Решение по делу № 2-1183/2022 от 16.03.2022

Дело № 2-1183/2022

УИД 59RS0011-01-2022-001297-66

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Березники 15 апреля 2022 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

под председательством судьи Матлиной О.И.,

при секретаре судебного заседания Кушель Е.В.,

с участием представителя истца ЯАМ, действующей на основании доверенности,

представителя ответчика ЮВЛ – ЧАВ, действующей на основании доверенности,

представителя Росреестра по Пермскому краю ЗОП, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску МДВ к БАС, БОВ, ЮВЛ, Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности,

у с т а н о в и л:

    Истец МДВ обратился в суд с иском к БАС, БОВ, ЮВЛ, Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, указав в обоснование иска, что ..... между МДВ (Займодавец, Истец) и БАС, БОВ (Заёмщики, Ответчики 1 и 2 соответственно) заключён договор займа № (далее - Договор займа). ..... между МДВ (Залогодержатель) и БАС, БОВ (Залогодатели) заключён договор залога недвижимости № (далее - Договор залога), в соответствии с п. 1.1 которого Залогодатели в обеспечение обязательств по договору займа № от ..... передали в залог Залогодержателю: -    земельный участок, общей площадью ..... кв.м., кадастровый №, категория земель: .....; -    расположенный на земельном участке 1-этажный жилой бревенчатый дом, тёплый пристрой лит. ....., общая площадь ..... кв.м., в том числе жилая ..... кв.м., с холодными пристроями лит. ....., крытым двором лит. ....., хлевами лит. ....., навесами лит. ....., баней лит. ....., сараем лит. ....., забором, находящийся по адресу: ..... (далее - Жилой дом). В соответствии с п. 1.2. Договора залога по соглашению сторон цена предмета ипотеки на момент заключения договора составляла ..... рублей. Ипотека зарегистрирована в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

.....    дополнительным соглашением к Договору займа и Договору залога стороны уточнили уже имевшуюся третейскую оговорку в связи с изменением действующего законодательства в отношении третейских судов. Поскольку БАС не исполнили обязательства по Договору займа, МДВ обратился к третейскому судье (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ с исковым заявлением о взыскании задолженности по Договору займа, процентов, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество (Земельный участок и Жилой дом). .....    решением третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ требования удовлетворены частично, с БАС солидарно в пользу МДВ взыскана сумма основного долга по Договору займа в размере ....., сумма процентов за пользование займом в размере ....., неустойка в размере ....., а также обращено взыскание на предмет залога по Договору залога - на Земельный участок и Жилой дом. .....    Дзержинским районным судом ..... на принудительное исполнение Решения третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ от ..... выдан исполнительный лист № от ...... Решение третейского суда БОВ в добровольном порядке не исполнялось, по заявлению Истца возбуждено исполнительное производство. Земельный участок и Жилой дом были выставлены на торги. .....    между БОВ и неким ЮВЛ заключен договор купли-продажи Земельного участка и Жилого дома по общей цене в ..... рублей, несмотря на наличие ипотеки и непогашенного обязательства по Договору займа. В тот же день договор купли-продажи сдан на регистрацию в Управление Росреестра по ...... Регистрация сделки приостановлена на неопределенное время, поскольку имелся зарегистрированный залог и прочие аресты (непогашенные БОВ автоштрафы и т.п.). О существовании договора МДВ узнал ..... при подготовке к судебному заседанию Дзержинского районного суда города Перми по делу № по оспариванию Решения третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ от ..... из материалов раздела «Судебное делопроизводство» сайта Березниковского городского суда ...... Земельный участок и Жилой дом находились в залоге у Истца с ....., залог был зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю в установленном порядке, о чем Залогодатели никак не могли не знать, так как лично (без участия представителя) присутствовали при подаче заявления в МФЦ о регистрации залога. На дату совершения оспариваемой сделки (.....) запись о залоге погашена не была, о чём было достоверно известно БАС.

Поскольку договором залога возможность отчуждения предмета залога без согласия Залогодержателя не предусмотрена, согласия Залогодержателя никогда не истребовалось и не получалось, истец полагает, что сделка от ....., заключенная между БОВ и ЮВЛ - договор купли-продажи Земельного участка и Жилого дома является недействительной сделкой. Просит суд 1.    признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка, общей площадью ..... кв.м., кадастровый №, категория земель: .....; и расположенного на земельном участке 1 -этажного жилого бревенчатого дома, тёплого пристроя лит. ....., общая площадь ..... кв.м., в том числе жилая ..... кв.м., с холодными пристроями лит. ....., крытым двором лит. ....., хлевами лит. ....., навесами лит. ....., баней лит. ....., сараем лит. ....., забором, кадастровый №, находящихся по адресу: ....., заключённый ..... между БОВ, БАС и ЮВЛ;

