Решение по делу № 33-13273/2022 от 21.07.2022

Судья Джагрунов А.А.               Дело № 33-13273/2022

№ 2-21/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

29 августа 2022 года     г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Горбатько Е.Н.,

судей Гладких Е.В., Фетинга Н.Н.,

при секретаре Аверьяновой М.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щукиной Лидии Ивановны, Волковой Светланы Александровны, Федоренко Любови Александровны, Воскобойник Ивана Васильевича, Воскобойник Варвары Степановны, Тарасова Ивана Ивановича, Калошиной Натальи Витальевны, Федоренко Татьяны Ивановны, Федоренко Валентина Михайловича, Шелудченко Нины Ефремовны, Шелудченко Александра Владимировича, Орехова Сергея Михайловича, Крюковой Нины Федоровны, Грицай Владимира Андреевича, Грицай Марины Александровны, Пелюшенко Раисы Григорьевны, Ерина Сергея Михайловича, Ореховой Валентины Александровны, Жук Анатолия Аркадиевича, Буценко Марины Ильиничны, Ореховой Зои Петровны к Администрации Дальненского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области, ООО «Аргамак» о признании недействительными протокола и решения общего собрания участников долевой собственности от 05.03.2021 года, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки

по апелляционной жалобе Щукиной Л.И., Волковой С.А., Федоренко Л.А., Воскобойник И.В., Воскобойник В.С., Тарасова И.И., Калошиной Н.В., Федоренко Т.И., Федоренко В.М., Шелудченко Н.Е., Шелудченко А.В., Орехова С.М., Крюковой Н.Ф., Грицай В.А., Грицай М.А., Пелюшенко Р.Г., Ерина С.М., Ореховой В.А., Жук А.А., Буценко М.И., Ореховой З.П., Калошина Е.А., Хаджиевой С.Е., Хаджиева А.М.

на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 04 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фетинга Н.Н., судебная коллегия

установила

истцы обратились в суд с иском к ответчикам, указав в обоснование, что в связи с окончанием договора аренды земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9718999 кв.м., находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по инициативе Общества с ограниченной ответственностью «Аргамак» было проведено собрание участников общедолевой собственности.

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности:

Общее число участников долевой собственности: 48

Общее количество земельных долей на земельный участок: 94,35

Присутствовало на собрании 45 участников долевой собственности, в том числе их представители, в собственности которых зарегистрировано 91,35 долей в праве долевой собственности на земельный участок.

Кворум участников, присутствующих при регистрации, дает право считать собрание правомочным принимать решения по всем вопросам повестки дня.

По мнению истцов, собрание проведено с существенным нарушением порядка созыва, подготовки и проведения, ввиду нижеизложенного.

В соответствии с Распоряжением Губернатора Ростовской области от 16.03.2020 № 43 «О введении режима повышенной готовности на территории Ростовской области и мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» на территории Ростовской области введён режим повышенной готовности. Во исполнение предоставленных полномочий, в связи с продолжающимся глобальным распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в целях снижения рисков распространения COVID-19 в Российской Федерации в период сезонного подъема заболеваемости острыми респираторными вирусными инфекциями и гриппом Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации принято Постановление от 16 октября 2020 г. № 31 «О дополнительных мерах по снижению рисков распространения COVID-19 в период сезонного подъема заболеваемости острыми респираторными вирусными инфекциями и гриппом», пункт 1 которого предусматривает обязанность лиц, находящихся на территории Российской Федерации, носить гигиенические маски для защиты органов дыхания в местах массового пребывания людей, в общественном транспорте, такси, на парковках, в лифтах.

При этом, маски должны меняться каждые 2-3 часа, либо незамедлительно при увлажнении или загрязнении. При снятии маски необходимо избегать контакта наружной поверхности маски с кожей лица. При снятии маску необходимо свернуть таким образом, чтобы наружная поверхность маски оказалась внутри (приложение 2 к письму Роспотребнадзора от 11.04.2020 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «О направлении рекомендаций по применению СИЗ для различных категорий граждан при рисках инфицирования COVID-19»).

