Решение по делу № 2-1190/2016 от 10.06.2016

Дело №

Мотивированное решение составлено 05.10.2016 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Камышлов 30 сентября 2016 года

Камышловский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего судьи Некрасовой Н.И.

при секретаре Ефремовой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» к Новикову ФИО12, Новиковой ФИО13 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество и по встречному иску ФИО1, ФИО2 к Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» о расторжении договора в судебном порядке и об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с иском к Новикову В.А., Новиковой Е.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование указано следующее. Между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО1, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Кредитный Договор №. Наименование Банка изменено на Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее - АО «Россельхозбанк). В соответствии с кредитным договором Заемщики получили кредит на сумму 3 800 000 рублей 00 копеек сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 13,5% годовых. Проценты за пользование кредитом начисляются по формуле простых процентов на остаток задолженности по кредиту (п. 4.1.Кредитного Договора).

    Согласно пункту 4.2. Кредитного договора погашение кредита осуществляется равными долями ежемесячно одновременно с уплатой процентов за пользование Кредитом, в соответствии с графиком платежей, являющегося приложением к Кредитному Договору.

    В соответствии си. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

    Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме, предоставил Заемщикам кредит в размере 3 800 000 руб., что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской по счету.

    Однако Заемщик свои обязательства по Кредитному Договору надлежащим образом не выполняет, не вносит платежи в счет погашения задолженности по кредитному договору в соответствии с графиком платежей.

    По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Заемщиков перед АО «Россельхозбанк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в размере 3 412 687, 88 руб. в том числе: 3 061 115 руб. - сумма задолженности по основному долгу; 126 666 руб. - сумма задолженности по просроченному основному долгу; 202 265, 54 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам, 7 054, 93 руб. - сумма задолженности по текущим процентам, 15 586,51 руб. - сумма пени, что подтверждается расчетом задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

    В соответствии с п. 4.7., 4.8. Кредитного Договора Банк вправе требовать от Заемщиков досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита, в случае, если Заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность по возврату кредита и уплате процентов в сроки, установленные Договором.

    Согласно п. 5.2. Кредитного Договора обязательства Заемщиков по Кредитному Договору обеспечивались залогом имущества, перечисленного в п. 2.1. Кредитного Договора: жилого дома по адресу: <адрес>, состоящего из двух этажей, общей площадью <данные изъяты> кв. м., и расположенного на земельном участке из состава земель земли поселений общей площадью 3784 кв. м. Указанное имущество принадлежит Заемщикам на праве общей долевой собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Банком в адрес Заемщиков было направлено требование о досрочном возврате задолженности. Банк не получил ответ на данное требование.

    На основании изложенного банк просил взыскать солидарно с Новикова В.А., Новиковой Е.Н. сумму в размере 3 412 687, 88 руб., в том числе: 3 061 115 руб. - сумма задолженности по основному долгу; 126 666 руб. - сумма задолженности по просроченному основному долгу; 202 265, 54 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам, 7 054, 93 руб. - сумма задолженности по текущим процентам, 15 586,51 руб. - сумма пени.

    Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 31263,44 рублей.

    Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, площадью 324,5 кв. м, Литер А, Этажность: 2, подвал. Назначение жилое, Инвентарный №. Адрес - Российская Федерация, <адрес> Кадастровый (или условный номер): №, установив начальную продажную стоимость согласно п. 5.4. Кредитного Договора в размере 8 683 000 рублей.

    Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, площадь 3 781 кв. м, Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек. Адрес: Российская Федерация, <адрес>Б. Кадастровый (или условный) №, установив начальную продажную стоимость согласно п. 5.4. Кредитного Договора в размере 1248 000 рублей.

    Впоследствии банк заявил ходатайство об уточнении исковых требований (л.д. 75-76), в котором указано следующее. Кредитный Договор был заключен ДД.ММ.ГГГГ, соответственно оценка стоимости предмета залога производилась в 2013 году. По состоянию на март 2016 года, в соответствии с произведенной Банком оценкой жилой недвижимости, стоимость предмета залога является иной, чем установлено в Кредитном договоре. Стоимость жилого дома - 8 385 000 рублей. Стоимость земельного участка - 1 343 000 рублей.