2.    применить последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Росреестра по Пермскому краю прекратить государственную регистрацию (отказать в государственной регистрации) договора купли-продажи земельного участка, общей площадью ..... кв.м., кадастровый №, категория земель: .....; и расположенного на земельном участке 1 -этажного жилого бревенчатого дома, тёплого пристроя лит. ....., общая площадь ..... кв.м., в том числе жилая ..... кв.м., с холодными пристроями лит. ....., крытым двором лит. ....., хлевами лит. ....., навесами лит. Г4, Г6, Г8, баней лит. ....., сараем лит. ....., забором, кадастровый №, находящихся по адресу: ....., заключённого ..... между БОВ, БАС и ЮВЛ.

    Истец МДВ в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, с участием своего представителя, на исковых требованиях настаивает.

Представитель истца ЯАМ, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, приведя доводы, изложенные в иске, просила их удовлетворить.

    Ответчики БАС, БОВ в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, повторно заявили ходатайство об отложении судебного заседания, которое оставлено судом без удовлетворения.

    Представитель Росреестра по Пермскому краю ЗОП, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с иском не согласна по доводам, изложенным в письменных возражениях, полагает, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, просила из числа ответчиков исключить.

    Ответчик ЮВЛ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием своего представителя.

    Представитель ЮВЛ - ЧАВ, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласна в полном объеме, считает, что ЮВЛ является добросовестным приобретателем.

    Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев гражданское дело №, №, №, административное дело №, материалы третейского суда от ....., определение №, приходит к следующему.

    Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу положений пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу положений пунктов, 1, 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Согласно части 1 статье 37 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Согласно статье 39 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Как установлено в судебном заседании, ..... между МДВ и БАС, БОВ заключён договор займа №.

..... между МДВ и БАС, БОВ заключён договор залога недвижимости №, в соответствии с п. 1.1 которого Залогодатели (ответчики) в обеспечение обязательств по договору займа № от ..... передали в залог Залогодержателю (истцу):

-    земельный участок, общей площадью ..... кв.м., кадастровый №, категория земель: ..... (далее - Земельный участок);

-    расположенный на земельном участке 1-этажный жилой бревенчатый дом, тёплый пристрой лит. ....., общая площадь ..... кв.м., в том числе жилая ..... кв.м., с холодными пристроями лит. ....., крытым двором лит. ....., хлевами лит. ....., навесами лит. ....., баней лит. ....., сараем лит. ....., забором, находящийся по адресу: ..... (далее - Жилой дом).

В соответствии с п. 1.2. Договора залога по соглашению сторон цена предмета ипотеки на момент заключения договора составляла ..... рублей. Ипотека зарегистрирована в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

.....    дополнительным соглашением к Договору займа и Договору залога стороны уточнили уже имевшуюся третейскую оговорку в связи с изменением действующего законодательства в отношении третейских судов.

В связи с неисполнением ответчиками БОВ обязательств по договору займа, МДВ обратился к третейскому судье (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ с исковым заявлением о взыскании задолженности по Договору займа, процентов, неустойки и обращении взыскания на заложенное имущество (жилой дом и земельный участок).

.....    решением третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ требования удовлетворены частично, с БАС солидарно в пользу МДВ взыскана сумма основного долга по договору займа в размере ....., сумма процентов за пользование займом в размере ....., неустойка в размере ....., а также обращено взыскание на предмет залога по договору залога - на земельный участок и жилой дом.

.....    Дзержинским районным судом ..... выдан исполнительный лист № от ..... на принудительное исполнение Решения третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ от ......

Решение третейского суда БОВ в добровольном порядке не исполнялось, по заявлению истца возбуждено исполнительное производство. земельный участок и жилой дом были выставлены на торги.

.....    между БОВ и ЮВЛ заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по общей цене в ..... рублей, договор купли-продажи сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Пермскому краю.

Регистрация сделки приостановлена на неопределенное время, в связи с отсутствием согласия залогодержателя, а также имеющегося запрета на совершение регистрационных действий.

..... БАС обратились в Березниковский городской суд Пермского края с исковым заявлением, в котором просили снять обременение в виде ипотеки с земельного участка и жилого дома, мотивируя это тем, что ими исполнены обязательства по договору займа № от ....., заключённому между БОВ и МДВ

.....    Березниковским городским судом Пермского края постановлено заочное решение по делу №, в соответствии с которым суд прекратил обременение в виде ипотеки на недвижимое имущество без указания документа, на основании которого такой залог возник.