Понятие массового пребывания людей дается в пункте 6 статьи 3 Федерального закона от 06 марта 2006 г. № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», согласно которому местом массового пребывания людей понимается территория общего пользования поселения или городского округа, либо специально отведенная территория за их пределами, либо место общего пользования в здании, строении, сооружении, на ином объекте, на которых при определенных условиях может одновременно находиться более пятидесяти человек. Учитывая, что на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 05.03.2021 г. присутствовало более 50 человек, место проведения общего собрания (здание Сельского Дома культуры по адресу: Россия, Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН) относится к месту массового пребывания людей.

Таким образом, согласно приведенной выше правовой норме по состоянию на 05 марта 2021 г. предусматривалась обязанность лиц, находящихся на территории Российской Федерации, обеспечить ношение гигиенических масок для защиты органов дыхания в местах массового пребывания людей.

Кроме того, мнение большинства участников собрания, которым 65 лет и более, не было учтено в полном объеме, поскольку многие истцы - собственники земельных долей, отсутствовали на общем собрании, проводимом 05 марта 2021 года по причине введенных на территории Ростовской области ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19, и были лишены возможности лично участвовать в собрании, делать заявления, принимать решения и юридически значимые действия. Присутствующие при проведении собрания представители по доверенностям не могли в полной мере отразить позицию своих доверителей, поскольку во время проведения собрания было заявлено несколько арендаторов с разными условиями договоров и решения, принятые непосредственно самими собственниками земельных долей, могли отразиться иначе на результатах голосования.

На общем собрании участников общей долевой собственности, состоявшемся 05.03.2021 г., у многих присутствующих, гигиенические маски для защиты органов дыхания либо отсутствовали вообще, либо были спущены на подбородок и не менялись. Данный факт свидетельствует о недостаточном контроле со стороны организатора собрания за соблюдением мер по снижению рисков распространения COVID-19 в период сезонного подъема заболеваемости острыми респираторными вирусными инфекциями и гриппом и, как следствие, о допущении существенного нарушения порядка подготовки и проведения заседания общего собрания, что является основанием признания судом решения собрания недействительным по основанию, предусмотренному подпунктом 1 пункта 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общее собрание открыла глава Администрации Дальненского сельского поселения - Б.Н.В..

Уполномоченными лицами Администрации Дальненского сельского поселения Пролетарского района Ростовской области неправомерно, самостоятельно был принят порядок голосования - земельными долями.

Пункт 10 ст. 14.1 ФЗ №101 предусматривает ограниченный перечень прав уполномоченного должностного лица, в который не входит избрание способа голосования.

Принимая во внимание наличие специальных норм, регулирующих вопросы владения, пользования и распоряжения находящимися в общей долевой собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, общие положения, закрепленные в п. 1 ст. 246 ГК Российской Федерации и п. 2 ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ, подлежат применению с учетом особенностей, установленных ст. ст. 12 - 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ. Вводя такое регулирование, федеральный законодатель руководствовался конституционным принципом пропорциональности, с тем, чтобы соблюсти баланс частных и публичных интересов и обеспечить реализацию конституционного права граждан иметь в частной собственности землю.

Возможность выбора результата голосования путем проведения голосования по одному и тому же вопросу двумя способами исключена, так как до проведения голосования по содержательным вопросам, отнесенным к повестке общего собрания, должны быть решены процедурные вопросы, в том числе о последовательности рассмотрения вопросов, о способе голосования.

Участники принимают решения открытым голосованием, то есть выбор участников не скрывается, они могут видеть, как голосуют другие участники.

Однако на собрании 05 марта 2021 года голосование проходило по бюллетеням, которые содержали два варианта ответа «ДА» или «НЕТ», не было графы «ВОЗДЕРЖАЛСЯ». Голосование бюллетенями, а после сдача их для подсчета голосов, подразумевает под собой иную форму голосования - тайную. Тайное голосование имеет скрытый способ голосования, что нарушает вышеуказанный пункт 8 ст. 14.1 Федерального закона №101.

