Решение по делу № 2а-458/2019 от 25.11.2019

       Дело № 2а-458/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 декабря 2019                                                                пос. Пограничный

Пограничный районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Кирсановой Н.В., при секретаре Кандаловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Кузнецова Виктора Васильевича к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) об оспаривании действий, связанных с приостановлением государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности по регистрации права собственности на земельный участок,

У с т а н о в и л :

    Административный истец Кузнецов В.В. обратился в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании незаконным решения о приостановлении регистрации права собственности на земельный участок, в виде уведомления от 12.11.2019 года исх. №, и возложении обязанности устранить допущенное нарушение, путем регистрации за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, в границах участка. Ориентир - часть жилого дома, адрес: <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов.

    В обоснование административного иска указала, что для оформления своих прав на земельный участок, на котором находится жилое помещение, принадлежащее ей на праве собственности, она обратился в администрацию Пограничного муниципального района и 06.08.2019 с ней был заключен договор купли-продажи № на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м, для ведения личного подсобного хозяйства за плату. Договор купли-продажи никем не оспорен в судебном порядке, деньги за земельный участок оплачены. 31.10.2019 он обратился в отделение пгт. Пограничного краевого ГАУ Приморского края «МФЦ» (с заявлением о регистрации своего права собственности Управлением Росреестра по Приморскому краю на земельный участок, на котором расположена часть жилого дома по адресу <адрес>, собственником которой он является. Уведомлением от 12.11.2019 исх. № известили о приостановлении действий по государственной регистрации права на земельный участок, поскольку он является собственником объекта недвижимости – части жилого дома, которая является помещением в здании, относят к многоквартирному дому, то и земельный участок должен быть оформлен в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме или взять в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Считает действия регистратора не соответствующим требованиям закона.

    В судебном заседании административный истец Кузнецов В.В. и его представитель, Кузнецова Н.В., допущенная по устному ходатайству в порядке ч. 6 ст. 53 ГПК РФ настаивали на административном иске, по доводам, изложенным в нем. Просили требования административного иска удовлетворить, поскольку истец является собственником дома на котором находится земельный участок, которым пользуются для личного подсобного хозяйства в течении 15 лет непрерывно, оплачивает земельный налог с 2004г по настоящее время. Земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, расположен в границах только одной его части жилого дома, предназначен для обслуживания его части дома <адрес> двухквартирного дома, к которому отсутствует доступ соседа второй половины дома с квартирой №. Жилое помещение в виде части дома не обладает критериями позволяющими отнести его к многоквартирному дому.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю) М.К. Кузнецова в судебное заседание не явилась, направила возражения, согласно которых иск не признает, просила рассмотреть дело в отсутствии представителя. Указала, что в рамках правовой экспертизы о регистрации права на спорный объект недвижимости было установлено, что заявителем не представлены документы, необходимые для регистрации права, а представленные документы не соответствуют форме и содержанию требованиям законодательства РФ. Поскольку Кузнецов В.В. является собственником объекта недвижимости- части жилого дома. В соответствии со сведениями ФГБУ « Федеральная кадастровая палата Управление Росреестра» по Приморскому краю объект значится как жилое помещение. Согласно представленному на гос. регистрацию договору основанием преимущественного приобретения земельного участка в собственность явилось расположенное на нем помещение, находящиеся в собственности заявителя. Однако термин «часть жилого дома» не поименован в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. В силу действующего законодательства, следовательно, дом по указанному выше адресу является многоквартирным. Действующее законодательство не содержит правил, позволяющих при наличии в доме нескольких квартир, признавать такой дом индивидуальным жилым домом. При установлении статуса жилого дома как многоквартирного не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки. Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если помещение в указанных зданиях принадлежит нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п.2 ст. 39.20 ЗК РФ). Регистрационные действия приостановлены до 12 февраля 2020г.

    Выслушав административного истца, его представителя, возражения от административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Поводом для обращения административного истца с настоящим иском послужило уведомление государственного органа от 12.11.2019 исх. № о приостановлении регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, на основании заключенного договора купли-продажи земельного участка № 5 от 06.08.2019 года, между Кузнецовым В.В. и администрацией Пограничного муниципального района, повлекший препятствия к реализации истцом исключительного права на получение в собственность публичного земельного участка. Между истцом и администрацией Пограничного муниципального района отсутствует спор по поводу предоставления земельного участка. Постановление администрации Пограничного муниципального района № 477 от 05.08.2019 о передаче земельного участка в собственность за плату, как и сама сделка не оспаривались в судебном порядке.

Соответственно, имеет место спор, вытекающий из административных правоотношений в сфере осуществления государственной регистрации прав, который подлежит рассмотрению в порядке главы 22 КАС РФ.

В силу ч.9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа местного самоуправления суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюдены ли сроки обращения в суд, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа местного самоуправления на принятие оспариваемого решения, порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен, основания для принятия оспариваемого решения. Если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с п. 1 ч.2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенного государственными ил иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Пунктом 1 статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация прав).