    В связи с этим банк просил взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 сумму в размере 3 412 687, 88 руб., в том числе: 3 061 115 руб. - сумма задолженности по основному долгу; 126 666 руб. - сумма задолженности по просроченному основному долгу; 202 265, 54 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам, 7 054, 93 руб. - сумма задолженности по текущим процентам, 15 586,51 руб. - сумма пени.

    Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 31263,44 рублей.

    Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м, Литер А, этажность: 2, подвал. Назначение жилое. Инвентарный №. Адрес - Российская Федерация, <адрес> Кадастровый (или условный номер): №, установив начальную продажную стоимость в размере 8 385 000 рублей.

     Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, площадь, площадь <данные изъяты> кв. м., Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек. Адрес: Российская Федерация, <адрес>Б. Кадастровый (или условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере 1 343 000 рублей.

    Впоследствии банк заявил ещё одно ходатайство об уточнении исковых требований (л.д. 83-84), в котором указано следующее. Кредитный Договор между Банком и Ответчиками заключен ДД.ММ.ГГГГ, оценка стоимости предмета залога - жилого дома площадью <данные изъяты> кв. м., адрес: Российская Федерация, <адрес>Б, кадастровый (или условный номер№, и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, проведена 20.05.2013г.

    Согласно п. 5.4. Кредитного Договора рыночная стоимость, установленная на основании Отчета об оценке №к/13 от 20.05.2013г., составила: рыночная стоимость жилого дома: 8 683 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка: 1 248 000 рублей.

    В соответствии с Отчетом об оценке № от 18.03.2016г. стоимость жилого дома составляет 8 385 000 рублей, стоимость земельного участка - 1 343 000 рублей.

    В связи с изложенным просит взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 задолженность по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 26.05.2016г. в размере 3 412 687, 98 руб., в том числе: 3 061 115 руб. - сумма задолженности по основному долгу; 126 666 руб. - сумма задолженности по просроченному основному долгу; 202 265, 54 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам; 7 054, 93 руб. - сумма задолженности по текущим процентам; 15 586,51 руб. - сумма пени.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу АО «Россельхозбанк» расходы по оплате государственной пошлины в размере 31263,44 рубля.

Обратить взыскание на предмет залога - жилой дом, площадью 324,5 кв. м. Литер А, этажность: 2, подвал, назначение жилое, инвентарный №, адрес: Российская Федерация, <адрес> кадастровый (или условный номер): №, установив начальную продажную стоимость согласно Отчету об оценке № от 18.03.2016г. в размере 8 385 000 рублей.

Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок, площадью 3781 кв. м., кадастровый №, адрес: Российская Федерация, <адрес> категория земель: земли населенных пунктов, разрешённое использование: под строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек, установив начальную продажную стоимость согласно Отчету об оценке № от 18.03.2016г. в размере 1343 000 рублей.

    Ответчики ФИО1, ФИО2 возражая против иска, предъявили встречный иск (л.д. 177-179), в котором указано следующее. С исковыми требованиями согласны частично, считают возможным взыскать с ФИО1 и ФИО2 сумму в размере 3 412 687,88 руб., а также обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>-б. Не согласны с начальной продажной стоимостью заложенного имущества, а также считают возможным расторгнуть Кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому выдвигают встречные требования.

