Решение по делу № 33-1038/2023 от 16.02.2023

Председательствующий по делу                 Дело №

№

УИД 75RS0№-62

судья Судовцев А.С.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:

председательствующего Карабельского А.А.,

судей Лещевой Л.Л., Малаховой Е.А.,

при секретаре Макаровой М.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании в <адрес> <Дата> гражданское дело по исковому заявлению Ваулиной С. А. к Дуботолкину Ю. А. о возмещении материального ущерба, судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Пановой М.В.

    на решение Борзинского городского суда <адрес> от <Дата>, которым постановлено: исковые требования удовлетворить частично.

        Взыскать с Дуботолкина Ю. А., <Дата> года рождения, уроженца <адрес> в пользу Ваулиной С. А., <Дата> года рождения, уроженки <адрес>, денежные средства, необходимые для устранения скрытых дефектов дома, в размере 1288869,60 рублей, уплаченную государственную пошлину в размере 14644,40 рублей.

Заслушав доклад судьи Лещевой Л.Л., судебная коллегия

установила:

Ваулина С.А. обратилась с указанным иском, ссылаясь на то, что между Ваулиной С.А. и Дуботолкиным Ю.А. <Дата> был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: <адрес> на общую сумму 2400000 рублей, из которых 2000000 рублей стоимость жилого дома, 400000 рублей стоимость земельного участка. После заключения данного договора и переезда Ваулиной С.А. в дом, она обнаружила скрытые недостатки дома, а именно: в летний период сезонных дождей протекает крыша и намокают двери; в зимний период времени в доме очень холодно, промерзают стены и пол, дует с окон. При этом определить в связи с чем образовались данные недостатки дома путем визуального осмотра как снаружи, так и внутри было невозможно. Для установления причин недостатков дома, истец обратилась в ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз «Эксперт-плюс». Согласно экспертному заключению №, стоимость устранения выявленных дефектов жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 1288869,60 рублей, в том числе НДС 20% составляет 214811,60 рублей. Ссылаясь, что информация о скрытых дефектах дома была скрыта от покупателя, просила суд взыскать с Дуботолкина Ю.А. в пользу Ваулиной С.А. 1288869,60 рублей на устранение скрытых дефектов дома, 3000 рублей расходы за юридические услуги, 10000 рублей за проведение независимой экспертизы, 14644,40 рублей за оплату государственной пошлины.

Определением суда от <Дата> к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено публичное акционерное общество «Сбербанк».