При этом между БОВ и МДВ заключено 2 (два) договора займа - от ..... и от ..... и 2 (два) договора залога земельного участка и жилого дома - от ..... и от ......

Обязательства по возврату суммы займа были исполнены только по договору от ....., по договору же займа от ..... возврат займа произведён не был, соответственно, оснований для снятия обременения в виде ипотеки с земельного участка и жилого дома, наложенного по договору залога от ....., не имелось, о чём БАС суду не сообщили.

Получив заочное решение, БАС обратились в Управление Росреестра по Пермскому краю, где государственным регистратором погашена ипотека, зарегистрированная по договору залога от ....., обеспечивающему исполнение обязательств по договору займа от ....., хотя обязательства по данному договору исполнены не были.

МДВ в это время уже обратился в третейский суд за взысканием задолженности по договору займа от ......

В этот период времени, судебными приставами-исполнителями, не привлеченными к участию в деле о прекращении ипотеки в Березниковском городском суде Пермского края, продолжено исполнение решения третейского суда.

Согласно протоколу торгов от ..... земельный участок и жилой дом реализованы не были, повторные торги, назначенные на ....., признаны несостоявшимися.

.....    земельный участок и жилой дом как нереализованное имущество переданы МДВ в счёт задолженности согласно ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от ....., о чем судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Березники и Усольскому району УФССП России по Пермскому краю МТА составлен Акт о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ....., по которому МДВ переданы земельный участок и жилой дом.

..... в Управление Росреестра по Пермскому краю МДВ подано заявление о государственной регистрации права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу ......

..... регистратором принято решение о приостановлении регистрации в связи с конкуренцией обращений (ранее поданы заявления о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ..... и по этому заявлению не принято окончательное решение; обращение за регистрацией ненадлежащего лица (на момент обращения МДВ он не являлся залогодержателем согласно сведениям ЕГРН).

Узнав о наличии Акта о передаче имущества взыскателю (МДВ), БАС предоставляют в ОСП по г. Березники и Усольскому району УФССП России по Пермскому краю заочное решение Березниковского городского суда Пермского края от ......

.....    судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Березники и Усольскому району УФССП России по Пермскому краю МТА вынесено постановление об отмене постановления о проведении государственной регистрации права собственности на имущество должника, в основу которого положено заочное решение Березниковского городского суда Пермского края от ......

..... МДВ получено заочное решение Березниковского городского суда Пермского края от ......

..... МДВ подано заявление об отмене заочного решения, в чем ..... ему было отказано. ..... МДВ подана апелляционная жалоба на заочное решение.

.....    Апелляционным определением Пермского краевого суда по делу № заочное решение Березниковского городского суда от ..... изменено и изложено в редакции: «Прекратить обременение в виде ипотеки в отношении объектов недвижимости - жилого дома с постройками общей площадью ..... кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок общей площадью ..... кв.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ....., переданного БАС, БОВ в залог МДВ по договору залога недвижимости № от ......».

..... МДВ обратился в Управление Росреестра по ..... с заявлением о восстановлении ипотеки, возникшей на основании договора залога от ......

..... МДВ подал заявление о приостановлении государственной регистрации восстановления ипотеки до 6 месяцев, то есть до ....., до рассмотрения Дзержинскиим районным судом города Перми заявления об отмене решения третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ от ......

..... БАС обратились в Дзержинский районный суд г. Перми с заявлением об отмене Решения третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ от ...... В рамках рассмотрения дела приняты обеспечительные меры в виде запрета проведения любых регистрационных действий в отношении земельного участка и жилого дома.

.....    Решением Дзержинского районного суда г. Перми по делу № БАС в удовлетворении требований отказано, Решение третейского судьи (Арбитраж ad hoc) ЗАЮ от ..... оставлено без изменения.

.....    с МДВ связался государственный регистратор по вопросу восстановления ипотеки на основании заявления от ....., от которого МДВ стало известно    о наличии постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Березники и Усольскому району УФССП России по Пермскому краю МТА и о наличии так называемой «конкуренции сделок», при которой в случае, если МДВ сейчас обратится за отменой мер по обеспечению иска, принятых Дзержинским районным судом города Перми, сделка между БОВ и ЮВЛ будет зарегистрирована, а в государственной регистрации перехода права собственности к МДВ будет отказано в связи с отсутствием документов, подтверждающих переход права от ЮВЛ к МДВ.

..... МДВ обратился в Березниковский городской суд Пермского края с административным исковым заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по г. Березники и Усольскому району УФССП России по Пермскому краю МТА от ....., возбуждено дело №

.....    судебным приставом-исполнителем ОСП по г. Березники и Усольскому району УФССП России по Пермскому краю ШЕВ требования МДВ удовлетворены до вынесения судом решения, вынесено постановление о государственной регистрации права собственности МДВ на земельный участок и жилой дом.

