Решение от 11.08.2023 по делу № 2-992/2023 от 14.04.2023

Дело № 2- 992/ 2023 г.    

27RS0005-01-2023-000800-72

                    Р Е Ш Е Н И Е

                Именем Российской Федерации

11 августа 2023 года Краснофлотский районный суд г. Хабаровска в составе :

    председательствующего судьи : Ковалёвой Т.Н.,

    при помощнике судьи: Барановой О.В.,

    с участием: представителя истца АО « Солид Банк» по доверенности от *** Соловьевой А.В., ответчика Петухова Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Хабаровске гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества « Солид Банк» к Петухову Роману Витальевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов,

                    У С Т А Н О В И Л :

Истец, Акционерное общество « Солид Банк», обратился в суд с иском к ответчику Петухову Роману Витальевичу о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, взыскании судебных расходов, в обоснование заявленных исковых требований ссылаясь на то, что *** в обеспечение исполнения обязательств заемщика ООО «Миратур», по кредитному договору ..., был заключен Договор ипотеки ..., согласно которому Петухов Роман Витальевич передает в залог АО «Солид Банк» следующее имущество : дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 318,87 кв. м., согласно тех. плану от ***, кадастровый ..., адрес местонахождения объекта: ****; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное пользование: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь 1 000 кв. м., адрес объекта: ****, кадастровый .... В нарушение условий Договора ипотеки имущества, ответчик, в отсутствие согласия банка, возвел на земельном участке еще один жилой дом, площадью 141,1 кв.м., кадастровый ..., на который в силу закона распространились ограничения прав в виде ипотеки. Определением Арбитражного суда **** от *** по заявлению банка возбуждено производство по делу ... о признании Петухова Р.В. несостоятельным (банкротом). Требования банка были включены в реестр требований кредиторов должника (определение по делу ... от ***) в размере 4 081 284,68 руб. В рамках данного дела о банкротстве жилой дом ответчика в конкурсную массу должника не вошел, в связи с тем, что данный дом являлся для Петухова Р.В. единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением. Определением Арбитражного суда **** от *** по делу ..., оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от *** и Постановлением Арбитражного суда **** от ***, заявление финансового управляющего ответчика о разделе земельного участка на два участка, каждый площадью по 5 000 кв. м., с целью создания отдельного земельного участка для эксплуатации жилого дома ответчика, оставлено без удовлетворения. Суды единогласно пришли к выводу о том, что банк как залоговый кредитор имеет право на удовлетворение своих требований из стоимости всего земельного участка, площадью 1000 кв.м., а раздел земельного участка, который включен в конкурсную массу, с образованием двух новых земельных участков, приведет к уменьшению его площади и стоимости, следовательно, нарушит права банка. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов, продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения, (п. 4 статьи 139 Закона о банкротстве). В силу пункта 4.2 статьи 138 Закона о банкротстве Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества. При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения (абз. 4 пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве). В связи с тем, что повторные торги по продаже имущества (жилой дом и земельный участок) не состоялись, имущество было передано на продажу посредством публичного предложения. Учитывая отсутствие заявок на участие в торгах, а также то, что величина снижения цены составляла 10% от начальной цены имущества каждые 7 календарных дней, банк был вынужден, как залогодержатель, оставить предмет залога за собой. Таким образом, *** имущество перешло в собственность банка, на основании заключенного с финансовым управляющим ответчика соглашения об исполнении обязательств должника. Торги по продаже имущества не состоялись очевидно потому как на земельном участке находится жилой дом ответчика (который не вошел в конкурсную массу и остался в его собственности), соответственно ничем не огороженная половина земельного участка является необходимой придомовой территорией этого дома, в котором фактически проживает постороннее для покупателей лицо - ответчик. Таким образом, не смотря на то, что земельный участок не был разделен по решению суда в рамках процедуры банкротства, действия ответчика по возведению жилого дома все же привели к утрате возможности получить удовлетворение имущественных требований банка из стоимости реализации земельного участка на торгах, и впоследствии к вынужденному принятию имущества на баланс банка. Указанные действия ответчика так же привели к невозможности реализовать земельный участок, как участок полностью предназначенный для эксплуатации жилого дома, по цене соответствующей такому земельному участку. В связи с этим, банк был вынужден, с целью реализации полученного в собственность жилого дома, произвести раздел земельного участка на две части. С *** земельный участок площадью 1000 кв. м. был разделен на следующие земельные участки: 1 часть для эксплуатации дома банка, площадью 560 кв.