Решение от 23.09.2024 по делу № 2-361/2024 (2-5239/2023;) от 13.10.2023

№2-361/23

уид 50RS0015-01-2023-006451-56

Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Истринский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Бардина М.Ю.,

При секретаре Дворецкой Е.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салтыковой А.В. к Викулину С.Ю. о взыскании компенсации текущего и капитального ремонта,

У с т а н о в и л:

Салтыкова А.В. предъявила иск к Викулину С.Ю. о взыскании компенсации текущего и капитального ремонта, в обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Викулиным С.Ю. (Продавец) и Салтыковой А.В. (Покупатель) Был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, а именно: Жилой дом, <данные изъяты>, Земельный участок, <данные изъяты>, Земельный участок, кадастровый <данные изъяты>. Покупатель оплатил Продавцу стоимость объекта недвижимости.

На момент продажи Недвижимости, объект был обременен правами третьих лиц Арендатора по договору Аренды, заключенному между ИП Викулиным С.Ю. и компанией с ограниченной ответственностью Спутник Инвестмент Лимитед, зарегистрированной в соответствии с законодательством Республики Кипр, осуществляющая свою деятельность в РФ через Представительство Компании с ограниченной ответственностью «Спутник <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ.

При продаже объекта у Продавца были условия: текущий Арендатор (Компания с ограниченной ответственностью Спу: Инвестмент Лимитед) остается проживать на территории Объекта до ДД.ММ.ГГГГ, ИП Викулин С.Ю. остается по отношению к текущему Арендатору Арендодателем и всю экономическую выгоду от сдачи Объекта будет получать ИП Викулин С.Ю. Исходя из выше указанного был заключен между ИП Викулин С.Ю. и Салтыковой А.В. Договор аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до фактической купли-продажи Объекта.

В соответствии с п.1.6 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, вступление в силу настоящего Договора, возникновение прав и обязанностей по настоящему Договору ставиться в зависимость от наступления отлагательного условия - с момента возникновения у Арендодателя права собственности на Объект.

В п. 4.1 Договора купли-продажи жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ указано, что Жилой дом и Земельные участки переданы Продавцом (Викулиным С.Ю) Покупателю (Салтыковой А.В) при заключении настоящего Договора, в связи с чем Стороны договорились о том, что отдельный передаточный акт не составляется.

Однако, передача Объекта не была осуществлена ввиду следующих обстоятельств: с ДД.ММ.ГГГГ владел и пользовался Объектом недвижимости Арендатор (Субарендатор) Спутник Инвестмент Лимитед, а также сам ИП Викулин С.Ю. до ДД.ММ.ГГГГ - момент фактической передачи Объекта недвижимости и подписания Акта возврата жилого дома и земельных участков по договору аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Объект находится в коттеджном поселке «Агаларов Эстейт», где действует пропускной режим, пропуск на Салтыкову А.В был оформлен только после ДД.ММ.ГГГГ.

Все недостатки, которые были выявлены позже, невозможно определить при поверхностном осмотре, нужны специалисты и необходимо время для эксплуатации - запустить системы и протестировать их. При заключении договора такой возможности не было представлено, Викулин С.Ю. заверил о хорошем состоянии объекта недвижимости и отсутствии каких-либо недостатков, дефектов и прочее, что может послужить удешевлению недвижимости, дополнительных серьезных расходов на текущий и капитальный ремонт Объекта, возникновению дополнительных материальных расходов, которые не учтены при нормальном эксплуатации Объекта недвижимости. В качестве подтверждения гарантий хорошего качества состояния Объекта недвижимости были продемонстрированы фото Объекта, мебели, бытовой техники и прочее при подписания Приложения № к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ. Более того, гарантией хорошего качества состояния Объекта недвижимости стали Договор аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ,