В пункте 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Судом установлено, что в ходе правовой экспертизы представленных административным истцом на регистрацию документов в Росреестр, были представлены документы. Росреестр приостановил регистрацию права до 12.02.2020, в соответствии со ст.26 Закона о регистрации № 218-ФЗ, документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Представленные документы свидетельствуют о том, что дом является многоквартирным, а земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если в течение срока приостановления документы по форме или содержанию не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и ( или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона ( статье 27 Закона).

В связи со вступившими в силу изменениями в ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» в редакции от 03.08.2018 п. 12 «приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд» (часть 12 статьи 29 Закона), что административный истец и сделал в соответствии с требованиями ч.4 ст. 219 КАС РФ.

В данном случае, основанием для приостановления государственной регистрации права послужил вывод ответчика Росреестра по результатам правовой экспертизы о несоответствии условиям договора купли-продажи земельного участка о передаче в собственность истцу земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства под объектом недвижимости - фактически являющейся частью жилого дома, нормам земельного и жилищного законодательства, в соответствии с которым земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам, подлежит передаче в общую долевую собственность (п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ); в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, законом установлена общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16 ФЗ № 189 от 29.12.2004 «О введение в действие Жилищного кодекса РФ».

Вместе с тем, приведенные ответчиком основания для приостановления регистрации    права собственности на земельный участок     не соответствуют закону.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены ст. 16 ЖК РФ и включает в себя часть жилого дома.

В силу ч.2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально - определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

Понятие индивидуального жилого дома содержится в ч.3 ст. 48 и ч.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч.2 ст.15 ЗК РФ, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц.

В силу ч.1 ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Указанные выше особенности правового режима земельного участка обусловлены объективными обстоятельствами: множественностью пользователей земельным участком, включая как собственников жилых помещений, так и членов их семей, переменой состава этих лиц при переходе права собственности на жилые помещения, невозможностью, как правило, выделения каждому из сособственников соответствующей обособленной части земельного участка, отсутствием вследствие этого сложившегося порядка пользования обособленными частями земельного участка, необходимостью доступа каждого из указанных лиц к объектам общего имущества, расположенным на этом участке, и т.д.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 года и в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2015 N 127-КГ15-6, дано однозначное толкование одноэтажному двухквартирному жилому дому.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Однако данное Постановление Правительства Российской Федерации принято в соответствии с его полномочиями, предусмотренными статьями 15 и 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, только применительно к вопросу о признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (пункт 1 указанного Постановления).

В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в Российской Федерации различаются многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, и жилые дома блокированной застройки - жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, одноэтажные жилые дома, состоящие из двух частей – квартир, блокированной застройки не относятся к многоквартирным.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права и кадастрового паспорта, часть жилого дома административного истца является одноэтажным, состоит из двух квартир, каждая из которых предназначенных для проживания одной семьи, имеющих общую стену без проемов между квартирами, каждая из которых расположена на соответствующем самостоятельном земельном участке, и имеет отдельный выход на него, поставленные на кадастровый учет. Наличие общих коммуникаций отсутствует.

Согласно п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 1 статьи 39.3унктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, продажа земельных участком находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляете на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 статьи 39.1 названного Кодекса предусмотрено, что не допускается продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Обстоятельств, свидетельствующих о неделимости земельного участка, судом по настоящему делу не установлено.

Из материалов дела следует, что данное жилое помещение состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений, сведений о наличии в жилом доме элементов общего имущества, относящихся к обеим частям дома не имеется, таким образом, принадлежащее истцу жилое помещение не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести его к квартире в многоквартирном доме и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц.

Земельный участок как самостоятельный объект недвижимости стоит на кадастровом учете, обособлен, имеет самостоятельные границы, в отношении данного участка отсутствуют сведения о наличии споров, имеется действующий договор купли-продажи № 5 от 06.08.2019 земельного участка, предметом которого является выкуп публичного земельного участка собственником, расположенного на нем объекта недвижимости, - соответствует требованиям п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и является основанием для регистрации перехода права и права собственности за земельный участок за административным истцом.

С учетом изложенного приостановление в регистрации права собственности на земельный участок Управлением Росреестра по Приморскому краю суд считает незаконным и нарушающим права административного истца, который верно избрал способ для защиты своего нарушенного права, обжалуя через суд данное действие административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь гл. 22 КАС РФ, ст. ст.218-220 КАС РФ,

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Кузнецова Виктора Васильевича к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (Управление Росреестра по Приморскому краю), удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Приморскому краю, в виде уведомления от 12.11.2019 года исх. № о приостановлении государственной регистрации права собственности за Кузнецовым Виктором Васильевичем на земельный участок.

Обязать Управление Росреестра по Приморскому краю устранить допущенное нарушение путем регистрации права собственности за Кузнецовым Виктором Васильевичем на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м, расположенного по адресу: ориентир - <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Пограничный районный суд в течение месяца, с момента принятия судом мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 23.12.2019.

Судья                                                      Н.В. Кирсанова