Решение по делу № 2-1442/2014 от 26.03.2014

Дело №2-1442/14г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе федерального судьи Гошина В.В., при секретаре Красильниковой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жданова Дениса Константиновича к Антоновой Надежде Дмитриевне о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, прекращении права собственности на жилое помещение, истребовании недвижимого имущества и признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец мотивирует свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи <адрес> в <адрес> с ФИО8, а ДД.ММ.ГГГГ получил соответствующее свидетельство о государственной регистрации своего права на данное жилое помещение. С момента покупки данной квартиры стал производить в ней ремонт, завез строительные материалы и личные вещи, мебель. Проживал в данной квартире периодически. В ДД.ММ.ГГГГ года при попытке открыть входную дверь в квартиру не смог этого сделать, т.к. замок был заменен. Открывшая дверь незнакомая женщина представилась Антоновой Н.Д. и заявила, что эту квартиру она приобрела по договору купли-продажи, заключенному, как посчитал истец, от его имени. Истец указывает, что никакого договора с ответчицей не заключал, договор не подписывал, поэтому ссылаясь на изложенные обстоятельства и ст.ст.166-168 ГК РФ, просит признать недействительным договор купли-продажи, на основании которого зарегистрировано право собственности на спорную квартиру на имя Антоновой Н.Д. и применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Антоновой Н.Д. на <адрес> в <адрес>, истребовать данную квартиру у ответчицы и восстановить его право собственности на данное жилое помещение.

В судебном заседании истец свои исковые требования поддержал в полном объеме. При этом истец пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году он потерял свой паспорт и в связи с этим обратился в органы полиции в ДД.ММ.ГГГГ года, а получил новый паспорт ДД.ММ.ГГГГ года.

Ответчица с иском не согласна. При этом пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела спорную квартиру через агентство недвижимости «Городской центр недвижимости». В течение 10 дней после приобретения квартиры в ней работали рабочие, которые выехали ДД.ММ.ГГГГ, но по просьбе одного из рабочих в квартире осталась временно престарелая женщина, выписавшаяся с больницы с дочерью и ее ребенком, т.к. им некуда было идти. Никакого ремонта в квартире до заключения договора купли-продажи не было. После ухода ее рабочих объявился ФИО2 и сопровождающие его лица, которые стали выламывать дверь в квартиру, кричали, поэтому была вызвана полиция. Указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она, ответчица прибыла в квартиру из <адрес>, а истец со своими сопровождающими стал требовать ключи от квартиры, угрожать, оскорблять, на что полицейские не реагировали, даже после того, как им были предъявлены документы на квартиру. Эти полицейские вели себя странно, также как истец и его помощники допускали в ее адрес оскорбления, что вынудило ее обратиться с работником агентства недвижимости риелтором ФИО15, оформлявшей сделку, во второе отделение полиции <адрес>. Прибыв вместе с полицейскими этого отделения в квартиру, истца и его сопровождающих, а также присутствовавших ранее полицейских они не застали и узнали, что ключи от квартиры отобрали. Ответчица указывает, что по факту совершения вышеперечисленных мошеннических действий ДД.ММ.ГГГГ было возбуждено уголовное дело №№ в которой она Антонова Н.Д., признана потерпевшей. Пояснила также, что не оспаривает доводов истца о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он не подписывал и при совершении данной сделки фактически не присутствовал, что данный договор подписан другим лицом, которое предъявило паспорт истца и действовало как Жданов Д.К., о чем ей стало известно уже после оформления договора и получения свидетельства о государственной регистрации права, только после того как она увидела самого Жданова Д.К.

Представители УФСГР кадастра и картографии по <адрес> ФИО9 и ФИО10 в разрешении спора полагаются на усмотрение суда. Пояснили, что при осуществлении правовой экспертизы в соответствии со ст.13 ФЗ № было установлено, что документы, представленные на государственную регистрацию договора, перехода права собственности соответствуют п.1 ст.18 закона, поэтому государственным регистратором была произведена регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю Антоновой Н.Д. Так как согласно п.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумма в размере <данные изъяты> руб. выплачивалась Покупателем Продавцу наличными денежными средствами в течение двух рабочих дней после дня государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ года, была внесена запись о залоге в силу закона в пользу продавца Жданова Д.К. Запись об ипотеке была погашена ДД.ММ.ГГГГ на основании заявлений сторон договора купли-продажи, в связи с передачей Продавцу Покупателем оставшейся суммы в размере <данные изъяты> руб. Пояснили также, что при сдаче документов на государственную регистрацию работником Росреестра были идентифицированы личности обратившихся, в том числе личность Жданова Д.К., которые совпали с данными предъявленного паспорта и визуального осмотра, поэтому никаких сомнений не породили.

Представитель ООО «РиэлтИнвестСтрой» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, в ходатайстве просит рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве указывает, что по поводу продажи спорной квартиры Жданов Д.К. ДД.ММ.ГГГГ обратился лично в данное агентство. В ходе беседы сообщил, что документы на квартиру утеряны, поэтому ему было предложено восстановить вначале документы на квартиру. После восстановления Ждановым Д.К. договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности, представления справок от нотариуса и диспансера, сотрудник фирмы ДД.ММ.ГГГГ показал квартиру Антоновой Н.Д., которая согласилась ее купить за <данные изъяты> руб. Такой договор был подготовлен и заключен. Пояснила также, что все действия, связанные со сбором документов, направленных на продажу квартиры Жданов Д.К. собирал лично с предъявлением паспорта личности по месту.