В соответствии с и 4.1.5 Договора, Производить капитальный и текущий ремонты Объекта за свой счет, за исключением случаев, когда необходимость такого ремонта вызвана повреждением Объекта Субарендатором. Из выше приведенных пунктов Договора, следует, что Викулин С.Ю. взял на себя полную ответственность за состояние Объекта, принял на себя обязательства проводить как текущий, так и капитальный ремонт Объекта. В момент фактической приемки Объекта ДД.ММ.ГГГГ (и далее в процессе его эксплуатации в короткий промежуток времени), были выявлены существенные недостатки Объекта, требующие проведение текущего и капитального ремонта. ДД.ММ.ГГГГ между Арендодателем и Арендатором был заключен Договор аренды жилого дома и земельных участков В соответствии с п.4.1 Договора, по окончании срока аренды Арендатор обязуется вернуть Арендодателю Объект и Имущество в том же состоянии, в котором они были переданы Арендатору, путем подписания акта о возврате Объекта. При возврате Объекта Арендатор обязуется провести генеральную уборку за свой счет, а также возвратить все вещи (мебель, оборудование, предметы интерьера и другое), которые будут переданы Арендатором Арендодателю по договору купли-продажи жилого дома и земельных участков, заключаемому между Сторонами в отношении Объекта. В соответствии с п.4.6 Договора аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор обязуется производить текущий ремонт Жилого дома, содержать жилой дом в состоянии соответствующем санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям действующего законодательства, самостоятельно и за свой счет устранять выявленные недостатки, содержать Помещение и расположенное в нем имущество в чистоте и порядке, производить регулярную уборку Помещения. В соответствии с п.4.7 Договора аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор обязуется обеспечивать сохранность той части инженерных сетей и коммуникаций, а также оборудования, которые находятся непосредственно в Жилом доме, а также исправлять любой вред, причиненный инженерным сетям и коммуникациям. В соответствии с п.4.8 Договора, Арендатор обязан регулярно обслуживать установленное в Жилом доме инженерное оборудование. В соответствии с п.4.11 Договора, Арендатор обязан немедленно за свой счет устранять повреждения Жилого дома, причиненные Арендатором, его представителями, субарендатором, служащими, агентами, пользователями или посетителями. В соответствии с п.2.4 Договора. ВСЕ РАСХОДЫ как по ТЕКУЩЕМУ, так и по КАПИТАЛЬНОМУ ремонту Объекта относятся на Арендатора и не подлежат возмещению Арендодателем. Из всего выше сказанного следует, что начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Жилой дом, а также все системы, инженерное оборудование, все структурные элементы Объекта, включая, но, не ограничиваясь потолками, фундаментом, стенами, полами, коммуникациями, канализацией, газопроводом и/или электричеством, а также все механические, электрические, осветительные телефонные, водопроводные, отопительные и вентиляционные системы, системы кондиционирования, телевизионное оборудование, интернет оборудование находились в исправном, рабочем, безопасном и отличном состоянии. ИП Викулин С.Ю. вначале как арендодатель (собственник), а затем как субарендодатель в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принял на себя обязанность производить текущий и капитальный ремонт Жилого дома. Представителю Арендодателя Кузнецову И.В. предложено начать процедуру приемки Жилого дома ДД.ММ.ГГГГ в <данные изъяты> адресу нахождения объекта. Было принято решение обратиться к специалистам, которые произвели осмотр Жилого дома с составлением Акта выявленных неисправностей, дефектов ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено Уведомление о том, что специалистами ООО Ланс Групп был составлен Акт осмотра Объекта.

Сотрудники Ланс Групп должны подготовить pасчет стоимости устранения выявленных недостатков Объекта.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия. ДД.ММ.ГГГГ между Салтыковой А.В. и ИП Викулиным С.Ю. был подписан Акт возврата жилого дома и земельных участков по договору аренды жилого дома и земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с претензиями со стороны Салтыковой А.В.

ДД.ММ.ГГГГ Салтыкова А.В. отправила ИП Викулину С.Ю. уведомление о том, что по адресу Объекта будет производиться дополнительный осмотр.

ДД.ММ.ГГГГ Салтыкова А.В. направила ИП Викулину С.Ю. претензию о перечислении денежной суммы в размере 27 928 439.87 рублей в качестве компенсации текущего и капитального ремонта Объекта.

ДД.ММ.ГГГГ со стороны ИП Виклина С.Ю. поступил отказ в удовлетворении претензии.

Стороны не смогли прийти к какому-либо соглашению, в связи с чем, истец вынуждена обратиться с настоящим исковым заявлением.

Уточняя иск просила:

Взыскать солидарно с ИП Викулина С.Ю. (<данные изъяты>), с гр. Викулина С.Ю., в пользу Салтыковой А.В., денежную сумму в размере 32 053 546,10 рублей (тридцать два миллиона пятьдесят три тысячи пятьсот сорок шесть рублей десять копеек) в качестве компенсации текущего и капитального ремонта жилого дома и земельных участков по адресу: <адрес>. 2. Взыскать солидарно с ответчиков ИП Викулина Сергея Юрьевича (<данные изъяты>), гр. Викулина С.Ю., в пользу Салтыковой А.В., штраф в размере 10 000 000.00 руб. (десять миллионов) рублей 00 копеек за нарушение Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ 3. Взыскать солидарно с ответчиков ИП Викулина С.Ю. (<данные изъяты>), гр. Викулина С.Ю., в пользу Салтыковой А.В., денежную сумму в размере 921 485 рублей (девятьсот двадцать одна тысяча четыреста восемьдесят пять рублей ноль копеек) за уничтожение и порчу имущества: столов <данные изъяты>

Представитель истца по доверенности Кузнецов И.В. в судебном заседании пояснил, что по сути ИП Викулин и Викулин это одно лицо, основание иска взыскание убытков, нарушения договоров купли-продажи и аренды.

