Договор заключен на срок 49 лет (п.1.1. договора).

Расчет арендной платы по договору аренды производится в соответствии с методикой расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 №186 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области".

Ставка арендной платы, согласно вышеуказанного постановления, рассчитывается по следующей формуле: Ас = УПКСЗ х Кви х Кд х Ки х ПК, где:

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования, руб./кв.м. Определяется для каждой категории земель и вида разрешенного использования земельных участков в ходе работ по государственной кадастровой оценке земель (далее - ГКОЗ). Результаты ГКОЗ утверждаются постановлением Правительства Нижегородской области;

Кви - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков, рассчитываемый от кадастровой стоимости земли для данного вида разрешенного использования в соответствии с принятой при проведении ГКОЗ классификацией. Величина Кви определяется исходя из среднего уровня действующей величины арендной платы для данного вида разрешенного использования земельных участков на территории Нижегородской области;

Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора внутри одного вида (разрешенного использования земельного участка;

Ки - коэффициент индексации. Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц.

Арендная плата рассчитывается арендодателем по вышеуказанной формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы, определяемой в зависимости от вида функционального использования земли.

Арендная плата по договору перечисляется арендатором ежеквартально до истечения 10 дня следующего квартала, а за IV квартал - не позднее 25 числа текущего года (п.2.2. договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере, установленном законодательством (п. 2.5. договора).

Согласно п.4.1. договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае нарушения арендатором его условий, направив не менее, чем за 60 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор.

Согласно п.6.1. договора в случае неисполнения одной из сторон (нарушившая сторона) должным образом обязательства по договору (нарушение), другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором будут изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае не устранения нарушения в течение 60 календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона имеет право обратиться в суд.

В соответствии с извещением от 01.01.2011 г. размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2011 г. установлен в размере 188 руб. 82 коп.

В соответствии с извещением от 01.01.2012 г. размер ежемесячной арендной с 01.01.2012 года установлен в размере 324 руб. 77 коп.

В соответствии с извещением от 01.01.2013 г. размер ежемесячной арендной платы с 1.01.2013 года установлен в размере 250 руб. 62 коп.

В соответствии с извещением от 01.01.2014 г. размер ежемесячной арендной платы с 01.2014 года установлен в размере 266 руб. 87 коп.

В соответствии с извещением от 01.01.2015 г. размер ежемесячной арендной платы с 11.01.2015 года установлен в размере 382 руб. 93 коп.

В соответствии с уведомлением (номер обезличен) от 20.01.2016 г. размер ежемесячной арендной платы 1.01.2016 года установлен в размере 1 362 руб. 46 коп.

В соответствии с уведомлением (номер обезличен) от 27.12.2016 г. размер ежемесячной арендной Платы с 01.01.2017 года установлен в размере 1 436 руб. 44 коп.

В соответствии с извещением (номер обезличен) от 01.01.2018 г. размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2018 года установлен в размере 1491 руб. 93 коп.

В соответствии с извещением от 12.12.2018 г. размер ежемесячной арендной платы с 1.01.2019 года установлен в размере 1553 руб. 58 коп.

Как следует из материалов дела, обязательства по оплате арендатором не исполняются с 2011 года.

Ответчиком данные обстоятельства не оспариваются.

По состоянию на 28.05.2020 года у арендатора имеется задолженность по договору аренды земельного участка А45 за период аренды: с января 2011 г. по март 2020 г. (1 квартал 2020) в размере 91 946 руб. 70 коп., что подтверждается представленным расчетом.

Сумма пени за период с 21.01.2011 г. по 27.05.2020 г. составляет 25 492 руб. 05 коп.

Истец ссылается, что задолженность до настоящего времени остается непогашенной.

На основании п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ, согласно которой, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ст.198 ГПК РФ сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон.

Исходя из п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно п.1 ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию

В силу п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43"О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В силу п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 №43"О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Ответчиком заявлено о применении сроков исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы.

Истцом представлен уточненный расчет задолженности и пени по состоянию на 28.05.2020 г. с применением срока исковой давности, о котором заявил ответчик.

Размер задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № А45 от 02.07.2002 г. при этом составил 50 010 руб. 42 коп., пени 5 870 руб. 59 коп.

Указанный расчет проверен судом, является правильным, соответствующим действующему законодательству и условиям договора аренды. Ответчиком данный расчет не оспаривается.

Таким образом, с применением срока исковой давности следует взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № А45 от 02.07.2002 г. в размере 50 010 руб. 42 коп., пени в размере 5 870 руб. 59 коп.

Судом установлено, что 25.08.2020 г. ответчиком указанная задолженность была погашена, что подтверждается представленным чеком, и представитель истца данные обстоятельства не оспаривает.