    В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

    Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В настоящее время в их семье существенно изменилось материальное положение, на момент оформления ипотеки и приобретения недвижимого имущества у ФИО1 и ФИО2 была стабильная работа, в семье имелся доход, достаточный для обеспечения потребностей семьи и выплаты кредитных платежей по ипотеке. После оформления кредитного договора ФИО1 уволили с работы, пообещав перевести на другую, более оплачиваемую, но в последствии работодатель не сдержал своего общения, и с 2013 года по настоящее время ФИО1 не работает, т.к. не может устроиться на какую-либо работу. Доходы от предпринимательской деятельности ФИО2 в связи с кризисной ситуацией в стране уменьшились, и на сегодняшний день семья ФИО10 оказалась в трудной жизненной ситуации, в связи с этим заемщики не могут выполнять свои обязательства по уплате кредитных платежей. Считают, что финансовая несостоятельность заемщиков является существенным изменением обстоятельств, если бы ФИО10 было известно об этом, они бы не стали заключать с банком Кредитный договор.

При обращении взыскания на предмет залога – жилой дом и земельный участок банком была установлена начальная продажная стоимость в размере 8 683000 рублей – жилой дом и 1 248 000 рублей – земельный участок. Данная стоимость была установлена в соответствии с п. 5.4. Кредитного договора на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ, впоследствии стоимость имущества банком была уменьшена в соответствии с Отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ: жилой дом – 8 385 000 рублей, земельный участок – 1 343 000 рублей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 28.1 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О залоге» начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях. В договоре о залоге, предусматривающем право залогодержателя на удовлетворение требований за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке), или в соглашении об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке могут быть указаны начальная продажная цена заложенного движимого имущества (цена реализации по договору комиссии) либо порядок ее определения.

Они считают, что стоимость имущества, указанная Банком явно занижена, так как с момента приобретения дома в нем произведен дорогостоящий ремонт и на земельном участке были возведены дополнительные хозяйственные постройки.

Вместе с тем они не оспаривают обоснованность обращения взыскания на заложенное имущество, но считают, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна быть установлена на основании Отчета №н от ДД.ММ.ГГГГ, по выводам которого стоимость объекта оценки составляет 12 900000 рублей, в том числе земельного участка 1 934 804 рубля, т.к. настоящий отчет составлен по результатам осмотра имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, и является более актуальным, объективным, т.к. произведен в более поздний срок, в связи с чем такая стоимость наиболее соответствует средней стоимости аналогичных объектов недвижимости, сложившихся на рынке продажи.

На основании вышеизложенного, в соответствии со ст. 450, 452 ГК РФ, просят суд расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «РоссельхозБанк» и ФИО1, ФИО2, взыскав с ФИО1 и ФИО2 сумму в размере 3 412 687,88 рублей.

Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>-б в соответствии с Отчетом об оценке №н от ДД.ММ.ГГГГ, составленным экспертом – оценщиком ФИО5 в размере: жилой дом – 10 965 196 рублей, земельный участок – 1 934 804 рубля.

Представитель Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» ФИО6 представила отзыв на встречное исковое заявление ФИО10. (л.д. 226-227). В нём указано следующее. ФИО2 и ФИО1 исковые требования частично признали, выдвинули встречное требование - расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. АО «Россельхозбанк» считает требование о расторжении Кредитного Договора незаконным, не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Однако в действиях АО «Россельхозбанк» отсутствуют нарушения условий Кредитного Договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям Кредитной Договора АО «Россельхозбанк» выдало кредит на сумму 3 800 000 рублей, что подтверждается выпиской по счету. Иных условий Кредитного Договора АО «Россельхозбанк» не нарушало.

    Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

    Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Доводы ФИО2 и ФИО1 о том, что их материальное положение существенно изменилось, не являются существенными обстоятельствами, при которых Кредитный Договор может быть изменен или расторгнут. ФИО10 и ФИО10 в исковом заявлении о расторжении Кредитного Договора указывают, что ФИО1 уволили с работы после оформления Кредитного Договора. Однако это не соответствует действительности. Как видно из копии трудовой книжки, прилагаемой к исковому заявлению о расторжении Кредитного Договора, ФИО1 уволен по пункту 3 части первой статьи 77 Трудового Кодекса, то есть, причиной увольнения ФИО10 является инициатива работника, а не работодателя, как на то указывают ФИО10.

