Решение по делу № 2-7887/2023 от 25.07.2023

Дело № 2-7887/2023

УИД:     50RS0028-01-2023-007257-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

        г. Мытищи Московская область                    02 ноября 2023 г.

Мытищинский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Заякиной А.В.,

при секретаре Волковой С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7887/2023 по исковому заявлению Оганесяна Арменака Петросовича к Непомнящему Евгению Юрьевичу, Халафу Али Аладину, Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении записи о регистрации права собственности, признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО2, Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении записи о регистрации права собственности, признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по регистрации перехода права собственности.

В обоснование требований указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ФИО3 земельные участки, принадлежащие продавцу на праве собственности, с кадастровым номером: №, общей площадью 1100 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, адрес местонахождения - <адрес>, д. <адрес> участок №); с кадастровым номером №, общей площадью 1100 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, адрес местонахождения - <адрес> (земельный участок №), образованные из земельного участка с кадастровым номером № стоимостью по 4 200 000 каждый. Денежные средства в размере 8 400 000 рублей были уплачены ФИО5 в полном объеме, о чем ФИО3составлена расписка.

Указанные земельные участки были переданы покупателю на основании передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности за истцом зарегистрировано в Управление Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ гражданин ФИО4, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>3, зарегистрированной в реестре за № от имени ФИО3 уже не обладающего вышеуказанными земельными участками, заключил с гражданином ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по цене 990 000 рублей. Право собственности ФИО2 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

О факте отчуждения (продажи) ФИО3 принадлежащего ФИО5 на праве собственности земельного участка с кадастровым номером № ФИО2 истцу стало известно в мае ДД.ММ.ГГГГ во время посещения ФИО2 указанного земельного участка.

Считая свои права нарушенными, а действия Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выразившиеся в регистрации сделки по отчуждению в отношении земельного участка с кадастровым номером 50№, не принадлежащего продавцу на момент заключения сделки и в последствии регистрации перехода права собственности на имя ФИО2, незаконными, просит суд: признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1100 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ за номером №; восстановить в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером №; признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от, выразившиеся в государственной регистрации перехода права собственности ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № на имя ФИО2.

В судебном заседании истец ФИО5 и его представитель заявленные требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание явился, извещен надлежащим образом, в предварительном судебном заседании исковые требования не признал, считая себя добросовестным приобретателем, просил в удовлетворении требований истца отказать, о чем и указал в письменных возражениях, приобщенных судом к материалам дела.

Представитель ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, ранее заявил ходатайство о выделении в отдельное производство требований о признании незаконным действий Управления Росреестра по Московской области, полагая их подлежащими разрешению по КАС РФ.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований в материалы дела не предоставил.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своих возражений относительно заявленных требований в материалы дела не предоставил.

Выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.2 ст. 233 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пунктов 1,2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (статья 12 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судом установлено, что спорные земельные участки с кадастровыми номерами №, площадью по 1100 кв.м. каждый, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, адрес местонахождения - <адрес> образованы из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2200 кв.м. по решению собственника ФИО3

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 50№. Существенные условия договора были исполнены сторонами. Так, ФИО3 получил от ФИО5 денежные средства в размере 8 400 000 рублей – оговоренную в договоре стоимость земельных участков, что подтверждается соответствующей распиской, и, в свою очередь передал вышеуказанные земельные участки по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ покупателю ФИО5

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером 50№ осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации №.

Вышеуказанный договор никем не оспорен, недействительным или ничтожным не признан.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на имя ФИО4 была выдана доверенность <адрес>3, удостоверенная нотариусом Королевского нотариального округа Московской области ФИО7, в соответствии с которой ФИО3 доверял ФИО4 продать любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий доверителю земельный участок с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующим на основании вышеуказанной доверенности, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровыми номерами 50№ за 990 000 рублей. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами договора ДД.ММ.ГГГГ.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесена запись о регистрации №-№

Таким образом, после отчуждения земельного участка ДД.ММ.ГГГГ и регистрации права собственности на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО5, бывший собственник ФИО3 утратил правомочия собственника, закрепленные в ст.209 ГК РФ, то есть владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Следовательно, право распоряжения земельным участком от имени доверителя ФИО3 у доверенного лица ФИО8 прекратилось в момент отчуждения земельного участка с кадастровым номером № и регистрации права собственности на указанный земельный участок за истцом.