В данном случае это привлекло к злоупотреблению полномочиями со стороны арендатора - ООО «Аргамак», в результате чего, по 4 вопросу повестки дня «Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности» нынешний арендатор - ООО «Аргамак», имея в собственности 34,85 доли, голосовал сам за себя, что не позволило участникам собрания изъявить свою волю и передать земельный участок в аренду другому лицу.

Указанные выше обстоятельства лишили участников долевой собственности выбора способа голосования, участники собрания сделали замечание по поводу голосования ООО «Аргамак», как арендатора за самого себя, но председатель общего собрания Б.Н.В., посчитала данное замечание противозаконным, ссылаясь на п.7 ст. 14.1 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Данные нарушения порядка проведения голосования и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания являются существенными, фундаментальными.

Ответчиком ООО «Аргамак» к заявлению о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от 23.03.2011    г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.04.2011 г. прилагалось соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, датированное 04 марта 2021 г.

Вместе с тем, общее собрание участников общей долевой собственности состоялось на сутки позже, ссылка на дату протокола общего собрания 05.03.2021 г. в указанном соглашении также имеется.

Дата, в которую было совершено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности - 04 марта 2021 г., за сутки до проведения общего собрания участников общей долевой собственности, свидетельствует о несоответствии сделки требованиям закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Участники долевой собственности приняли решение о расторжении договора аренды 05.03.2021, соответственно, заключение соглашения о расторжении договора аренды 04.03.2021 является неправомерным.

Считают сделку по заключению соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, от 04.03.2021г. ничтожной в связи с тем, что она совершена раньше, чем состоялось общее собрание участников долевой собственности. Кроме того, у лица, подписывающего соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 04 марта 2021 г., от имени арендодателей - Н.Н.П., на момент заключения Соглашения о расторжении отсутствовало право подписи такого соглашения. Общим собранием участников общей долевой собственности от 05.03.2021 г. Н.Н.П. также не была уполномочена на подписание соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Согласно протоколу участников общей долевой собственности от 05.03.2021 (по второму вопросу) принято решение уполномочить Н.Н.П. «от имени участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с местоположением: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка».

Поскольку об изменении и расторжении договоров аренды в подпункте 6 пункта 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ничего не говорится, этот вопрос подлежит урегулированию на общем собрании участников долевой собственности и, как следствие, отражению в протоколе собрания дольщиков об объеме полномочий представителя.

Однако, в протоколе общего собрания участников общей долевой собственности от 05.03.2021 отсутствует решение участников долевой собственности о наделении Н.Н.П. полномочиями по подписанию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 04 марта 2021 г.

Таким образом, заключение соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 04.03.2021 г., не уполномоченным лицом от лица арендодателей привело к ущемлению прав истцов.

Касаемо порядка проведения самого собрания участников общедолевой собственности 05 марта 2021 г., по его результатам были приняты следующие решения:

По первому вопросу повестки собрания решили:

Председателем общего собрания избрать - Б.Н.В.;

Секретарем общего собрания избрана - Л.О.Н.;

Счетная комиссия общего собрания избрана в составе - И.П.В., Л.К.Ю., Задорожная Любовь Владимировна.

По второму вопросу повестки собрания решили:

Избрать уполномоченным лицом на срок до 04.03.2024 г. - Л.К.Ю., Н.Н.П. действовать от имени участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с местоположением АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка.

По третьему вопросу повестки собрания решили:

Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 23 марта 2011 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 29.04.2011 г. номер регистрации 61-61- 27/002/2011-384.

По четвертому вопросу повестки собрания решили:

Принять условия договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, предложенные ООО «Аргамак».

Заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 05 марта 2021 г., сроком на 10 лет с ООО «Аргамак».

Зарегистрировать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 05 марта 2021 г., заключенный с ООО «Аргамак», в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области.

Данное собрание было проведено с существенными нарушениями прав участников.

Отказано в регистрации - Хаджиевой Светлане Евгеньевне, Хаджиеву Антону Магамедовичу, которые предоставили справки нотариальной палаты Ростовской области о заведении наследственного дела НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН к имуществу умершего Х.М.Т.. Калошин Евгений Алексеевич не допущен к регистрации, так как предоставил справку нотариальной палаты Ростовской области о подаче заявления о принятии наследства по завещанию к имуществу умершей К.А.И..