ФИО2 и ФИО1 в исковом заявлении о расторжении Кредитного договора указывают, что доход ФИО10 от ведения предпринимательской деятельности существенно уменьшился в связи с кризисной ситуацией в стране, а также прилагают копию налоговой декларации за 4 квартал. Однако данная декларация не содержит отметки налогового органа о принятии налоговой декларации. Кроме того, в налоговой декларации заполнены не все графы, что не соответствует действующему законодательству. В связи с этим АО «Россельхозбанк» считает данную декларацию ненадлежащим доказательством, которое не подтверждает уменьшение дохода ФИО10 от ведения предпринимательской деятельности.

Требование ФИО1 и ФИО2 об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> размере: жилой дом — 10 965 196 рублей, земельный участок - 1 934 804 рубля является необоснованным, поскольку в связи с кризисными событиями в стране цена недвижимости неуклонно снижается каждый месяц, и отчет об оценке, представленный ФИО2 и ФИО1 не соответствует действительности.

    Таким образом, АО «Россельхозбанк» считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку АО «Россельхозбанк» не нарушает требований Кредитного Договора, а обстоятельства, на которые ссылаются Истцы, не являются существенными обстоятельствами, на основании которых может быть расторгнут Кредитный Договор.

    В связи с изложенным просит отказать ФИО10 в удовлетворении встречного искового заявления.

    Представитель истца по доверенности ФИО7 в судебном заседании уточнённые исковые требования от ДД.ММ.ГГГГ полностью поддержал, просил во встречном иске отказать.

    Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила встречное исковое заявление удовлетворить, в исковом заявлении банку отказать.

    Представитель ответчика ФИО1 – ФИО8 в судебном заседании просила встречное исковое заявление удовлетворить, в исковом заявлении банку отказать.

    Выслушав стороны, представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

    В соответствии с п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

    В силу ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено взыскание на заложенное имущество.

    В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В то же время в силу п. 5 ст. 54.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

    Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ФИО1, ФИО4 был заключен Кредитный Договор №. В соответствии с кредитным договором Заемщики получили кредит на сумму 3 800000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ под 13,5% годовых для приобретения объекта недвижимости - жилого дома, расположенного на земельном участке, по адресу: Российская Федерация, <адрес>-б, а заемщики обязуется возвратить кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и на условиях, предусмотренных договором. Согласно условиям кредитного договора проценты за пользование кредитом начисляются по формуле простых процентов на остаток задолженности по кредиту, погашение кредита производится заемщиками равными долями ежемесячно одновременно с уплатой процентов в соответствии с графиком, являющимся Приложением 31 к настоящему Договору. На основании п. 5.2 Кредитного Договора обязательства Заемщиков по Кредитному Договору обеспечивались залогом имущества, перечисленного в п. 2.1. Кредитного Договора: жилого дома по адресу: <адрес>, состоящего из двух этажей, общей площадью <данные изъяты> кв. м., и расположенного на земельном участке из состава земель земли поселений общей площадью <данные изъяты> кв. м.

(л.д. 44-49)

    Банк свои обязательства по кредитному договору выполнил в полном объеме, предоставил Заемщикам кредит в размере 3 800 000 руб., что подтверждается банковским ордером № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской по счету. (л.д. 43, 52-56)

    Однако Заемщики свои обязательства по Кредитному Договору надлежащим образом не выполняют, не вносят платежи в счет погашения задолженности по кредитному договору в соответствии с графиком платежей. С января 2016 года по настоящее время ответчиками платежи по кредиту не вносятся.

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 допустили нарушение сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд - ДД.ММ.ГГГГ, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более 5% от рыночной стоимости предмета ипотеки, что является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества.

