Решение по делу № 2-96/2018 от 09.01.2018

Дело № 2-96 (2018)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 марта 2018 г. г. Почеп

Почепский районный суд Брянской области в составе судьи О. В. Дудкиной, при секретаре Шурубкиной Н. С., с участием истца Туркатовой Д. Д., ответчика Золотенкова В. В., его представителя по доверенности Стрелкова В. В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Туркатовой Д. Д. к Золотенкову В. В. о взыскании задатка в двойном размере и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛ:

Туркатова Д. Д. мотивирует требования заключенным 12.05.2017 г. между ней и ответчиком Золотенковым В. В. предварительным договором купли – продажи квартиры, согласно которому ответчик обязался до 01.06.2017 г. заключить с истцом Основной договор купли – продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В обеспечении исполнения данного обязательства истец внесла ответчику задаток в размере 30000 руб. 26.05.2017 г. истцу одобрена ипотека для покупки квартиры, и 26.05.2017 г. она обратилась к ответчику с целью заключения Основного договора купли – продажи квартиры, однако ответчик заключать договор отказался.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору, просит суд взыскать с ответчика задаток, уплаченный по Предварительному договору купли – продажи квартиры в двойном размере - 60000 руб., компенсацию убытков в части, не покрытой задатком, за проведение оценки стоимости квартиры в размере 2500 руб.

В судебном заседании 01 марта 2018 г. истец Туркатова Д. Д. исковые требования поддержала. Дополнительно показала, что с момента заключения предварительного договора купли – продажи квартиры принимала все меры для выполнения условий данного договора, поскольку выставленная продавцом на продажу квартира ей с мужем понравилась. Для заключения основного договора купли – продажи необходимо было получить одобрение банком ипотеки. Так как истец неработающая, рассматривались документы супруга - Туркатова В. Н. Вначале Сбербанком кредит ипотеки не был одобрен, объяснений тому не давалось, затем документы рассматривались ПАО Банк ВТБ 24, одобрившим ипотечный кредит 26.05.2017 г. После отказа Сбербанка в выдаче кредита, примерно через неделю после подписания предварительного договора купли – продажи, к ней в квартиру приехал продавец Золотенков В. В., предложил отказаться от покупки, поскольку на приобретение квартиры деньги не были найдены, предложил вернуть ей половину суммы задатка, полагая, что до указанной даты в договоре она деньги все равно не найдет. Она отказалась забрать у него деньги, а также отказалась от предложения расторгнуть договор с агентством недвижимости «Огни города», оказывающим возмездную услугу как ему, так и ей по купли – продажи квартиры. Он ушел, от работающего с ними риелтора она узнала, что продавец квартиры ждет только до 01.06.2017 г. Получив 26.05.2017 г. одобрение от ПАО Банк ВТБ 24, она об этом сообщила в агентство недвижимости с целью оценки квартиры продавца для последующего заключения основного договора купли – продажи и оформлении банком договора кредитования и договора залога. Оценка заказывалась агентством недвижимости у специалиста и была готова 29.05.2017 г. Заключение к отчету было готово 31.05.2017 г. Риелтором было указано ей на то, что продавец ждет только до 01.06.2017 г., а для заключения основного договора и ипотечного кредита нужно время, то есть заключить сделку невозможно до указанной в договоре даты. Продавца она не смогла найти. Ей был известен только адрес его регистрации в <адрес>, номер его телефона агентство ей не дало. Сделка сорвалась, поэтому агентством недвижимости «Огни города» ей были возвращены деньги, внесенные по договору возмездной услуги. Считает, что ее вины нет в том, что одобрение на кредит ипотеки получено только у второго банка, на что ушло время. Поскольку свои обязательства по договору (п.10) она выполнила: не отказалась от сделки, не создавала препятствий в ее осуществлении, целенаправленно обсуждала вопрос с банками о получении кредита на покупку квартиры, полагает, что в этой ситуации задаток ею внесенный должен был подлежать возврату. О чем она просила ответчика в досудебном порядке, ссылаясь на пункт 12 договора.

Ответчик Золотенков В. В., его представитель по доверенности Стрелков В. В. исковые требования не признали, полагая, что вины ответчика как стороны по договору в том, что сделка не состоялась, нет. Он в день заключения предварительного договора купли – продажи отказывался от получения задатка, который ему был навязан покупателем. Срок подписания основного договора купли – продажи оговорен до 01.06.2017 г. Свои обязательства по предварительному договору (п.11) он выполнил: не препятствовал оценке квартиры, не отказался в установленный в договоре срок от продажи квартиры. Понимая, что у покупателя нет денежных средств на покупку квартиры и, что Банк ей в предоставлении кредита отказал, он действительно приезжал примерно 18.05.2017 г. к Туркатовой Д. Д. с предложением отказаться от возмездных услуг агентства недвижимости и от покупки его квартиры. Предлагал вернуть ей половину внесенного задатка, на что получил отказ. После получения заключения по оценке квартиры ему сотрудники агентства не звонили и не предлагали продлить предварительный договор, на что он, возможно бы, согласился, а, возможно бы, и нет.

Выслушав стороны по делу, свидетеля стороны ответчика – ФИО1 - руководителя агентства недвижимости «Огни города», подтвердившую обстоятельства заключения сторонами предварительного договора купли – продажи квартиры 12.05.2017 г. со сроком действия до 01.06.2017 г. – даты заключения основного договора купли – продажи, невозможность его заключения до указанной даты в связи с одобрением кредита покупателю только вторым банком 26.05.2017 г., на что затрачено время, затем получение заключения по оценке квартиры во второй половине дня 31.05.2017 г., невозможность в связи с этим заключения до 01.06.2017 г. основного договора купли – продажи и договора кредита и залога, нежелание продавца продлить срок предварительного договора на 5-7 дней, что повлекло срыв сделки и возврат денежных средств по оказанию агентских услуг, в чем не находит вины ни одной из сторон, исходя из условий предварительного договора и желания покупателя в кратчайшие сроки получить денежные средства для приобретения квартиры у сторонней организации - банка, на ожидаемый результат рассмотрения документов которым истец не может влиять, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.