Уполномоченные лица на проведение регистрации участников собрания не приняли вышеуказанные справки, поскольку они не являются документом, подтверждающим право собственности, а в соответствии п.7 ст.14.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», только лица представившие документы, удостоверяющие право на земельную долю, а также документы, подтверждающие полномочия этих лиц, могут принять участие в голосовании. В результате чего, земельные доли остались в аренде ООО «Аргамак», когда наследники намеривались заключить договор аренды с другим лицом.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах, принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (часть 11 статьи 14.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В лице представителя по доверенности И.П.В. на собрании присутствовала и принимала участие в голосовании Орехова Валентина Александровна, как собственник земельной доли, однако Орехова В.А. отсутствует в регистрационном листе присутствующих на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок. Тем самым при составлении протокола были допущены существенные нарушения правил составления протокола, установленные законом. В связи с чем решение общего собрания не может считаться правомочным и решения его легитимными.

При заключении договора аренды с ООО «Аргамак» на весь земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который является предметом общей долевой собственности, имеет место совпадение арендодателя-арендатора, поскольку в аренду сдаются земельные доли из этого земельного участка.

ООО «Аргамак», которое на день проведения собрания являлось собственником долей в указанном земельном участке и не выделило их в отдельные участки, то согласно ст. 413 Гражданского кодекса РФ, собственник доли не имеет права сдавать в аренду себе свои же доли земельного участка.

Согласно п.З ст.607 Гражданского кодекса РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в качестве объекта аренды.

Из изложенного следует, что согласно ч. 1 ст. 607 ГК РФ передача в аренду земельных долей не предусмотрена, а предусмотрена лишь возможность передачи в аренду земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В данном случае арендатор является собственником 34,85 доли в праве общей долевой собственности в указанном земельном участке, и чтобы ООО «Аргамак», как арендатору, взять в аренду земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, нужно выделить, принадлежащие ему земельные доли из этого земельного участка.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли, при условии соблюдения положения ст. 420 ГК РФ.

В силу п.5 ст. 14 ФЗ №101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» - участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания, однако уполномоченные лица не внесли в протокол такие сведения.

Из-за того, что нарушены права голосовавших собственников против заключения договора аренды с ООО «Аргамак», истцы не смогут реализовать право на выдел, принадлежащих им земельных долей в земельном участке.

На основании изложенного, истцы просили суд:

Признать недействительными протокол и решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9718999 кв.м., находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 05.03.2021 г.

Признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 04.03.2021, заключенное на основании решения общего собрания участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 97489999 кв.м., находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 05.03.2021 г.

Признать недействительным договор аренды с ООО «Аргамак» заключенный на основании прокола общего собрания участников общей долевой собственности от «05» марта 2021 года.

Применить последствия недействительности сделки, в виде погашения регистрационной записи об обременении (аренды) в ЕГРН.

Применить последствия недействительности сделки (соглашения о расторжении договора аренды), восстановив в ЕГРН погашенную запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от 23.03.2011 г., зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.04.2011.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 04 апреля 2022 года в иске отказано.

Истцы, а также третьи лица Калошин Е.А., Хаджиева С.Е., Хаджиев А.М. подали апелляционную жалобу, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда.

Апеллянты указывают, что при проведении собрания принят неверный порядок подсчета голосов – земельными долями, поскольку ответчик ООО «Аргомак» владеет большей частью долей, при этом не учитываются голоса количественного большинства собственников. Сам подсчет голосов проведен тайно, в нарушение закона.

А лица, действовавшего от имени собственников земельных долей, Н.Н.П. на момент подписания соглашения о расторжении договора 04.03.2021, отсутствовали на это полномочия, поскольку такие полномочия ей были переданы только 05.03.2021. В указанном протоколе собрания вопрос о согласовании полномочий на заключение уже подписанного 04.03.2021 соглашения не разрешался.

Апеллянты указывают, что к участию в собрании необоснованно не допущены наследники, представившие соответствующие справки нотариуса о подаче заявлений о принятии наследства.