    Согласно расчету Банка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Заемщиков перед АО «Россельхозбанк» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в размере 3 412 687, 88 руб., в том числе: 3 061 115 руб. - сумма задолженности по основному долгу; 126 666 руб. - сумма задолженности по просроченному основному долгу; 202 265, 54 руб. - сумма задолженности по просроченным процентам, 7 054, 93 руб. - сумма задолженности по текущим процентам, 15 586,51 руб. - сумма пени, что подтверждается расчетом задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 59)

    В соответствии с п. 4.7., 4.8. Кредитного Договора Банк вправе требовать от Заемщиков досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита, в случае, если Заемщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность по возврату кредита и уплате процентов в сроки, установленные Договором.

Материалами дела подтверждается, что условия кредитного договора о ежемесячном погашении кредита и уплате процентов, заемщиком не исполнялись на протяжении длительного времени, и на день рассмотрения дела образовавшаяся задолженность по сумме основного долга и процентов не была погашена. При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для отказа банку в иске, в т.ч. и при установлении уважительных причин, по которым заёмщики не имели денежных средств для погашения кредита.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

    В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Заключение кредитного договора заёмщиками явилось добровольным их волеизъявлением. Правовых оснований для отказа кредитору в удовлетворении требований, предъявленных к заёмщикам, не имеется.

    С учетом изложенного требования о взыскании с ответчиков задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению.

Согласно п. 5.2. Кредитного Договора, обязательства Заемщиков по Кредитному Договору обеспечивались залогом имущества, перечисленного в п. 2.1. Кредитного Договора: жилой дом по адресу: <адрес>, состоящего из двух этажей, общей площадью <данные изъяты> кв. м., и расположенного на земельном участке из состава земель земли поселений общей площадью <данные изъяты> кв. м.

    Указанное имущество принадлежит Заемщикам на праве общей долевой собственности.

По договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 199-201) Заемщиками ФИО11 был приобретен объект недвижимости: жилой дом, площадью 324, 5 кв. м. и земельный участок, площадь <данные изъяты> кв. м.

    Управлением ФРС по <адрес> была зарегистрирована собственность на данные объекты недвижимости ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., <адрес>, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., <адрес>, адрес регистрации: 624858, <адрес> – б, по ? в общей долевой собственности. (свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>, № (л.д. 197, 198)

    Одновременно с регистрацией договора купли - продажи Управлением ФРС по <адрес> было зарегистрировано обременение: ипотека в силу закона (per. №, №).

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного движимого имущества по решению суда.

    В соответствии со ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

    Действующим законодательством предусмотрено, что взыскание на заложенное имущество может быть обращено при наличии таких оснований как неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

    В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ.

    Поскольку обязательство, принятое на себя заемщиком по кредитному договору не исполнено, суд полагает возможным в силу ст. 348, 349 ГК РФ обратить взыскание на заложенное имущество по договору залога.

    В силу п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

    В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества определенной в отчете оценщика.

    Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствие с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

    Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» просит установить начальную продажную стоимость жилого дома в размере 8 385 000 рублей, земельного участка – 1 343 000 рублей, согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.85-176)

С указанной оценкой спорного имущества ответчики не согласились, указав, что изменилась рыночная стоимость жилого дома и земельного участка на день рассмотрения дела, в обоснование представили отчет, составленный ИП ФИО5, №н – 16 обоснования рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: Россия, <адрес>. Согласно этому отчёту на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость дома составляет 10 965 196 руб., земельного участка 1 934 804 руб. (л.д. 186 - 213)

    Отчет, составленный ИП ФИО5, является полным, ясным, не имеет внутренних противоречий, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Оценщик имеет необходимое для производства оценки образование и обладает соответствующей квалификацией. Оснований сомневаться в достоверности выводов оценщика о рыночной стоимости заложенного имущества не имеется. Доказательств, подтверждающих наличие у него прямой или косвенной заинтересованности в результатах оценки, суду банк не представил и не обосновал неправомерность установления в отчете рыночной стоимости заложенного имущества.

    К тому же этот отчёт составлен по результатам осмотра имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, т.е. является более актуальным, т.к. произведён в более поздний срок. Отчёт же представленный Акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» выполнен по результатам осмотра на ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем не может в полной мере отражать объективные данные об объектах обследования.