Третье лицо нотариус ФИО11 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена в установленном законом порядке, в ходатайстве просит рассмотреть дело в ее отсутствие. В письменном заявлении сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ по реестру № ею удостоверена подлинность подписи гр. Жданова Д.К., который явился лично с оригиналом паспорта, однако визуально она данное лицо не помнит.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей ФИО12, ФИО13, ФИО15, дав оценку всем представленным по делу доказательствам в их совокупности и по правилам ст.67 ГПК РФ, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу требований ч.3 ст.154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п.п.1,2 ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.ст.420,550 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Проанализировав в совокупности собранные по настоящему делу доказательства, суд считает, что к спорным правоотношениям подлежат применению вышеуказанные нормы гражданского законодательства, что убеждает суд в обоснованности заявленных истцом исковых требований, которые в связи с этим подлежат удовлетворению, поскольку установлено, что Жданов Д.К. договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал, не заключал, тем самым, свою волю на отчуждение спорного недвижимого имущества не выразил.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключил договор купли-продажи <адрес> в <адрес> с ФИО8, а ДД.ММ.ГГГГ получил соответствующее свидетельство о государственной регистрации своего права на данное жилое помещение. С момента покупки данной квартиры постоянно он в ней не проживал, а лишь периодически. В апреле 2012 года при попытке открыть входную дверь в квартиру не смог этого сделать, т.к. замок был заменен. Впоследствии он узнал, что данную квартиру по договору купли-продажи со Ждановым Д.К. приобрела Антонова Н.Д.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Антонова Н.Д. заключила договор купли-продажи спорной квартиры со Ждановым Д.К. и ДД.ММ.ГГГГ получила соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности. На самом деле истец Жданов Д.К. вышеуказанный договор купли-продажи с Антоновой Н.Д. не заключал, поскольку в действительности от его имени действовало другое лицо, что в судебном заседании признано ответчицей, которая пояснила об этом категорично, заявив, что она определила это визуально, однако совершенно определенно, т.к. вышеуказанную сделку с ней заключал и оформлял другой человек, представившийся Ждановым Денисом Константиновичем.

В силу принципов диспозитивности и состязательности гражданского процесса, правомерность заявленных исковых требований определяется судом на основании оценки доказательств, представленных сторонами в обоснование их правовой позиции, включая пояснения сторон спора по существу спора.

В соответствии со ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Пунктом 1 ст.302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу указанных норм права собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, в том числе и у добросовестного приобретателя, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

Как следует из материалов регистрационного дела, представленного УФСГР кадастра и картографии по <адрес>, спорная квартира по адресу: <адрес>, изначально принадлежала на праве собственности ФИО8, которая продала эту квартиру истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, что кроме пояснений истца, подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельством о государственной регистрации права собственности Жданова Д.К. на эту квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и не о спаривается участниками процесса.

ДД.ММ.ГГГГ между Антоновой Н.Д. и Ждановым Д.К. заключен договор купли-продажи квартиры данной квартиры, по условиям которого Жданов Д.К. продал Антоновой Н.Д. спорную квартиру за <данные изъяты> руб., которые покупатель обязался уплатить продавцу в следующем порядке: <данные изъяты> руб. до подписания договора купли-продажи, а <данные изъяты> руб., в течение двух рабочих дней после дня государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Указанный договор и переход права собственности прошли государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ года.

Объяснениями сторон и их представителей, а также исследованными судом материалами дела, показаниями свидетеля ФИО15, также подтверждено, что в действительности истец ФИО2 договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не заключал и его не подписывал. От его имени действовало другое лицо, представившееся Ждановым Денисом Константиновичем и предъявившее его паспорт, который истец в конце ДД.ММ.ГГГГ потерял, и реквизиты которого указаны в документах регистрационного дела, заведенного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Как было указано выше, обстоятельства, связанные с тем, что истец не участвовал в заключении сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ года, не подписывал данный договор купли-продажи и документы, предъявленные в УФСГР кадастра и картографии по <адрес> от имени Жданова Д.К., т.к. это делало другое лицо, представившееся Ждановым Дмитрием Константиновичем и предъявившее паспорт на его имя, признаны в судебном заседании ответчицей Антоновой Н.Д., в связи с чем принимаются судом во внимание. При таких данных суд считает, что отсутствуют законные основания для назначения соответствующих экспертных исследований подписи, выполненной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от имени Жданова Д.К.

Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22, в пункте 38 разъяснил, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Добросовестность заключается в том, что приобретатель не знает и не должен знать об отсутствии правомочий у отчуждателя. Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота (не мог знать).

С учетом вышеприведенных обстоятельств суд считает, что ответчица Антонова Н.Д. является добросовестным приобретателем, поскольку не знала и не могла знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом.

