Решение от 06.06.2024 по делу № 33-5449/2024 от 07.05.2024

Судья Сидорчук М.В. Дело № 2-19/2023

Докладчик Александрова Л.А. Дело № 33-5449/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

Председательствующего Александровой Л.А.

судей Крейса В.Р., Никифоровой Е.А.

при секретаре Филоненко П.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 06 июня 2024 года гражданское дело по апелляционной жалобе, дополнительной апелляционной жалобе администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице главы Кухтина И. Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 26 декабря 2023 года по гражданскому делу

по исковому заявлению администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области к Илюшенко А. В. о взыскании задолженности.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Александровой Л.А., объяснения представителя истца Ахмерова М.А., представителя ответчика Рассказова Д.И., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Администрация Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области обратилась в суд с иском, в котором, с учетом уточнений и частичного отказа от исковых требований, просила взыскать с Илюшенко А.В. задолженность по арендной плате за земельный участок за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 18 296959,24 руб., пени за просрочку исполнения обязательств по арендной плате по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 637 433,69 руб., а также до момента фактического исполнения обязательства.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого Администрация (Арендодатель) передала, а Илюшенко А.В. (Арендатор) принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Пунктом 2.1 указанного договора установлена ежегодная арендная плата в размере 6 110905,48 руб.

Указанная арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно (п.2.3 договора аренды) в срок, не позднее 20 числа каждого месяца.

За период с ДД.ММ.ГГГГ Илюшенко А.В. не исполнял обязанность по внесению арендных платежей, в результате чего образовалась указанная задолженность.

Администрацией ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес Илюшенко А.В. направлены требования об уплате арендной платы, которые ответчиком до настоящего времени не исполнены.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 10 июня 2021 года исковые требования администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области удовлетворены частично. Судом постановлено:

Взыскать с Илюшенко А.В. в пользу администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области задолженность по арендной плате в размере 11298986,81 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 637 433,69 руб., неустойку – 550000 руб., а всего взыскать 11848986, 81 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с Илюшенко А.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 60000 руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

Решением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 26 декабря 2023 года отказано в удовлетворении исковых требований.

С указанным решением не согласился представитель администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице главы Кухтина И. Ю., в апелляционной жалобе, дополнительной апелляционной жалобе просит решение суда отменить.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что судом не принят во внимание вывод заключения эксперта № о возможности фактического использования спорного земельного участка по его целевому назначению, как на дату заключения договора, так и в течение всего срока его действия.

В обоснование дополнительной апелляционной жалобы апеллянтом также указано, что ответчик в период действия договора не предъявлял в порядке ч. 1 ст. 612 ГК РФ каких-либо требований истцу, соответственно был согласен с характеристиками участка.

Кроме того, на момент подготовки аукционной документации на право заключения договора аренды и непосредственно на момент заключения договора аренды в ЕГРН отсутствовали сведения об ограничениях прав и обременениях земельного участка, в связи с чем несостоятельна ссылка суда на сведения «Публичной кадастровой карты», транслирующей информацию по состоянию «на сегодняшний день».

При этом ответчик не выплачивал арендной платы, согласно условиям договора аренды земельного участка, что является злоупотреблением права с его стороны.

Апеллянт полагает, что к сложившимся между сторонами правоотношениям не подлежат применению п. 8 и 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, в связи с чем выводы суда являются необоснованными.

В данном случае, судом первой инстанции не установлены конкретные противоправные действия истца.

Апеллянт также не согласен с выводом суда о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик каким-либо иным способом использовал в спорный период земельный участок, поскольку он опровергается, по его мнению, актом приема-передачи.