    Таким образом, при определении начальной продажной цены заложенного имущества суд исходит из его рыночной стоимости, установленной на основании представленного ответчиками отчета №н – 16 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ИП ФИО5, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

    В связи с чем суд устанавливает начальную продажную цену заложенного жилого дома в размере 8 772 157 руб., земельного участка - 1 547 843 руб., т.е. в размере 80% от определенной в указанном отчете их стоимости.

Поскольку судом установлены факты неисполнения заемщиками обязательств по кредитному договору, обеспеченного залогом, поэтому на основании ст. ст. 334, 348, 363, 809, 810, 811, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеются основания для досрочного взыскания с заемщиков задолженности по кредитному договору, а также для обращения взыскания на заложенное имущество, т.е. иск банка в части взыскания задолженности по кредитному договору подлежит удовлетворению в полном объеме.

    Требования об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению, но с установлением начальной продажной стоимости предмета залога в размере 80% рыночной стоимости предмета залога, определенной в отчете №н – 16 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ИП ФИО5

    Таким образом, встречный иск ФИО10 об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества подлежит удовлетворению частично.

    Разрешая встречные исковые требования, заявленные ФИО1, ФИО2 к Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» о расторжении договора суд приходит к следующему.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    Суд считает, что по данному делу совокупность таких условий отсутствует, а, следовательно, и отсутствуют основания для расторжения договора по требованию одной из сторон.

    Так, обстоятельства, на которые ссылаются ФИО2 и ФИО1 о том, что в настоящее время в их семье существенно изменилось материальное положение, поскольку с 2013 года по настоящее время ФИО1 не работает, т.к. не может устроиться на какую-либо работу, а доходы от предпринимательской деятельности ФИО2 в связи с кризисной ситуацией в стране уменьшились, нельзя признать существенными, при которых Кредитный Договор может быть расторгнут.

Доводы ответчиков о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, изменение материального положения ответчиков после заключения кредитного договора, само по себе не освобождает от необходимости исполнить принятые на себя обязательства.

Поскольку для удовлетворения требования о расторжении договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации требуется наличие одновременно всех вышеуказанных условий, что по делу не установлено, поэтому суд считает, что во встречном иске ФИО10 о расторжении кредитного договора следует отказать.

    Также согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Между тем в материалах дела каких-либо сведений о том, что ФИО11 предпринимались меры по урегулированию спора с банком, не имеется.

    В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

    Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию сумма государственной пошлины, уплаченная банком при подаче иска.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

    Иск Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» к Новикову ФИО14 Новиковой ФИО15 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

    Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» сумму задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 3 412 687, 88 руб., в том числе сумма задолженности по основному долгу – 3 061 115 руб., сумма задолженности по просроченному основному долгу – 126 666 руб., сумма задолженности по просроченным процентам – 202 265, 54 руб., сумма задолженности по текущим процентам –7 054, 93 руб., сумма пени - 15 586, 51 руб.

    Обратить взыскание на предмет залога – жилой дом, площадью 324, 5 кв. м, Литер А, Этажность: 2, подвал. Назначение жилое, Инвентарный №. Адрес - Российская Федерация, <адрес> Кадастровый (или Условный) № установив начальную продажную стоимость в размере 8 772 157 руб.

Обратить взыскание на предмет залога – земельный участок, площадь <данные изъяты> кв. м, Категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: под строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных построек. Адрес: Российская Федерация, <адрес>. Кадастровый (или Условный) №, установив начальную продажную стоимость в размере 1 547 843 руб.

    В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1, ФИО2 к Акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» о расторжении договора в судебном порядке отказать.

    Встречный иск об установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества удовлетворить частично.

    Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 631 руб. 72 коп.

    Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» Свердловский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15631 руб. 72 коп.

    Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Камышловский городской суд.

Судья Некрасова Н.И.