Решение по делу № 2-3314/2021 от 27.09.2021

Дело № 2-3314/2021

25RS0007-01-2021-007089-32

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

27 декабря 2021 года               г. Артем Приморского края

Артемовский городской суд Приморского края в составе:

судьи Гладских Д.Ю.,

при помощнике судьи Семенцовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бажина Олега Викторовича к Мизюку Анатолию Марковичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки,

установил:

Бажин О.В. обратился в суд с исковым заявлением к Мизюку А.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки.

В обосновании требований указал, что между ним и Мизюком А.М. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от <дата>, помещения общей площадью 106 кв.м в здании, находящемся по адресу: <адрес>. Объект принадлежит продавцу на основании свидетельства о государственной регистрации права, согласно записи регистрации <номер> от <дата>.

Истцом были выполнены условия договора в полном объеме, выплачена стоимость объекта, согласно графику платежей (приложение <номер> к договору).

Однако, продавцом были существенно нарушены условия договора купли-продажи, а именно неисполнение пункта 2.1.1. - передать покупателю объект по акту в течение 15 календарных дней со дня погашения суммы покупки, вывести из-под залога и предоставить документы для регистрации прав собственности.

Согласно пункту 5.1. договора, стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Пункт 5.2 договора предусматривает следующее: в случае не передачи объекта покупателю, продавец обязуется вернуть всю полученную сумму и процент за пользование денежными средствами, из расчета 21% годовых за вычетом стоимости арендной платы за данный период из расчета 35 000 рублей за месяц.

Ссылаясь на статьи 429, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от <дата>. Взыскать с Мизюка А.М. в пользу Бажина О.В. уплаченные по предварительному договору купли-продажи денежные средства в размере 5 025 535 руб.    Взыскать с Мизюка А.М. в пользу Бажина О.В. проценты за пользование денежными средствами в размере 4 965 794,28 руб. за период с <дата> по <дата>, с учетом вычета арендной платы в размере 2 450 000 руб., итого к выплате 2 515 794,28 руб.

В судебном заседании истец Бажин О.В. и его представитель Бубенцов А.В. исковые требования поддержали, по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Мизюк А.М. в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени надлежащим образом, направил в суд представителя.

Представитель ответчика Труков А.А. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в представленном суду отзыве на исковое заявление, согласно которым не возражал против расторжения договора, однако не согласился с расчетом и размером взыскиваемой неустойки, ходатайствовал о ее снижении до размера, исходя из ключевой ставки Центрального Банка России.

Выслушав лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследовав материалы гражданского дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В соответствии ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В судебном заседании установлено, что между сторонами <дата> заключен договор купли-продажи недвижимости. По условиями договора Мизюк А.М. (Продавец) продает, а Бажин О.В. (Покупатель) приобретает в собственность помещения общей площадью 106 кв. м (Объект) в здании, находящемся по адресу: <адрес> (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора Продавец обязуется передать Покупателю Объект в течение пятидесяти календарных дней со дня погашения суммы покупки, вывести из-под залога и предоставить документы для регистрации права собственности.

Согласно пункту 3.2 договора покупатель обязуется внести первоначальный взнос в размере 210 000 рублей и взять на себя кредитное обязательство продавца на сумму покупки по согласованному графику погашения кредита (приложение <номер> к договору).

По смыслу положений указанного договора стороны заключили основной договор купли-продажи, поскольку текст договора не содержит условий о заключении договора в будущем. В тоже время заключенный договор содержит все существенные условия для договоров купли-продажи.

В силу пункта 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Также из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истец со своей стороны выполнил свои обязательства по договору, а именно <дата> произвел последний платеж в качестве оплаты за товар по договору.

Продавец Мизюк А.М., со своей стороны условие договора, предусмотренное пунктом 2.1.1, а именно передать Покупателю Объект в течение пятидесяти календарных дней со дня погашения суммы покупки, вывести из-под залога и предоставить документы для регистрации права собственности, не исполнил, доказательств обратному не предоставлено.

В силу указанных обстоятельств, а именно существенных нарушений ответчиком условий договора, договор купли-продажи от <дата> подлежит расторжению, а уплаченные истцом суммы подлежат возврату истцу (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).Условиями договора купли-продажи от <дата> предусмотрено, что стороны несут имущественную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору в соответствии с действующим законодательством России (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 5.2 договора в случае не передачи Объекта Покупателю, Продавец обязуется вернуть всю полученную сумму и процент за пользование денежными средствами, из расчета 21% годовых за вычетом стоимости арендной платы за данный период из расчета 35 000 рублей за месяц.

Истцом предоставлен расчет неустойки, с которым не согласился ответчик.

Согласно расчету истца процент неустойки в размере 21 % годовых рассчитывается с суммы, оплаченной истцом по договору, после чего из полученной суммы вычитаются суммы арендной платы из расчета 35 000 рублей за месяц.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Ответчиком, в свою очередь, предоставлен свой расчет неустойки, согласно которому процент неустойки рассчитывается с суммы, оплаченной истцом по договору за вычетом суммы арендной платы.

Указанный расчет суд признает составленным как из буквального толкования условий договора, так и с учетом взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, предусматривающих добросовестное поведение сторон.

Так, из положений пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2 статьи).

Как следует из расчета, представленного истцом, неустойка рассчитывается, из сумм, в которые включены и суммы арендных платежей, которые находились у истца на законных основаниях, соответственно на них не может быть начислена неустойка. При этом суд исходит из того, что истец пользовался спорным имуществом фактически как арендованным.

В соответствии с расчетом, представленным ответчиком ко взысканию подлежит сумма уплаченная по договору за вычетом арендных платежей в размере 2 523 534,51 рубля. Сумма неустойки, рассчитанная из расчета 21 % годовых, составила 3 060 425,27 рубля.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положение пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющее право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определения Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> N 185-О-О, от <дата> N 219-О, от <дата> N 2447-О, от <дата> N 431-О, постановление от <дата> N 23-П).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> N 263-О).

Оценив соразмерность предъявленной ко взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения обязательств, учитывая тот факт, что на протяжении всего спорного период истец пользовался спорным имуществом как арендованным, учитывая также заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что ответственность в виде указанной суммы неустойки является чрезмерно высокой.

Суд приходит к выводу о снижении размера неустойки до суммы, исчисляемой исходя из ключевой ставки Банка России.

Ответчиком предоставлен расчет неустойки, рассчитанный исходя из ключевой ставки Банка России в размере 1 107 379,38 рубля, который суд, проверив, признает арифметически верным.

Таким образом с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма, уплаченная по договору в размере 2 523 534,51 рубля, неустойка в размере 1 107 379,38 рубля, всего в размере 3 630 913,89 рубля.

В силу статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Бажина Олега Викторовича к Мизюку Анатолию Марковичу о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от <дата>, заключенный между Мизюком Анатолием Марковичем и Бажиным Олегом Викторовичем.

Взыскать с Мизюка Анатолия Марковича в пользу Бажина Олега Викторовича сумму, уплаченную по договору в размере 2 523 534,51 рубля, неустойку в размере 1 107 379,38 рубля, всего взыскать 3 630 913,89 рубля.

Взыскать с Мизюка Анатолия Марковича в пользу Бажина Олега Викторовича судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 354,56 рубля.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Артемовский городской суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Судья                                    Д.Ю. Гладских