Представителем ответчика Илюшенко А.В. – Рассказовым Д.И. представлены письменные возражения, согласно которым он просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п.п. 3,4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее-ГПК РФ) по следующим основаниям.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями ст.ст. 328, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), ст.ст.30.11, 39.6, 39.11, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ), суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что администрация Мочищенского сельсовета Новосибирской области на момент заключения договора с Илюшенко А.В. о наличии ограничений прав и обременений объекта, препятствующих использованию земельного участка по назначению, не известила, что повлекло за собой отсутствие возможности у ответчика использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением в той мере, на которую он рассчитывал при заключении такого договора, пришел к выводу о том, что оснований для взыскания с последнего задолженности по арендной плате, а также пени за просрочку исполнения обязательств по арендной плате не имеется.

Судебная коллегия полагает, что данный вывод суда основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

В п. 1 ст. 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как следует из материалов дела, распоряжением Главы администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ постановлено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование: земели промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: <адрес>. Ограничение прав и обременение объекта не зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ на основании проведенных торгов между администрацией Мочищенского сельсовета Новосибирской области (Арендодатель) и Илюшенко А.В. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №.

Согласно п.п. 1.1 Договора, Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять на условиях настоящего Договора земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, в границах, указанных в кадастровом квартале Участка, с видом разрешенного использования – склады.

Из п.п. 1.2. Договора следует, что фактическое состояние Участка соответствует условиям Договора и целевому назначению Участка и известно Арендатору.

Из п.п. 2.1. Договора следует, что ежегодный размер арендной платы за Участок составляет 6110905, 48 руб.

Сумма ежемесячных платежей составляет: 10 месяцев – 509242,12 руб., 11 месяц – 509242, 15 руб., 12 месяц – 509242. 13 руб. (п.п.2.2.).

Арендная плата вносится Арендатором частями не позднее 20 числа каждого месяца, путем перечисления на счет (п.п. 2.3.).

Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка (п.п. 2.4.).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

Как указано истцом и не оспаривалось ответчиком, Арендатор свои обязанности по внесению арендных платежей не исполнял.

Факт неисполнения своих обязательств по договору аренду ответчиком не опровергнут. Вместе с тем, согласно правовой позиции стороны, ответчик не производил арендную плату за земельный участок, поскольку он находится в границах охранных зон, наличие которых не дает возможности использовать его по назначению, а именно осуществить строительство складов, о чем Арендодателем не было сообщено при заключении договора.

Согласно представленному градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 55-64), в границах земельного участка расположены:

1)                Зона санитарной охраны канализации, установленная «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр). Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет <данные изъяты>.м. Обозначение на чертеже – Зона 1 (Сведения о границах охранной зоны не внесены в ЕГРН).

2)                Зона санитарной охраны водопровода, установленная «СП 42.133330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр). Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет <данные изъяты> кв.м. Обозначение на чертеже – Зона 2 (Сведения о границах охранной зоны не внесены в ЕГРН).

3)                Охранная зона подземной кабельной линии электропередачи, установленная постановлением правительства РФ от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон». Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет <данные изъяты> кв.м. Обозначение на чертеже – Зона 3 (Сведения о границах охранной зоны не внесены в ЕГРН).

4)                Зона 54.19.2.6 – Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мочищенского сельсовета, МО Станционного сельсовета, МО Кубовинского сельсовета, охранная зона «ВОЛП «Новосибирск-Кемерово с ответвлением на Томск» Строительство линейных сооружений на участке «Новосибирск-Болотное» (S=65431+/-71 кв.м.). Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территории, площадь земельного участка, покрываемая зоной с особыми условиями использования территории, составляет <данные изъяты> кв.м. Обозначение на чертеже – Зона 54.19.2.6.

В силу части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В ходе рассмотрения гражданского дела стороной ответчика было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

С целью проверки доводов сторон, определением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 24.03.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Многофункциональный центр кадастровых работ».

Согласно заключению эксперта ООО «Многофункциональный центр кадастровых работ» №, фактическое использование земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на дату заключения договора невозможно.