.....    постановление представлено в Управление Росреестра по Пермскому краю.

..... МДВ в судебном заседании отказался от административного иска в связи с добровольным удовлетворением его требований, отказ принят судом, производство по делу прекращено.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что на сегодняшний день в Управлении Росреестра по Пермскому краю на исполнении находятся два взаимоисключающих заявления о регистрации права собственности, вытекающие из сделки купли-продажи от ..... и из решения залогодержателя об оставлении имущества должника за собой (постановление судебного пристава-исполнителя от ..... о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю).

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании, сделка купли-продажи от ..... жилого дома и земельного участка, заключенная между БОВ и ЮВЛ совершена с нарушением требований закона.

Как указано выше, в соответствии с п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Договором залога возможность отчуждения предмета залога без согласия Залогодержателя также не предусмотрена.

Вместе с тем, согласия Залогодержателя на совершение данной сделки не истребовалось и не получалось.

Земельный участок и жилой дом находились в залоге у истца с ....., залог был зарегистрирован Управлением Росреестра по Пермскому краю в установленном порядке.

Данное обстоятельство было достоверно известно БАС, поскольку они лично присутствовали при подаче заявления в МФЦ о регистрации залога.

На дату совершения оспариваемой сделки - ..... запись о залоге погашена не была.

Ответчиком ЮВЛ не представлено доказательств своей добросовестности при заключении указанной сделки.

При проявлении должной степени осмотрительности, заботливости и внимательности при заключении оспариваемой сделки ЮВЛ должен был проверить наличие обременений земельного участка и жилого дома. В силу государственной регистрации права собственности сведения об обременении этих объектов недвижимости правом залога содержатся в общедоступном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, уведомлением от ..... регистрация оспариваемой сделки была приостановлена. Как следует из текста уведомления, государственным регистратором указано в качестве основания для приостановления государственной регистрации на то обстоятельство, что в регистрирующий орган не представлено согласие залогодержателя МДВ на продажу объектов недвижимости. Данное уведомление направлено в адрес ЮВЛ как стороне сделки.

Таким образом, ЮВЛ не мог не знать о нахождении имущества в залоге у МДВ

Вместе с тем, ответчиком данное обстоятельство проигнорировано и ..... ЮВЛ передает БАС оставшиеся денежные средства в счет стоимости приобретаемого имущества, о чем ими составлена расписка.

Указанные выше обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о недобросовестности ответчика ЮВЛ

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что имеются основания для признания оспариваемой сделки купли-продажи недвижимого имущества от ..... недействительной, поскольку сделка, совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица, а ответчики ЮВЛ, БАС, БОВ знали об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.

В связи с чем, исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

В качестве последствий признания судом оспариваемой сделки недействительной, суд полагает возможным применить последствия в виде прекращения государственной регистрации оспариваемой сделки.

Требования, предъявленные к Управлению Росреестра по Пермскому краю надлежит оставить без удовлетворения, как заявленные к ненадлежащему ответчику в силу положений главы 22 КАС РФ и разъяснений, данных в абз.2 п.53 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010.

При таких обстоятельствах, исковые требования МВД подлежат частичному удовлетворению.

    Руководствуясь ст.ст.198-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

исковые требования МДВ к БАС, БОВ, ЮВЛ, Управлению Росреестра по Пермскому краю о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности – удовлетворить частично.

Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка, общей площадью ..... кв.м., кадастровый №, категория земель: .....; и расположенного на земельном участке 1 -этажного жилого бревенчатого дома, тёплого пристроя лит. ....., общая площадь ..... кв.м., в том числе жилая ..... кв.м., с холодными пристроями лит. ....., крытым двором лит. ....., хлевами лит. ....., навесами лит. ....., баней лит. ....., сараем лит. ....., забором, кадастровый номер №, находящихся по адресу: ....., заключённый ..... между БОВ, БАС и ЮВЛ.

Прекратить государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, общей площадью ..... кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: занимаемый индивидуальным жилым домом; и расположенного на земельном участке 1 -этажного жилого бревенчатого дома, тёплого пристроя лит....., общая площадь ..... кв.м., в том числе жилая ..... кв.м., с холодными пристроями лит. а, а1, крытым двором лит. Г1, хлевами лит. Г2, Г3, навесами лит. Г4, Г6, Г8, баней лит. Г5, сараем лит. Г7, забором, кадастровый номер №, находящихся по адресу: ....., заключённого ..... между БОВ, БАС и ЮВЛ.

Исковые требования к Управлению Росреестра по Пермскому краю – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме (.....).

Судья (подпись) О.И. Матлина

Копия верна. Судья