Представитель ответчика по доверенности Олегов М.Д. возражал против иска и пояснил, что истица покупала бывший в употреблении дом, до момента покупки в этом доме жил ответчик с семьей 9 лет. В экспертизе не обнаружено недостатков, все недостатки это потертости, сколы и замятие. Это можно обнаружить при натурном осмотре. Ответчик не является строителем, не имеет специального образования, он строил дом для себя и жил там со своей семьей до момента продажи. Просил применить ст. 333 ГК РФ к неустойке, так же пояснил, что продавец не обязан передать покупателю бывшую в употреблении вещь в идеальном состоянии, он обязан передать в том виде, в котором была на момент продажи, предметом договора является только дом и земельный участок, мебель передавалась, 1 столик разбили.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Викулиным С.Ю. (Продавец) и Салтыковой А.В. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельных участков, <данные изъяты>

Дата регистрации права Салтыковой А.В. ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Викулиным С.Ю. (арендатор) и Салтыковой А.В. (Арендодатель) был заключен договор аренды жилого дома и земельных участков, а именно: <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Викулиным С.Ю. (субарендодатель) и Спутник Инвестмент Лимитед (Арендатор) был заключен договор субаренды жилого дома и земельных участков, <данные изъяты>

Исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

Иск заявлен о компенсации текущего и капитального ремонта жилого дома, стоимости испорченной мебели в виде столов, штрафа.

Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу положений ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ч.1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч.2).

На основании ст.1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (ч.1). Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (ч.2).

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Принимая решение суд учитывает, что согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Принимая решение суд учитывает ст. 210 ГК РФ согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 223 ГК РФ Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности истца Салтыковой А.В. на дом и земельные участки возникло 08.04.2022 г.

Договор аренды жилого дома ДД.ММ.ГГГГ между ИП Викулиным С.Ю. и Салтыковой А.В. заключен Салтыковой А.В. в тот момент, когда она не являлась собственником имущества, силу ст. 168, 167 ГК РФ договор не влечет юридических последствий, возникновения прав и обязанностей.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Викулиным С.Ю. и Спутник Инвестмент Лимитед Был заключен договор субаренды жилого дома и земельных участков, который влечет взаимные права и обязанности сторон договора.

Согласно ст. 653 ГК РФ В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

На основании изложенного с ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности Викулина С.Ю. по договору от ДД.ММ.ГГГГ между ИП Викулиным С.Ю. и Спутник Инвестмент Лимитед перешли к Салтыковой А.В., что и не влечет возникновение обязанностей Викулина С.Ю. перед истцом Салтыковой А.В.

Согласно ст. 454 ГК РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно 469 ГК РФ Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Согласно ст. 557 ГК РФ В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст.475 ГК РФ Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 218 ГК РФ Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Доказательств права собственности Салтыковой А.В. в отношении столов <данные изъяты> не представлено.

В договоре от ДД.ММ.ГГГГ между Викулиным С.Ю. (Продавец) и Салтыковой А.В. (Покупатель) условия о качестве товара отсутствуют, обязательства текущего и капитального ремонта жилого дома и земельных участков, штрафа отсутствуют.

Для определения имеются ли недостатки в жилом доме и если имеются определить стоимость работ по капитальному и текущему ремонту проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключения ООО «ОНПО»:

В жилом доме <данные изъяты> и земельных участках <данные изъяты> имеются недостатки (дефекты) описанные в таблице 1.1. Стоимость работ и материалов для проведения работ по текущему ремонту жилого дома по адресу <адрес> составляет с учетом округления: 6357087 рублей. На основании проведенных обследований, жилого дома с кадастровым номером № и элементов благоустройства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами <данные изъяты> установлено, что большая часть выявленных недостатков (дефектов) являются эксплуатационными дефектами, то есть дефектами, которые возникли в процессе эксплуатации жилого дома.

Таким образом, доказательства, что жилой дом и земельные участки по адресу: <адрес> не пригодны: жилой дом для проживания, земельные участки для застройки жилого дома и другими объектами, не представлено, обязательные требования к качеству продаваемых земельных участков и жилого дома не предусмотрены.

На основании изложенного не подтверждается доказательствами, что жилой дом и земельные участки проданы ДД.ММ.ГГГГ непригодными для проживания и застройки и не соответствующими каким-либо обязательным требованиям.

Доказательств, что Викулин А.В. допустил причинение жилому дому и земельным участкам повреждения или иной вред после ДД.ММ.ГГГГ так же не представлено.

Суд не принимает в качестве доказательств заключения рецензии, представленные истцом, так как такой вид доказательства не предусмотрен, право оценки экспертного судебного заключения в компетенции суда, а не специалиста, специалист, давший рецензию не дал ответов на поставленные судом вопросы перед судебной экспертизой, суд не приникает переписку, так как не оформлена в соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.