Судом постановлено приведенное выше решение (т. 1 л.д. 233-240).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Панова М.В. выражает несогласие с решением суда, считает его незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Ссылаясь на договор купли-продажи от <Дата>, отчет специалиста оценщика Печениной Е.А. №, заключение эксперта №, пояснения специалиста Михайлова Т.Б., судебную практику Восьмого кассационного общей юрисдикции, положения ст.ст. 10, 421, 475, 485 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 195, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указывает, что при подписании договора купли-продажи претензий и требований по качеству жилого дома истцом не предъявлялось, информация обо всех особенностях дома до покупателя ответчиком была доведена, что отображено в пп. 3.5 договора. Выводы суда о том, что продавцом продан дом ненадлежащего качества, а покупатель на момент приобретения жилого дома недостатки обнаружить не могла, считает безосновательными. Никаких препятствий в осмотре приобретаемого жилого дома у истца не было, дом осматривался неоднократно в присутствии родственников. До заключения договора купли-продажи истец имела реальную возможность осмотреть дом и с привлечением специалистов в области строительства. При заключении договора купли-продажи по согласованной цене условия о степени и виде утепления, о конструкции отопительной системы, сторонами не согласованы. Однако указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции. Выводы о наличии доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, являются необоснованными, несоответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам. Кроме того, указывает, что приобретение объекта недвижимости, частично произведено покупателем (истцом) за счет личных средств, а часть стоимости объекта в сумме 1300000 рублей оплачивалась за счет целевых кредитных денежных средств (ипотека) ПАО «Сбербанк России». Поскольку банки не проводят фиктивные сделки, нельзя просто прописать в договоре любую величину стоимости жилья. Эта стоимость определяется банком после проведения квалифицированной оценки. На конечную величину предоставляемой суммы ипотеки влияет состояние объекта, его расположение и многие другие факторы, то есть соотношение цены и качества. Результатом оценки является заключение, которое предоставляется в банк, для решения об отказе либо удовлетворении ипотечного кредита. Согласно описательной части состояния дома, отражённого в разделе 15 соответствующего отчета по состоянию на <Дата>, то есть менее чем за неделю до совершения сделки, состояние, как самого объекта, так и его конструктивных элементов установлено оценщиком, как «хорошее». Документ об оценке, послуживший принятию банком положительного решения по ипотечному кредитованию истца, выполнен с учетом всех имеющихся особенностей спорного жилого дома, всех его достоинств и недостатков. При идеальном состоянии спорный объект недвижимости был бы предложен ответчиком к продаже не за 2000000 рублей, а не менее чем за 4000000 рублей. Рыночная стоимость жилого дома составляла 2335132 рубля, однако стоимость спорного жилого дома в его фактическом состоянии на момент сделки изначально была определена продавцом и покупателем значительно ниже рыночной. Выводы экспертизы находит сомнительными, ничем не обоснованными. Так, при выполнении экспертизы не произведено ни одного технического расчета, не оценена энергоэффективность дома, не выяснено количество топлива, затрачиваемого на отопление. Однако в локально-сметном расчете стоят конкретные суммы, направленные на замену окон, утепление стен и цоколя, выемку грунта из подпольного пространства, хотя фактически в подпольном пространстве его нет, основание дома выложено плитами перекрытия. В суде первой инстанции экспертом отмечено, что причинно-следственная связь между отсутствием утеплителя под полом и насыщением влагой конструкций стен не совсем имеет место быть, и что холодные полы могут быть результатом того, что цоколь не утеплен, что очевидно не является скрытым недостатком. Кроме того, экспертом не произведен расчет удельного расхода на отопление жилого дома, то есть количества тепла, достаточного для его обогрева, не учтено какое топливо используется и какой объем его необходим для указанной цели. Свидетельства о поверке приборов, с помощью которых проводилось исследование, ни в самом экспертном заключении, ни экспертом в суде, соответственно, не указаны и дополнительно не представлены. Обоснованные сомнения в независимости и объективности эксперта вызывает и тот факт, что родственница истца, осматривающая дом перед его покупкой - Баженова Т.С., является сотрудником этого же экспертного учреждения, более того, оплату за ее проведение она же и произвела со своего банковского счета. Подобного рода совпадения считает неслучайными, а экспертизу «заказной». Закон и практика вышестоящих судов указывают на то, что при частном домостроительстве застройщик не должен руководствоваться нормативами, на несоответствие которых может быть указано в заключении эксперта. Зная о том, что дом надлежащего качества, соответствующий той стоимости, которая указана сторонами в договоре купли-продажи, что также одобрено оценкой банка, истец обращается в суд с иском за восстановлением, якобы нарушенных прав. Стоимость ремонтных работ по устранению, якобы, выявленных экспертом недостатков дома, и размер ипотечного кредита истца практически идентичны. На основании чего, полагает, что истец злоупотребляет своим правом. Взысканный размер расходов по уплате государственной пошлины в сумме 14644,40 рублей также является безосновательным. Считает, что суд нарушил его законные права и интересы. Просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, заявленные исковые требования без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о рассмотрении дела в апелляционном порядке, в судебное заседание не явились.

Руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <Дата> № «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с пунктами 1, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом при рассмотрении требований истца неправильно определены юридически значимые обстоятельства по делу и неверно применены нормы материального права, в связи с этим решение суда подлежит отмене, с вынесением по делу нового решения об отказе в иске по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <Дата> между Дуботолкиным Ю.А. (продавец) и Ваулиной С.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, предметом которого являлся земельный участок, общей площадью 1276 кв.м., с кадастровым номером №, категорией: земли населенных пунктов, видом разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, и жилой дом, общей площадью 129,6 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Стоимость объекта, согласно договору, составила 2400000 рублей, из которых земельный участок 400000 рублей, жилой <адрес> рублей.