Податели жалобы указывают на то, что в протоколе собрания не указаны собственники долей, голосовавшие против заключения договора с ООО «Аргомак», что лишает их возможности выдела своих земельных долей.

На данную жалобу ООО «Аргомак» подало возражения, в которых просит решение суда оставить без изменения, приводит доводы необоснованности апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя Калошиной Н.В., Хаджиева А.М., представителя ООО «Аргомак», судебная коллегия приходит к следующему.

При вынесении решения суд первой инстанции руководствовался статьями 181.3, 181.4, 209, 246 ГК РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Судом первой инстанции установлено, что согласно сведениям ЕГРН истцы и ответчик ООО «Аргамак» являются участниками долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9718999 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН: Пелюшенко Р.Г. (3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли); Орехов С.М. (3/283 доли; 3/283 доли); Буценко М.И. (6/283 доли); Тарасов И.И. (6/283 доли); Жук А.А. (3/283 доли; 3/283 доли); Федоренко В.М. (3/283 доли); Грицай В.А. (3/283 доли; 3/283 доли); Щукина Л.И. (3/283 доли); Крюкова Н.Ф. (6/283 доли); Шелудченко Н.Е. (3/283 доли); Федоренко Л.А. (3/283 доли); Федоренко Т.И. (3/283 доли); Шелудченко А.В. (3/283 доли); Орехова В.А. (3/283 доли); Орехова З.П. (3/283 доли); Грицай М.А. (3/283 доли); Ерин С.М. (3/283 доли); Калошина Н.В. (3/283 доли); Волкова С.А. (3/283 доли); Воскобойник В.С. (3/283 доли); Воскобойник И.В. (3/283 доли). Ответчику - ООО «Аргамак» принадлежат доли в праве на указанный земельный участок (3/283 доли; 6/283 доли; 3/283доли; 3/283; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 6/849 доли; 3/849 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 6/283 доли; 3/283 доли; 3/566 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 1/270 доля; 3/283 доли; 3/283 доли; 6/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 12/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 6/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли; 3/283 доли).

Третьи лица также являются долевыми собственникам земельного участка: Фидлер Н.И. (3/283 доли); Олейникова М.Н. (3/566 доли); Рубаник М.И. (3/283 доли; 3/283 доли); Каргин В.Н. (3/283 доли); Задорожная Л.В. (6/283 доли); Бочаров Н.Н. (6/283 доли); Телембовский В.А. (3/283 доли); Осейчук Е.М. (3/283 доли); Сармакова В.Н. (3/283 доли); Калинин А.А. (3/283 доли); Коваленко Л.А. (3/283 доли); Голобурда А.А. (3/283 доли).

Право собственности на доли земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН также зарегистрировано за умершими О.Н.М. (3/283 доли; 3/283 доли); К.А.И. (3/283 доли); Х.М.Т. (3/283 доли). Наследники привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

На основании договора аренды от 23.03.2011 земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН передан в аренду ООО «Аргамак» на срок 10 лет.

21.01.2021 в газете «Вестник Приманычья» (№ 3 (10854)) опубликовано извещение о проведении общего собрания собственников земельных долей на земельный участок сельскохозяйственного назначения с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, со следующей повесткой дня: 1. Избрание председателя, секретаря и счетной комиссии; 2. О выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объёме и сроках полномочий; 3. О расторжении договора аренды на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, заключенный в 2011 году; 4. Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Место проведения общего собрания – Сельский дом культуры Дальненского сельского поселения АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН).

Согласно протоколу общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 05.03.2021, на собрании присутствовало 45 собственников земельных долей из 48, владеющих 91,35 долей из 94,35.

В ходе собрания председателем собрания избрана глава Администрации Дальненского сельского поселения – Б.Н.В.; секретарем собрания – специалист администрации Л.О.Н.; в состав счетной комиссии вошли: Иванов П.В., Л.К.Ю., Задорожная Л.В.