Несмотря на указанные обстоятельства, земельный участок с кадастровым номером № был не только продан ФИО2, но и зарегистрирован Управлением государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области переход права собственности от ФИО3 к ФИО2.

Согласно п.3.ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно ст.12 ГК РФ защите гражданских прав осуществляется путем, в том числе, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной, применения последствий ее недействительности ничтожной сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При изложенных обстоятельствах суд находит требования истца о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 в лице ФИО4 по доверенности <адрес>3 о ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> и применении последствий недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ за государственным номером №, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не принимает во внимание доводы ответчика, ссылающегося на положения ст.302 ГК РФ, о том, что он является добросовестным приобретателем земельного участка, не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать, поскольку он не был лишен возможности проверить информацию о собственнике земельного участка, запросив выписку из ЕГРН у доверенного лица, действующего от имени продавца или в самостоятельном порядке, а следовательно при заключении сделки действовал неосмотрительно.

В соответствии со ст.131 ГПК РФ истец наделен правом сформулировать не только требования при обращении в суд, но и указать, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения его прав, а так же указать обстоятельства, на которых он основывает свои требования.

Как указано в части 1 статьи 33.1 ГПК РФ при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства, другие - в порядке административного судопроизводства, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского судопроизводства.

Учитывая то обстоятельство, что помимо требований об оспаривании действий государственного органа истцом также заявлены требования о признании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применении последствий недействительности сделки, а рассмотрение заявленных требований носит взаимосвязанный характер, настоящий спор подлежит рассмотрению в рамках гражданского судопроизводства.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2018 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (часть 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости.

Как установлено судом, правовые основания для осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 к ФИО2 отсутствовали, поскольку на спорный земельный участок было зарегистрировано право собственности за истцом ФИО5

Орган регистрации прав, в компетенции которого подпунктом 3 пункта 3 статьи 3 Федерального закона №218-ФЗ отнесены, в том числе, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, осуществлявший государственную регистрацию договора купли-продажи и последующую регистрацию перехода права собственности на имя ФИО2 на спорный земельный участок не удостоверился в правомочии продавца по распоряжению земельным участком.

Согласно копий материалов реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером №, ФИО5 и ФИО3, заявления о государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ поданы в МФЦ г.о.Мытищи Московской области ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности за ФИО5 зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, в материалах реестрового дела имеются также заявления от ФИО4, действующего от имени ФИО3, и ФИО2 поданные ДД.ММ.ГГГГ в МБУ «МФЦ Мытищи» о регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорного земельного участка.

С учетом изложенного и разъяснений, данных в абз.4 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда от 28.06.2022 №21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», а так же в пункте 56 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд не находит оснований для самостоятельного предъявления требований истцом к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконными действий, выразившиеся в регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на имя ФИО2, либо рассмотрении их в порядке главы 22 КАС РФ.

С учетом изложенного, суд находит требование истца о признании незаконными действий Управления Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выразившихся в регистрации ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на имя ФИО2, подлежащими удовлетворению.

    Руководствуясь положениями ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО3, ФИО2, Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении записи о регистрации права собственности, признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, — удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 в лице ФИО4 по доверенности <адрес>3 от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО2, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1 100 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, регистрационная запись от ДД.ММ.ГГГГ за государственным номером №

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать незаконным действия Управлению Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, выразившиеся в регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на имя ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области.

Судья                                                ПОДПИСЬ               А.В. Заякина

Мотивированное решение изготовлено – 29.12.2023.

Судья                                                ПОДПИСЬ                А.В. Заякина