Часть стоимости объекта в сумме 1300000 рублей оплачено за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Ваулиной С.А. ПАО «Сбербанк», в соответствии с кредитным договором № от <Дата>

В пункте 3.5 договора купли-продажи от <Дата> указано, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.

Из представленного отчета № об определении рыночной стоимости имущества, составленного оценщиком Печениной Е.А., следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости: жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>, с учетом допущений и ограничений, а также с учетом округлений, без НДС, на дату оценки <Дата> составляет 2419348 рублей, из которых рыночная стоимость жилого <адрес> рубля, рыночная стоимость земельного участка 84216 рублей.

Государственная регистрация права собственности Ваулиной С.А. на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также ипотеки в силу закона, осуществлена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <Дата>, о чем представлена соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Обращаясь с настоящим иском, истец указала, что в ходе эксплуатации жилого дома были выявлены различные строительные недостатки по качеству выполненных работ, ухудшающие качество жилого дома, а именно в зимний период холодно, происходит промерзание стен и полов, дует с окон.

В подтверждение в доме указанных в иске недостатков и размера расходов на их устранение истец представила экспертное заключение №, выполненное ООО «Лаборатория судебных строительных и автотехнических экспертиз – Эксперт плюс» от <Дата>

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта продажи ответчиком Дуботолкиным Ю.А. жилого дома, качество которого не соответствовало условиям договора купли-продажи от <Дата>; помимо этого, в заключенном сторонами договоре не были оговорены недостатки его качества, установленные в представленном Ваулиной С.А. экспертном заключении № от <Дата>, которые не являлись видимыми и не могли быть обнаружены при осмотре дома истцом Ваулиной С.А. до заключения договора купли-продажи, а потому требования Ваулиной С.А. о взыскании с Дуботолкина Ю.А. денежной суммы в размере 1288869,60 рублей на устранение скрытых дефектов дома суд счел обоснованными.

Выражая несогласие с решением суда, ответчик в жалобе ссылался на то, что при подписании договора купли-продажи претензий и требований по качеству жилого дома истцом не предъявлялось, информация обо всех особенностях дома до покупателя ответчиком была доведена, что отображено в пп. 3.5 договора; выводы суда о том, что продавцом продан дом ненадлежащего качества, а покупатель на момент приобретения жилого дома недостатки обнаружить не могла, считает безосновательными; никаких препятствий в осмотре приобретаемого жилого дома у истца не было, дом осматривался неоднократно; до заключения договора купли-продажи истец имела реальную возможность осмотреть дом и с привлечением специалистов в области строительства.

Указанные доводы жалобы судебная коллегия полагает заслуживающими внимание по следующим основаниям.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В рассматриваемом случае между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого дома. В связи с выявлением покупателем недостатков в переданном имуществе им была проведена экспертиза, согласно заключению которой, установлены недостатки.

В связи с этим покупатель обратился с иском о возмещении расходов на устранение недостатков.

Суд со ссылкой на статью 557 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что из заключения специалиста следует, что жилой дом имеет скрытые недостатки, о которых продавцом не сообщено покупателю.

Между тем, препятствий в осмотре приобретаемого жилого дома до заключения договора купли-продажи у истца не было. До заключения договора купли-продажи истец имела реальную возможность осмотреть дом как самостоятельно, так и с привлечением специалистов в области строительства. Истец осматривала жилой дом неоднократно.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что истцом не представлено достаточных доказательств того, что приобретенный жилой дом по договору купли-продажи не отвечает требованиям о качестве, в связи с этим требования истца являлись необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

Таким образом, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Борзинского городского суда <адрес> от <Дата> отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований Ваулиной С. А. к Дуботолкину Ю. А. о возмещении материального ущерба, судебных расходов отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано или опротестовано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления путем подачи кассационных жалобы, представления через суд первой инстанции.

Председательствующий

    Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <Дата>