м., кадастровый ...; 2 часть для эксплуатации дома ... Р.В., площадью 440 кв.м., кадастровый .... Далее банк обратился к Петухову Р.В. с предложением заключить сделку по купле-продаже вновь образованного земельного участка под его домом. Какого-либо ответа не последовало. Для восстановления нарушенного права банка, в виде получения имущественного удовлетворения требований из стоимости земельного участка, именно по цене соответствующей его характеристикам существующим до момента возведения Петуховым Р.В. своего жилого дома, приобретение вновь образованного земельного участка необходимо именно ответчиком. Так как другим лицам выкуп данного земельного участка не интересен, либо интересен по очень низкой стоимости, то есть такой выкуп не приведет к восстановлению нарушенных прав банка. При этом, имеются и другие основания сделать вывод о недобросовестности ответчика, направленной на введение в заблуждение банка, а также извлечения обманным путем собственной выгоды в ущерб интересам кредитора. Поводом для таких выводов являются следующие обстоятельства. Приняв в собственность имущество, банк, с целью реализации жилого дома заказал проведение технической инвентаризации, по результатам которой было выявлено, что фактическая площадь дома, принятого по соглашению от финансового управляющего ответчика и являющегося предметом договора ипотеки (кад. ...), составляет не 318,87 кв. м., а 199,3 кв.м. Данное разночтение явилось следствием указания ответчиком ложных данных в декларацию об объекте недвижимого имущества, на основании которой были внесены сведения в ЕГРН. При этом, в рамках процедуры банкротства ответчика, по заявлению последнего была назначена экспертиза по оценке имущества, при осмотре жилого дома, для его надлежащей оценки, ответчик не предоставил доступ эксперту на территорию земельного участка, на котором располагается жилой дом. Учитывая, что жилой дом через стену граничит с другим жилым домом, собственником которого является третье лицо, при визуальном осмотре, за территорией земельного участка, эксперт принял две половины дома, как единый объект недвижимого имущества, из-за чего у последнего не возникло сомнений в актуальности сведений о площади жилого дома, содержащихся в ЕГРН. Соответственно эксперт оценил стоимость имущества без учета того, что фактическая площадь жилого дома составляет 199,3 кв.м, а не 318,87 кв. м., что существенно влияет на определение его стоимости. Таким образом, в связи с неправомерными и недобросовестными действиями ответчика, банк утратил возможность получить имущественное удовлетворение требований от реализации жилого дома, по цене соответствующей его площади 318,87 кв. м., а также земельного участка, площадью 100 кв.м., по цене соответствующей земельному участку полностью предназначенного для эксплуатации жилого дома. Просят суд обязать Петухова Р.В. заключить с АО «Солид Банк» договор купли-продажи земельного участка, площадью 440 кв.м., кадастровый ..., в рамках которого Петухов Р.В. приобретает земельный участок по цене 1 000 000,00 руб.; взыскать с ответчика понесенные расходы на оплату госпошлины в размере 6 000,00 руб.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Соловьева А.В. заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просила исковые требования удовлетворить.В судебном заседании ответчик Петухов Р.В. заявленные исковые требования не признал, пояснил, что у него отсутствует обязанность заключать договор купли-продажи, не желает приобретать земельный участок, так как он ему не нужен. Доводы истца являются не обоснованными, банк вводит суд в заблуждение. Им был построен дом площадью 900 кв.м. на 2 хозяина. По технической документации площадь дома, ранее ему принадлежащего составляет 318 кв.м., что подтверждается технической документацией. Истцом выставлен на продажу указанный жилой дом с указанием характеристик дома, в том числе указанием его площади 318 кв.м. Полагает, что истец злоупотребляет своими правами. Кроме того, установленная цена земельного участка в размере 1 000 000 руб. несоразмерна действительной стоимости земельного участка, которая ниже. Просил в удовлетворении иска отказать.

    Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

    В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положений ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из материалов гражданского дела следует, что на основании свидетельств о государственной регистрации права от *** за Петуховым Р.В. было зарегистрировано право собственности: на жилой дом, площадью 318,8 кв.м., земельный участок, площадью 1000 кв.м., расположенные по ****.

Согласно заключению эксперта ... от *** проведена оценка стоимости объектов недвижимости, согласно которому стоимость земельного участка, площадью 1000 кв.м. по **** составляет 498 000 руб.; стоимость жилого дома, площадью 318,87 кв.м. по **** составляет 18 301 000 руб.

*** объявлено о проведении торгов имущества должника Петухова Р.В., Лот ...- жилой дом, площадью 318,87 кв.м., земельный участок, площадью 1000 кв.м., расположенные по ****, с начальной ценой в сумме 16 919 100 руб. 00 коп.

*** между Финансовым управляющим гражданина ФИО1- ФИО4 и Акционерным обществом « Солид Банк» подписано соглашение об исполнении обязательств, согласно которому должник Петухов Р.В. в счет исполнения обязательства перед кредитором АО « Солид Банк» передает имущество, принадлежащее ему на праве собственности: жилой дом, площадью 318,87 кв.м., земельный участок, площадью 1000 кв.м., расположенные по ****, с оценкой в сумме 5 075 730 руб. 00 коп.; залоговый кредитор перечисляет должнику 1 015 146 руб.

*** между Финансовым управляющим гражданина ФИО1- ФИО4 и Акционерным обществом « Солид Банк» подписан акт приема-передачи имущества - лот ... : жилой дом, площадью 318,87 кв.м., земельный участок, площадью 1000 кв.м., расположенные по ****, с оценкой в сумме 5 075 730 руб. 00 коп.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от *** правообладателем земельного участка, площадью 440 кв.м. по адресу: ****, является Акционерное общество « Солид Банк».

*** АО « Солид Банк» в адрес Петухова Р.В. направлено предложение приобрести вновь образованный земельный участок с кадастровым номером ... площадью 440 кв.м. по адресу: ****, за 1 000 000 руб.

Согласно отчета об оценке ... от ***, выполненного ООО « Дальневосточная оценочная компания», рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 440 кв.м. по адресу: ****, кадастровый ..., составляет 880 000 руб.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку истцом в обоснование заявленных исковых требований не предоставлено относимых и допустимых доказательств того, что у ответчика имеется обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка. Также суду не предоставлено доказательств того, что между истцом и ответчиком имеется соглашение по заключению договора купли-продажи земельного участка, но имеются разногласия по условиям договора.

Согласно п. 38, 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 49 от 25.12.2018 г. « О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда. 39. Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Обязанности у ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка судом не установлено.

По смыслу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, добровольно принятое стороной обязательство заключить договор должно быть ярко выраженным.

Таких доказательств суду не представлено, и судом в ходе рассмотрения гражданского дела не установлено.

Принимая во внимание вышеуказанное суд полагает, что правовых оснований к понуждению ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка не имеется.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                    Р Е Ш И Л :

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ « ░░░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░ : ░░░░░░░

░░░░░ ░░░░░: ░░░░░                        ░.░. ░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ 17.08.2023 ░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░ ░ ░░░░ № 2-992/2023 ░.