По итогам общего собрания, в остальной части приняты следующие решения:

По второму вопросу: избрать уполномоченным лицом Л.К.Ю., Н.Н.П. действовать от имени участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, без доверенности при согласовании местоположения границ земельного участка, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности и образуемых из него земельных участков, а также заключать договор аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, сроком до 04.03.2024 г. («за» - 61,35 долей; «против» - 30 долей).

По третьему вопросу: расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 23 марта 2011 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 29.04.2011 г. номер регистрации 61-61- 27/002/2011-384 («за» - 91,35 долей).

По четвертому вопросу: 1.    Принять условия договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, предложенные ООО «Аргамак»; 2. Заключить договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 05 марта 2021 г., сроком на 10 лет с ООО «Аргамак»; 3. Зарегистрировать договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 05 марта 2021 г., заключенный с ООО «Аргамак», в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области. («за» - 61,35 долей; «против» - 30 долей).

Соглашением от 04.03.2021 расторгнут договор аренды земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 23.03.2011.

05.03.2021 между ООО «аргамак» и собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключен договор аренды сроком на 10 лет, до 04.03.2031. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ростовской области.

От имени собственников земельного участка, договор аренды от 05.03.2021 заключен Н.Н.П., действующей на основании протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок от 05.03.2021 года.

Судом первой инстанции установлено соответствие разрешенных на собрании вопросов объявленной повестке собрания, на собрании имелся кворум.

Суд пришел к выводу, что, исходя из специфики правоотношений, связанных с распоряжением земельным участком сельскохозяйственного назначения, а также особенностей правового регулирования данных правоотношений, направленного, в первую очередь, на обеспечение баланса прав и законных интересов как собственников, так и арендаторов, стабильность арендных правоотношений, «голосование долями» является оптимальным и наиболее справедливым способом подсчета.

Суд отклонил доводы о том, что голосование на собрании носило тайный характер, поскольку талоны для голосования содержат указание фамилии.

Доводы истцов о том, что единственным способом голосования, отвечающим предусмотренному законом критерию открытости является голосование путем поднятия руки, или в данном случае – поднятие руки совместно с заполнением бюллетеня, так чтобы воля участника была видна остальным суд первой инстанции расценила как основанные на неверном толковании действующего законодательства, регламентирующего порядок голосования на общем собрании.

Суд первой инстанции не согласился с позицией истцов о том, что ответчик – ООО «Аргамак», в силу положений ст. 413 ГК РФ, будучи собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и одновременно являясь арендатором земельного участка, не имел права голосовать за передачу земельного участка в аренду ООО «Аргамак», был обязан выделить свои доли, поскольку положения ст. 413 ГК РФ в данном случае не применимы.

Суд первой инстанции не согласился с доводами о том, что истцы лишены возможности реализовать право на выдел принадлежащих им земельных долей, поскольку данные лиц, голосовавших против передачи участка в аренду ООО «Аргомак». При этом суд указал, что достоверных и надлежащих доказательств того, что истцы, присутствовавшие на общем собрании и голосовавшие против заключения нового договора аренды земельного участка с ООО «Аргамак», обращались на общем собрании 05.03.2022 с требованием внести в протокол запись с указанием конкретных данных о них, как голосовавших «против» по вопросу повестки общего собрания № 4, суду не представлено. Сами талоны голосования, где указаны лица, голосовавшие по вопросу №4 суду представлены.

Судом установлено, что в регистрационный лист не были внесены сведения об участии в общем собрании Ореховой Валентины Александровны в лице представителя – И.П.В.. Однако данное обстоятельство суд признал не существенным нарушением, учитывая, что участие Ореховой В.А. в общем собрании и голосование по вопросам повестки посредством своего представителя – Иванова П.В. подтверждается протоколом общего собрания, бюллетенями (талонами) голосования. Так, Иванов П.В. был избран собранием в состав счетной комиссии, а его голос учитывался при подсчете результатов голосования по всем вопросам.

Суд первой инстанции не усмотрел каких-либо нарушений в факте недопуска к участию в общем собрании Хаджиевой С.Е., Хаджиева А.М., Калошина Е.А., на основании представленных ими справок нотариуса о подаче заявлений о принятии наследства после смерти Х.М.Т., К.А.И.