Таким образом, решение суда в указанной части в исполнение следует не приводить в связи с добровольным удовлетворением ответчиком требований в данной части.

Поскольку задолженность была погашена ответчиком только 25.08.2020 г., за период с 28.05.2020 г. по 25.08.2020 г. следует взыскать с ответчика в пользу истца пени, начисленные на сумму задолженности в размере 50 010 руб. 42 коп., в размере 704 руб. 30 коп. согласно условий договора:

50 010,42 х 5,5% х (4 + 21) : 300 = 229,21

50 010,42 х 4,5% х (9 + 26) : 300 = 262,55

50 010,42 х 4,25% х (5 + 25) : 300 = 212,54

229,21 + 262,55 + 212,54 = 704,30

Таким образом, в остальной части исковых требований КУМИ Кстовского муниципального района к Журавлеву О.В. о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, следует отказать.

В соответствии со ст.619 Гражданского Кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст.450 Гражданского Кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч.9 ст.22 Земельного Кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с ч.2 ст.655 Гражданского Кодекса РФ, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с ч.2 ст.452 Гражданского Кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с нарушением арендатором обязательств по оплате арендных платежей, в соответствии с п.6.1. договора в адрес арендатора было направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка (исх. (номер обезличен) от (дата обезличена)) и передачи земельных участков по акту приема-передачи не позднее чем через два месяца со дня получения уведомления (л.д.53-58).

До настоящего времени земельные участки не возвращены арендодателю по акту приема-передачи.

Судом установлено, что на основании договора дарения жилого дома от (дата обезличена) и акта приема-передачи Журавлев О.В. передал в собственность Журавлеву А.О. жилой дом, расположенный по адресу: (адрес обезличен) (л.д.67,68).

Согласно выписки из ЕГРН от 10.08.2020 г., собственником жилого дома, расположенного по адресу: (адрес обезличен), является Журавлев А.О.

Ответчик Журавлев О.В. на территории Нижегородской области не зарегистрирован (л.д.74), а зарегистрирован с (дата обезличена) по месту жительства по адресу: (адрес обезличен), что подтверждается сообщением УВМ ГУ МВД России по (адрес обезличен) от (дата обезличена).

Оценивая доводы сторон, суд приходит к выводу, что ответчиком были существенно нарушены обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем у арендодателя возникло право требования досрочного расторжения договора аренды земельного участка.

Суд также приходит к выводу, что истцом досудебный порядок расторжения договора был соблюден, ответчику было направлено уведомление о досрочном расторжении договора, но ответчик своевременно надлежащим образом не уведомил истца о смене своего места жительства, в связи с чем доводы ответчика о том, что он не получил такого уведомления поскольку проживает по другому адресу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора.

Доводы ответчика о том, что следует перезаключить договор аренды земельных участков с новым собственником жилого дома, также не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку новый собственник вправе сам обратиться с соответствующим заявлением о заключении договора аренды земельных участков.

Таким образом, следует расторгнуть договор аренды земельного участка № (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между КУМИ Кстовского муниципального района и Журавлевым О.В., и обязать Журавлева О.В. передать КУМИ Кстовского муниципального района по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 597 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), при (адрес обезличен), вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 135 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Для исполнения решения суда в указанной части в соответствии со ст.216 ГПК РФ, следует предоставить ответчику разумный срок – один месяц после вступления решения суда в законную силу

На основании ст. 98, 103 ГПК РФ, с ответчика следует взыскать госпошлину в доход государства в размере 700 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области к Журавлеву Олегу Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № (номер обезличен) от (дата обезличена), заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области и Журавлевым ФИО8.

Обязать Журавлева ФИО9 течение одного месяца после вступления решения суда в законную силу передать Комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 597 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), при (адрес обезличен), вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, и земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) площадью 135 кв.м., местоположение: (адрес обезличен), вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства.

Взыскать с Журавлева Олега Владимировича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (адрес обезличен) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № (номер обезличен) от (дата обезличена) в размере 50 010 руб. 42 коп., пени в размере 5 870 руб. 59 коп.

Решение суда в указанной части в исполнение не приводить в связи с добровольным удовлетворением ответчиком требований в данной части.

Взыскать с Журавлева Олега Владимировича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области пени, начисленные на сумму задолженности в размере 50 010 руб. 42 коп., за период с 28.05.2020 г. по 25.08.2020 г. в размере 704 (семьсот четыре) руб. 30 (тридцать) коп.

В остальной части исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района Нижегородской области к Журавлеву Олегу Владимировичу о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, отказать.

Взыскать с Журавлева Олега Владимировича госпошлину в бюджет в размере 700 (семьсот) руб. 00 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья Выборнов Д.А.