Частью 2 статьи 87 ГПК РФ предусмотрено, то в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

Принимая во внимание показания эксперта ФИО1, данные в судебном заседании от 30.03.2023, учитывая, что судебная экспертиза составлена с нарушениями, устранение которых невозможно без проведения по делу повторной судебной экспертизы (на момент поступления в суд заключение не было подписано и заверено экспертной организацией, судебный эксперт не дал ответы на часть поставленных перед ним вопросов), определением Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 04.04.2023 по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы».

Согласно заключению АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» ДД.ММ.ГГГГ, экспертом установлено следующее:

В результате выполненных исследований период использования (аренды) земельного участка с кадастровым номером № можно условно разделить на два этапа.

Первый этап – это период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области четвертого созыва от ДД.ММ.ГГГГ №. То есть, с момента заключения договора аренды земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ. Второй этап — это период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных приказом Министерства строительства Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ. То есть, с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

В Приложении 6 приведена Схема расположения частей земельного участка с кадастровым номером № доступных для использования в целях осуществления строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Схема составлена с учетом требований, действующих в указанный период времени, Правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, а также существующих подземных коммуникаций и обусловленных их наличием зон с особым условием использования территории (ЗОУИТ). В соответствии с представленной схемой можно выделить 9 частей земельного участка, в пределах которых разрешено строительство без каких-либо ограничений, вызванных наличием ЗОУИТ, из которых части 1, 2, 3 и 7, в связи с их конфигурацией и площадью, не подходят для размещения объектов капитального строительства. Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в границах земельного участка с кадастровым номером № можно выделить 5 частей, в пределах которых возможно было осуществлять строительство, а именно:

- часть 4, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 5, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 6, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 8, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 9, площадью <данные изъяты> кв.м.

Совокупная площадь частей земельного участка с кадастровым номером №, доступных для использования в целях осуществления строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> кв.м. или 34% от площади земельного участка, что меньше минимальный процента застройки земельного участка (40%), установленного требованиями правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области четвертого созыва от ДД.ММ.ГГГГ №.

Однако ст.40 Градостроительного кодекса РФ предусматривает возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: «Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства реконструкции объектов капитального строительства».

В Приложении 7 приведена Схема расположения частей земельного участка с кадастровым номером №, доступных для использования в целях осуществления строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время. Схема составлена с учетом требований действующих Правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных приказом Министерства строительства Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ, а также существующих подземных коммуникаций и обусловленных их наличием ЗОУИТ. В соответствии с представленной схемой можно выделить 9 частей земельного участка, в пределах которых разрешено строительство без каких-либо ограничений, вызванных наличием ЗОУИТ, из которых части 1, 2, 3 и 7, в связи с их конфигурацией и площадью, не подходят для размещения объектов капитального строительства. Таким образом, в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в границах земельного участка с кадастровым номером № можно выделить 5 частей, в пределах которых возможно осуществлять строительство, а именно:

- часть 4, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 5, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 6, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 8, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 9, площадью <данные изъяты> кв.м.

Совокупная площадь частей земельного участка с кадастровым номером №, доступных для использования в целях осуществления строительства в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м. или 28% от площади земельного участка, что соответствует предельным минимальному (10%) и максимальному (80%) процентам застройки земельного участка, установленным требованиями правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных приказом Министерства строительства Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительно отмечено, что существующие в границах земельного участка ЗОУИТ не запрещают использование территории для проезда/прохода, а лишь предписывают особые условия их использования, в том числе путем согласования с эксплуатирующей организацией или собственником коммуникаций. Охранные зоны транспорта, распространяющиеся на всю территорию земельного участка, вводят ограничения лишь по высоте зданий и запрет на размещение объектов, способствующих привлечению и массовому скоплению птиц.

Зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения устанавливает запрет лишь на размещения складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод. Размещение таких объектов допускается в пределах третьего пояса ЗСО только при использовании защищенных подземных вод, при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно – эпидемиологического заключения центра государственного санитарно – эпидемиологического надзора, выданного с учетом заключения органов геологического контроля.