В силу п.4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Исходя из п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное

Как видно из материалов дела письменная форма соглашения о задатке соблюдена, из текста которой следует, что Золотенков В. В. 12.05.2017 г. лично получил от Туркатовой Д. Д. денежную сумму в размере 30000 руб., которая является задатком за продаваемую им квартиру общей стоимостью 1050000 руб., расположенную по адресу: <адрес> Денежная сумма пересчитана и получена в полном объеме, о чем имеется подпись Золотенкова В. В. (л\д 7).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу ч.1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Судом установлено, что 12.05.2017 года между Золотенковым В. В. (Продавец) и Туркатовой Д. Д. (Покупатель) заключен Предварительный договор купли – продажи квартиры, согласно которому Продавец обязуется заключить с Покупателем основной договор купли – продажи квартиры до 01.06.2017 г., принадлежащей Золотенкову В. В. на праве собственности, общей площадью 40,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> (п.1)

Стороны определили согласованную цену отчуждаемой недвижимости в размере 1050000 руб. (п.3).

Согласно п. 9 вышеуказанного договора в обеспечение исполнения обязательства купить продаваемую недвижимость в срок до 01.06.2017 г. за согласованную между сторонами цену Покупатель до подписания настоящего договора внес Продавцу задаток за приобретаемую квартиру в размере 30000 руб.

Если основной договор купли – продажи не будет заключен в срок по обстоятельствам, за которые отвечают Покупатель, задаток переходит в собственность Продавца (п.10).

Исходя из п.11 вышеназванного договора, если основной договор купли – продажи не будет заключен в срок по обстоятельствам, за которые отвечает Продавец, задаток незамедлительно возвращается Покупателю в двойном размере.

Если основной договор купли – продажи не будет заключен в срок по обстоятельствам, за которые ни Покупатель, ни Продавец не отвечают, задаток незамедлительно возвращается Покупателю в полном размере (п.12).

В соответствие п.13 Предварительного договора купли – продажи, если основной договор купли – продажи будет заключен, задаток засчитывается в оплату цены квартиры (л/д5-6).

Судом установлено, что изложенные в предварительном договоре купли – продажи квартиры условия соответствуют требованиям, предъявляемым к форме и содержанию предварительного договора, содержат условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с обеспечением исполнения обязательства купить данную квартиру в срок до 01.06.2017 г. за согласованную между сторонами цену в виде внесения задатка, оформленного в соответствие требованиям закона, в размере 30000 руб.

Сумма, уплаченная в счет обеспечения исполнения обязательства, и переданная истцом ответчику, исходя из положений пункта 2 статьи 380 ГК РФ, является задатком, а не авансом.

Как установлено судом, основной договор купли-продажи квартиры между сторонами в установленный срок заключен не был.

Исходя из обязательств сторон, за нарушение которых они несут ответственность по договору (п.п.10-11), пояснений сторон и свидетеля по делу, содержания обязательств в их понимании, ответчиком по делу – продавцом соблюдены обязательства по договору: квартира выставлена на продажу, не обремененная задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон; препятствий в проведении оценке продаваемой квартиры не создано; до оговоренного в предварительном договоре срока продажи квартиры - 01.06.2017 г. продавец не отказался от продажи квартиры; его отказ, со слов его же свидетеля ФИО1, которой у суда нет оснований не доверять, от продления на 5-7 дней предварительного договора для заключения основного договора и договора кредитования с договором залога, не является обстоятельством, за которое отвечает продавец – ответчик по делу возвращением задатка в двойном размере.

В то же время, как установлено судом, покупателем квартиры не допущено обстоятельств, вследствие которых задаток переходит в собственность продавца: заключен предварительный договор купли – продажи, внесен задаток в целях исполнения обязательств, совершены действия в обеспечение заключения в последующем основного договора, приняты все меры по получению одобрения банком в выдаче кредита, обеспечена оплата оценки квартиры.

Прекращение обязательств по предварительному договору до окончания его срока (31.05.2017 г.) ввиду невозможности его исполнения, исходя из того, что 01.06.2017 г. – в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор не может быть заключен по обстоятельствам, за которые не могут отвечать ни продавец, ни покупатель, не имеющий возможности влиять как на кредитные учреждения - банки, так и на продавца, не пожелавшего продлить предварительный договор, дает суду возможность полагать, что задаток при указанных обстоятельствах подлежит возвращению продавцом покупателю в полном объеме – в размере 30000 руб. Что соответствует п.12 предварительного договора, заключенного сторонами без оговорок и возражений, а также требованиям п. п. 1, 2 ст. 381, ч.1 ст.416 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования истца подлежит удовлетворению частично.

Подлежит взысканию в пользу Туркатовой Д. Д. с Золотенкова В. В. уплаченный ему задаток в размере 30000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194 – 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Туркатовой Д. Д. удовлетворить частично.

Взыскать в пользу Туркатовой Д. Д. с Золотенкова В. В. уплаченный ему задаток в размере 30000 руб.

В остальной части иска отказать.

Мотивированное решение изготовить не позднее пяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Брянского областного суда через Почепский районный суд Брянской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 марта 2018 г.

Судья Почепского районного суда О. В. Дудкина