При этом суд указал, что на момент проведения общего собрания за Хаджиевой С.Е., Хаджиевым А.М., Калошиным Е.А. не было зарегистрировано право на земельные доли, а также не были представлены нотариальные свидетельства о праве на наследство по закону (завещанию), поэтому отказ в регистрации суд признал законным и обоснованным.

Кроме того, суд указал, что голосование указанных лиц могло повлиять на принятые общим собранием решения, а также наступление для них существенных неблагоприятных последствий. Кроме того, суд указал, что сами Хаджиева С.Е., Хаджиев А.М., Калошин Е.А. в суд с настоящим иском не обращались, о нарушении своих прав не заявляли, а на момент рассмотрения дела права на земельные доли не зарегистрированы.

Суд отклонил доводы о том, что общее собрание проведено в период действия ограничений, связанных с распространением инфекции COVID-19, поскольку это не свидетельствуют о нарушении предусмотренных законом правил организации и проведения общего собрания, ведения протокола и включения в него тех или иных сведений.

Каких-либо предусмотренных законом оснований для признания ничтожными, недействительными соглашения о расторжении договора аренды от 23.03.2011, а также договора аренды земельного участка от 05.03.2021 судом первой инстанции не установлено. Из текста соглашения о расторжении договора аренды от 23.03.2011 усматривается, что оно заключено на основании протокола общего собрания от 05.03.2021 года, в связи с чем, суд соглашается с доводами ответчика о том, что его датирование 04.03.2021 является ничем иным как технической ошибкой.

Суд указал, что истцы не лишены возможности реализовать свои права собственников иными способами, в частности, путем реализации права на выдел земельного участка в счет своих долей в период действия договора аренды от 05.03.2021, при соблюдении установленных законом условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска.

Судебная коллегия с постановленным по делу судебным решением согласиться не может, поскольку оно постановлено при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 и пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации; в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных указанной статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. (п. 5 ст. 14 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Согласно предпоследнего абзаца пункта 51 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2020 года), по смыслу приведенной нормы участники долевой собственности даже после заключения соответствующего договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться (или иным образом распорядиться) принадлежащей им земельной долей.

В силу особенностей спорных отношений решение общего собрания, проводимое по правилам, предусмотренным Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», должно не только разрешить поставленные перед собранием вопросы, но также всех лиц, возражавших против заключения соответствующего договора, поскольку такие возражения имеют правовые последствия в виде возникновения у этих лиц права без согласия арендатор.

Оспариваемый протокол общего собрания такому требованию не отвечает, что судом первой инстанции проигнорировано.

Фиксация поданного голоса в талоне, на основании которого проводился подсчет голосования, сама по себе соблюдением такого требования не является.

Приобщенные к делу талоны (бюллетени), которыми истцы голосовали «против» по вопросу №4, надлежащим способом фиксации возражений, не являются, поскольку эти талоны не содержат ни реквизитов протокола общего собрания, ни указания самого вопроса, по которому происходило голосование, а также в них отсутствует подпись голосовавшего.

Поэтому оснований принимать эти талоны как документы, подтверждающие возражения конкретных лиц против заключения соответствующего договора аренды у суда первой инстанции не имелось.

Ссылка суда первой инстанции на то, что истцы не просили в ходе собрания зафиксировать в протоколе их возражения, основана на неправильном понимании материального закона. Такая фиксация в протоколе должна вестись без дополнительных заявлений.

В соответствии с п.8 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.

В данном случае размеры земельных долей в ЕГРН введены в виде простой дроби. Однако размеры таких долей в ЕГРН к общему знаменателю не приведены. Так, в общей массе размеры долей приведены к знаменателю «283», однако имеются знаменатели «270», «849», «566». Поскольку знаменатель 270 не кратен иным знаменателям, то при подсчете голосов это следовало учесть, произведя математическую операцию по приведению голосов к единому знаменателю, отразив соответствующим образом подсчет голосов. В данном случае, при подсчете голосов такая операция не проведена, поэтому отсутствуют основания считать, что способ указания размера земельной допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок.