В соответствии с выше изложенным, можно сделать вывод о возможности фактического использования земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, в соответствии с его целевым назначением, в соответствии с условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (вид разрешенного использования склады) на дату заключения договора и в течение всего срока действия договора аренды.

Как было установлено при проведении исследования и указано при ответе на вопрос №, земельный участок с кадастровым номером № возможно было использовать в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования «склады (6.9)». При ответе на вопрос № определены части земельного участка с кадастровым номером №, пригодные для непосредственного размещения объектов капитального строительства складского назначения и объектов вспомогательного использования (проходная, котельная и т.п.).

В период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области четвертого созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, (с момента заключения договора аренды земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ) непосредственное размещение ОКС было возможно в пределах следующих частей земельного участка (Приложение 6):

- часть 4, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 5, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 6, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 8, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 9, площадью <данные изъяты> кв.м.

Несоответствие площади, пригодной для застройки земельного участка минимальному проценту застройки (40%), установленному требованиями правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных решением 35-ой сессии Совета депутатов Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области четвертого созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, не означает невозможность осуществления строительства. К тому же, в соответствии со ст.40 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в том числе изменение минимального процента застройки земельного участка, учитывая характеристики (наличие большого количества подземных коммуникаций и ЗОУИТ, устанавливаемых в этой связи) неблагоприятные для застройки.

В период действия на исследуемой территории требований правил землепользования и застройки Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденных приказом Министерства строительства Новосибирской области № от ДД.ММ.ГГГГ (с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время), непосредственное размещение ОКС возможно в пределах следующих частей земельного участка (Приложение 7):

- часть 4, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 5, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 6, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 8, площадью <данные изъяты> кв.м.;

- часть 9, площадью <данные изъяты> кв.м.

Экспертное заключение было оценено судом первой инстанции по правилам ст. 67 ГПК РФ и признано допустимым доказательством.

Согласно показаниям эксперта АНО «Сибирский центр независимой оценки и судебной экспертизы» ФИО2, данным в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, последняя утвердительно указывала, что застройка земельного участка была возможна. При наличии на территории земельного участка каких-либо вариантов невозможности застройки в его границах полностью (в данном случае это наличие зон с особым условием использованием территории), то в таких случаях обычно предусмотрена процедура отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, то есть уменьшение минимального процента застройки. Такое заявление подается в администрацию района и рассматривается ими в совокупности со всеми данными участка. Застройка при отклонении от предельных параметров возможна, в дальнейшем это повлияет на выкуп земельного участка. В данной ситуации минимальный процент застройки 34%. (лд.155 оборотная сторона, 156)

Выводы заключения судебной экспертизы, как и показания, данные экспертом, ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчиком не оспаривались.

В данном случае, судебная коллегия находит обоснованными доводы апеллянта о том, что судом первой инстанции не были в полной мере оценены выводы эксперта в части того, что в данном случае строительство на земельном участке возможно.

Возможность строительства на предоставленном ответчиком земельном участке также подтверждается действующими правилами.

Так, в пункте 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 года N 160 (далее - Правила N 160), предусмотрено, что в пределах охранных зон объектов электросетевого хозяйства запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров.

Согласно подпункту "б" пункта 9 названых Правил N 160 в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 настоящих Правил, запрещается размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Следовательно, указанные выше Правила N 160 не устанавливают прямого запрета на использование земель, находящихся в охранной зоне, а лишь устанавливают запрет на проведение таких работ, при которых может быть нарушена безопасность работы объектов электросетевого хозяйства.

Такого запрета не содержит и Правила и режим хозяйственного использования территории зоны санитарной охраны водозаборной скважины № РС-1 ООО «КВД Новосибирск».

В данном случае, суд первой инстанции, формально ссылаясь на п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015), не учел, что обязанностью суда является оценка обстоятельств конкретного дела.

Как следует из акта приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 11), подписывая его, Арендатор подтвердил отсутствие претензий, касающихся состояния и качества передаваемого земельного участка.