Вместе с тем, в данном случае, по мнению суда, разумная осмотрительность и осторожность ответчицей Антоновой Н.Д. не были проявлены в полной мере. Ответчицу не насторожил тот факт, что квартира продавалась по заниженной цене, что продавец с риэлтором ФИО15, оформлявшей сделку, потребовали указать в договоре иную продажную цену (<данные изъяты> руб. вместо фактически полученной суммы в размере <данные изъяты> руб.). Антонову Н.Д. также не насторожило, что не состоящее с ней в соответствующих правоотношения по заключению договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ юридическое лицо - ООО «РиэлтИнвестСтрой» в лице и.о. генерального директора ФИО14 выдало гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ о возврате ей <данные изъяты> руб. в случае расторжения продавцом Ждановым Д.К. заключенного договора купли-продажи и по существу своими действиями усиленно способствовало заключению данного договора. Ответчица также не затребование у продавца расширенной выписки из ЕГРП, что дало бы ей возможность увидеть, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира продавалась за <данные изъяты> руб.

Однако, исходя из общих представлений о требуемых от участника гражданского оборота заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершалась сделка со стороны продавца и ООО «РиэлтИнвестСтрой» (исключительно поспешно), учитывая, что Антонова Н.Д. является иногородней, не сведущей в вопросах оформления недвижимости, она не могла знать, о том, что впоследствии в отношении этой квартиры возникнут какие-либо споры. На момент приобретения квартиры права продавца – Жданова Д.К. никак и никем не оспаривались и отсутствовали какие-либо притязания иных лиц, о которых ей было бы известно.

Напротив, правомерность и законность сделки Антоновой Н.Д. по существу гарантировали работники ООО «РиэлтИнвестСтрой» в лице и.о. генерального директора ФИО14, подписавшей гарантийное письмо, и риэлтора ФИО15, которая непосредственно показывала ответчице данную квартиру, вела с Антоновой Н.Д. переговоры, договаривалась о цене и условиях договора и которая не только оформляла данную сделку, но и заполняла за Жданова Д.К. соответствующие документы в УФСГР кадастра и картографии по <адрес>, ходила оплачивать за него задолженность по квартплате за январь и ДД.ММ.ГГГГ года в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждается приобщенной к делу квитанцией и заявлением от имени Жданова Д.К. в УФСГР кадастра и картографии по <адрес>.

В судебном заседании свидетель ФИО15, неоднократно не являвшаяся на вызовы суда и явка которой была обеспечена лишь принудительным приводом, давала непоследовательные и сбивчивые показания об обстоятельствах, предшествовавших заключению сделки, а также при которых сделка заключалась, однако категорично подтвердила, что спорная квартира была выставлена на продажу до предъявления продавцом Ждановым Д.К. в ООО «РиэлтИнвестСтрой», где она работает, правоустанавливающих документов на квартиру, которые со слов Жданова Д.К., были им утеряны и которые ему предстояло еще восстановить. Причину такой поспешности свидетель ФИО15 объяснить суду не смогла.

В связи с изложенным, суд полагает возможным признать Антонову Н.Д. добросовестным приобретателем. Данный факт может иметь существенное значение в случае возникновения спора о возмещении Антоновой Н.Д. ущерба при изъятии у нее спорного жилого помещения, приобретенного по возмездному договору от ДД.ММ.ГГГГ года.

Поскольку Жданов Д.К., являющийся собственником спорной квартиры по адресу: <адрес>, не подписывал договор купли-продажи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, его воля на заключение данной сделки отсутствовала, данный договор является недействительным. В связи с этим Антонова Н.Д. не стала собственником спорной квартиры, т.к. воля собственника квартиры Жданова Д.К. на отчуждение квартиры отсутствовала, а потому договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.

Как следует из искового заявления, существо исковых требований истца сводится в том числе, к возврату своего имущества из чужого незаконного владения, что соответствует требованиям статей 301,302 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты. С учетом этого суд приходит к выводу о том, что истец, как собственник квартиры, вправе истребовать ее из незаконного владения ответчицы. Одновременно с ответчицы в силу ст.98 ГПК РФ и ст. 333.19 НК РФ подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, ст.ст.12,153,154,166-168,218,301,302,420,550 ГК РФ, п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ и руководствуясь ст.ст.12,56,67,98,194-198,321 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Жданова Дениса Константиновича удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Жданов Денис Константинович продал, а Антонова Надежда Дмитриевна купила объект недвижимости: 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, прекратить право собственности Антоновой Надежды Дмитриевны на <адрес> в <адрес>.

Обязать Антонову Надежду Дмитриевну возвратить 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Жданову Денису Константиновичу.

Взыскать с Антоновой Надежды Дмитриевны, рождения ДД.ММ.ГГГГ года, уроженки <адрес> в пользу Жданова Дениса Константиновича понесенные им расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.

Настоящее решение является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Антоновой Надежды Дмитриевны на квартиру по адресу: <адрес>, и восстановления записи о праве собственности Жданова Дениса Константиновича на квартиру по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Мособлсуда через горсуд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме. Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СУДЬЯ В.В.ГОШИН