Кроме того, при проведении собрания указано общее число собственников 48 и количество земельных долей - 94,35 доли, что не соответствует размерам долей, указанных в ЕГРН. Таким образом, проверить, количество процентов к долям, голосовавших «за» или «против», не представляется возможным. Кроме того, талоны, по которым происходило голосование, не содержат указание на размер доли, которой производится голосование.

Данное обстоятельство суд первой инстанции во внимание не принял.

При разрешении вопроса о нарушении прав третьих лиц, не допущенных к участию в собрании, суд первой инстанции обоснованно указал, что Калошин Е.А., Хаджиева С.Е., Хаджиев А.М. не являются соистцами по настоящему делу. Вместе с тем, данные лица выступили на стороне истцов, также заявляя о нарушении их прав в связи с не допуском к участию в собрании.

Суд первой неправомерно сослался на то, что их права не были зарегистрированы на момент проведения собрания.

В данном случае судом допущено неверное толкование пункта 7 статьи 14.1. указанного Закона.

В силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Из протокола общего собрания от 05.03.2021 видно, что Хаджиева С.Е., Хаджиев А.М. не допущены к участию, поскольку представили справку нотариальной палаты Ростовской области о заведении наследственного дела к имуществу умершего Х.М.Е. Калошин Е.А. не допущен, поскольку представил справку нотариальной палаты Ростовской области о подаче заявления о принятии наследства.

Указанные справки по смыслу п.7 ст. 14.1 указанного Закона, а также п.4 ст. 1152 ГК РФ, достаточны для участия в общем собрании.

В данном случае следует учитывать, что независимо от того могло или нет повлиять участие этих лиц в общем собрании на результаты принятых решений, возражения этих лиц против заключения соответствующего договора аренды создают для них указанные выше правовые последствия при выделе земельного участка. Поэтому не допуск этих лиц к участию в собрании нарушил их права принять участие в указанном общем собрании.

При таких обстоятельствах постановленное решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку при проведении собрания допущены существенные нарушения при признаку нарушения прав, возражавших против заключения указанного договора аренды в будущем, исключающие для них возможность выдела долей без согласия арендатора, а также нарушения порядка принятия решений общего собрания, влияющее на определение волеизъявления участников собрания, то в силу п.п.1 п.1 181.4 решения, принятые на этом собрании 05.03.2021 следует признать недействительными.

Также следует признать недействительным основанные на этих решениях: соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 04.03.2021, договор аренды с ООО «Аргамак», заключенный на основании прокола общего собрания участников общей долевой собственности от «05» марта 2021 года. Следует применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи об обременении (аренды) в ЕГРН, и восстановлении в ЕГРН погашенной записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от 23.03.2011, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.04.2011, и заключенного ранее с ООО «Аргамак».

Вместе с тем, оснований для признания недействительным самого протокола общего собрания у судебной коллегии не имеется, поскольку факт проведения общего собрания никем не оспаривается.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 04 апреля 2022 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования Щукиной Л.И., Волковой С.А., Федоренко Л.А., Воскобойник И.В., Воскобойник В.С., Тарасова И.И., Калошиной Н.В., Федоренко Т.И., Федоренко В.М., Шелудченко Н.Е., Шелудченко А.В., Орехова С.М., Крюковой Н.Ф., Грицай В.А., Грицай М.А., Пелюшенко Р.Г., Ерина С.М., Ореховой В.А., Жук А.А., Буценко М.И., Ореховой З.П. удовлетворить частично.

Признать недействительными решения, принятые на общем собрании от 05.03.2021 участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 9718999 кв.м., находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать недействительным соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 04.03.2021, заключенное на основании решения общего собрания от 05.03.2021 участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 9748999 кв.м., находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать недействительным договор аренды с ООО «Аргамак», заключенный на основании прокола общего собрания участников общей долевой собственности от «05» марта 2021 года.

Применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи об обременении (аренды) в ЕГРН.

Применить последствия недействительности сделки (соглашения о расторжении договора аренды), восстановив в ЕГРН погашенную запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от 23.03.2011, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 29.04.2011.

В остальной части в иске отказать.

Председательствующий     

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 02.09.2022.