В суде апелляционной инстанции представлены договор аренды земельного участка, разрешение на строительство, которые в силу п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" приобщены к материалам дела.

Из представленного договора аренды следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (Арендодатель) и Л. (Арендатор) заключен договор аренды в отношении спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ Л. выдано разрешение на строительство в отношении склада №, площадью <данные изъяты> кв.м., склада №, площадью <данные изъяты> кв.м.

Что подтверждает пояснения эксперта в суде первой инстанции о наличии возможности получения разрешения на строительство.

Из материалов дела следует и не оспаривается ответчиком, что он в уполномоченный орган за выдачей разрешения на строительство не обращался.

Таким образом, вопреки выводам суда и доводам стороны ответчика, последним не доказано отсутствие возможности использования земельного участка для строительства в необходимых объемах.

Кроме того, в силу статьи 612 ГК РФ при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Из анализа приведенной нормы следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае, судебная коллегия учитывает, что стороной ответчика была представлена копия градостроительного плана по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в которой указаны все охранные зоны, расположенные в границах спорного земельного участка.

Согласно пояснениям представителя ответчика, данным в судебном заседании суда апелляционной инстанции, о градостроительном плане и недостатках участка сторона узнала через год после заключения договора аренды.

Таким образом, с учетом той степени осмотрительности, которая требовалась от ответчика как арендатора, он мог установить обстоятельства, препятствующие пользованию земельным участком.

Однако каких-либо доказательств того, что с момента заключения договора ответчик воспользовался своим правом и обратился к арендодателю с письменным заявлением о наличии обстоятельств, объективно препятствующих ему в использовании земельного участка по целевому назначению, просил в этой связи об уменьшении арендной платы либо о безвозмездном устранении недостатков, суду не представлено, в деле не имеется.

В том числе, из п.п. 6.2 Договора следует, что он может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию Сторон.

Согласно п.п. 3.4.5. Договора, Арендатор имеет право письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и досрочном его освобождении.

Таким образом, действуя добросовестно, Арендатор, в том числе, имел возможность расторгнуть заключенный договор аренды. Между тем, к истцу с требованием о расторжении договора аренды ответчик не обращался, а земельный участок фактически продолжал находиться в его владении и пользовании.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что Илюшенко А.В. не было представлено доказательств противоправных действий арендодателя или обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, в результате которых он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением этого имущества, что могло бы являться основанием для освобождения от арендной платы.

Абзацем 1 статьи 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Поскольку ответчик надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей не исполнял, но, вместе с тем, продолжал на праве аренды владеть земельным участком, то с него подлежит взысканию задолженность в размере 18296959, 24 руб.

Расчет истца в данной части ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспорен, судебной коллегией он признан верным, ходатайств о пропуске срока не заявлено, в связи с чем оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

П.п. 4.1 Договора предусмотрено, что за нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

За нарушение сроков внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п.п.4.2).

Истец просил взыскать с ответчика пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4637433, 69 руб.

В данной части, расчет истца также проверен судебной коллегией и признан верным, ответчиком своего контррасчета не представлено.

Оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ судебной коллегией не установлено, ответчиком соответствующего ходатайства не заявлено.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, как и апелляционная жалоба, а решение суда отмене по вышеуказанным основаниям.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Октябрьского районного суда г. Новосибирска от 26 декабря 2023 года отменить, принять новое решение, которым:

Исковые требования администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области удовлетворить.

Взыскать с Илюшенко А. В. в пользу администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области задолженность по арендной плате в размере 18 296959,24 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 637 433,69 руб., а с ДД.ММ.ГГГГ взыскивать неустойку на сумму неоплаченного основного долга до момента фактического исполнения обязательства.

Апелляционную жалобу, дополнительную апелляционную жалобу администрации Мочищенского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в лице главы Кухтина И. Ю. удовлетворить.

Председательствующий

Судьи